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  • 최민기 기자

모기지 신청 꼼꼼히 챙겨야


주택 시장 어려울 때 융자 사고 많아

모기지 공개법에 따라 정보 확인해야


주택 시장이 어려울 때 모기지 융자는 까다롭고 이를 악용한 융자 사기가 빈번해진다.

모기지 서류에 무슨 내용이 들어가는지 어떤 형태로 되어있는지 잘 모를 때 이런 사기에 넘어가기 쉽다. 이자율이 높을 때는 모기지 문턱이 높은 것이 사실이다. 이를 악용해서 가짜로 모기지 서류를 꾸미고 집을 산 것처럼 속이는 행위가 빈번하다.


이를 보호하기 위한 법이 있지만 모기지 융자 서류가 어떻게 생겼는지 처음보는 사람 즉 처음을 집을 구입하는 사람은 융자 사기의 타깃이 되는 경우가 종종 있다.

모기지 융자 사기를 당하지 않거나 보다 무난하게 모기지 융자를 받기 위해서는 이와 관련된 법이 보장하는 내용을 알아 둘 필요가 있다. 모기지 융자는 법적으로 정보가 공개되도록 되어 있다.


즉 집이 있고 모기지 융자를 받았다면 이 내용을 공식적으로 확인할 수 있다. 모기지 업체에서 제시한 서류와 실제로 모기지 융자로 등록된 서류가 내용이 맞는지 확인이 가능하다. 그렇지 않다면 이를 토대로 보호를 받을 수 있다. 주택 모기지 공개법 (HMDA)가 중요한 이유와 온라인에서 주택 모기지 공개법 데이터에 액세스하는 방법에 대해 알아 두면 유용하다.


택 모기지 공개법 (Home Mortgage Disclosure Act)

40년 이상 시행된 주택 모기지 공개법(HMDA: Home Mortgage Disclosure Act)에 따라 모기지 대출 기관은 대출 관행에 대한 정보를 보고해야 한다. 비하인드 스토리, 비즈니스 문제다. 그러나 소비자와 대출자에게도 좋은 자원과 정보가 될 수 있다. 주택 모기지 공개법 (HMDA: Home Mortgage Disclosure Act)는 1975년에 의회에서 통과된 연방법으로 모기지 대출 기관이 포트폴리오와 관행에 대한 대출 수준의 데이터를 수집하고 보고하도록 요구하는 법이다.


주택 모기지 공개법 (HMDA)은 많은 금융 기관이 모기지에 대한 대출 수준 정보를 유지, 보고 그리고 공개하도록 법적 정한 의무 사항이다. 이 데이터는 대출 기관이 지역 사회의 주택 수요를 충족하는지 여부를 보여준다. 즉, 지역 사회에서 융자에 차별을 받았는지 아니면 남과 비교해 비정상적인 보건이 들어 있는지 알 수 있게 해준다. 그래서 의사 결정과 정책을 내리는 데 도움이 되는 정보를 소비자 금융 보호국에 의무적으로 제공하고 있다.

현재 주택 모기지 공개법 (HMDA)는 소비자 금융 보호국 (CFPB)에서 시행하고 있다.


주택 모기지 공개법 (HMDA)를 통해 관할 담당 기관인 소비자 금융 보호국은 차별적일 수 있는 대출 패턴이 있는 지 여부를 면밀히 분석하고 검토해 밝힌다.


규제 기관과 대중은 대출 기관이 공평한 방식으로 지역 사회의 주택 요구 사항을 충족하는지 여부를 결정할 수 있다. 또한 이 법은 더 나은 정책과 예산 결정을 내릴 수 있도록 지역 사회의 모기지 대출에 대한 정보를 제공하는 것을 목표로 하고 있다.


그리고 공개된 데이터는 신청자와 대출자의 개인 정보를 보호하기 위해 수정된다. 이 법이 제정되기 전에는 주로 도시와 소수민족 동네에 거주하는 주민들 가운데 모기지를 얻을 수 없는 지역이 있었다. 슬럼가 내지 소수민족 밀집 거주 지역이 이에 해당했다.


공개법에 포함되는 보고 내용

주택 모기지 공개법 (HDMA) 보고에 포함되는 구성 요소 중에는 모기지 신청자의 민족, 인종, 성별 그리고 소득이 있다. "각 기록에 대해 대출, 부동산 특성, 신청자 인구 통계 그리고 대출 기관에 대해 알 수 있다.

예를 들어 차용인이 모기지를 받았는지 또는 거부되었는지, 신청서를 작성하지 않았는지 또는 대출이 시작되지 않도록 하는 다른 일이 발생했는지 여부를 확인할 수 있다.


마이너스 스프레드를 포함한 모기지 융자 대출 별 가격과 수수료 정보는 물론 일시 상환이나 마이너스 상각 기능과 같은 대출 기능에 대한 세부 정보도 보고된다. 데이터에는 한 기관에서 다른 기관으로 판매되는 사전 승인이나 대출에 대한 세부 정보도 포함되어 있다.


신청자의 이름, 신청 날짜와 취한 조치, 부동산 주소와 신용 점수와 같은 일부 데이터는 신청자의 개인 정보를 보호하기 위해 공개 보고에서 제외된다. 정확한 대출 금액, 연령, 부채 대 소득(DTI) 비율과 재산 가치를 포함한 추가 필드는 동일한 이유로 범위로 수정된다. 그럼에도 이 정보는 모기지 융자 차별이나 사기 그리고 명의 도용 여부를 확인할 수 있는 수단으로 소비자들이 활용하고 있다.


