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  • 최민기 기자

부동산의 잘못된 통념들


낮은 리스팅 가격은 손해를 본다...

자녀가 없으면 학교 상관하지 않아도 된다?

최고 오퍼 가격이 가장 좋은 제안이다?


본격적인 주택 구매 시즌이 다가옴에 따라 집을 사기 위한 경쟁이 증가할 수 있다. 증시 등락에도 불구하고 부동산 시장은 여전히 가격 하락 폭이 거의 없다. 집에 대한 경쟁이 여전히 치열하기 때문에 주택 구매와 관련된 잘못된 통념을 바로잡는 것도 시장을 이해하고 구매 결정을 올바로 하는데 도움이 될 수 있다.


집을 살펴보는 것이 가장 좋은 첫 단계?

오픈 하우스를 방문하고 살고 싶은 동네를 드라이브하며 이웃이나 친구들과 이야기하고 싶을 수도 있다. 그러나 먼저 자금 문제를 해결해 놓으면 집을 구매하는 거래가 훨씬 원활하게 진행된다.


주택 구매 자금을 조달할 것이라고 가정할 때, 첫 번째 단계는 선택한 대출 기관으로부터 사전 승인 또는 최소한 사전 자격 서신을 받는 것이다. 이는 적시에 제안을 할 준비를 할 수 있게 해줄 뿐만 아니라 자격이 있고 편안하게 느끼는 가격 범위 내에서 검색에 집중하는 데 도움이 된다.


집을 사는데 에이전트가 필요 없다?

에이전트 없이 집을 팔 수 있는 것처럼 에이전트 없이도 집을 살 수 있다. 질로우(Zillow)와 트룰리아 (Trulia)와 같은 사이트가 정보를 손쉽게 제공해주므로 소비자가 쉽게 이용할 수 있는 것도 사실이다. 그러나 많은 사람들이 경험 많은 에이전트가 가져올 수 있는 가치를 과소평가하고 있다.


주택 구매자 대리인은 거래에서 구매자의 이익을 최우선으로 생각해야 할 의무가 있다. 그들은 현재 시장 상황에 대한 지식을 제공하고 거래 관련 전문 지식을 사용해 최상의 거래를 협상할 수 있다. 주택 구매자의 경우 조직화된 에이전트가 서류 작업과 관련해 모든 진행 과정을 한 줄로 배치하고 프로세스를 쉽게 안내해 줄 수 있다.


새 집을 구입하면 수리가 거의 필요 없다?

현대 주택 건설업자는 수익을 극대화하고 다음 프로젝트로 넘어가기 위해 최소 비용으로 신속하게 건설하려는 동기를 가지고 있다. 그러나 새 집을 짓는 데는 숨겨진 비용이 있고 수익을 극대화하도록 설계된 빠른 건설은 품질이 낮은 장인 정신과 일부 중요한 건축 세부 사항을 간과한 날림 공사 주택으로 이어질 수 있다.


새 주택 건설을 전문으로 하는 주택 검사관을 고용해 방음 시설이 거의 없는 벽이나 제대로 밀봉되지 않은 대리석 조리대와 같은 잠재적인 문제를 발견해야 한다. 이런 것들을 식별하고 수정해야 할 시간은 새 집을 구입하는 거래가 완료되기 전이다.


사전 승인을 받으면 신용이 나빠진다?

대출 기관과 직접 이야기하지 않은 사람들이 퍼트리는 말들이 잘못된 경우가 많다.

대출 기관과 대화하는 것조차 신용을 감소시킬 것이라고 믿는 사람이 있다. 게다가 그들은 사전 승인을 받는 것이 신용을 망칠 것이라고 생각한다. 이는 사전 승인이라는 개념을 잘못 이해한 실수에서 비롯한다.


사전 자격 취득은 신용에 약간의 타격을 줄 뿐 아무런 영향을 미치지 않는다. 그러나 모기지 사전 승인을 신청하면 신용 점수에 약간의 영향을 미치는 신용에 큰 영향을 미친다. 신용 평가 모델은 신청자가 대출 쇼핑을 하고 있을지도 모른다는 점을 고려한다. 즉, 짧은 시간 내에 여러 모기지 신청을 시작하는 경우 단일 신용 조회로 간주될 가능성이 높다.


