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  • 홍성호 기자

이럴 땐 집을 사지 말아야...


주택 시장 어려울 때 융자 사고 많아

모기지 공개법에 따라 정보 확인해야


집을 무리해야 살 수 있거나 집이 별로 마음에 들지 않는 요소가 있을 때는 집을 구입하지 말아야 한다. 경제성 즉, 집을 사서 유지하기 어려운 재정 상황이라면 반드시 집 때문에 커다란 경제적 어려움에 직면하게 된다.


또한 집이 마음에 들지 않고 어딘가 문제가 있어 보이는 집을 구입했다가 결과적으로 집으로 인해 손해를 입을 수 있다. 주택 구입은 본인과 가족에게 안정적인 미래를 제공하는 데 도움이 될 수 있는 소중한 기회가 되지만 재정적 불확실성을 유발하는 경우도 상당히 많다. 대부분의 경우 주택 구입은 삶에서 가장 큰 지출을 차지하는 가장 중요한 소비이자 투자 행위다. 그렇기 때문에 집을 사기 전에 반드시 기준을 정하고 이를 철저하게 지키는 것이 재정적 문제와 사람의 고통을 겪지 않는 방법이 된다.


경제성 즉, 주택 감당 여력 체크해야

궁극적으로 주택 구입은 소득, 부채 그리고 잠재적 비용에 대한 심층적인 이해가 필요한 장기 투자다. 큰 그림을 고려하지 않으면 향후 막대한 재정적 영향을 미칠 수 있다. 집을 사기 전에 두 번 생각하게 만드는 징후가 있다면 반드시 짚고 넘어가야 한다.


무엇보다 장기간 꾸준한 월급 내지 소득이 없을 때는 문제가 된다.

집을 살 때 가장 중요한 고려 사항 중 하나는 안정적인 수입이 있는지 여부다. 급여가 매월 또는 해마다 크게 변동하는 경우 집을 사는 것이 최선의 선택이 아닐 수 있다. 모기지 융자를 받을 때에도 이 부분은 반드시 체크하는 항목이다. 부동산 구입은 장기전이라고 말한다.


대부분의 경우 15년 또는 30년 고정 모기지 이자율에 서명하는 것이다. 즉, 낮은 이자율과 재융자를 이용할 수 없다면 지불액이 줄어들지 않는다. 30년을 한 집에 살지 않는다고 하더라도 최소 6~7년은 사는 것이 보통이므로 이 기간만큼은 안정적인 소득이 있어야 한다.


가까운 미래에 소득이 현재 수준으로 유지될지 불확실한 경우 주택에 돈을 묶는 것은 다시 한번 생각하고 결정해야 할 만큼 신중이 필요하다. 보장되지 않은 소득에 의존하지 말아야 하고 지금 모기지를 감당할 수 있다고 해서 나중에 할 수 있다고 낙관해서는 안된다. 충분한 여유 자금이 있어야 한다는 의미다. 모기지 상환은 월 소득의 가장 큰 부분을 차지하는 지출 항목이다.


모기지 상환금이 월급의 상당 부분을 소비한다면 위험 신호에 가까워지는 것이다. 좋은 경험 법칙은 모기지 상환액이 월 소득의 30%를 초과하지 않아야 한다. 무엇이든 다른 생활비를 감당하기 어렵게 만들 수 있다는 것을 항상 염두에 둬야 한다. 모기지 상환금 외에도 재산세, 보험, 공과금, 주택 소유주 협회 수수료와 유지 보수를 포함한 기타 비용이 발생한다는 사실을 감안해야 한다. 집과 관련된 모든 잠재적 비용을 고려하고 이를 충당하기에 충분한지 확인해야만 집 구입 결정을 내릴 수 있다.


만약 저축이 없다면 이 또한 신중하게 고려해야 하는 문제다. 집을 살 여유가 없다는 경고 신호는 비상 자금이 없는 경우다. 집을 사기 위해 저축한 돈을 다 털어버리고 싶은 유혹을 느낄 수 있지만, 직장을 잃거나 예상치 못한 비용이 발생하면 더 큰 곤란에 빠지게 된다. 집을 사기 위해 저축을 모두 없애면 득보다 실이 더 많을 수 있다. 여유가 없거나, 월급으로 근근이 생활하고 있거나, 신용 카드로 최소한의 지불만 할 수 있는 경우 주택 소유를 결정하기 전에 재정 상황을 평가하는 것을 고려해야 한다.


