
쇼핑몰은 사라지고 있으나 소매 상가 인기
오래된 건물 리모델링으로 임대료도 올라
도로를 따라 소규모로 지어진 스트립 몰은 한때 쇼핑몰과 더불어 소매 세계의 평범한 자매로 불렸다. 전통적인 비즈니스 지구에서 사람들을 끌어들이는 매력 없는 눈에 거슬리는 곳으로 멸시받았고, 불안정한 임차인 명단과 함께 자동차 사용을 촉진하는 것과 같은 불쾌한 환경 영향을 제공했다.
그런데 이제 이 부문은 유동인구에 대해 더 잘 알려진 쇼핑몰 형제를 훨씬 능가하고 새로운 투자자의 관심을 끌고 있다. 거의 죽어가던 스트립 몰은 지금 가장 뜨거운 임대 시장을 즐기고 있다.
거대한 쇼핑몰은 사라지고 소규모 소매 상가는 버텨
스트립 몰 비즈니스가 대부분 온라인 쇼핑에도 사용할 수 있다는 것은 커다란 장점으로 꼽힌다. 아마존은 아직 매니큐어를 하는 네일 숍은 진출하지 않았다. 어쩌면 앞으로도 이 업종에는 진출하지 못할 것이고 이는 동네의 작은 소매 상가를 살아남게 하는 유일한 숨통 노릇을 한다.
소매 자료 분석 회사 리테일스탯(RetailStat)에 따르면 2023년 스트립 센터 방문은 팬데믹 이전과 비교해 18% 증가해 실내 쇼핑몰을 큰 차이로 앞질렀고 같은 상가임에도 서로 다른 길을 가고 있다. 그리고 임대료는 상승하고 있다.
최신 소매 전망에 따르면 전국에 있는 약 69,000개의 스트립 몰은 일반적으로 앵커(대표적인 소매 체인)가 없거나 편의점이 중심이 되는 쇼핑몰로, 2024년 3분기에 전년 동기 대비 거의 3%의 임대료 상승률을 보였고 거의 46%로 모든 쇼핑 센터 중에서 가장 높은 가용 공간 임대율을 보였다.
또한 스트립 몰은 2024년 첫 9개월 동안 전체 세그먼트에 대한 약 100만 평방피트의 흡수로 다른 모든 쇼핑 센터를 능가했다. 상업 부동산 분석 회사 JLL의 보고서에 따르면 스트립 몰은 소매 유형 중 파워 센터에 이어 두 번째로 낮은 공실률을 갖고 있다. 이런 상황을 소매업체와 투자자들이 주목하고 있다.
메이시스(Macy's)는 올해 대형 백화점들이 대거 문을 닫았지만, 교외 지역 고객에게 더 가까이 다가가기 위해 2026년까지 30개의 소형 스트립 몰 매장을 열기로 했다. 달러 제너럴(Dollar General), 파이브 빌로우(Five Below), T.J. 맥스(T.J. Maxx) 등 가장 빠르게 성장하는 소매업체들도 상가 진출을 두 배로 늘렸다.
한편, 수요가 공급을 건전한 마진으로 앞지르면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 고정되지 않은 스트립 몰이 투자 옵션을 넓힐 수 있는 강력한 기회로 보고 있다. 일부 인기있는 주거 지역과 가까운 곳에 있는 소매 상가는 불과 2년 전에 거래된 것보다 30%가 더 비싼 가격에 팔리기도 했다.
소규모 소매 상가를 집중적으로 투자하는 투자자에 따르면 팬데믹 이전에는 동네 소규모 소매 상가에 대한 관심이 많지 않았다고 말한다. 대부분 지역의 부동산 투자자들이 소유하고 거래했지만 팬데믹 이후 전국적인 부동산 투자 기업들이 소규모 소매 상가에 관심을 갖기 시작했다.
동네 소규모 소매 상가는 이제 인기 투자 상품이 되었고 전국의 모든 시장, 말 그대로 모든 교외 지역을 살펴본 임대 관계자들에 따르면 동네 소매 상가가 가장 인기 있는 임대 시장이라고 말한다. 어디에 있는 상관없이 거의 모든 소매 상가들이 인기를 얻고 있는 상황이다.
아마존이 더 많은 소규모 소매업체를 몰아낼 것이라고 생각해 많은 사람들이 한때 스트립 몰을 떠나면서 상당수의 소규모 소매 상가가 죽었다. 그런데 팬데믹을 계기로 동네에서 쇼핑하는 것이 유행하고 익숙해지면서 스트립 몰의 투자가 조금씩 되살아났다. 소매 상가가 모두 사라질 것이라는 보도는 지나치게 과장된 측면이 있었다.
