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  • 김선영 기자

단독 주택 임대 (SFR)와 임대 주택 건설 (BTR)

기관 투자자들 단독 주택 매입 확대

밀레니얼과 부유한 은퇴층이 수요자


주택은 세계에서 가장 큰 자산이다.

그러나 최근까지 단독 주택을 임대하는 것은 월가의 기관 투자자가 할 수 없는 분야로 간주된 별장 사업이었다. 그런데 사모펀드 거인 블랙스톤이 2007~2009년 글로벌 신용 위기 이후 방대한 주택 투자 포트폴리오를 만들겠다는 아이디어를 내놓았을 때 은행은 대출을 거부했다.


그래서 신용 위기 이전에 블랙스톤이 소유한 390억 달러 규모 오피스 빌딩을 매각한 부동산 거물 샘 젤 (Sam Zell)에게 이 아이디어를 실행에 옮기도록 했다.


호텔 체인과 호화로운 오피스 타워에 돈을 과시하는 투자자를 상대해 온 그에게 주택 임대 사업은 작은 구멍가게처럼 여겨졌다.

블랙스톤은 반대하는 조언에도 불구하고 주택 임대에 앞서갔다. 10만 달러 상당의 비용이 소요되는 애리조나주 피닉스에서 첫 주택 구매 이후 10년이 지난 지금 이 비즈니스는 기관 등급 자산군으로 변모했다. 2021년에 이 분야에 대한 관심이 최고조에 달했다.


리서치 회사인 존 번스 부동산 컨설팅 (John Burns Real Estate Consulting)에 따르면 대형 투자자들은 단독 주택 구입에 최소 450억 달러를 투입했는데 이는 2020년의 30억 달러에서 크게 증가한 수치다. 주택 시장이 진정되는 와중에도 골드만삭스와 콜버그 크라비스 로버츠 (KKR)을 비롯한 투자 기업들이 블랙스톤의 뒤를 잇는 주택 투자가 쏟아지고 있다.


막대한 렌트 수익 보장되는 주택 임대

그 이유는 쉽게 알 수 있다. 2016년에서 2021년 사이에 주택 임대 (21%)의 연간 수익은 노인을 위한 주택 (7%), 사무실 (5%), 쇼핑몰 (-1%) 그리고 아파트 (12%)를 능가했다. 다른 리서치 회사인 그린 스트리트 (Green Street)에 지난 10년 동안 기관 소유 주택의 가치는 4조 7,000억 달러로 두 배가 되었고, 이는 오피스 빌딩의 추정 가치인 1조 9,000억 달러를 능가하는 수치다.


소수의 주택만 소유하는 경향이 있는 소규모 투자자들과 달리, 큰 기관 투자자는 수만 채를 보유하고 있으며 개조된 주택을 임대하면서 24시간 유지 보수 서비스를 제공한다.


미국에서 가장 큰 주택 소유주인 인비테이션 홈즈 (Invitation Homes)는 새 바닥, 업그레이드된 배관 그리고 비디오 초인종과 스마트 잠금 장치와 같은 최신 기술을 설치해 각 집을 수리하는 데 평균 39,000 달러를 소비한다. 이 좋은 물건은 더 부유한 세입자를 끌어들이고 있다. 2010년에서 2018년 사이에 소득이 $75,000 이상인 사람들이 세입자 증가의 4분의 3을 차지했다.


Covid-19는 입찰 전쟁이 고소득자들에게 임대료를 강요하면서 이를 가속화했다. 인비테이션 홈즈는 현재 거주자들의 연간 가계 소득이 131,000 달러 이상이며 이는 국가 중간 소득의 거의 두 배에 해당한다.


추가 확장의 여지는 충분하다. 부동산 투자 신탁 (REITs)은 단독 주택 임대의 1%만 소유하고 있는 반면, 사무실과 창고는 5~10%, 노인 주택은 15%, 쇼핑몰은 50%를 소유하고 있다. 큰 기관 투자자들은 기존 주식을 사는 것보다 더 많이 투자 포트폴리오를 만들기 시작했다.


2021년에 그들은 7,705 가구를 건설해 2015~20년의 평균 5,500 가구에서 기록적인 증가를 보였다. 2030년까지 기관 투자자들이 모든 주택 임대의 5분의 2 이상인 760만 가구를 확보할 것으로 예상된다. 이런 경향은 유럽의 독일, 아일랜드, 네덜란드 그리고 북유럽 시장에도 퍼지면서 주택을 탐식하고 있다.


폭발적인 성장 배경

한 가지 설명은 40대에 접어든 밀레니얼 세대가 시장의 성장을 제공한다는 것이다.

