아파트 임대인도 이사하지 않는다
- 홍성호 기자
- 6월 17일
- 5분 분량

주택 구입 어려워 당분간 임대를 연장
일부 지역은 마이크로 유닛 유행
주택 임대 시장도 활발하지 않다. 임대료가 들썩들썩하고 집을 구입하려면 아직 여건이 만만치 않아 그냥 임대 계약을 연장하면서 상황을 주시하는 분위기다.
질로우(Zillow.com)의 최근 조사에 따르면 전역의 일반적인 아파트 임대료가 2,000달러 이상에 도달함에 따라 많은 사람들이 저렴한 임대 주택을 찾기 위해 애쓰고 있다. 갓 졸업한 사람들이 아파트를 찾으면서 임대료에 더 많은 상승 압력이 가해지고 있다.
임대 시장에서 나타나는 현상은 관세로 인한 임대료 상승의 불확실이다. 신규 아파트의 건설 비용이 오르면 자연히 임대료는 오른다. 기존에 살던 아파트에서 계약을 연장하는 추세가 늘고 있다. 주택 구매 여력이 여의치 않아서 임대를 연장하는 경우도 늘고 있다. 또한 더 낮은 임대료를 찾아서 아주 작은 마이크로 유닛의 수요가 늘고 있다. 이처럼 임대 시장도 이사가 크게 줄고 주택 시장이 호전되기를 기다리는 분위기가 지배적이다.
마이크로 유닛이 다시 유행
올 봄 다가구 주택 임대 가격은 0.7% 상승해 일반 아파트의 경우 최대 1,849달러까지 올랐다고 질로우의 3월 임대료 보고서에서 밝혔다.
많은 임차인을 위한 하나의 해결책으로 등장한 것이 마이크로 유닛이다. 주택 개발자들은 전국의 죽어가거나 없어진 쇼핑몰의 공간을 아파트로 개조하고 있다. 특히 로드 아일랜드 주 프로비던스에 있는 유서 깊은 쇼핑몰 건물인 더 아케이드(The Arcade)는 소형 아파트인 마이크로 유닛으로 개조하고 있다. 마찬가지로 인디애나폴리스의 라파예트 스퀘어 몰(Lafayette Square Mall)은 백화점 시어스가 있던 건물에 1,200개의 아파트를 열 계획이다.
그러나 작은 아파트에 대한 가장 큰 수요는 서부 해안에 있다. 서부 해안은 주택 비용이 비싸고 임대료 역시 매우 비싸서 작은 크기의 마이크로 유닛의 수요가 늘어나고 있다.
샌프란시스코는 임대료가 가장 높고 마이크로 유닛이 가장 많은 도시다. 최대 415평방피트의 공간에서 생활할 수 있는 세입자에게 가장 큰 비용 절감 효과를 보여준다. 샌프란시스코의 일부 초소형 아파트는 124평방피트만큼 작다. 넓은 침실 3개짜리 교외 주택의 편안한 공간과 비교한다면 124평방피트는 집에 있는 10인치 x 12인치 침실보다 약간 큰 정도다.
대부분의 마이크로 유닛은 최대 크기가 약 415~440평방피트이며 토지 구역법에 의해 "마이크로 혹은 초소형"로 간주된다. 그러나 지역마다 약간의 차이가 있어서 예를 들어, 가장 작은 아파트는 하와이 호놀룰루에 있는데, "마이크로"로 간주되려면 크기가 348평방피트 미만이어야 한다. 주택 구입을 위해 이런 마이크로 유닛을 얻어 거주하면서 재빠르게 주택 소유를 가능하도록 번거로움이 없는 초소형 아파트를 임대해 거주하고 있다.
기존 아파트에서 계속 거주 이유
현재 사람들이 이사를 하지 않고 기존 거주하던 아파트의 계약을 연장하는 이유는 대략 5가지 트렌드로 요약할 수 있다.
