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금리 인하해도 모기지 이자율 안떨어져

최민기 기자

마법의 이자율인 5%중반 되어야 시장에 도움

금리 인하와 모기지채권의 동향을 모두 살펴야


지금은 주택 시장이 매우 이상한 시대다. 금리 인하로도 주택 위기를 당장 해결하지 못할 것이다.

여전히 변동성이 큰 시장이며, 실업률이 계속 상승할 경우 모기지 이자율이 낮아지는 것은 별 의미가 없다. 일을 하지 않고 돈을 벌지 않으면 집을 구입하기가 더 어렵다.


게다가 모기지 이자율은 여전히 약 6% 또는 그 이하인 마법의 이자율에 도달하지 못했기 때문에 모든 사람을 주택 구입 경쟁에 다시 끌어들이기에는 충분하지 않을 수 있다. 어느 쪽이든, 20년래 최고치를 기록하고 있는 연방기금 금리도 차입 비용에 영향을 미친다는 점에 유의해야 한다. 핵심은, 현재로서는 많은 불확실성이 있고, 금리 인하가 단행되더라도 여전히 인구를 수용할 주택이 충분하지 않다는 사실은 문제를 해결하지는 못할 것이 확실하다.


마법의 모기지 이자율 6%

'마법의 모기지 이자율'로 부르는 수준과 크게 벗어나 있다. 6% 미만이면 주택 구매자를 다시 시장으로 끌어들일 수 있다고 본다. 전국부동산중개인협회도 최근 모기지 이자율 6%대가 "뉴노멀"이 될 것이라고 보았다. 연준의 금리 인하에도 불구하고 모기지 이자율이 팬데믹 기간 동안 역사적 최저치에 근접하기는커녕 5% 수준까지 떨어질 것으로 예상하지 않는다.


채권시장은 이미 금리 인하를 절반 포인트든 4분의 1 포인트든 가격에 반영했다. 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 10년 만기 국채 수익률과 상관관계가 있고, 10년 만기 국채 수익률은 2023년 5월 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 그리고 국채 수익률은 모기지담보채권(MBS)의 수익률과 연관되어 있다. 이로 인해 고정 모기지 이자율과 국채 수익률은 와인과 치즈처럼 짝을 이루는 경향이 있다. 그러나 이 모든 것이 주택업계에 어떤 영향을 미칠지는 불확실하다.


연준이 금리를 인하하는 것은 간단히 말해서 경제를 자극해 더 많은 차입이 이뤄질 수 있도록 하기 위함이다. 연준이 너무 오래 기다리면 경제가 경착륙할 것이라고 우려하는 사람들도 있다. 반대로 금리가 너무 빨리 인하되면 인플레이션이 다시 치솟을 것이라고 우려하는 사람들도 있다.


그 어느 쪽도 주택시장에는 좋지 않다. 연방기금 금리는 여전히 제약적인 영역에 있을 것으로 본다. 주택 시장이 보다 균형 잡힌 상태로 회복하기 위해서는 추가 인하가 필요하고 상당 기간이 지나야 한다. 연준은 2년여 전부터 금리를 인상하기 시작했고, 이로 인해 모기지 이자율이 치솟았다. 팬데믹의 역사적 최저치는 지나갔다. 일일 모기지 이자율은 2023년 10월에 8.03%에 달했고, 그 이후로 약한 경제 데이터에 영향을 받아 하락했다.


그러나 이것은 일부분일 뿐이다: 모든 모기지 이자율의 드라마 이전에 주택 가격은 크게 상승했다. 주택 가격 인플레이션이 둔화되었음에도 불구하고 반전되지 않았다. 약 15년 동안 임대료가 주택 소유 비용을 초과한 후 반대로 주택 소유 비용이 임대료를 초과하고 있다.


주택 임대가 지금은 더 저렴하다는 사실을 보여준다. 금리 인하는 분명 모기지 이자율 하락에 도움이 되겠지만 2024년 6월 기준 기존 주택 중간 가격을 기준으로 볼 때 30년 고정 모기지 이자율을 25∼50bp 인하하는 것만으로는 임대료가 다시 더 비싸지는 상황을 반전시키기에 충분하지 않다.


