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  • 홍성호 기자

금리 상승에 민감한 주택 시장의 이슈들


변동 모기지 이용 주택 구입 신중

HELOC의 경우 큰 액수 필요할 때만


여름 주택 시장은 여러 변동 요인에도 큰 틀에서 벗어나지 않을 것으로 보인다.

연방준비제도이사회 (FRB)의 금리 인상은 변동 이자율 모기지(ARM), 주택 자산 한도 대출 (HELOC) 그리고 홈 에퀴티 론에 대해 지불하는 이자율 영향을 미친다.


그런데 이런 요인들은 현재 주택 시장에서 차지하는 비율이 높지 않아서 전체적으로 시장에 미치는 영향은 적다고 할 수 있다. 2022년부터 연준은 금리 인상을 통해 높은 인플레이션에 대처하는 목표를 설정했다. 이 정책 목표는 2023년까지 계속되고 있고 경제에 다른 변화 요인이 발생하더라도 변함없이 유지되고 있다.


여름 주택은 큰 변화 없어

5%를 넘어선 기준 금리는 이제 경제 침체의 가능성과 금융 시장의 불안을 키우고 있지만 노동 시장의 여전한 활기로 크게 무너지지는 않고 있다. 기술 (IT)기업을 중심으로 저리 해고가 확산되고 있지만 다른 제조업 분야와 서비스 분야의 고용 확장으로 실업률은 3% 후반대에 머물고 있어 시장에서 우려하는 바같이 경기 침체가 임박한 것은 아니다.


주택을 소유한 가구가 임대를 하는 가구보다 많은 상황에서 주택 소유자들은 집값이 오른 혜택을 고스란히 누리고 있다. 주택에 쌓인 자산 (equity)가 큰 폭으로 늘어나 그야말로 자산 증식이 현실화되었다. 팬데믹 기간의 침체를 벗어나 가계는 어느때보다 재정 상황이 건전해졌다.


주택 시장은 금리를 올린다고 예고했을 때부터 이미 영향을 받고 주택 매매와 재고가 줄어드는 모습을 보이기 시작했다. 지난해부터 주택 거래는 크게 줄어들었고 매물도 덩달아 감소했다. 주택을 꼭 사야 하거나 이사를 해야 하는 사람만 시장에 머물면서도 매물 나온 주택은 대부분 팔려 나갔다.


가격이 떨어졌다고는 하지만 지난 2년 동안 40% 오른 폭을 감안한다면 여전히 주택 가격은 상대적으로 높다고 할 수 있다. 그렇다고 모기지 이자율이 더 오른다고 해서 주택 가격이 더 떨어지지는 않을 것이다. 그야말로 최저 수준의 매물을 시장이 모두 소화하면서 가격은 상향 움직임마저 나온다.


주택 시장은 여름 방학이 시작하는 5월부터 가을 학기가 시작하는 9월전까지 가장 매매가 활발하다. 대부분 자녀의 학교에 맞춰 이사를 하고 집을 구한다는 것을 알 수 있다. 여전히 모기지 이자율 7%를 한계에 도달하는 벽으로 간주하고 있어서 6% 후반대를 유지하고 있다.


여름 주택 시장은 내내 이 수준의 모기지 이자율을 유지할 가능성이 있다. 물가에 영향을 주는 가장 큰 항목은 주택이다. 그런데 주택 가격은 이제 두 자리 상승에서 벗어나 정상 수준에 진입하고 있다. 물가가 확실히 떨어지는 모습이 통계에 잡히면 연준은 금리 인상을 일단 멈추고 관망할 가능성이 있다.


올해 들어 주택 매매가 500만 채에 크게 부족한 400만 채 초중반대를 기록하고 있어 명목상으로는 주택 침체다. 그런데 주택 가격이 침체에서 보여주는 하락세를 보이지 않고 있어 일종의 벽 (ceiling)에 부딪혔다고 봐야 한다. 매물이 더 많아지면 매매도 더 늘어날 수 있다. 그 대신 가격은 조금 더 정체될 수 있다. 여름 시장에서 기대하는 것은 어느 정도 매물의 증가다.