높은 주택 소유 비용
많은 사람들이 집을 구입하는 것이 감당할 수 없게 되었기 때문에 임대 주택에 그대로 머물고 있다. 지난 4월, 레드핀은 사람들이 중간 가격의 주택을 구입하려면 연간 116,633달러를 벌어야 한다는 보고서를 발표했다. 그에 비해 일반적인 아파트 임대료를 감당하기 위해서는 64,160달러 이상이 필요하다. 81.8%의 차이가 있다. 일반적인 가정의 소득은 86,382달러다. 이처럼 주택 구입이 불가능하기 때문에 임대를 계속 연장하고 있다.
레드핀에 따르면 주택 판매 가격 중간값은 몇 달 동안 전년 동기 대비 약 4.5%씩 상승하고 있다. 30년 고정 모기지 평균 이자율은 약 6.7%에 달한다. 그러나 임대료 중간값은 전년 동기 대비 0.2% 상승한 1,604달러에 그쳐 임대가 주택 소유보다 매력적인 선택이 되었다. 주택 가격 상승, 높은 모기지 이자율, 주택 매물 부족이라는 삼중고로 인해 세입자들이 주택 소유로 전환하는 것이 점점 더 어려워지고 있다.
임대료의 상대적인 경제성은 유지율을 높이는 데 도움이 된다. 대형 아파트 업체 캠든(Camden)은 1분기에 주택 구매를 위한 이사율이 10.4%로 낮은 수준이다.
임대료 대비 소유 프리미엄은 역사적으로 높은 수준을 유지하고 있어 아파트 주택을 더 저렴하게 만들고 있다. 단독 주택 소유의 높은 비용이 거주자를 아파트에 머물게 하는 유일한 요인은 아니다. 아발론베이는 지난 몇 분기 동안 주택 소유로 인해 세입자의 8%에서 9%가 아파트에서 빠져나갔다. 이는 거의 임차인이 움직이지 않고 있을 정도로 낮은 수치다.
관세에 따른 비용 상승 불안
미국무역재판소가 도널드 트럼프 대통령이 일방적으로 관세를 부과함으로써 권한을 넘어섰다고 판결한 후 연방 항소 법원이 일시적으로 관세를 복원한 이후 관세의 미래는 더욱 불투명해졌다. 트럼프가 초기 계획을 추진할 수 있는 가능성은 분명 있다. 트럼프의 관세가 발효되면 많은 상품의 가격이 상승하지만, 예기치 않게 임대료도 상승할 수 있다. 트럼프의 관세가 부과될 경우 임대료가 더 비싸질 수 있는 이유는 여러 경로가 있다.
무엇보다 더 높은 건설 비용은 세입자에게 전가될 수 있다. 새 건물로 이사하는 세입자는 관세가 적용되지 않았을 때보다 더 높은 가격을 보게 된다. 수입 캐비닛, 전기 부품, 바닥재 등 건축 자재가 더 비싸지면 비용 증가로 인해 개발자와 계약업체가 압박을 받게 된다. 많은 경우, 압력은 아래로 전가된다.
새로운 아파트 건설의 경우 개발 비용이 높아진다는 것을 의미하며, 이는 수익 임계값을 충족하기 위해 더 높은 임대료로 이어진다. 건축 자재 외에도 관세가 부과되면 가전 제품 가격도 인상될 것으로 예상된다. 이 모든 것들은 건설 비용, 서비스 제공 및 부동산 유지 비용을 증가시키며, 일반적으로 임대료 인상의 형태로 거주자에게 전달된다.
기존 건물의 임차인은 더 높은 유지 보수 비용의 직격탄을 맞을 수 있다. 신축 건물로 이사하지 않는 세입자도 기존 건물 유지 비용이 증가함에 따라 임대료가 인상될 수 있다.
적은 마진으로 운영되는 부동산 소유주들은 주택을 개선하기 때문이 아니라 단순히 유지 비용이 더 많이 들기 때문에 임대료를 인상할 수 있다. 미묘한 주기이지만 시간이 지남에 따라 세입자는 결국 글로벌 정책 결정에 대한 청구서를 부담하게 된다.
경제적 불확실성
경제, 인플레이션 및 트럼프 행정부의 관세 부과로 인한 잠재적 영향에 대한 우려로 인해 일부 주민들은 이사하는 것보다 집에 머무르는 것이 더 안전하다고 느낀다. 경제의 불확실성이 증가함에 따라 사람들은 현재 거주 장소에 머무르는 경향이 있다.
