워싱턴 DC 지역 주택 시장의 특이점

새로 이주하려는 주택 구입도 높은 수준

정권 변동으로 인한 지역적 특징으로 봐야

워싱턴 DC 매트로 지역의 주택 매물 증가를 두고 연방 정부 축소의 효과라고 단정하기도 하지만 섣불리 판단하기는 아직 이르다.

오히려 전국 추세보다 더 높은 주택 매매가 나타나고 있기 때문에 정권 변동에 따른 급격한 이주가 크게 나타난 결과라고 볼 수 있다. 워싱턴 DC의 현재 판매되고 있는 주택의 활성 매물은 4월 한달 전년 동기 대비 25.1% 증가해 2022년 이후 가장 높은 수준으로 늘었고, 이는 사상 최대 상승폭이다. 그런데 이에 비해 전국의 활성 매물은 14.2% 증가해 2024년 3월 이후 가장 작은 증가율을 보였다.

워싱턴 DC의 신규 매물은 전년 동기 대비 11.4% 증가해 2022년 이후 최고 수준을 기록했고, 이는 전국 증가율 5.8%의 거의 두 배에 달한다. 워싱턴 DC 데이터는 매트로 지역을 다룬다.

워싱턴 DC에서 꽤 많은 사람들이 일자리를 잃고 집을 팔고 있다고 레드핀 프리미어 부동산 중개인은 보고 있지만 정권이 바뀌는 시기에는 워싱턴 DC 지역의 급격한 정치적 이동이 있다는 것을 감안해야 한다.

주택 판매자와 구입자가 서로 다른 입장

즉, 정권이 공화당에서 민주당으로 혹은 민주당에서 공화당으로 바뀌면 워싱턴DC 지역의 정치 지형도 바뀌는 것을 의미하기 때문에 단순히 새로운 임기가 시작되는 것과는 다른 전입과 전출이 나타난다. 특히 대통령의 파워가 강한 정부일수록 이주해 들어오는 수요가 늘어난다. 그렇기 때문에 주택 매물이 늘어난 것이 연방 정부 축소에 따른 이주를 위한 것이라기 보다는 새로운 정권이 들어서면서 워싱턴에 들어오려는 수요가 늘어난 요인도 있다는 점을 감안해야 한다.

주택 매물은 팔려는 사람과 들어오는 사람의 욕구를 모두 충족시킨다. 집을 내놓는 사람은 생활비가 비싸고 원격으로 일하고 가족과 더 가까이 지낼 수 있는 새로운 직업을 원하기 때문에 이 지역을 떠날 계획을 세울 수 있다. 새로운 정부와의 관계를 모색하기 위해 전입하려는 사람들도 많다.

그것은 전국보다 높은 추세의 주택 구매가 이를 보여준다. 그렇기 때문에 연방 정부의 축소 효과기보다는 정치적 물갈이의 효과라고 볼 수도 있다. 특히, 정부와 관계를 맺고 목적을 성취하려는 이익단체의 로비시트들은 주택 가격에 상관없이 전부 현금을 지불하고 주택을 구입하는 경우가 많다.

최근에 주택에 입찰하고 다른 구매자보다 더 많은 돈을 제시하는 주택 구입자들이 많다. 그래서 주택 판매자들도 현금 구입자를 더 선호하는 경향도 나타나고 있다. 정부효율성부(DOGE)는 연방 지출을 줄이기 위해 공무원을 감축하고 있다.

도널드 트럼프 대통령이 취임한 이후 최소 121,000명의 연방 근로자가 해고되거나 해고 대상이 되었다. 연방 일자리는 워싱턴 DC의 모든 일자리의 11.1%를 차지해, 이는 전국 주요 대도시 중 가장 높은 비율이다. 임시로 해고된 연방 공무원은 7월 초에 다시 복귀 대상이다. 얼마나 복귀하게 될지 알 수 없지만 지금보다 나아지는 것은 분명하다.

노동부의 주 수준 데이터에 따르면 워싱턴 DC의 최초 실업수당 청구 건수는 2월에 정점을 찍었다. 그러나 최근 더 많은 해고가 발표되었고 일부 해고된 근로자들은 퇴직금이 소진되면 실업 수당을 신청할 수 있는 자격을 갖기 때문에 다시 증가할 수 있다. 실제로 해고될 가능성이 높다고 생각하는 주택 소유자들이 매물로 내놓는 경향이 있다. 그런데 이런 매물은 워싱턴에 진입하려는 신규 이주자들에 의해 빠르게 판매된다.

