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  • 홍성호 기자

버려진 쇼핑몰, 주택으로 바꿀 수 있을까?

특히 스트립몰의 용도 전환은 의미가 커

문제는 상업 용도의 주거 용도의 전환


전국에 버려진 채 텅 빈 수많은 쇼핑몰을 주택으로 바꿀 수 있을까? 쇼핑몰을 개조하면 절실히 필요한 수십만 채의 집을 만들 수 있다.

여러 주에 걸쳐 주택을 건설한 오랜 부동산 개발업자는 지역 사회가 새 주택을 추가하기 위해 수년 동안 고군분투하는 것을 지켜봤다.

지역 사회의 주택 부지를 구하기가 너무 힘들기 때문에 더 이상 주택 건설이 불가능한 곳이 많은 상황이다.


반면, 대형 쇼핑몰을 비롯한 상업 쇼핑 상가는 점차 빈 곳이 늘어나면서 버려지고 있다. 이런 공간을 주거 공간으로 활용할 수 있다면 지역 주거 문제 해소에 상당한 숨통이 트일 수 있다.

뉴욕 주 북부의 로체스터는 대표적인 대학 도시이기도 하다. 1990년대 초반에 외곽 교외 마을에 새로운 쇼핑몰이 문을 열면서 시블리(Sibley's), 제이씨 페니(J.C. Penney), 시어스(Sears)와 같은 앵커 리테일 업체를 포함해 100개 이상의 새로운 매장이 들어섰다.


이 쇼핑몰은 아이언데큇(Irondequoit) 마을의 자랑스러운 요긴한 곳이자 10대들이 어울리는 곳이었다. 올바니 중심의 한 지역 신문사가 이 지역에서 가장 매력적인 쇼핑몰로 소개하던 곳이다.

파란색 레고 모양의 입구와 물보라가 튀는 분수부터 조명으로 장식된 유리 지붕, 기둥, 회전목마에 이르기까지 쇼핑몰은 화려함을 발산한다고 광고되었다.

그러나 몇 년 지나지 않아 미국 전역의 소매 패턴이 바뀌기 시작했다. 쇼핑몰 유동 인구가 줄어들고 온라인 쇼핑이 증가했다.


아이언데큇 몰의 상점들은 문을 닫기 시작했고, 2016년에는 마지막 주요 앵커 리테일 업체인 시어스(Sear’s)가 문을 닫았다.

눈에 거슬리는 버려진 쇼핑몰의 문제를 해결하는 것은 많은 도시들이 안고 있는 고질적인 문제이기도 하다.

실제로 이 건물을 절실히 필요한 저렴한 주택으로 개발할 수 있다면 빈 땅이 부족한 마을에 주택 공급이 늘어날 수 있다.


이런 상황에서 비영리 개발 그룹인 패스스톤(PathStone)은 복잡하지만 의미 있는 프로젝트에 착수했다.

시어스 백화점을 73개의 임대 아파트로 개조하고 인접한 주차장에 84개의 임대 유닛이 있는 새로운 4층짜리 다가구 건물을 지었다.


높은 보행자 통로로 두 건물을 연결한 스카이뷰 파크 아파트(Skyview Park Apartments)는 이제 보조금을 받는 주택이 필요한 55세 이상의 성인에게 서비스를 제공한다.

유닛의 절반은 현장 지원 서비스를 받을 수 있는 노숙자 위험에 처한 노인을 위해 배정되어 있다.


저렴한 주택 수요와 비용이 계속 상승하고 사용 가능한 빈 땅의 부족이 커지고 있는데 이미 지어져 있는 빈 건물을 사용하지 않을 이유는 별로 없다고 개발업체들은 말한다.

지역 사회에서 빈 쇼핑몰은 여러 골칫거리다. 지역의 범죄를 유발하고 인근 지역의 부동산 가치를 떨어트리고 주거 환경의 질을 크게 저하시킨다.


