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  • 홍성호 기자

주택 값 상승… 계속 오를까?


2022년 6월 고점 대비 3.6% 낮은 수준

재고가 부족해 나타난 현상으로 봐


두 개의 개별 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 3월에 다시 상승했다. 이는 주택 구매자를 방해하는 지속적인 재고 부족을 반영하는 것으로 보고 있다.


즉 가격이 상승 추세로 완전히 접어들었는지는 확신할 수 없다. 재고 부족에 따른 것이라면 수요와 공급의 불일치 내지 불균형을 의미하기 때문에 언제든 수요 공급의 변화에 따라 가격은 방향을 바꿀 수 있다.

캐이스-쉴러 주택 가격 지수 (S&P CoreLogic Case-Shiller Home Pricing Index)의 전국 주택 가격 지수는 전월 대비 0.4% 상승했다. 이는 7개월 연속 가격 하락 이후 2개월 연속 상승한 것이다. 이 지수는 기존 주택의 반복 판매 기법을 사용해 주택 가격 상승을 측정한다.


이 방법은 최소 두 번 이상 판매된 부동산에 대한 데이터를 사용해 각 주택의 가치 변화를 보다 정확하게 계산한다. 하지만 전년 대비 주택 가격 상승률은 다시 둔화되었다. 주택 가격은 3월에 단지 0.7% 상승해 2월에 기록된 연간 2.1% 상승보다 훨씬 낮았다. 주택 가격 지수는 2022년 6월 고점보다 3.6% 낮은 수준에 있다.


20대 대도시의 주택 가치를 추적하는 지수에 따르면 3월 주택 가격은 계절 조정 기준으로 전월 대비 0.5% 상승했고 전년 동기 대비 1.10% 하락했다. 20대 대도시의 주택 가격은 주로 중상층 이상의 도시 주거 주택 소유자의 행태를 반영하기 때문에 전체 주택 가격 지수보다는 오히려 더 정확하다.


경제학자들이 예상하는 4월 주택 가격은 변동이 없을 것으로 봤는데 작년 대비 1.60% 감소했다. 즉 실제로 도시의 주택 가격은 가격 하락폭이 현저히 적은 것을 알 수 있다. 평균 주택 가격 지수가 하락하더라도 대도시 주택 가격은 하락하지 않을 수 있으며 이는 대도시 인근에 사는 사람에게는 주택 시장의 동향이 다르게 돌아가는 것을 알 필요가 있게 해준다. 즉 주택 가격이 떨어지고 있다는 것을 맹목적으로 믿어서는 안된다는 의미다.


가격 하락 추세 끝났다?

두 달간 주택 가격이 오르는 것이 확실한 회복은 아니지만 3월 가격 지수의 결과는 2022년 6월에 시작된 주택 가격 하락이 끝났을 수 있음을 시사한다는 의견도 있다. 즉, 현재 모기지 이자율로 인한 문제와 계속되는 경제적 약세 가능성은 적어도 향후 몇 개월 동안 주택 가격에 역풍을 일으킬 가능성이 있다고 본다.


이는 모기지 이자율이 당장 하락하거나 급격한 변동이 있는 것이 아니므로 주택 구매자는 장기적인 주택 구매 전략을 세우게 되고 이는 지금 시점이 가까운 미래보다는 오히려 집을 구매하기에 적절하다고 판단할 수 있다는 해석이다. 이렇게 되면 시장에 주택 구매자는 늘어나게 되고 수요는 늘어나 가격은 오름세를 이어갈 수 있다. 시기적으로 주택 구매가 가장 활발한 계절이라는 점도 이를 뒷받침한다. 그럼에도 주택 가격의 상승은 다른 요인 특히 요즘은 모기지 이자율에 가장 민감하므로 이를 동시에 감안해야 할 것이다.


