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  • 홍성호 기자

모기지 이자율 7% 뉴노멀 될 듯


모기지 이자율 전망 다시 높게 수정 올해는 6% 후반

내년 하반기 되어야 5% 후반 진입 예상


모기지 이자율은 상당 기간 높게 유지될 가능성이 매우 높다. 모기지 이자율은 지난주 이후로 크게 변하지 않았다. 전국 평균 30년 만기 이자율은 단 3bp(0.003%포인트) 올랐고, 15년 만기 금리는 5bp(0.005%포인트) 하락했다.


그러나 더 큰 그림을 볼 때 이자율 변화는 더 중요하다. 10월 초 30년 만기 모기지 이자율은 지금보다 67bp(0.67%포인트) 높았고 7%를 훨씬 넘었다. 15년 만기 모기지 이자율은 83bp(0.83%포인트) 높았다.

따라서 많은 사람들이 기대한 만큼 이자율이 빨리 떨어지지는 않을 수도 있지만, 6개월 전에 집을 샀을 때보다는 지금도 낮은 수준임에 분명하다. 그러나 지금 수준이 상당 기간 그대로 유지된다고 봐야 한다.


연준이 연방기금 금리를 낮추면 그에 맞춰 모기지 이자율도 낮아질 가능성이 높다. 그러나 연준이 5월 1일 공개시장 회의에서 금리를 동일하게 유지할 확률은 거의 95%에 달한다. 따라서 조만간 모기지 이자율이 큰 변화를 보이지 않을 것이다.

집을 살 준비가 되었지만 먼저 모기지 이자율이 급락하기를 기다리고 있다면 기다리는 것이 무의미할 수도 있다.


대출 모기지 대출 기관을 대상으로 한 최신 조사에 따르면 모기지 이자율은 평균 30년 고정 모기지 대출은 7.07%를 기록했다. 올해 초에 비해 현재 모기지 이자율이 약간 높아 봄 주택 구매 시즌이 시작됨에 따라 일부 대출자들은 관망세를 보이고 있다.

이번 조사에서 30년 고정 모기지는 평균 0.28 디스카운트와 원점 포인트를 기록했다. 디스카운트 포인트는 모기지 이자율을 낮추는 방법이며, 개시 포인트는 대출 기관이 대출을 생성, 검토 그리고 처리하기 위해 부과하는 수수료다.


현재 이자율로 본 월 모기지 상환액

2,032달러

현재 기준 전국 중간 가격 주택을 구입할 때 현재 모기지 이자율로 계산된 월 모기지 상환액이다.

주택도시개발부(HUD)에 따르면 2023년 전국 가구 소득 중간값은 9만6,300달러, 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2024년 1월 판매된 기존 주택의 중간 가격은 37만9,100달러였다. 20%의 계약금과 7.07%의 모기지 이자율을 기준으로 할 때, 월 2,032달러의 지불액은 일반 가정의 월 소득의 25%에 해당한다.


모기지 이자율이 내려갈까?

인플레이션이 예상만큼 빠르게 진정되지 않고 있기 때문에 더 나은 데이터가 나올 때까지 모기지 이자율이 평탄하게 지금 수준을 유지할 것이라고 보인다.

지난해 10월 30년 만기 주택 모기지 대출 평균 이자율은 8%를 넘어섰다. 연방준비제도이사회(FRB)가 2024년 금리 인하로 선회하겠다고 발표한 12월 모기지 이자율은 다시 7% 아래로 떨어졌다.


중앙은행은 3월에 금리를 변동 없이 유지했고, 최근 인플레이션 수치로 인해 연준은 금리를 현 수준으로 유지할 수밖에 없었다. 예상대로 연방준비제도이사회(FRB)는 목표 금리를 5.25%에서 5.50%로 그대로 유지했다.

분명히 말하면, 모기지 이자율은 연준이 직접 결정하는 것이 아니라 투자자의 성향에 따라 결정되며, 특히 고정 모기지 가격의 선행 지표인 10년 만기 국채의 경우 더욱 그렇다.

이는 급격한 이자율 변동으로 이어질 수 있는데, 모기지 이자율은 연준의 금리 인상 소식에 급등했다가 금리 인하를 앞두고 급락하는 모습을 보이고 있다.


또한 모기지 이자율은 연준이 통제하기 위해 움직이고 있는 지표인 인플레이션과 연결되어 있다.

모기지 은행인 협회(MBA)에 따르면 이번 주 대출 신청은 1.6% 감소한 반면 주택 가격은 여전히 상승세를 유지하고 있다.

전국부동산중개인협회(NAR)은 1월에 재고가 증가했다고 보고했으나, 많은 시장은 여전히 충분한 매물 리스트를 보유하고 있지 않다.


전국부동산중개인협회(NAR)의 수석 이코노미스트는 주택 판매는 2년 전보다 상당히 낮은 수준을 유지하고 있지만, 1월의 월간 증가는 수요와 공급이 더 늘어나기 시작했다.

패니 매(Fannie Mae)는 모기지 이자율에 대한 전망치를 불과 한 달 전보다 상향 조정하면서 이자율이 이전에 생각했던 것보다 더 오래 더 높게 유지될 것이며 2024년에 그들이 예상했던 것보다 더 적은 수의 주택이 판매될 것이라고 말했다.


국책모기지업체인 패니 매는 지난 2월 전망에서 30년 고정 모기지 평균 이자율이 연말까지 6% 이하로 떨어져 4분기에는 5.9%가 될 것으로 예상했었다.


이제 패니 매(Fannie Mae)는 올해 말까지 모기지 이자율이 50%(6.4%) 더 높고, 향후 2년 동안 6% 이상을 유지하다가 2025년 4분기에는 점진적으로 6%보다 낮게 하락할 것으로 예상한다.