30대 후반과 40대 초반에 접어들면서 많은 사람들이 자녀를 위한 더 나은 학교나 애완동물을 위한 공간을 원하거나 마침내 집주인을 포기할 만큼 충분한 돈을 갖게 된다. 이 연령 범주의 인구 증가는 향후 5년 동안 거의 두 배가 될 것으로 보고 있다. 노령화된 베이비붐 세대도 더 많이 주택을 임대하고 있다. 영국에서는 55세에서 64세 사이의 임대인 비율이 2011년 이후 거의 두 배가 되었다.


주택 구입 가능성 감소도 주택 임대를 붐으로 이끌고 있다.

집을 살 수 없는 사람들은 임대 외에 선택의 여지가 거의 없다. 즉, 집주인은 특히 초급 주택의 경우 새 세입자를 찾고 유지할 수 있다고 자신한다. 1970년대에 매년 최소 42만 채의 초급 주택이 건설되었다. 작년에는 93,000채에 불과했고 따라서 임대료는 계속 오르고 있다. 전국적으로 단독 주택 임대는 6월에 전년 동기 대비 13% 이상 증가했다. 올랜도에서는 23%, 마이애미에서는 3분의 1 이상이다.

단독 주택 임대 (Single Family for Rental) 시장의 특징

호황을 누리고 있는 단독 주택 임대 (SFR: Single Family for Rental) 부문은 공공 리츠(REIT)에서 가장 많이 참여하는 분산형 주택 포트폴리오에서 현재 상당한 기관 투자 자금을 확보하고 있는 임대용 주택 건설 (BTR: Built-to-Rental) 공간에 이르기까지 다양한 형태의 주택 옵션에 걸쳐 있다.


기존 공급 부족, 강력한 단독 주택 임대 (SFR) 수요 추세와 투자를 빠르게 확대하려는 투자자는 임대용 주택 건설 (BTR) 공간에 대한 기관 투자자의 관심을 불러일으켰다. 견고한 펀더멘털이 단독 주택 임대 사업 부문을 중앙 무대로 끌어올린 것이다.


광범위한 거시경제적 우려에도 불구하고 현재 주택 시장 동향은 단독 주택 임대 시장 전반에 걸쳐 엄청난 성장을 촉진했다.

COVID-19가 시작된 후 세입자 선호도가 더 크고 넓은 주거 시설로 바뀌면서 단독 주택이 완벽한 주거 옵션이 되었다. 다른 생활 부문과 달리 단독 주택 임대 공간은 대유행 실직으로 가장 큰 타격을 입은 소득 범위에 대한 세입자 노출이 적기 때문에 혜택을 받았다.


또한, 최근 모기지 이자율이 약 7% 가까이 급등한 점을 감안할 때 단독 주택 임대 점유자들은 이제 세입자로 남을 가능성이 그 어느 때보다 높아졌다. 전국 수준에서 초급 주택을 소유하는 것이 동일한 주택을 임대하는 것보다 월 419 달러 더 비싼데 이는 2007년 이후 가장 큰 격차다.

전반적으로 단독 주택 임대 공간의 집주인은 전염병이 시작된 이후 기존 세입자를 유지하고 새로운 이사를 유치함으로써 점유에서 금전적 이득을 얻을 수 있었다.


2021년 4분기에 단독 주택 임대 공간 전체의 점유율은 20년 이상 만에 최고점에 도달했고 역사적 평균인 94.1%를 초과했다. 마찬가지로, 임대용 단독 주택 제품 전반에 걸쳐 평균 임대율이 거의 98%에 달했다. 주택 가격이 계속 상승하고 연중 추가 금리 인상이 예상됨에 따라 기관 투자자의 임대용 주택 구입이 늘어나고 집을 사지 못한 사람들의 이런 수요는 계속 높아질 것이다.


결국, 주택 구매자에게 더 많은 비용이 들게 된다.

단독 주택 임대 지수에 따르면 임대용 단독 주택에 대한 수요 급증과 적절한 공급 부족으로 인해 2021년 4분기 임대용 단독 주택 임대료는 전년 대비 5.5% 상승했다.

2022년과 2023년에 임대용 단독 주택의 임대료는 각각 5.0%와 4.0% 증가할 것으로 예측되고 이런 성장 속도는 완화되지 않을 것으로 예상된다.


인플레이션 상승이 많은 투자자들에게 실질적인 관심사가 되면서 임대용 단독 주택 시장은 오늘날 시장에서 방어적인 투자 기회를 보여준다. 또한, 이 섹터의 견고한 펀더멘털과 긍정적인 전망은 수익률을 간절히 찾고 있는 기관 투자자들의 관심을 사로잡고 있어 주택 시장의 가격 폭락을 막을 가능성이 크다.