만약 매물이 늘어나지 않는다면 주택 가격은 다시 크게 오를 수 있다. 그러면 다시 연준은 금리를 올리려 할 것이다. 금리를 올리지 않고 주택 시장이 살아남으려면 묘한 줄타기가 필요하다. 그것이 바로 매물의 증가다. 여름 시장이 되었으므로 아마도 조금은 늘어날 것으로 보인다. 가격도 한 눈금 정도는 더 오른다고 봐야 한다.


HELOC과 변동 모기지는 반드시 살펴야

연준은 금리를 결정할 책임이 있고, 이 금리는 은행들이 준비금 요건을 충족하기 위해 하룻밤 대출에 대해 서로 부과하는 이자율을 말한다. 이를 다시 금융 시장에서는 대출 금융 상품을 팔 때 이자율을 더 붙인다. 이른바 우대 금리다.


그리고 여기에서 모기지 업체들은 이자를 더 가산해 모기지 이자유를 결정해 상품으로 판다. 그 다음으로는 신용 카드 회사들이 이자율은 더붙여서 신용 상품으로 판매한다. 이렇게 보면 연준이 돈의 원재료를 공급하면서 이자율을 붙이고 은행들이 이를 받아 다시 이자율을 붙여 다른 비은행 금융 기관에 팔고 있고 비은행 금융기관들은 다시 이자율을 더 붙여서 소비자에게 돈을 빌려주는 구조다.


제조업의 원재료에서 여러 가공과 공정 단계를 거치면서 소비자에 도달할 때 높은 가격표가 붙는 것과 똑 같은 구조이자 원리다.


금리 상승과 관련해 주택 시장의 소비자들이 가장 유의해야 하는 것은 변동 모기지 이자율 (ARM)을 가진 사람들이다. 많은 변동 모기지 (ARM)의 이자율은 보안 오버나이트 파이낸싱 이자율 (SOFR)에 연결되어 있다. 연준의 금리는 저축 수단의 기초 역할을 하기 때문에 금리를 올리거나 내리면 보안 오버나이트 파이낸싱 이자율 (Security Overnight Financing Rate)이 오르거나 내릴 수 있다.


즉, 대출 이자율이 재설정되는 시기에 따라 변동 모기지 이자율 (ARM)도 오르거나 내려간다. 이 때문에 변동 모기지를 가진 사람들은 금융 시장의 변화가 바로바로 모기지에 반영되는 불확실성이 커지게 된다.

HELOC과 주택 자산 대출은 우대 금리를 거쳐 더 높은 이자율로 결정된다. 우대 금리는 또 다른 벤치마크 금리로 연방 기금 금리보다 대략 3%포인트 높은 경향이 있다.


많은 대출 기관이 주택 모기지 대출과 주택 자산 한도 대출 (HELOC)에 대한 이자율을 프라임 금리에 연결한다. 연준이 금리를 변경하면 우대금리를 포함한 모든 대출 이자율이 같이 오르락내리락한다.


변동 모기지의 변동 기준

변동 이자율 모기지 (ARM)은 연방 기금 금리에 따라 오르락내리락하는 변동 금리를 가지고 있다.

즉, 연방기금 금리가 0.25%포인트 상승하면 변동 이자율 모기지 (ARM)의 이자율도 다음 재설정될 때 오른다. 그러나 오르는 이자 금액에 상한선이 있다.


이자율 상한선에는 대개 세 가지 유형이 있다.

초기 조정 한도: 고정 이자율 기간이 끝난 후 금리가 상승할 경우 변동 이자율 모기지(ARM)에 대한 최대 이자율 상승폭이다. 일반적으로 5%포인트가 최대 금액이다.


후속 조정 한도: 초기 조정 후 최대 이자율을 말한다.

평생 조정 한도: 전체 대출 기간 동안 청구할 수 있는 최대 이자율을 말한다.