워싱턴 매트로 지역은 가격 상승세

어떤 면에서는 워싱턴 DC 주택 시장이 전국 주택 시장보다 더 뜨겁다. 주택 시장은 더 빨리 팔리고 가격은 더 큰 폭의 상승을 기록하고 있다. 워싱턴 DC의 주택 중간 판매 가격은 4월에 전년 동기 대비 4.1% 상승해 600,964달러를 기록했고 전국 중간 판매 가격 상승률 1.9%(387,855달러)를 앞질렀다.

워싱턴 DC의 주택 재고에 무슨 일이 일어나고 있는지는 다른 주택 시장에도 무슨 일이 일어날지 보여주는 신호일 수 있다. 그리고 강력한 주택 수요가 워싱턴 DC의 가격을 끌어올리고 있지만 나머지 지역은 그렇게 뜨겁지 않다.

다른 주택 시장은 가격이 완화되지 않는 한 추가 재고 증가를 흡수하지 못할 수 있다. 그런데 워싱턴 DC 지역은 재고가 증가하는 만큼 모두 흡수하는 강력한 주택 구매 수요가 존재한다. 그래서 주택 가격은 계속 상승세를 이어가고 있다.

일부 지역은 워싱턴 DC보다 훨씬 더 큰 공급 증가를 보이고 있다. 예를 들어, 레드핀(Redfin)이 분석한 47개 주요 대도시 중 9개 도시는 덴버를 필두로 활성 매물이 더 크게 증가했다. 4개 대도시에서는 신규 등록이 더 많이 증가했고 이는 피닉스에서 두드러졌다.

워싱턴 DC 매물의 급증이 새로운 대통령이 취임할 때 항상 일어나는 일일 가능성을 배제하기 위해 과거 데이터를 검토하면, 2017년 트럼프의 첫 취임 이후 매물이 급증했다. 하지만 여름 시즌에 접어들면서 증가세는 줄었다. 이는 정부 정리 해고가 오늘날의 매물 증가에 영향을 미친 가능성이 있다는 것을 보여준다. 대신 주택 구매 수요 증가가 새로운 정권의 출범과 관련이 있다고 할 수 있다. 매물 증가는 연방 정부 축소의 효과이고 주택 구매 증가는 정치 변화의 효과라고 구분할 수 있다.

지역별 재고 증가 달라

워싱턴 DC 교외 지역은 특히 재고가 크게 증가하고 있다. 워싱턴 DC 지역 해고로 가장 큰 타격을 입은 부서는 보건복지부이며 몽고메리, 프레드릭, 프린스 조지 카운티에서 많은 일자리가 사라졌다.

알렉산드리아는 재고가 가장 많이 증가했지만 연방 정부의 해고와는 다른 영향을 받은 듯 보인다. 워싱턴 DC의 대도시 지역은 광대하기 때문에 주택 공급에 어떤 일이 일어나고 있는지 보다 세분화된 수준에서 볼 필요가 있다. 카운티 수준의 데이터를 분석하면 많은 연방 근로자와 민간 부문 정부 계약자들이 살고 있는 워싱턴 DC 외곽에서 활성 매물이 가장 빠르게 증가하고 있다.

예를 들어, 버지니아 주 알렉산드리아의 활성 매물은 전년 동기 대비 40.9% 증가했는데, 이는 8개 카운티 중 가장 큰 증가율이다. 알렉산드리아는 가장 넓은 도시로 주택 거래가 가장 활발한 곳이다. 단순히 매물 증가보다는 거래도 늘고 가격이 하락하지 않았다는 점에 더 주목해야 한다.

메릴랜드주 몽고메리 카운티는 38.5%, 버지니아주 라우던 카운티는 36.8%로 매물 증가를 보였다. 워싱턴 DC는 14.9%로 가장 적은 매물 증가를 기록했다. 연방 정부와 관련 기업에서 일하는 젊은 층이 많이 거주하는 DC에서 매물이 크게 늘지 않은 것은 거주에서 전입과 전출이 많지 않다는 것을 반증한다.

