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  • 미주경제

주택 건설, 침체에 접어들어


주택 건설이 다시 저조해지면서 건설업은 불황에 진입하고 있다.

전국주택건설협회 (NAHB)와 웰스파고가 협력해 만든 주택 건설 시장 지수는 8월에 6포인트 하락한 49를 기록했다. 50 미만이면 주택 건설 산업은 불황으로 간주된다.


이는 주택 건설 지수가 8번째 연속 하락한 결과다. 주택건설협회 (NAHB) 수석 이코노미스트는 연준의 긴축 통화 정책과 지속적으로 상승한 건설 비용이 주택 산업 침체를 가져왔다고 분석했다.


단독 주택 시장의 건축업자 심리는 건축업자와 구매자가 더 높은 비용으로 어려움을 겪으면서 8월에 마이너스 영역으로 떨어졌다.


주택 건설 산업의 불황 진입

전미주택건설협회 주택산업 시장지수는 이번 달에 6포인트 하락한 49로 8개월 연속 하락했다.

50 이상이면 산업이 활발한 것으로 간주된다.


이 지수는 코로나 대유행 초기에 매우 짧은 하락 이후 마이너스 영역에 있지 않았다. 그 말은 주택 건설이 꾸준히 증가했다는 것을 의미하며 건설 취소도 낮았다는 것을 말한다.


주택 건선 산업은 2014년 6월 이후로 마이너스가 된 적이 없다. 주택건설협회 (NAHB) 수석 이코노미스트는 연준의 긴축 통화 정책과 지속적으로 상승한 건설 비용이 주택 건설 산업의 침체를 가져왔다고 말했다.


주택 건설 산업 지수의 3개 구성 요소 가운데 현재 판매 상황은 7포인트 하락한 57, 향후 6개월 동안의 판매 기대치는 2포인트 하락한 47, 구매자 방문은 5포인트 하락한 32였다.


세개의 구성 항목 모두 감소했다는 것은 의심할 바 없이 주택 건설이 감소하고 있음을 나타낸다.

토지, 인건비 그리고 자재 비용이 더 많이 듦에도 불구하고 8월에 건축업자 5명 중 1명은 판매를 늘리거나 취소를 제한하기 위해 분양 가격을 인하했다. 평균 하락폭은 5%로 나타났다.


현재 구매자에게 가장 큰 장애물은 경제성이다.

집값은 팬데믹 시작 이후 계속 오르고 있고, 팬데믹 초기에 역사적 최저치를 기록했던 30년 고정 모기지 평균 이자율은 올해 초 거의 두 배에 달했다. 주택 가격 상승률은 최근 몇 주 동안 다소 냉각된 반면 모기지 이자율은 고점에서 하락했다.


단독 주택 착공의 총량은 2022년에 감소할 것으로 보이며, 이는 2011년 이후 처음으로 감소하는 것이다. 그러나 인플레이션율이 정점에 가까워지고 있다는 징후가 커지면서 장기 금리가 안정되어 어느 정도 건설 안정이 있을 것으로 보고 있다.


앞으로 몇 개월 동안 시장의 수요 측면을 위해 주택 건설 착공을 취소하고 있지만 주택 구입 수요가 다시 증가하면 이를 감안해 주택 건설도 늘릴 전망이다.


지역별로는 3개월 이동 평균에서 북동부 건설업체 신뢰도는 9포인트 하락한 56, 중서부 건설 신뢰지수는 3포인트 하락한 49로 나타났다. 남부는 최고치인 51로 11포인트 하락했다.


신규 주택 건설 취소 증가

주택 건설 착공 취소율은 4월 이후 두 배 이상 증가했다.

레드핀 (Redfin)에 따르면 7월에 전국적으로 기존 주택에 대한 거래가 약 63,000건 감소했고 이는 해당 달에 계약된 주택의 약 16%로 해당한다. 2021년 7월 거래 취소율은 12.5%였다.


주택 건설 경제에 대한 비용 상승과 주택 거래 신뢰 하락은 주택 건설 산업에 독이 되는 요인이 되고 있다. 결과적으로 점점 더 많은 구매자가 주택 건설업자와 기존 주택 판매자와 맺은 거래를 취소하고 있다.


주택 건설업자의 건설 착공 취소율은 4월 이후 두 배 이상 증가했다.

7월 건설 계약의 17.6%가 취소되어 지난 4월 8%, 2021년 7월 7.5%에 비해 크게 증가했다.


텍사스와 더 넓은 사우스웨스트 지역은 건설업체 주택 착공 취소가 각각 27%와 25%로 가장 크게 증가했다. 많은 미국인들이 코로나 대유행 초기에 남서부로 이주했다.


그런데 팬데믹이 어느 정도 진행되고 경제 활동이 다시 정상화되면서 이 지역의 주택 붐은 더 이상 진전이 없었다. 주택 건설 취소율도 전국 평균인 북부 캘리포니아의 23%와 북서부 지역의 19%보다도 높았다.


주택 건설 취소 이유는 두 가지라고 할 수 있다.

일부 구매자는 현재의 더 높은 모기지 이자율을 받을 자격이 없고 건설이 완료되면 주택구입을 위한 절차를 마무리할 수 없게 된다. 신규 주택 계약에 대한 모기지 이자율은 대개 주택이 완공되기 전에 계산된다.