1가구 임대를 겨냥한 기관 자본 형성

압도적인 대다수의 임대용 단독 주택은 소액 투자자가 소유하고 있지만 기관 투자자가 이 시장에 진입한다는 증거가 늘어나고 있다.


임대용 단독 주택의 3~4%는 기관 투자자가 소유하고 있다. 임대용 단독 주택의 리츠(REITs)의 성과는 임대 주택 전반에 걸쳐 더 많은 기관 투자자 참여를 유도하는 동기 요인이었다. 실제로 SFR REITS는 2010년대 중반에 등장한 이래 최고의 부동산 부문 중 하나가 되었고 2022년에 들어서면서 3년 연속 REIT 지수를 능가했다.


따라서 현재 이 부문에 진입하는 투자자들은 단일 자산 가격에 비해 임대용 단독 주택 포트폴리오 (전통적인 흩어져 있는 임대용 주택에서 단지를 형성해 모여 있거나 최근에는 임대용 주택 건설 BTR 커뮤니티를 형성)에 프리미엄을 지불하고 있다.


2022년 1분기에 메그놀리아 캐피털 (Magnolia Capital)은 임대용 단독 주택을 취득, 개조 그리고 운영할 수 있는 기회를 모색하기 위해 다른 부동산 투자 회사와 합작 투자를 모색하고 있다. 벤처의 목표는 연간 1,000채 이상의 주택을 구입하는 것이다.


약 130억 달러를 관리하는 시카고에 본사를 둔 부티크 자산 관리자인 몬로 캐피탈 (Monroe Capital)은 세컨드 에비뉴 (Second Avenue)를 통해 투자하기 위한 2억 5,000만 달러의 부채와 자기 자본을 약속했다. 세컨드 에비뉴 (Second Avenue)는 기관 투자자를 위해 임대용 단독 주택의 포트폴리오를 구축하고 관리하는 회사다.

블랙스톤 (Blackstone)의 홈 파트너스 아메리카 (Home Partners of America) 인수는 3% 중반으로 추정되는 명목 상한선으로 거래되었고 현재까지 가장 큰 액수다.


또한 브룩필드 (Brookfield Asset Management)는 2억 달러의 자본을 투자해 주택을 구입하고 개조할 사업 부문을 설립했다.

인플레이션 시대에 단독 주택 임대 커질 듯

임대용 단독 주택은 인플레이션 상승에 대한 헤지로 간주된다.

높은 점유율로 뒷받침되는 지속적인 임대료 성장을 기대하고 수익률에 대한 투자자의 요구를 포함한 여러 추세의 수렴은 임대용 단독 주택 부문 전반에 걸쳐 기관 투자자의 자본 배치를 증가시킬 것으로 보고 있다.


더 많은 기관 자본 투자는 특히 임대용 주택 건설 (BTR) 시장에서 임대용 단독 주택의 공급을 늘리는 데 도움이 될 것으로 예상한다. 이런 회사는 임대 위험을 최소화하면서 공간 전반에 걸쳐 임대를 확대하려고 하기 때문이다.


단독 주택이 임대 목적으로 활용되면서 임대용 주택 (SFR)이 늘어나고 임대 전용 주택 건설 (BTR)도 함께 나타나고 있다. 임대료 상승에도 불구하고 월가의 집주인은 경제적 불확실성에서 자유롭지 못하다.


인플레이션은 주택을 수리하고 유지하는 비용이 상승한다는 것을 의미한다. 경기 순환은 불가피한 현상이다. 임대료가 기록적인 속도로 계속 오를 가능성은 낮다. 그러나 역사에 따르면 주거용 임대료는 특히 공급이 부족한 기간에 다른 유형의 부동산 유형보다 탄력적이었다. 데이터 회사인 리얼페이지 (RealPage)의 경제학자는 1974년부터 1985년까지 인플레이션이 높았던 또 다른 기간에 임대료가 실제로 연간 7~12% 인상되었다고 말한다.


글로벌 신용위기 당시 주택구매자 수요가 급감했지만 주거용 임차인의 수요는 흔들리지 않았다. 기관 투자가들의 주택 붐이 다소 진정될 수는 있지만 멈출 기미는 보이지 않고 있다. 주택 시장이 식으면서 주택 가격이 하락하면 200년 당시 주택 가격이 폭락했을 때 주택을 대량으로 구입한 것처럼 기관 투자자들이 매입을 할 가능성이 높다.



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