대략적으로, 30년 고정 모기지 이자율이 5.25% 이하로 떨어져야 중간 가격의 주택을 기준으로 임대료보다 주택 소유 비용이 더 저렴한 상황이 발생할 수 있다. 기존주택 판매 중간 가격은 426,900달러, 신규 주택 판매 중간 가격은 417,300달러다.


주택 공급, 신규 건설이 해결해야

주택 시장의 해결책은 바로 공급이고, 그것은 신규 건설이다. 근본적으로 공급에 영향을 미치는 두 가지 요인이 있다.


자물쇠(lock-in) 효과와 주택 부족을 초래한 수년간의 저건설이다. 자물쇠 효과는 일시적인 현상이다. 기본적으로 모기지 이자율이 상당히 빠르게 상승했기 때문에 이전에 낮은 이자율에 고정한 사람은 누구나 낮은 이자율의 혜택을 포기하려고 하지 않기 때문에 더 많은 매물 공급이 시장에 방출되는 것을 막고 있다.


다행히도 현재 2년 전보다 공급량이 더 많아졌다. 2022년 1월에는 1.6개월분의 공급량에 불과했는데, 이는 재고가 현재 속도로 판매되는데 걸리는 개월 수를 의미한다. 전국부동산중개인협회의 데이터에 따르면, 작년 6월에는 4.1개월분의 공급량이 있었다. 6개월은 균형 잡힌 것으로 간주된다. 그러나 그동안 기존 주택 판매 중간 가격이 사상 최고치를 기록했다.


구조적인 주택 부족을 겪고 있고 상황에서 낮은 모기지 이자율이 더 많은 주택 공급을 가능하게 할 수 있는 한 가지 가능성은 결국 계속해서 더 많은 주택을 짓는 것이다. 글로벌 금융위기 이후 수년간의 주택 부족으로 최소 200만 채의 주택이 부족한 것으로 추정된다. 전국적으로 얼마나 많은 집이 사라졌는지에 대한 여러 다양한 추정치가 있는데 모두 수백만 채에 이른다.


지난해 더 많은 주택이 지어졌고 올해도 또 다른 강력한 주택이 건설될 것으로 보이지만 여기에 금리 인하가 더해졌다고 문제를 해결하기에는 충분하지 않다. 제롬 파월 연준 의장도 낮은 이자율 모기지와 높은 모기지 이자율 등과 관련된 문제들은 경제가 정상화되고 기준금리가 정상화됨에 따라 완화될 것이라고 말한 바 있다. 그러나 현재 추세를 감안하면 여전히 전국적으로 주택 부족이 만연한 시장으로 남게 될 것이다.


모기지 이자율은 모기지담보채권을 봐야

모기지 이자율을 전반적으로 결정하는 요인으로 모기지담보채권을 주시해야 한다. 여러 외부 요인이 모기지 이자율에 영향을 미친다. 이런 구성 요소를 통제하고 제어할 수는 없지만 이를 이해하면 이자율이 특정 방향으로 추세를 보이는 이유를 알고 미래에 어떻게 변할 지 알 수 있다. 모기지 이자율에 영향을 미치는 주요 요인은 다음과 같다.


연방 기금 금리

연준이 조절하는 연방 기금 금리(은행들이 당일 대출에 대해 서로에게 부과하는 이자율)를 인하하면 모기지 이자율도 일반적으로 그에 따라 하락한다. 이 패턴은 벤치마크 금리인 담보 당일 금융 금리와 일정 만기 국고채 금리에도 해당한다. 연방 기금 금리가 모기지 이자율에 직접적인 영향을 미치지는 않지만 두 가지 모두 상관 관계가 있다. 연방준비제도가 연방 기금 금리를 인하하거나 또는 투자자들이 연준이 금리를 인하할 것으로 예상하는 경우 모기지 이자율도 하락할 것으로 예상할 수 있다.


모기지담보채권(MBS)에 대한 수요

모기지담보채권(MBS)은 주택 모기지 대출 기관이 주택 대출에 지불한 원금과 이자 중 일부를 투자자에게 지급하는 투자 수단이다. 정부 또는 민간 기관이 모기지 발행자로부터 주택 대출을 매수한다. 그런 다음 해당 기관이 투자자에게 증권 또는 원금과 이자 지급에 대한 권리를 발행한다. 대부분의 모기지담보채권은 페니매(Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)에서 발행하는데, 이 두 기관은 정부 지원 공기업(GSE)이다.