그러므로 금리가 계속 오를 것으로 예상되면 신규 주택 분양에 대한 우려가 커지고 착공을 미루게 된다.


그리고 일부 구매자는 인플레이션과 집값 하락 가능성에 대해 우려하면서 자발적으로 주택 시장에서 한발짝 물러나고 있다.


이것은 값비싼 보증금을 포기하는 것을 의미할 수 있지만 건설업자가 현금 보증금을 환불해야 하는 요구 사항에 대해 주법은 매우 다양하다.


캘리포니아의 주택 구매자는 마감 테이블에서 쉽게 환불을 받을 수 있다. 또한 건축업자는 현금 보증금에 대해 요구하는 사항에 대해 많은 유연성을 가지고 있고 환불에 다소 관대한 선택을 하는 경우가 많다.


주택 거래 취소는 기존 주택과 신규 주택 모두 거의 동일하다.

레드핀 (Redfin)에 따르면 7월에 전국적으로 약 63,000건의 주택 구입 계약이 취소되었고, 이는 해당 달에 주택 구매 계약을 체결한 전체 주택 거래의 약 16%에 해당한다. 2021년 7월 주택 거래 취소율은 12.5%였다.


대부분의 경우 거래 취소가 발생하면 판매자가 구매자보다 손해를 더 많이 보게 된다.

구매자들은 실사 기간 내에 취소하고 바인더 보증금을 유지할 수 있다. 따라서 판매자는 목록 상태를 활성 상태에서 임시 승인 보류로 변경해야 하기 때문에 판매자는 시장에서 판매될 시간을 낭비하는 것과 같다.


기존 주택에 대한 취소는 특히 플로리다에서 높았다.

플로리다는 전염병의 첫 해에 구매자가 엄청나게 유입되었고 그 기간 동안 전국에서 가장 강력한 주택 가격 상승을 보였다.


잭슨빌 시는 7월에 약 800건의 주택 계약이 취소되어 주에서 가장 많은 계약이 취소되었고 이는 계약된 주택의 29.3% 수준이다. 올랜도, 데이토나, 팜 베이, 펜사콜라도 라스베이거스와 샌안토니오 외에 가장 많은 거래 취소를 보였다.


주택 시장 체감지수 최저치로 하락

패니 매 (Fannie Mae)가 발표한 월간 조사에 따르면 주택 시장에 대한 소비자 신뢰는 2011년 이후 최저 수준으로 떨어졌다.


7월에 조사한 응답자 중 17%만이 지금이 집을 사기에 적기라고 답했고, 이는 6월의 20%에서 감소한 수치다. 그러나 더 놀라운 사실은 집을 팔기 위해 매물로 등록하기에 적기라고 생각하는 판매자의 비율이 2개월 전의 76%에서 7월에 67%로 떨어졌다는 점이다.


이제 훨씬 적은 수의 소비자가 집값이 오를 것이라고 생각하는 반면, 가격이 떨어질 것이라고 생각하는 소비자의 비율은 27%에서 30%로 증가했다.


주택 구매 심리 지수는 구매 조건, 판매 조건, 주택 가격 전망, 모기지 이자율 전망, 실직 우려와 가계 소득 변화의 6가지 구성 요소로 구성된다.


전반적으로 지수는 7월에 2포인트 하락한 62.8을 기록했고 1년 전보다 13포인트 하락했다. 팬데믹이 발생하기 전인 2019년 여름에는 사상 최고치인 93.7을 기록했다.


많은 주택소비자들이 이처럼 주택을 사고 팔기에도 나쁜 시기라는 인식이 커지는 가장 큰 원인으로 점점 더 불리한 모기지 이자율을 언급하고 있다.


모기지 뉴스 데일리 (Mortgage News Daily)에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 올해 약 3%에서 시작해 꾸준히 상승해 6월에 잠시 6% 선을 넘었다.


이후 소폭 하락했지만 여전히 5% 중반대에 머물고 있다. 6%만이 모기지 이자율이 떨어질 것이라고 생각했고 67%는 이자율이 더 오를 것으로 예상했다.


신규 주택과 기존 주택 모두 지난 몇 개월 동안 판매가 급격히 감소했다. 경제성이 약화되고 소비자가 인플레이션과 전반적인 경제 상황에 대해 걱정하기 때문이다.

주식 시장의 큰 손실로 인해 고급 주택에 대한 수요도 감소했다.


더 많은 매물이 시장에 나오고 있어 가격과 주택 구입에 약간 도움이 되고 있지만 재고는 여전히 역사적 기준보다 훨씬 낮다. 특히 엔트리 레벨의 주택은 거의 찾아보기 힘들 정도로 매물이 귀하다.


주택 가격 상승이 둔화되고 추가 둔화가 예상됨에 따라 현재 주택 조건에 대한 소비자 반응이 점점 더 혼합될 가능성이 있다. 집값이 떨어질 수 있다고 믿고 구매 결정을 연기하기로 결정한 것이 주택 시장 체감 지수를 더욱 떨어뜨리는 이유가 된다.

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