계약금을 감당할 수 없다면 이 또한 신중을 기해야 한다. 첫 주택 소유자에게 가장 큰 장애물 중 하나는 계약금이다. 융자 프로그램에 따라 주택 가격의 10%~20%를 마련해야 할 수도 있다. 최근 더 낮은 계약금을 내건 모기지 융자 프로그램도 생겼지만 더 높은 이자율과 별도의 추가되는 수수료를 내야 하는 경우가 많다. 결과적으로 낮은 계약금으로 집을 사는 것은 위험이 커지므로 권장되지 않는다. 첫 주택 구입자를 위한 낮은 계약금 이용 가능한 지원 프로그램이 있지만 저렴한 주택을 다시 살펴보는 것이 좋다.


더 많은 돈을 저축하면 월 지불액을 줄이는 데 도움이 되고 대출 기간 동안 수천 달러를 절약할 수 있지만 먼저 돈을 마련해야 한다. 20%를 계약금으로 낼 수 없으면 민간 모기지 보험(PMI)에 들어야 한다. 모기지 보험 (PMI)는 일반 대출로 모기지 지불을 할 수 없고 비용이 크게 증가할 수 있는 경우 대출 기관을 보호하기 위한 제도다. 주택 구매자에게는 추가 비용이 되는 셈이다.


은퇴 계좌에서 인출해야 한다면 이 또한 재고해야 한다. 퇴직 계좌에서 조기 인출하는 것은 권장하지 않는다. 국세청은 Traditional IRA 또는 Roth IRA에서 조기 인출금 (59.5세에 도달하기 전)에 대해 추가로 10%의 세금을 부과한다는 점에 주목해야 한다.


이 규칙의 몇 가지 예외 중 하나는 돈이 적격한 첫 주택 구입에 사용되는 경우다. 예외가 있지만 이를 사용하는 것이 최선의 방법이 아닐 수 있다. 은퇴 계좌는 미래를 준비하도록 설계되었다는 것을 생각해야 한다. 은퇴 계좌에서 집 계약금을 빼는 것은 최후의 수단이어야 하며 집을 살 여유가 없다는 강력한 신호로 받아들여야 한다.


신용 점수가 좋지 않다면 이를 회복하고 구입하는 것이 유리하다. 좋은 신용은 큰 도움이 된다. 신용 점수가 높으면 유리한 대출 조건을 얻을 수 있어 월별 지불을 보다 쉽게 관리할 수 있다.

신용 점수가 낮으면 역효과가 날 수 있고 시간을 들여 정리하는 것이 필요하다. 소득 대비 부채 비율, 무담보 부채 그리고 신용 한도를 살펴볼 필요가 있다.

고금리 신용 카드를 지불하고 정시에 지불해야 한다. 연체 또는 미납은 신용 등급에 큰 영향을 미친다. 신용 점수가 낮다는 것은 대출 기관에 대한 위험이 높아져 더 높은 이자율을 받아야 한다는 것을 의미한다.

이런 기본적인 재정 문제를 충분히 개선한 다음 집 구매를 결정해야 한다.


투자자들은 이런 집 사지 않는다

재정 문제가 없고 이제 집을 사기로 결정했다면 집을 꼼꼼히 골라야 한다. 주택 시장의 상황이 팬데믹 이후에 조정되는 과정에 있기 때문에 쓸 만한 주택을 찾기가 쉽지 않다.


이는 재정 여력이 있다고 해서 아무 집이나 사서는 안된다는 것을 말한다. 꿈에 그리던 집을 가능한 한 빨리 구입하고 싶을 수도 있지만 끝없는 수리가 필요하거나 본인과 가족에게 건강상의 위험이 있는 부동산에 투자하는 것은 누구도 원하지 않는 일이다.


구매를 피해야 하는 속성을 가진 집들이 있는 데 대개 투자자들이 조언하는 내용들이다. 매력적인 거래가 가능하더라도 대략 7가지 사항에 해당되는 집은 구입해서 위험을 감수하는 상황에 처하지 말아야 한다고 말한다.


1) 역사를 알 수 없는 압류 주택

주택 구매자는 때때로 더 낮은 가격으로 제공되는 압류된 주택을 구매하려는 유혹을 느낄 수 있다. 압류된 주택은 정상 주택보다 대략 20% 정도 저렴하다.


그러나 역사가 알려지지 않은 압류된 주택은 주택 구매자에게 몇 가지 잠재적인 문제를 안고 있다. 이들 중 일부는 숨겨진 유치권, 미납 세금 또는 해결되지 않은 법적 문제를 포함하는 경우가 상당히 많다.

이런 문제는 주택 구매자가 모두 떠안아야 하는 항목들이기 때문에 구매 후 이를 해결하는 데 상당히 큰 비용이 든다. 자칫 집 가격 큼 미납 비용이 드는 수도 있다.