또 다른 국책모기지업체인 프레디 맥(Freddie Mac)의 최신 데이터에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 현재 약 6.74%다. 모기지 이자율은 10월 말 7.79%로 정점을 찍은 후 1월 중순까지 꾸준히 하락하다가 방향을 바꿔 다시 상승하기 시작했다.


모기지 이자율은 지난 몇 주 동안 소폭 하락했지만, 경제학자들은 당분간 모기지 이자율이 크게 하락할 것으로 예상하지 않는다.

프레디 맥의 수석 이코노미스트는 지난주 이런 환경에서는 모기지 이자율이 더 오랜 기간 더 높은 수준을 유지할 가능성이 크다고 말했다.


예상보다 모기지 이자율 높고 주택 매매 적을 듯

주택 시장은 2024년에도 높은 주택 가격과 높은 모기지 이자율이라는 이중 감당할 수 있는 제약에 계속 직면할 가능성이 높다.

모기지 이자율 전망치 인상을 발표하면서 페니매의 수석 이코노미스트도 이 점을 그대로 인용했다.


예상보다 높은 인플레이션 데이터와 강력한 고용 수치는 시장이 향후 통화정책에 대한 기대를 계속 진화시키면서 올해 모기지 이자율에 대한 이전 예측보다 더 큰 상승 압력을 가할 것이라고 설명했다.

여전히 주택 매물 공급이 급격히 급증할 것으로 예상하지는 않지만, 모기지 이자율이 계속 상승하더라도 2023년에 비해 시장 거래 수준이 증가할 것으로 예상한다.


페니 매는 모기지 이자율 전망 변경이 전체 주택 판매 전망치 하향 조정의 주요 동인이라고 밝혔다.

2024년 주택 매매 건수는 500만 건에서 491만 건으로, 2025년에는 554만 건에서 540만 건으로 감소할 것으로 예상하고 있다. 연준이 당장 금리를 바꾸지 않고 연말까지 세 차례 인하하겠다고 발표한 것은 주택 구입자들에게 안도감을 가져올 것 같지 않다.


전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트는 모기지 시장은 이미 연준의 태도를 반영했다고 보았다. 3%, 4%, 심지어 5%도 일어나지 않을 것이며 소비자들은 결국 뉴노멀(New Normal)을 인식해야 한다.

그러므로 고정 모기지 평균 이자율이 연말까지 6% 이하로 떨어질 가능성은 낮다. 올해 모기지 이자율이 낮아져서 크게 안도감을 느끼지는 못할 것이다.


연준이 전체 대출 금리를 오랫동안 인상할수록 30년 모기지 이자율이 하락할 가능성은 낮아진다.

연준이 모기지 이자율을 직접 통제하지는 않지만 연준의 정책은 경제 전반의 차입 가격에 영향을 미친다.

이미 역사적으로 주택 구입자들에게 비싼 시장에 있었다는 사실을 고려하면 즉각적인 구제책이 곧 있을 것으로 보이지는 않는다.


세인트루이스 연방준비은행에 따르면 2023년 4분기 전국 평균 주택 가격은 417,700달러에 이르렀다.

20%의 계약금을 지불한 후 주택 구입자는 해당 가격으로 주택을 구입하려면 334,160달러의 모기지 융자를 받아야 한다.

6.9%의 이자율을 적용하면 해당 모기지의 월별 지불액은 세금 공제 전 2,201달러에 도달하게 된다.


상대적으로 높은 모기지 이자율에도 불구하고 중소형 주택에 대한 경쟁은 여전히 치열하다. 중저가 주택에 대해 여전히 여러 제안이 이뤄지고 있고 이는 중저가 매물 공급이 충분하지 않음을 시사한다.

그러나 주택 구입자들에게는 몇 가지 긍정적인 신호가 나타났다. 2024년에는 주택 공급이 서서히 회복될 것이며 올해는 봄철 주택 구입 시즌, 심지어 여름 주택 구입 시즌까지 소비자들의 선택권이 작년보다 더 많아질 것이며 앞으로는 더욱 안도감을 느낄 수 있다고 덧붙였다. 2025년에는 모기지 이자율이 6%에 가까워질 수 있다고 보았다.


모기지 대출 기관은 일반적으로 계약금 비율이 높고 신용 점수가 우수하며 소득 대비 부채(DTI) 비율이 낮은 사람들에게 가장 낮은 모기지 이자율을 제공한다.

따라서 더 낮은 이자율을 원한다면 주택 쇼핑을 시작하기 전에 더 많이 저축하거나, 신용 점수를 높이거나, 빚을 갚아야 한다.


또한 마감 시 할인 포인트를 지불해 이자율을 영구적으로 낮출 수도 있다. 일시적인 이자율 매입도 옵션이다.

예를 들어 2-1 매입으로 7% 이자율을 받을 수 있다. 개인이 받는 이자율은 첫 번째 해에는 5%에서 시작해 두 번째 해에는 6%로 인상되고 남은 임기 동안에는 7%로 고정된다.


이런 매입이 마감 시 추가 비용을 지불할 가치가 있는지 생각해 볼 필요가 있다. 소비자금융보호국(CFPB)은 최근 2021년부터 2023년까지 할인 포인트를 지불하는 주택 구입자의 수가 급격히 증가했다고 보고했다.


특히 신용 점수가 낮은 사람들 사이에서 더욱 그렇다. 주택 구입 결정을 내리기 전에 낮은 계약금으로 주택을 구입하고 포인트를 지불하는 것이 전체 주택 비용을 낮추는데 유리한지 신중하게 검토해봐야 한다.

더구나 집을 구입하면 더 오래 살아야 한다는 점에서 쉽게 낮아지지 않는 모기지 이자율에 대한 대책을 세울 필요가 있다.


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