이처럼 변동 이자율 모기지 (ARM)을 끝까지 소유한다면 이자율의 변동은 이 세 가지를 모두 따르게 된다. 그러므로 변동 모기지는 받기 전에 한도가 무엇인지 확인해야 한다. 일부 차용인은 초기 이자율이 고정 모기지 이자율보다 낮고 기껏해야 몇 년 이상 집을 유지할 계획이 없기 때문에 변동 모기지를 선택한다.

그러나 이는 더 높은 이자율로 재설정되는 일반적인 기간인 5년 이내에 집을 팔아야 한다는 것을 명심해야 한다.


변동 모기지로 집을 구입한 사람들이 지난해부터 꾸준히 증가했다. 이들은 아직은 재조정 기간에 도달하지 않았기에 크게 변동되지는 않는다. 그런데 2~3년 이런 추세를 이어간다면 재조정 기간에 도달하게 되고 이자율 부담이 현실화된다.


주택을 매물로 내놓을 가능성이 높은 사람들이 바로 변동 모기지로 집을 구입한 사람들이다. 이 때문에 적절한 주택판매 시기를 살펴야 하고 이자율이 재조정되는 시기도 확실히 알아 둬야 한다.


특히 여름 주택 성수기를 맞아 변동 모기지를 얻어 집을 구매하려는 사람들이 늘어날 것으로 보인다. 이들이 가장 고려해야 할 것이 언제 집을 다시 팔 것인가 하는 문제다. 그리고 모기지 이자율이 장기적으로 어떤 수준에 정착할 것인지 대략적인 지식이 있어야 한다. 만약 현재의 이자율 수준이 10년 동안 지속될 정상적인 이자율로 정착된다면 오히려 더 나은 결정이 될 수 있다.


주택 자산 한도 대출 (HELOC)의 주의사항

주택에 쌓여 있는 에퀴티 즉 자산을 근거로 대출을 받는 것을 HELOC이라 한다. 일반적으로 주택 자산 한도 대출 (HELOC)는 변동 이자율을 가지고 있기 때문에 대출 비용은 연방 기금 금리에 따라 오르거나 내릴 수 있다. 연준이 연방 기금 금리를 인상하면 일반적으로 다음 달 지불부터 대출 비용이 더 높아진다.


가격 확실성을 원하는 차용인에게 주택 자산 한도 대출 (HELOC)는 이자율이 상승할지 하락할지 또는 그대로 유지될지 예측할 실제 방법이 없기 때문에 스트레스가 될 수 있다.


이자율은 월 비용에 영향을 미칠 뿐만 아니라 전체적으로 대출에 대해 지불하는 금액에 큰 영향을 미칠 수 있다.

주택 자산 한도 융자 (HELOC) 대출자는 융자를 받기 전에 예산을 고려해야 한다. 주택자산 한도 융자 (HELOC)를 받기 전에 최대 이자율, 대출의 인출 기간이 끝나는 시점, 인출 기간 (종종 10년) 동안 지불금이 이자만 있는지 여부에 대해 반드시 묻고 알아야 한다.


모기지 이자율은 약간 하락했지만 주택 구입자들이 직면한 문제를 상쇄하기에는 충분하지 않고 계속 지속될 가능성도 없다. 작은 변동폭에서 이자율이 움직이기 때문에 크게 하락하지는 않을 것이다. 프레디맥 (Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 금리 인상 직후 6.43%에서 6.39%로 떨어졌다.


모기지 이자율은 연초 이후 6% 이상을 유지하면서 주택 구입 능력을 제한하고 평소보다 슬로우한 봄 시장을 보냈다.


경기 침체에 우려 증가로 일부 주택 소유자들은 주택 자산을 이용해 현금을 조당하고 있다.

자칫 주택 자산 즉 에퀴티를 뽑아 쓰는 주택 자산 한도 대출 (HELOC)에 손을 댔다가 집을 잃을 수도 있다. 필요한 액수가 많지 않다면 주택 자산 한도 대출 (HELOC)을 이용하는 것은 더 큰 위험을 가져올 수 있다는 점에서 신중한 결정을 해야 한다.

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