가능하면 대출 기관의 모기지 신용 풀(사전 승인이라고도 함)을 2주 기간으로 제한하는 것이 유리하다. 엄격한 신용 문의는 점수를 1점에서 5점으로 떨어뜨리므로 2주 기간 내에 모든 사전 승인을 시작하면 신용 보고서에 하나 이상의 어려운 조회가 계산될 가능성을 줄이고 신용에 미치는 영향을 줄일 수 있다.


콘도 구입은 주택 구입과 같다?

임대 아파트의 제한에서 벗어나고 싶어 원하는 대로 장식하거나 개조할 수 있도록 콘도를 구입하기로 마음먹은 사람도 있다. 그런데 콘도를 구입해 리모델링할 계획이라면 잠시 멈춰야 한다.


콘도에서 원하는 것은 무엇이든 할 수 있다고 생각할 수도 있다. 규칙이 없다는 것이다. 콘도를 리노베이션하는 경우에도 여전히 콘도 입주자 위원회의 승인을 받아야 하며 필요한 경우 콘도 건축가의 승인을 받아야 한다.

또 하나는 1층 콘도 구입을 피해야 한다는 통념이다. 안전, 프라이버시 그리고 소음 수준은 구매자가 1층 콘도를 꺼리는 경향이 있는 몇 가지 이유다.


그러나 1층이라고 해서 많은 것을 포기하지 말아야 한다. 위에서 아래로 열리는 창 가리개는 행인의 호기심에 찬 시선을 차단할 수 있고 장식용 철제 그릴은 침입자를 차단할 수 있다.


학군은 신경쓰지 않는다?

교육 수준이 있는 주택은 학력이 평균 이하인 지역에 있는 주택보다 평방 피트당 약 50 달러 비싸다. 자녀가 없다면 교육 수준이 평균 수준인 지역에서 같은 값이면 더 넓은 집을 구하고 싶은 유혹을 느낄 수 있다.


주택을 재판매할 때가 되면 더 나은 학군에 있는 주택이 더 나은 가치를 유지하고 투자 수익을 더 많이 줄 것이다. 그리고 판매도 훨씬 수월하다. 따라서 예산 범위 안에 있다면 좋은 학군에 집을 사는 것을 고려하는 것이 좋다.


사전 승인 금액은 승인된 대출 금액이 된다?

대출 사전 승인은 소득과 신용 가치를 뒷받침하는 문서를 제공해야 하는 매우 철저한 절차다. 그러나 이것이 반드시 그 금액에 대출을 해준다는 의미는 아니다. 모든 것은 감정에 달려 있고 집을 특정 가격에 계약했다고 해서 모기지 회사가 판매 가격을 승인한다는 의미는 아니다. 이것은 계약을 재협상하거나 주머니에서 여분의 자금을 마련하거나 주택 가치가 너무 낮게 평가되면 융자가 안되는 경우도 있음을 의미한다.


주택 검사가 필요하지 않다?

전문적인 주택 검사를 건너뛰고 친구나 가족이 집을 살펴보도록 하고 수백 달러를 절약하고 싶을 수도 있다. 주택 검사관은 집에서 1,600개 이상의 특정 항목을 찾아 집의 결함을 숨기는 속임수를 피하도록 도와준다. 가족이 전문 주택 조사관이 아닌 한 구매 후 매우 불쾌한 놀라움을 겪을 수 있다. 고객 평가가 높은 검사관을 고용하고 집에서 동행해 그들이 보고 있는 것을 설명해주도록 요청해야 한다.


또한 구매자가 계약을 체결하기 전에 주택 검사를 통해 모든 문제를 알릴 수 있다. 이렇게 하면 계약서에 있는 구매자의 주택 검사 우발 조항에 따라 판매가 실패하거나 가격이 인하되는 것을 방지할 수 있다.

낮은 가격을 책정하면 낮은 가격에 팔린다?


