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올해 주택 시장, 재고·가격·건설 모두 개선된다

홍성호 기자

경기침체 없을 것 확신해 주택 건설 서둘러

모기지 이자율은 전반기 높고 하반기 하락


저금리 시대에 집을 구입하지 못한 사람은 부의 축적 기회를 놓친 것이다. 지난 몇 년 동안 주택 시장의 이야기는 집을 가진 자와 가지지 못한 자, 즉 임대하는 사람과 집을 소유한 사람 사이의 부의 격차가 커지는 것으로 특징지어졌다.

기존 주택 소유자들은 전국적으로 주택 가격이 급등함에 따라 서류상으로 그들의 부가 급증하는 것을 보았다. 동시에 Covid-19 전염병이 시작된 후 임대료가 약간 하락한 후 임대료도 급등해 많은 사람들의 저축을 갉아먹었다.


팬데믹 당시, 모기지 이자율이 2~3%에 근접하면서 임대하던 사람들은 집을 사기 위해 시골도 불사하고 이주했다. 원격 근무가 가능해진 것도 있지만 무엇보다 모기지 이자율이 집을 구입하는 동기를 부추겼다. 시골이든 도시든 이 시기에 집을 구입한 사람은 그 후 주택 가치가 급등하면서 막대한 부를 축적할 수 있게 되었다.


반대로 임대로 계속 거주한 사람은 아무 것도 축적하지 못했다. 집세가 매년 오르고 있었고 심지어 아파트 단지의 주차 공간 비용도 올랐다. 집을 구입한 사람과 임대를 얻은 사람의 차이는 집의 가치 상승에 따른 주택 자산 증가와 상승하는 임대료에 의한 주거 비용 부담의 증가다.


아스펜 연구소(Aspen Institute)의 최근 보고서는 주택 소유자와 세입자 사이에 형성된 부의 격차를 강조한다. 보고서에 따르면 중간 주택 소유자는 사용 가능한 가장 최근 데이터인 2022년 현재 400,000달러의 순자산을 갖고 있는 반면 중간 세입자의 순자산은 10,400달러에 불과하다.


이는 보편적인 주택 소유자가 평범한 세입자보다 거의 40배 더 많은 재산을 갖고 있음을 의미한다. 이런 근본적인 차이 때문에 높은 모기지 이자율에도 불구하고 여전히 집을 사려는 사람들이 줄을 선 이유라고 볼 수 있다. 특히, 대도시에서 한 시간 거리에 있는 위치에 있는 합리적인 신흥 소도시들이 인기가 높다.


주택 자산 구축이 주택 구입 목표 중 하나

집을 구입하는 사람들의 장기 목표는 오랜 기간 집을 유지하면서 주택 자산을 구축하는 것이다. 단순한 편안한 주거를 넘어 주택에서 얻는 주택 자산(equity)의 축적을 목표로 삼았다는 것이다.


즉, 본격적인 부의 축적 수단으로 주택을 구입하는 현상이 두드러지게 나타나고 있는 것이다. 주택 모기지 대출로 집세보다 조금 더 많은 돈을 내겠지만, 적어도 스스로 어느 정도 지불하고 나면 막대한 주택 자산이 형성되기 때문에 이 일정 시기만 잘 유지하면 부를 확보할 수 있다. 그런데 일부 사람들에게는 여전히 주택 소유의 꿈이 멀기만 하다. 집주인이 되고 싶지만 높은 모기지 이자율과 인플레이션으로 인해 주택 구입의 기회를 얻을 만큼 경제적 영유가 없었던 것이다.


생애 첫 주택을 구입하려는 사람들은 치솟는 집값과 완고하게 높은 모기지 이자율이라는 원투 펀치에 직면해 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 10월 기존주택 판매 중간 가격은 40만7,200달러였다. 이는 16개월 연속 전년 동기 대비 가격 상승이다.


동시에, 모기지 이자율이 4% 미만인 시대는 연방준비제도이사회(FRB)가 2022년 인플레이션을 잡기 위해 금리를 인상하기 시작한 후 뒷전으로 밀려났다.


연준이 12월 마지막 회의에서도 올해 세 번째 금리 인하를 발표할 것으로 널리 예상되고 있다. 그럼에도 불구하고 프레디맥에 따르면 지난주 평균 30년 고정 모기지 이자율은 6.6%였다. 주택을 소유하는 것은 오랫동안 부를 쌓는 가장 좋은 방법 중 하나로 여겨져 왔다. 주택 소유자가 모기지를 갚으면 주택 자산이 증가하고 부동산 가치가 상승할 수 있다.


하지만 아스펜 연구소의 보고서는 의외의 결과를 보여준다. 주택 소유자들이 부의 축적에서 비주택소유자보다 앞서 있는 것을 실제로 집의 가치가 보여준다.


연방준비제도이사회(FRB)의 소비자 재정 조사와 가계 경제와 의사 결정 조사의 두 가지 설문조사 데이터를 사용한 아스펜 연구소의 보고서에 따르면, 미국 가구의 3분의 1 이상을 차지하는 세입자는 주택 소유자보다 현금 흐름이 적고, 부채 부담이 더 크며, 저축액이 더 적다. 또한 세입자는 학자금 대출 부채를 보유할 가능성이 더 높다.


주택 구입과 임대의 순자산 비교

주택 소유자의 평균 순자산은 약 400,000달러인 반면 세입자의 경우 10,400달러에 불과하다. 보고서에 따르면 주택 자산의 중간값은 약 20만 달러로 주택 소유자의 중간 순자산의 약 절반에 불과하다. 그 외에도 대다수인 78%가 주 거주지 외에 잠재적으로 가치가 상승할 수 있는 자산을 소유하고 있는 것으로 나타났고, 임차인의 경우 48%에 불과했다. 집을 소유한 사람은 대부분 2채 이상을 소유하고 있다고 볼 수 있다.