모기지담보채권(MBS)를 매수하는 투자자는 페니매 혹은 프레디맥이 발행한 모기지 채권에 입찰해 수익율을 설정하는 월가 투자자들이다. 그들은 이런 유형의 투자에 대해 원하는 수익률을 알고 있고 예상 수입 흐름을 가져와 해당 이자율로 할인한 현재 가치로 매입한다. 이것이 특정 채권에 대해 입찰하는 금액이다.


판매자는 분명히 가장 높은 입찰을 하므로 해당 이자율을 사용하는 비용이 설정되고 이는 모기지 이자율에 직접적인 영향을 준다. 모기지담보채권(MBS)에 대한 수요가 증가하면 수익률이 감소해 모기지 이자율이 낮아진다. 반대로 모기지채권 수요가 감소하면 수익률이 상승해 모기지 이자율이 높아진다.


인플레이션과 경제 상황

인플레이션은 근본적으로 가격 상승과 구매력 감소로 이어진다. 대출 기관은 개인 소비자와 마찬가지로 재정적 압박을 느끼기 때문에 손실을 상쇄하기 위해 이자율을 인상한다. 반대로 대출 기관은 인플레이션이 낮을 때 기관의 자금이 더 늘어나기 때문에 일반적으로 이자율을 낮게 유지한다.


인플레이션은 장기 금리에 정말 중요한 요인의 전부다. 연준의 움직임은 종종 인플레이션과 상관관계가 있다. 단기 금리를 인상해 경제를 둔화시키고 인플레이션을 식히기 때문이다. 그러나 기관 투자자들이 돈이 빠져나가는 기간 동안 인플레이션을 어떻게 생각하느냐에 달려 있다. 그들은 인플레이션보다 더 많이 벌어야 한다. 그렇지 않으면 돈을 잃게 되고 실제로 미래의 인플레이션이 모기지 이자율을 결정한다.


경제 전체가 모기지 이자율을 결정하는 데 중요한 역할을 하는 것은 당연하다. 인플레이션, 고용은 모두 이자율에 영향을 미치는 경제의 개별적인 부분이다. 경제는 모기지 이자율에 많은 영향을 미친다. 더 많은 사람들이 일자리를 갖고 더 많은 돈을 벌면 주택을 사는 것에 대해 기분이 좋아지고, 더 많은 사람들이 대출을 원하기 때문에 모기지 이자율이 올라갈 수 있다.


하지만 일자리가 적고 임금이 동일하게 유지되는 약한 경제에서는 모기지를 원하는 사람이 줄어들어 이자율이 내려갈 수 있다. 기본적으로 약한 경제는 일반적으로 이자율이 낮아지고(모기지 이자율이 사상 최저로 떨어진 COVID-19 팬데믹의 절정기를 생각해 보면) 강력한 경제는 모기지 이자율이 올라간다.


정부 규칙과 프로그램

정부 지원도 모기지 이자율에 영향을 미칠 수 있다. 세금 감면이나 저렴한 주택 대출과 같이 사람들이 주택을 사는 데 도움이 되는 프로그램은 더 많은 사람들이 모기지 대출을 원하게 만들어 모기지 이자율이 올라갈 수 있다. 또한 새로운 정부 계획과 법률이 주택 대출에 자금을 제공하면 모기지 이자율을 낮게 유지하는 데 도움이 된다.

반면에, 더 많은 사람들이 주택을 구매하도록 장려하고 수요를 늘리면 주택 모기지 이자율을 오르게 할 수 있다.

이런 모든 요인이 모기지 이자율에 영향을 주므로 연준의 금리 인상만으로 모기지 이자율이 눈에 띄게 하락할 것으로 생각해서는 안된다. 연준의 금리 결정보다 더 직접적인 것은 모기지담보채권의 수익율이다. 앞으로 연준이 금리를 인하하게 되면 모기지채권을 더욱 유심히 볼 필요가 있다.

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