그렇기 때문에 거대한 쇼핑몰을 되살리는 아이디어는 지역 사회에서는 관심이 커져왔다.

창의적인 자산으로 바꾸면 가치도 상승하고 지역 사회도 활성화된다. 전국적으로 정책 입안자, 연구원 그리고 부동산 개발업자는 저렴한 주택 부족과 씨름하면서 아이언데큇(Irondequoit)와 같은 쇼핑몰 전환에 더 많은 관심을 기울이고 있다.


아이언데큇 몰은 전통적인 쇼핑몰이었지만 특히 스트립 몰은 텅 빈 넓은 주차장과 같은 몇 가지 독특한 이점을 제공해 주택 재개발을 더 쉽게 할 수 있다.

주택 공급 확대에 초점을 맞춘 전국 비영리 단체인 엔터프라이즈 커뮤니티 파트너스(Enterprise Community Partners)의 지난 가을 보고서에 따르면 스트립 몰 전환으로 전국에 700,000개 이상의 새로운 주택이 창출될 수 있다고 추정했다.


2022년 캘리포니아 의원들은 빈 상업용 건물을 주택으로 전환하는 것을 용이하게 하는 주 전체 법률을 통과시켰다.

지지자들은 이전에 사용할 수 없었던 수많은 토지를 잠금 해제할 수 있는 법의 잠재력에 환호했다.

또한 바이든 행정부는 더 많은 빈 스트립 몰을 주택으로 전환할 가능성에 대해 고무적이며, 10월에는 지역 리더와 개발자가 불행히도 복잡한 자금 조달 프로세스를 탐색하는 데 도움이 되는 새로운 연방 지침을 발표했다.

백악관의 주택 정책을 담당하는 한 고위 관리는 만병통치약은 아닐 것이라고 말했다. 그러나 그것은 지역 사회와 경제 개발, 주택 그리고 고용을 위한 다양한 증가 혜택을 가져올 수 있다고 평가된다.


장벽은 상업 시설의 주거 시설로 변경

스트립 몰 전환의 가장 큰 장벽은 구역 설정이다. 보스턴에서 북서쪽으로 약 10마일 떨어진 마을에 있는 23에이커의 부지에 있는 오래된 쇼핑몰은 명백히 쇠퇴하고 있었다.


2017년 한 개발업체가 이 부동산을 4,400만 달러에 매입했을 때 소매 공간의 3분의 2가 비어 있었다.

2021년까지 새 아파트를 임대할 준비가 되었고 현재 워번 빌리지(Woburn Village)에는 350개의 임대 유닛, 피트니스 센터 그리고 수영장과 같은 편의 시설, 세포라(Sephora)와 파네라(Panera)를 포함한 소매업체가 있다.


고군분투하는 워번 몰(Woburn Mall)을 번화한 워번 빌리지(Woburn Village)로 바꾸는 것은 큰 성공으로 환영받았다.

하지만, 이와 같은 전환이 매우 드문 이유는 지역 구역법으로 인해 종종 이를 배제하기 때문이다. 많은 지역 사회에는 주택과 사업체가 같은 구획에 공존하는 것을 금지하는 법률이 있다.


아마도 대부분의 경우, 재개발을 가로막는 주된 장애물은 규제일 것이라고, 보스턴 지역의 101개 도시와 마을을 관할하는 대도시 지역 계획 위원회(MAPC)의 보고서는 결론을 내렸다.

대도시 지역 계획 위원회(MAPC)는 광역 보스턴 지역 전역에서 더 많은 스트립 몰 전환 가능성을 분석한 결과 수천 에이커의 부지에 3,000개 이상의 스트립 몰이 있음을 발견했다.


이 중 상위 10%만 복합 용도 개발로 전환하면 12만5,000가구 이상의 신규 주택이 건설될 수 있다고 계획국은 밝혔다.