온라인 영향 적고 팬데믹으로 순풍 만나
스트립 몰은 그들이 서비스를 제공하는 지역 사회에서 많은 충성도를 구축한다.
교외에서 자란 사람들은 삶이 스트립 몰에 익숙해진 방식으로 일상 생활을 유지했다. 대부분의 사람들은 그들이 자라면서 다녔던 장소를 기억하고 상상하는데 잠바 주스나 피자헛을 떠올린다. 물론 지금은 그것을 볼 수 없지만 그것을 추억하면서 동네 소매 상가를 찾는다. 스트립 몰은 팬데믹의 순풍으로부터 이익을 얻었다. 재택근무를 하는 사람들은 이제 사무실 근처에 있는 이발소와 식당 대신 지역 이발소와 식당을 이용한다.
동네 소규모 소매 상가들은 상업용 부동산의 액수로 볼 때 다른 부동산에 비해 소액이다. 이 때문에 월가의 투자자들은 상대적으로 저평가하는 경향이 있었다.
그러나 그것은 실수다. 스트립 몰 사업의 지역 소유주들은 성공을 위해 필요한 모든 것을 한다. 임차인을 유치하기 위해 끊임없이 지역 사회에 얼굴을 내밀고 봉사한다. 전재산을 투자해 마련한 경우가 많아 직접 고치거나 수리하는 발품을 팔고 투자자이자 소유주 그리고 관리까지 도맡는 다방면의 업무를 처리해야 한다. 그게 이들의 생계이기 때문에 임대 계약을 체결할 예정이라면 그 안에 들어가서 실행하고 더 열심히 일한다.
그것이 이들의 유일한 수입원이기 때문이다. 이런 종류의 부동산에는 아메리칸 드림이 조금 더 담겨 있다.
이 자산군은 소비자에게 직접 접근할 수 있기 때문에 지난 몇 년 동안 더욱 인기를 끌었다. 소매 상가에 투자하는 회사는 부가가치 소매업에 중점을 두고 있다. 이런 소비자 접근성으로 인해 스트립 몰에 등장하는 의료 관련 비즈니스가 증가했다. 치과 의사, 소아과 의사 그리고 응급 진료는 임차인 믹스에서 볼 수 있는 전통적인 소매업체에 대한 큰 장점이다. 메디컬 상가 혹은 소매 상가 그리고 할인점 상가 또는 음식점 상가 등 이제는 소규모 전문 상가로 자리잡고 있다.
소매 상가에 투자하는 이들은 소매 임차인이 찾는 것과 동일한 많은 것을 원한다. 그것은 좋은 접근성, 많은 인구, 많은 교통량 그리고 좋은 주차 공간이다. 의료 서비스 비즈니스가 이런 스트립 센터 중 일부에 들어가는 것은 자연스러운 일이며 건물 주인의 관점에서 볼 때 이들은 훌륭한 세입자다. 왜냐하면, 이들은 자주 움직이려고 하지 않기 때문이다.
투자자들에게 스트립 몰은 종종 파워 센터보다 저렴한 가격으로 부가가치를 올릴 수 있는 수단으로 떠올릴 수 있다. 모든 것은 순환적이지만, 전자 상거래에 대한 면역성이 매우 높다는 것을 확인했기 때문에 안정된 수익을 얻을 수 있다고 생각한다.
그 이유는 이곳을 점유하고 있는 서비스와 틈새 비즈니스가 온라인 쇼핑의 영향을 실제로 받지 않기 때문이다. 이런 이유로 중산층과 부유한 지역의 스트립 몰이 대부분의 투자자의 관심을 끌고 있다. 저소득 지역에는 전당포, 주류 판매점, 전자담배 판매점이 있는 스트립 몰이 더 많으며, 이런 소매 상가를 단장하려는 투자자를 유치할 가능성은 적다.
오래된 상가 새 단장도 유행
시카고에 4개, 볼티모어에 2개를 포함해 흑인이 대다수인 커뮤니티에서 6개의 스트립 몰을 소유하고 있는 한 기업은 건물을 개조해 동네 자산으로 전환할 계획이다. 저소득층과 중산층 지역의 상업 통로를 강화하는 것이 회사 사명의 일부라고 여긴다. 그리고 스트립 몰 리프레시는 이웃의 활력으로 이어질 수 있다고 생각한다. 많은 지역 사회의 스트립 센터는 이웃에 대한 첫인상이 된다. 이 일을 제대로 하면 다른 상업 회랑 개발을 촉진할 수 있고, 다른 사람들도 개조하도록 장려할 수 있다.