집을 소유하는 길이 점점 좁아지고 있다. 주택 소유는 특히 저소득층에서 중산층 가구의 경우 미국에서 부를 쌓는 주요 방법으로 간주되는 경우가 많다.

또한 주택 자산은 대부분의 미국인에게 가장 큰 부의 원천이지만 그런 자산은 점점 더 비싸지고 달성하기가 어려워지고 있다.



보고서에 따르면 주택 가격은 2009년 이후 거의 두 배로 상승해 약 220,000달러에서 2024년까지 427,000달러 이상으로 거의 두 배가 되었다. 또한 첫 주택 구입자의 비율은 최근 몇 년 동안 사상 최저치로 떨어졌다.

한편, 세입자들은 상대적으로 높은 주거비, 약한 현금 흐름, 더 어려운 부채 관리와 같은 상대적으로 큰 재정적 어려움에 직면해 있다. 집을 소유하는 길은 점점 좁아지고 탐색하기가 점점 더 어려워지고 있다. 오늘날 많은 세입자들이 결국 주택 소유를 통해 부를 쌓게 되겠지만, 점점 더 많은 사람들이 그렇지 않을 것이다.


주택 시장의 상황은 세입자에 불리

주택 소유 자체가 부의 주요 창출원이다. 집을 소유하지 않는 것만으로도 재산이 증가하지 않는 방법이 있다. 대신, 매년 임대료로 주택에 더 많은 돈을 지출하고, 다른 누군가는 주택 가치가 상승함으로써 이익을 얻는다.


그러나 일부 사람들은 임대를 통해 제공되는 유연성을 선호할 수 있으며 세입자와 주택 소유자의 자산 격차는 주택 자산 때문만은 아니다. 주택 소유자의 거의 80%가 주 거주지 외에 잠재적으로 가치가 상승할 수 있는 자산을 소유하고 있다. 아스펜 연구소는 자산을 은퇴 계좌, 주식 그리고 채권, 사업 자산, 기타 부동산 그리고 암호화폐를 포함한 기타 금융 자산으로 정의한다.


이는 이런 유형의 자산을 소유한 임차인의 48%와 비교된다.

연구에 따르면 세입자들이 투자 그리고 은퇴 계좌를 개설할 가능성이 낮다. 이것은 사람들이 집을 사는 것 외에 재산을 늘리기 위해 실제로 할 수 있는 일 중 하나다.


그러나 여러모로 지금 주택 시장의 상황은 세입자에게 불리하게 작용하고 있다. 주택 소유를 장려하기 위해 모기지, 주택 매각 그리고 그와 같은 성격의 것들에 대해 큰 세금 감면 혜택을 제공한다. 기존 정부 프로그램과 현재 상황은 이미 주택을 소유하지 않았거나 이미 상당한 부를 가진 사람들이 주택 사다리를 오르는 것을 더 어렵게 만든다.


질로우(Zillow) 보고서에 따르면 11월 임대료는 평소보다 더 많이 하락했다. 질로우(Zillow)에서 제공하는 임대 매물 점유율도 지난달 38.6%로 신기록을 세웠다. 임대 시장에서도 건설 붐이 일고 있다.

지난 몇 년 동안 건설을 시작한 100만 채의 새로운 다가구 주택이 올해와 내년에 임대시장에 출시될 것으로 예상된다. 이는 50년 만에 최고치이며 이런 재고 증가는 가까운 장래에 임대료 인상을 억제할 수 있다.


그러나 일부 세입자가 가까운 장래에 주택 검색을 시작하기에 충분하지 않을 수 있다. 치솟는 주택 가격만이 진입 장벽은 아니다. 모기지 이자율은 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있다. 세입자들이 집을 구입하기 위해 받는 모기지 이자율은 평균 수준보다는 높을 수 있다.


평균치로 발표되는 모기지 이자율은 실제로 주택 구입을 위해 첫 주택 구입자들이 받는 모기지 이자율은 7%를 넘는 경우가 많다. 모기지 이자율이 조만간 큰 폭으로 떨어지지 않을 수 있다. 더 이상 임대를 하지 않고 집을 구입하려면 높은 모기지 이자율을 감당해야 한다.


하지만 세입자에게 불리한 소식만 있는 것은 아니다. 임대 시장이 냉각되고 있다는 몇 가지 징후가 있으며, 이미 예산이 부족한 임차인에게 절실히 필요한 유예를 제공한다.

그런데 이는 세입자를 주택 소유자로 전환하게 만드는 적극적인 지원은 아니다.


주택 시장이 기존의 세입자가 집을 더욱 수월하게 구입할 수 있는 구조가 되어야 한다. 여전히 주택 시장의 구조는 66%만 집을 소유하고 나머지는 세입자다. 집이 넉넉하다면 주택 소유자가 늘어날 수 있지만 집이 부족하기 때문에 임대는 여전히 줄지 않고 있다.


주택 시장이 새해가 되더라도 여건이 상당히 개선될 가능성은 적다. 높은 모기지 이자율은 유지되고 주택 가격은 상승 기조를 이어갈 것이다.

주택 건설은 여전히 부족하며 세입자들은 주택 구입을 위해 주택시장의 문을 계속 두드리고 있다. 집을 구입하면 부를 축적할 기회가 훨씬 높아지기 때문에 주택 구입을 위한 노력은 계속될 전망이다.



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