엔터프라이즈 커뮤니티 파트너스(Enterprise Community Partners)는 이 분석을 반복해 300,000개의 "저밀도" 다가구 주택에 해당하는 복층, 트리플렉스 그리고 타운하우스와 400,000개 이상의 "중간 밀도" 주택에 해당하는 최대 6층, 평균 단위 크기 1,100평방피트의 부동산을 포함해 스트립 몰의 용도를 변경해 전국적으로 700,000개 이상의 새로운 주택을 건설할 것으로 추정했다.


국제 쇼핑 센터 협의회 (International Council of Shopping Centers)에 따르면 미국 전역에는 9억 4,750만 평방피트의 스트립 몰 공간이 있다.

엔터프라이즈 보고서는 필지 크기, 대중교통 근접성, 조건, 공실과 같은 요인을 기반으로 몰의 주거 전환에 가장 적합한 곳 10%를 분석했다.


이런 가정 중 일부를 변경하면 그 이상이 적합할 수 있다.

메트로폴리탄 지역 계획 위원회는 지역 토지 구획법을 개정하는 것이 전환의 가장 큰 장벽이라고 보고 있다.

이것이 2년 전 캘리포니아가 주 전역에서 변경을 승인한 것이 큰 문제였던 이유다. 올 여름, 건축법 규정을 감독하는 캘리포니아 주 기관은 한 걸음 더 나아가 개발업자들이 상업용 부동산을 새로운 주택으로 더 쉽게 전환할 수 있도록 투표했다.


주 정부는 캘리포니아의 사례를 따르거나 지역 도시가 구역 지정 규칙을 업데이트하도록 장려하는 대체 인센티브를 통과시키는 방법도 있다.


다양한 아이디어 확산

팬데믹과 원격 근무의 성장에 따라 정책 입안자들은 빈 사무실 건물, 특히 밀집된 도시 지역에 위치한 건물을 주택으로 전환하는 데 더 많은 관심을 갖게 되었다.

그러나 그런 변경은 종종 지도자들이 원래 생각했던 것보다 더 어렵고 비용이 많이 들었다. 반면에 스트립 몰은 몇 가지 독특한 기회를 제공한다.


전국의 많은 스트립 몰은 이미 70년 이상 된 상태이며 오랫동안 방치된 수리가 필요하다. 이런 오래된 건물의 유지 관리 비용은 종종 건물을 철거하고 재건축하는 비용보다 비싸다.

또한 스트립 몰은 일반적으로 많은 양의 지상 주차장이 포함된 부지에 건설되어 개발자가 새로운 프로젝트를 더 쉽게 구축할 수 있다.


예를 들어, 애틀랜타에서는 1960년대에 문을 연 쇼핑센터가 작년에 불도저로 밀어버리면서 타운홈과 다가구 아파트를 포함해 거의 700채에 달하는 새로운 주택을 지을 수 있게 되었다.

고위 주택 관리는 주택 위기가 단지 고비용 도시를 넘어 확산되고 있기 때문에 스트립 몰을 개조하는 것이 특히 중요할 수 있다고 말했다.


오늘날 근로자와 가족은 교외와 농촌 지역에서도 직장 근처에서 주택을 찾기 위해 고군분투하고 있는데 많은 스트립 몰이 교외에 있다.

2023년에 바이든 행정부는 이런 주택으로의 전환을 위해 더 많은 자금을 개방하고 주택 도시 개발부(HUD)와 같은 주관 기관에 이런 유형의 요청을 우선시하도록 지시했다.


연방 기관을 관리하고 지원하는 총무청(General Services Administration)도 새로운 주택으로 재개발될 가능성이 있는 연방 소유 부동산을 우선시하는 새로운 지침을 발표했다.

백악관에 따르면 지난 10월 이후 더 많은 부동산 개발업자들이 새로운 프로젝트를 위해 이런 자원과 기술 지원을 활용하는 데 관심을 표명했다.


스트립 몰을 주택으로 변경하는 것은 달성하기 쉬운 개발 프로젝트는 아니다. 그럼에도 신축보다 지역 사회에 더 큰 영향을 미칠 수 있다.


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