대체로 모기지 대출 기관은 다음과 같은 내용을 보고한다.

신청 날짜- 주택 구매자가 모기지 융자 신청한 날짜

대출 유형- 모기지 대출 상품의 종류를 명시

대출 목적- 모기지 신청을 주택 구매를 위한 것인지 재융자를 위한 것인지 구분

대출 금액- 모기지 융자 액수

모기지 금리 스프레드- 신청자가 받은 모기지 이자율의 정확한 내역

속성 유형 및 위치- 주택의 유형과 주택의 대략적인 주소

지원자의 민족, 인종 및 성별- 모기지 신청자의 성별, 인종, 그리고 민족 구분

지원자 소득- 모기지 신청자의 소득 내역

대출 승인, 거부 또는 신청 철회 여부- 신청자의 모기지 신청 전력과 결과

거부 사유(해당되는 경우)- 모기지 융자가 거부된 경우 거부 사유


주택 모기지 공개법의 보고 내용이 중요한 이유

주택 모기지 공개법 (HMDA)에 따른 보고 데이터는 모기지 시장에 대한 공개 정보의 포괄적인 출처 역할을 한다. 이 정보는 다음과 같은 귀중한 통찰력을 제공한다.


- 대출 기관이 해당 지역의 모기지 대출 요구를 적절하게 충족하는지 여부

- 차별적 대출 관행이 발생했는지 여부

- 지역이 부동산 시장을 활성화하기 위해 공공 또는 민간 투자가 필요한지 여부


예를 들어, 모기지 융자를 검색하는 소비자는 공개적으로 사용 가능한 대출 데이터를 비교해 대출 필요에 따라 사용할 수 있는 다양한 금융 기관 간의 연령, 인종, 민족 또는 지역에 따른 신용 결정, 조건 그리고 가격의 차이를 비교할 수 있다. 즉, 지역마다 인기있는 모기지 은행이나 대출 기관이 다르고 모기지 상품 유형도 차이가 있다.


이는 지역에서 가장 유리한 조건으로 모기지를 얻는 방법에 대해 정보를 간접적으로 파악할 수 있게 해준다.

대출 기관도 이 데이터를 사용한다. 그것은 개인의 사업, 동료들이 하는 일, 개인마다 다른 점 또는 일치할 수 있는 부분에 대해 많은 것을 알려주기 때문이다.


대출 기관이 대출 실적에 더 잘 적응하면 지역 사회에 더 나은 서비스를 제공할 수 있다. 금융 기관은 정기적으로 데이터를 검토하면서 대출 데이터가 대출 모델과 일치하는지 확인하면서 자신들의 융자 상품을 개선하고 있다.


모기지 보고 내용은 계속 변경

수년 동안 주택 모기지 공개법 (HMDA)는 데이터 보고 대상 변경, 가격 정보 추가, 전반적으로 더 많은 데이터 수집 요구 등 목표를 더 잘 달성하기 위해 몇 가지 변화를 겪었다. 오늘날 모기지 대출 기관은 기관의 규모에 따라 연간 또는 분기별로 여러 데이터 포인트에 걸쳐 100개 이상의 필드를 작성해야 하고 새로운 보고 플랫폼을 사용해야 한다. 이는 데이터 필드 수의 증가와 공공 접근성 그리고 기술 인터페이스의 개선으로 모든 대중이 지역 사회의 대출 패턴을 더 잘 이해하고 시각화할 수 있게 해준다.


2018년부터 금융기관은 이전에는 선택 사항이었던 주택 모기지 대출 한도(HELOC) 관련 데이터를 의무적으로 보고해야 한다. 그들은 기관이 이전 2년 동안 최소 100개의 폐쇄형 모기지 또는 200개의 개방형 신용 한도를 생성한 경우 대출 보장 요건을 정의해야 했다. 폐쇄형 숫자는 2022년 25개로 조정되면서 더욱 세분화되었다. 소비자 금융 보호국 (CFPB)도 최근 주택 모기지 공개법 (HMDA)에 대한 의견을 요청하기 시작했다.


즉, 소비자가 계속 관심을 가질 수 있도록 훨씬 더 많은 주택 모기지 공개법 (HMDA)의 공개 내용의 변경이 진행 중이다.


온라인에서 주택 모기지 공개법 (HMDA) 데이터를 찾는 방법

소비자 금융 보호국 (CFPB)의 웹사이트를 통해 주택 모기지 공개법 (HMDA) 데이터에 온라인으로 무료로 쉽게 액세스할 수 있다. "HMDA 데이터 다운로드" 섹션으로 스크롤해 2007년부터 2017년까지의 데이터를 다운로드하거나 특정 금융 기관의 데이터를 포함해 최신 데이터와 요약에 액세스할 수 있다.


연방금융기관 조사평가 위원회 (FFIEC: Federal Financial Institutions Examination Council)에도 최신 주택 모기지 공개법 (HMDA)에 따른 의무 공개 데이터가 있다. HMDA 데이터 세트를 필터링, 집계, 다운로드 그리고 시각적으로 도표화할 수 있는 HMDA 데이터 브라우저도 있다.


이처럼 주택 모기지 공개법 (HMDA)에 따라 의무적으로 제공되는 데이터는 모기지를 얻기 위해 차별을 받지 않고 자신과 비슷한 처지의 다른 사람이 받은 모기지 융자 내역을 알 수 있기 때문에 모기지 얻을 때 불이익을 당하는 것을 미리 방지 할 수 있다.

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