마찬가지로 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)이 발표한 3월 주택 가격이 계절 조정 기준으로 전월 대비 0.6% 상승했다. 분기별로 보면 전국의 1분기 집값은 지난해 동기 대비 4.3%, 2022년 4분기 대비 0.5% 상승했다. 지역적으로 작년에 비해 가장 큰 가격 인상을 기록한 도시는 마이애미, 탬파, 샬럿으로 각각 연간 7.7%, 4.8%, 4.7% 상승했다.


한편, 캐이스-쉴러 주택 가격 지수(S&P CoreLogic Case-Shiller)에 따르면 남동부는 3월에 가격이 5.4% 상승해 전국에서 가장 견고한 주택 시장으로 남아 있다. 그리고 연방주택금융청(FHFA) 주택 가격 지수는 남대서양 지역의 가격이 1분기에 전년 대비 7.2% 상승한 것으로 나타났다.


이는 7개 지역 가운데 가장 강력한 수치다. 남동부 지역 혹은 남대서양 지역이 전국에서 주택 가격이 가장 양호하고 오름세가 지속되는 지역으로 볼 수 있다. 이는 팬데믹 이전부터 생겨난 신흥 도시에 대한 집중 이주가 한몫 했다.


주택 가격이 하락하는 이유

주택 가격이 각각 12.4%와 11.2% 하락한 시애틀과 샌프란시스코와 같은 서부 주택 시장은 반대로 가격 하락을 주도하는 대표적인 지역이다. 캐이스-쉴러 주택 가격 지수에 따르면 서부 지역의 주택 가격은 전체적으로 6.2% 하락해 모든 지역 중 가장 약세를 보였다.


연방주택금융청(FHFA)는 1분기에 주택 가격이 전년 동기 대비 하락한 지역은 7개 지역 가운데 유일한 태평양과 산악 지역이라고 보고했다. 태평양과 산악지역은 휴가용 주택이 많고 팬데믹 기간에 집중적으로 주택 매입이 증가했던 곳이다. 서서히 휴가용 내지 별장 주택의 수요가 감소하는 것을 보여주고 있다.


온라인 주택 정보 업체 리얼터 (Realtor.com)의 경제 분석가는 전국 주택 시장이 균형과는 거리가 멀고 많은 지역 시장에서 가격이 약해지고 재고가 상승하고 있다고 보았다. 이는 서서히 주택 시장에 균형이 오고 있다는 신호라고 분석했다. 반면에 많은 저가 시장은 구매자가 여전히 주택 소유 가능성이 있는 지역으로 몰려들면서 상대적으로 높은 수요와 가격 상승을 보이고 있다. 판매용 주택의 부족은 오늘날 주택 시장의 큰 원동력 중 하나이며 가격을 떨어지지 않게 지탱하고 있다.


또한 상승된 모기지 이자율은 구매자의 경제성을 압박하는 동시에 주택 소유자가 자신의 부동산을 매물로 내놓는 의욕을 꺾고 있다. 프레디맥 (Freddie Mac)에 따르면 평균 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 다시 상승해 지난주 6.39%에서 6.57%로 뛰었다. 주택 모기지 이자율이 오르는 것은 당연히 주택 구매 감소로 이어지고 동시에 매물 부족도 야기한다. 상대적인 힘에 따라 매매가 가격이 오르거나 떨어지는 결과로 나타난다.


최근 주택 데이터는 이런 재고 불균형의 역학을 더욱 극명하게 보여주고 있다. 모기지 이자율이 7%선을 넘는다면 아마도 주택 매매 감소의 효과가 더 크게 나타나 가능성이 높다. 이는 이미 지난해 한차례 경험한 바 있고, 이제 다시 한번 7%선에서 시장을 테스트할 가능성이 있다.


신규 주택 판매가 증가한 이유

3월부터 4월까지 기록된 보류 중인 주택 판매에는 계절적 변동이 없었다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 판매용 주택의 증가가 더 많은 사람들을 움직이게 하는 데 중요하다고 지적하고 한정된 재고를 주택 시장의 가장 큰 문제로 지적한다.