전국부동산중개인협회에 따르면 반드시 그런 것은 아니다. 사실, 이 전략은 더 많은 돈을 받고 집을 파는 데 도움이 될 수 있다. 저렴한 주택은 더 많은 구매자로부터 더 많은 관심을 끌 수 있다. 경쟁이 치열한 주택 시장에서 이것은 관심 있는 구매자들이 주택에 대해 서로 더 높은 가격에 입찰하도록 만들 수 있다. 최종 결과는 리스팅 가격에서 요청한 것보다 더 많은 제안을 받을 수 있다.


비용 절약 위해 에이전트 수수료를 협상한다?

일반적인 주택 판매자의 잘못된 통념은 낮은 수수료를 제공하면 더 많은 돈을 벌 수 있다는 것이다. 에이전트는 더 높은 커미션을 받을 수 있는 주택을 먼저 팔기 위해 더 많은 노력을 할 것이다. 낮은 수수료는 에이전트에게는 덜 열정적으로 보여주게 만드는 요인이 된다.


그 결과 관심 있는 구매자를 수수료가 더 높은 부동산에 먼저 안내하고 관심이 더 적어지고 더 적은 수의 협력 중개인이 이를 보여주게 된다. 리스팅 에이전트는 커미션을 다른 에이전트와 분할하기보다는 전체 커미션을 얻으려고 할 가능성이 더 크다.


집을 빨리 팔려면 전문적인 집 단장이 필요하다?

집을 스테이징 (staging)해 가장 많은 구매자에게 가장 매력적으로 보이도록 하면 스테이징되지 않은 주택보다 88% 더 빨리 그리고 평균보다 20% 더 많이 받고 판매할 수 있다.

그러나 전문적인 연출에는 매달 수백 달러의 비용이 드는 가격표가 붙는다. 집을 준비하는 것은 나쁜 일이 아니지만 집을 더 빨리 팔기 위해 할 수 있는 최선의 방법은 경쟁력 있는 가격을 책정하고 공격적으로 판매하고 쉽게 전시할 수 있도록 하는 것이다.


집 상태가 좋지 않으면 아무도 거들떠보려 하지 않는다?

일부 리모델링 프로젝트가 집의 가치를 높일 수 있는 것은 사실이다. 그러나 집이 오래되었거나 대대적인 수리가 필요하다고 해서 아무도 그것에 관심이 없는 것은 아니다. 상태가 좋지 않고 업데이트 또는 대대적인 수리가 필요한 주택만 구입하는 사람들이 있다. 이들은 일반적으로 비즈니스로서 부동산을 업데이트하고 개조하는 지역 부동산 투자자 또는 전문 주택 구매자이다. 현재 집에 작업이 필요하면 전문 주택 구매자에게 부동산을 판매하는 것도 괜찮다.


오픈 하우스는 시간 낭비다?

오픈 하우스는 단지 초보자를 유치하고 에이전트들이 자신의 잠재 구매자를 찾기 위해서 한다고 알려져 있다. 주택 구매자의 7%만이 오픈 하우스 간판을 통해 궁극적으로 구매한 집을 찾았지만 주택을 보유하는 데 확실한 이점이 있다. 오늘날 주택 구매자는 기술에 정통하고 웹 검색에 상당한 시간을 소비한다.


이런 구매자 중 다수는 사전 승인을 받았고 제안을 할 준비가 되어 있다. 편한 시간에 집을 볼 수 있는 기회를 보면서 집을 고른다. 리스팅 직후 오픈 하우스는 관심을 불러일으키고 에이전트에게 빠른 판매를 방해할 수 있는 피드백을 수집할 수 있는 귀중한 기회를 제공한다.


가장 높은 가격이 항상 최고의 제안이다?

많은 구매자와 판매자는 가격이 가장 높은 제안이 항상 최상의 제안이라고 생각한다.

판매 조건으로 구매자의 요청을 준수하기 위해 차액보다 더 많은 비용을 지불해야 하는 경우 가장 높은 제안은 최상의 제안이 아니다.


예를 들어, 구매자가 계획했던 것보다 훨씬 더 빨리 이사하기를 원하면 창고 임대, 호텔 방 비용 지불 그리고 더 높은 제안을 할 가치가 없는 기타 비용이 발생할 수 있다.




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