2) 구조적 문제가 있는 주택

기초의 균열, 처진 바닥 또는 심각한 침수 손상과 같은 구조적 문제가 있는 모든 주택에 대해 주의해 접근해야 한다.

특히, 주택 검사를 하지 않기를 원하는 주택의 경우 이를 더욱 의심해야 한다. 수리가 비용과 시간이 많이 소요될 수 있고 종종 주택 구매 가격의 초기 절감액을 초과하기도 한다.


구조상의 문제가 심각한 경우 집을 완전히 허물어야 하고 이런 결정을 시 정부나 카운티가 결정하는 상황도 벌어질 수 있다. 그러므로 구조적인 문제는 아무리 가격이 저렴하더라도 사지 않는 것이 권장된다.


3) 비정상적인 레이아웃을 가진 주택

이상한 방 모양, 비효율적인 평면도, 적은 자연광 또는 기타 이상하고 틀에 박힌 형태라고 생각이 든다면 심각하게 고민해야 한다. 이런 주택은 매일 거주하는 데 어려움이 있을 뿐만 아니라 나중에 집을 판매하는 것도 마찬가지로 어려울 수 있다.


집을 시간이 지나면 가치가 오르는 게 정상인데 이런 집은 재판매 가치가 떨어질 수 있고 고유한 디자인 기능으로 인해 미래의 잠재적 구매자에 대한 주택의 매력이 사라질 수 있다. 즉, 집 가격이 떨어지는 경향이 있어 가능하면 구입하지 않아야 한다.


4) 고위험 자연 재해 지역의 주택

주택 구매자는 홍수나 허리케인이 발생하기 쉬운 지역 또는 지진 지역에 있는 지역에서 매물로 나온 주택을 신중하게 살펴야 한다. 요즘 기후 변화로 새로이 재난 지역에 포함되는 곳에 지어진 집들이 상당히 있다.


이런 집은 보험도 들 수 없는 경우가 있고 상습 재해 지역인 경우 자칫 주택 전체를 폐기해야 할 수 있다. 그리고 비용이 엄청 비싼 보험에 가입해야 할 수도 있다. 또한 주택 구매의 잠재적 이점을 능가할 수 있는 상당한 위험과 피해가 항시 존재한다는 사실을 기억해야 한다.


5) 쇠퇴하는 지역의 주택

지역적으로 경제가 쇠퇴하거나 침체를 겪고 있는 도시에서 주택 구입은 권장하지 않는다. 특히 투자자들은 절대 이런 지역의 집을 회피하고 있다. 이런 위치는 부동산 가치 하락, 편의 시설 제한 그리고 수요 감소로 인해 어려움을 겪을 수 있다.


그래서 판매하거나 임대 수입을 창출하기가 어렵다. 도시 재생은 매우 어려운 프로젝트이고 성공하기 매우 까다로운 장기 플랜이다. 잘못 집을 구입했다가 낭패를 볼 가능성이 높다.


6) 환경 위험이 있는 주택

구입하려는 집이나 부동산이 매립지, 산업 공장 또는 기타 오염된 지역에 가깝다면 이는 환경적으로 적합하지 않다. 이런 곳은 위험한 사이트로 간주된다. 건강상의 위험을 초래하고 잠재적인 법적 책임을 초래할 수 있으므로 이런 사이트 근처에 집을 사거나 거주하는 것은 피해야 한다. 생활 환경으로 간주되는 고압 전류가 흐르는 송전탑이나 다른 가스 저장 시설 등도 피하는 것이 좋다.


7) 과도한 보수 관리가 있는 주택

집이 개조한 전력이나 수리한 흔적이 많은 경우 앞으로도 수리나 개선이 필요할 수 있다는 것을 알아야 한다. 이런 지속적인 유지 관리 중 일부는 정기적으로 처리해야 하는 경우가 많다. 또한 빈번한 공사로 인해 집이 전체적으로 내구력이 약해지거나 본래의 구조를 상실했을 가능성이 높다.


주택 구매자는 이런 7개의 속성에 해당되는 주택을 선별해서 구매하지 않도록 인내심을 발휘해야 한다. 이런 속성은 재정 자원을 빠르게 고갈시킬 수 있고 주택 가치가 오르는 것이 아니라 더 깎아내리게 된다. 이런 주택을 일부러 찾는 주택 구매자는 상당한 업그레이드에 대한 전문 지식, 자원 그리고 투자 의지가 있는 플리퍼 (flipper)라고 할 수 있다.

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