그러나 주택 건설업자들은 기존 주택의 부족을 오히려 이용하고 있다. 선택의 여지가 없다는 사실에 실망한 많은 구매자가 새 주택 건설을 선택해 판매를 촉진하고 있다.


이는 단지 기존 주택의 가격이나 매물 부족의 문제 때문이 아니다. 오히려 주거 생활과 방식이 새로 짓는 주택에 더 적합하다고 판단한 젊은 세대들이 신규 주택으로 이동한 결과 할 수 있다. 즉 신규 주택을 선호하는 추세가 나타날 수 있다고 예상할 수 있다.


신규 주택은 기존 주택과는 내부 공간 구성이 많이 달라졌다. 재택 근무가 일정한 트랜드로 자리잡으면서 신규 주택은 작업 공간이 전문적으로 설계되어 있다. 다른 가족 구성원의 방해를 받지 않고 혹은 방해를 주지도 않으면서 독립적으로 업무를 효율적으로 할 수 있다. 이는 젊은 세대에게는 매우 중요한 요소다.


다른 공간 구성도 보다 독립적이거나 보다 함께 있는 공간이 공존할 수 있도록 바뀌고 있다. 이들이 새 집을 선호할 수밖에 없는 이유이며 주택 건설 업체가 제시하는 낮은 모기지 이자율 프로그램도 이들에게 관심을 받게 해준다. 신규 주택의 판매 증가는 이처럼 젊은 세대의 주거 선호와 함께 주택 산업에 제공되는 인센티브 프로그램에 기인한 것이라 할 수 있다.


좋은 것은 계속 오른다

최근 주택 시장의 커다란 특징은 일반적으로 판단할 수 없는 제각각 모습이라 할 수 있다. 가격이 오른다고 모두 오르지 않으며 떨어진다고 모두 떨어지는 것이 아니다. 다시 한번 주택 시장은 지역의 특징을 고스란히 반영하는 개별적인 시장이라는 말이 더욱 수긍하게 만든다. 한마디로 쓸 만한 좋은 집은 가격이 오르고 그렇지 않은 집은 몇 집 건너 있더라도 가격이 떨어진다. 주택 가격은 이제 각각의 집의 상황에 따라 결정되는 개별적인 품목이 되었다.


전국적으로 가격 변화를 측정하는 주택 가격 지수는 시장의 전반적인 상황만 보여주는 것으로 그저 참조하는 수준으로 고려해야 한다. 이를 토대로 내 집을 내놓거나 사는 결정을 내리는 것은 어리석다. 시장에 직접 부딪혀 상황을 고려하는 것이 바람직하다.


그리고 사람들이 주로 거주하는 도시를 의미하는 20개 도시의 평균 주택 가격 지수를 보면 시애틀, 샌프란시스코 그리고 샌디에고를 제외한 나머지 17개 지역은 모두 가격이 상승했다. 주거 중심 지역은 주택 가격이 대체로 가격이 하락하지 않을 것으로 예상하고 이에 적절한 대응을 하는 것이 타당하다.


이제 모기지 이자율이 급등한 지 1년 이상이 지나면서 서서히 높은 모기지 이자율에 주택 구매자들이 적응하는 모습도 보이고 있다. 이는 일부 지역에서 수요가 회복되는 것으로 나타날 수 있다.


그럼에도 주택 매물은 서서히 반응할 것으로 보이므로 상당 기간 주택 매물 부족은 이어질 것으로 봐야 한다. 주택 가격 상승이 완전한 주택 시장의 회복에 기인한 것이 아니다. 하지만 불안정한 수요와 공급의 변화속에서도 매물이 턱없이 부족하다는 점에서 주택 가격은 떨어지는 곳보다는 오르는 지역이 더 많다고 봐야 한다.

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