주택 시장 조정의 징조

트럼프 행정부가 출범한 이래 121,000명 이상의 연방 근로자가 해고되거나 해고 대상이 되었다. 더 이상 DC로 출근할 필요가 없는 근로자는 지역 주택에 막대한 영향을 미쳐 보다 경쟁력 있는 외곽 도시로 이주하는 경향이 있다. 외곽 도시에는 연방 정부와 일을 하는 관련 기업들이 몰려 있고 대개 공무원에서 기업으로 근무처만 바뀌었을 뿐 하는 일은 전혀 달라지지 않았다. 이는 지역내 이동을 부추기고 활발하게 만드는 요인이 된다. 즉, DC와 가까운 알렉산드리아 혹은 폴스처치에 살다가 라우든 카운티 혹은 페어팩스 카운티로 이사하는 추세를 주목할 수 있다.

시장에 더 많은 주택이 나옴에 따라 판매자는 더 이상 여러 제안을 받을 것이라고 가정할 수 없다. 많은 판매자들이 이제 거래를 달콤하게 만들기 위해 주택 검사, 거래 완료 비용 크레딧 또는 모기지 이자율 매입과 같은 양보를 제공해야 할 수도 있다. 그러나 아직 이런 현상은 나타나지 않고 있다. 그만큼 주택 구매 수요는 강하다.

버지니아 북부와 메릴랜드 인근을 포함한 워싱턴 DC 대도시의 재고량은 5월에 25.1% 증가해 전국 증가율 14.2%를 넘어섰다. 가격은 폭락하지 않았지만 중간 판매 가격은 3% 하락에 그쳤다. 주택 판매자가 조건을 제시하던 지난 봄과 매우 다른 궤도를 보고 있다.

워싱턴 DC의 주택 재고에 무슨 일이 일어나고 있는지는 다른 주택 시장에 무슨 일이 일어날지 보여주는 신호일 수 있다. 그리고 강력한 주택 수요가 워싱턴 DC의 가격을 끌어올리고 있지만 나머지 지역은 그렇게 뜨겁지 않다. 다른 시장은 가격이 완화되지 않는 한 추가 재고 증가를 흡수하지 못할 수 있다. 그러나 현재로서는 주택 시장은 재고 증가에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다.

많은 사람들이 이 지역의 부동산을 구입할 때 여전히 치열한 경쟁에 직면해 있다. 주택 구입자는 주택 검사에서 문제가 발견되거나 현재 주택이 팔리지 않을 경우 판매자에게 거래를 철회할 수 있도록 요청하지 않는다는 조건을 충족해야만 주택을 구입할 수 있다.

그럼에도 불구하고 이사할 준비가 되어 있고 재정적으로 안전한 사람들은 현재의 매물 증가는 주택 구입에 유리하다고 느낀다. 선택할 수 있는 것이 더 많고 여러 제안과 경쟁할 가능성이 줄어들기 때문이다.

워싱턴 DC는 아직 구매자 시장으로 완전히 전환되지 않았다. 약 3개월치의 재고를 보유하고 있는데, 이는 4개월에서 5개월 "균형" 범위 미만이다. 이는 여전히 명목상으로는 판매자 시장이지만 매물이 빠르게 증가하고 있음을 의미한다. 7%에 근접하는 모기지 이자율도 구매력을 약화시키고 있다.

그러나 시장의 분위기는 변화가 감지된다. 오픈 하우스는 더 오래 지속되고, 매물 등록에 가격 인하가 표시되며, 계약금은 그다지 부담스럽지 않다. 재고 증가는 구매자가 더 많은 옵션을 갖게 되고 주택 가격이 완만하게 하락하고 있음을 의미하지만 DC 지역의 평균 주택은 여전히 600,000달러를 넘는다.

현재로서는 판매자가 가격 책정 전략을 고려해야 한다. 구매자들은 약간의 숨을 쉴 수 있는 여유를 얻고 있고, 모든 사람들은 미국 수도의 또 다른 변화를 앞두고 갑자기 거의 균형이 잡힌 것처럼 느껴지는 주택 시장에 재조정하면서 적응하고 있다.