실제로 소매 상가들은 매우 오래된 건축 방식이로 리모델이나 보수가 필요한 경우가 많다. 낡은 건물을 외관만 바꾸는 공사를 하더라도 깨끗한 단장을 통해 새로운 인기 면소가 되는 경우가 있다. 스트립 몰이 그 정도의 투자를 받지 못하면 지역 사회의 골칫거리로 전락할 수 있다. 이런 투자를 수행하면 더 나은 임차인을 유치할 수 있고, 수익성을 낼 수 있을 만큼 충분한 임대료를 부과할 수 있다.
지역에 소규모 소매 상가를 건설하는 개발 업체는 대개 가족 소유의 소규모이다. 이들은 신흥 도시와 경제 개발 기업과 협력해 해당 지역에 새로운 기업을 유치할 센터를 건설한다. 새로운 식료품점과 일부 대규모 이용자와 같은 것들에 대한 기대감이 분명히 더 크지만, 작은 10,000 평방 피트 규모의 스트립 센터의 경우 멋진 파티오가 있는 레스토랑을 갖는 것만으로도 주민들을 설레게 하는 경우가 많다.
대부분의 교외 지역에서 소비자들은 스트립 상가의 기존 이미지에 갇혀 있다. 대부분은 40년에서 70년 전에 지어졌고 건설 비용은 재건이 가능한 지점을 넘어섰다. 문제의 일부는 공실율이 너무 낮아서 건물을 개조하고, 조명을 개선하고, 멋지게 꾸미는 데 돈을 투자하는 소유주가 드물다는 것이다. 이는 정당화될 수 없는 시급히 개선되어야 할 부분이다. 이 부동산의 95%는 부모가 현지에서 자영업을 위한 수단으로 소유하고 있다. 이들은 주차장 한 곳이 낡아 보인다는 사실을 그냥 넘어가는 경우가 많다.
건설 비용으로 인해 지금 당장 전국 대부분의 지역에서 새로운 스트립 몰을 건설하는 것이 실현 가능하지 않다. 하지만, 향후 10년 동안 소규모 소매 상가라는 부동산 자산군을 주시할 것이 확실하다. 향후 건설 비용의 하락은 이런 지속적인 수익 창출원이 더 많이 건설되는 결과로 이어질 수 있다. 또한 거대 부동산 투자자들이 낡고 오래된 소매 상가를 저렴한 가격에 현금을 주고 구입하려는 시도가 늘어날 수 있다. 이로 인해 지역의 근면한 사람의 땀의 결과로 마련한 동네 소규모 소매 상가는 월가의 노련한 투자자의 손에 넘어갈 가능성이 있다.
토지 가격과 높은 금리로 인해 필요한 소매 임대료가 너무 높아져 거래가 성사되지 않는 경향이 있다. 다른 자산군에서는 임대 수요와 해당 부문의 낮은 공실률로 인해 훨씬 더 많은 신규 건설의 가능성이 있다. 이는 소매업의 독특한 특성이며, 공실률이 예상하는 것보다 더 오래 낮게 유지될 수 있다고 생각하게 만든다. 개발을 선택한 사람들은 보상을 받을 수 있지만, 이런 주기는 한순간에 바뀔 수 있다.
부모의 피땀으로 마련한 소매 상가의 서비스 지향 비즈니스가 즐기는 순풍 덕분에 스트립 몰은 거대한 월가의 전문 투자자로부터 르네상스를 맞이할 수 있다. 새로운 조명 간판, 파사드 새로고침 그리고 외관 수정은 소매 상가 활성화에 큰 도움이 될 수 있다. 그렇게 되려면 소유권을 넘기지 않고 운영권을 이들 전문 투자자에게 양도하는 방식으로 협상할 필요가 있다.
소유권을 넘기는 것은 일시적으로 이득이 될 것으로 생각할 수 있지만 황금알을 낳는 거위의 배를 가르는 결과가 될 수 있다는 점을 신중히 판단해야 한다. 은행에 상가를 개축하거나 보수하는 비용을 융자하는 방안도 검토할 수 있다. 부동산의 투자 수익률을 가장 높이는 방법은 페인트를 새로 칠하는 것이다. 보다 현대적인 방식으로 페인트 작업을 할 수 있는 것이 무엇인지 파악하는 것이 수명과 수익을 더 높게 만들 수 있는 방법이다.
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