그것이 아파트의 퇴거율에 도움이 되고 있다. 사람들은 주택 구입이라는 인생의 중요한 결정을 내리는 것을 조금 더 주저하고 있기에 나타난 현상이다. 또한 경제적 불확실성으로 인해 주민들이 임대 계약을 갱신하기로 결정하고 그림이 더 명확해졌을 때 어딘가로 이사하는 것을 고려하고 있는 분위기다.
다른 사람들도 비슷한 패턴을 보인다. 상황이 불확실할 때, 사람들은 바로 거기에 그냥 꿈쩍하지 않고 웅크리고 있다. 그들은 집을 업그레이드하거나 사려고 하지 않는다. 불확실한 경제 상황도 입주자 유지에 중요한 역할을 하고 있다. 이는 향후 계속될 수 있을 것으로 예상한다. 모호함이 있을 때, 사람들은 벙커를 선호하는 경향이 있다.
잔류 중점
일부 사례에서는 기업이 연말에 공실율을 우선시해 강력한 유지율로 이어졌다. 이런 임대업체 중 하나는 97.2%의 점유율을 기록해 2024년 1분기 평균보다 0.2% 높고 2024년 4분기 평균보다 40bp 높았다. 계절적으로 비수기인 리스 기간 동안 점유율을 높이기 위한 이 전략적 결정은 연초에 임대 매출이 증가하는 성과를 내는 데 도움이 되었다. 이처럼 아파트의 공실율이 낮아진 이유는 매출을 늘리기 위해 임대료 상승을 과감히 포기했기 때문이다. 임대료 동결은 대다수 임차인으로 하여금 계약 연장으로 이어지도록 유도했다.
임대업체들은 겨울에 임대료를 동결하고 봄에 임대료를 인상하기 위해 임대료를 조정하거나 인센티브를 제공하는 경우가 많다. 하지만, 소규모 민간 임대 사업자는 임대료를 계속 동결함으로써 거주자를 계속 유지하고 생존할 수 있다. 새로 세입자를 유치하는 것보다 기존 세입자를 그대로 유지하는 것이 훨씬 쉽고 유리하다. 일부 임대 업체는 갱신 할인이나 보너스와 같이 이전에 선택하지 않았던 도구를 사용해 사람들을 계속 머물게 하고 있다.
경제적 불확실성으로 인해 거주자가 계속 거주할 수 있으나 운영자가 아파트에 좋은 세입자를 유지할 가능성을 높일 수도 있다. 요즘 세입자는 스트레스를 받고 있다. 건물에 있는 누군가가 임대료를 제때 지불했거나 적어도 마지막 임대 기간 동안 지불한 사람은 진정한 가치있는 임차인이다. 일부는 임대료가 연체되고 있어 임대 사업자는 이 문제 관리에 골머리를 앓고 있다.
중앙집중식 관리 시스템
아파트 회사들은 입주자 경험을 측정하고 개선하는 정교한 중앙 집중 관리 시스템을 도입하는 데 수백만 달러를 투자했다. 일괄적으로 공실율과 임대료 상승폭 그리고 연체율 등을 모두 고려한 모델을 통해 최적의 수익을 계속 유지하기 위해 필요한 임대료를 프로그램이 결정하도록 하는 것이다. 중앙 관리의 장점은 입주자의 퇴거를 줄이고 입주자의 경험을 측정해 최적의 입주자를 선별하는 것이다.
지극히 아파트 업체에 유리한 방식으로 짜여 있다. 이는 유지율을 개선하고 비용을 절감해 마진 확대와 현금 흐름 성장을 주도하는 데 목적이 있다. 이를 위해 직원들에게 실행 가능한 데이터와 더 많은 책임을 부여한다. 고객 유지의 동인으로 단순한 기술을 넘어 전반적인 고객 서비스에 대한 강조를 이점으로 꼽는다. 결과적으로 아파트 임대 업체들이 임차인을 유지하기 위해 최적의 관리 시스템을 도입해 고객을 관리하고 있다는 점도 임차인들이 이사를 하지 않는 이유다.
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