7월 주택 매매로는 2015년 이후 가장 낮아
주택 가격 지난달보다 약간 떨어져
주택 판매는 7월에도 줄어들면서 6개월 연속 감소했고 불안정한 모기지 이자율과 가격으로 인해 잠재 구매자가 시장에서 관망하고 있다.
그럼에도 불구하고, 집값은 한 달 동안 두 자릿수 비율로 계속 상승했다. 전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 보고서에 따르면 7월 주택 중간 가격은 403,800 달러로 1년 전보다 10.8% 상승했지만 지난달 최고치를 기록한 것보다는 약간 낮아졌다. 가격 상승은 10년이 넘는 연간 월간 평균 수치를 나타낸다.
한편 단독주택, 타운 홈, 콘도미니엄, 코업 (co-op) 등 기존 주택의 판매는 1년 전보다 20.2%, 6월보다 5.9% 줄어 500만 채 미만으로 떨어졌다. 7월 주택 판매는 2020년 5월 이후 가장 약한 낮은 수준을 기록했는데, 이는 팬데믹 폐쇄 상태였기 때문에 이례적인 것이었다. 이런 비정상적인 상황을 제외하면 7월 주택 매매는 2015년 11월 이후 가장 적은 수치다.
매매 줄었으나 시장은 여전히 강세
전국부동산중개인협회의 수석 이코노미스트는 지속적인 판매 감소는 6월 초 모기지 이자율이 최고점인 6%를 기록한 영향을 반영한다고 평가했다.
주택 모기지 융자 이자율이 5%대로 다시 내려왔기 때문에 주택 판매가 곧 안정될 수 있고 이로써 주택 구매자에게 구매력이 향상될 가능성이 있다고 보았다.
집값이 거래 감소 속에서도 이렇게 높은 이유 중 하나는 공급 부족 때문이다. 시장에 나와 있는 주택의 수는 3년 동안 꾸준히 감소했다. 그러나 7월에는 증가세를 보였고 매매 가능한 주택 수는 6월보다 4.8% 증가해 1년 전과 비슷한 수준이 되었다.
주택 판매와 주택 건설 감소라는 측면에서 공급과 수용과 동시에 감소한 주택경기침체 (housing recession)를 목격하고 있다.
하지만 집값이 침체된 것은 아니며 재고가 부족한 상태로 전국적으로 가격이 계속 오르고 있고, 주택의 거의 40%가 여전히 리스팅 가격에 팔리고 있다. 매출은 줄었지만 시장은 여전히 강하다. 리얼터 (Realtor.com)의 시장분석 책임자는 이번 봄과 여름 모기지 이자율이 상승하면서 많은 잠재적 주택 구매자들이 구입을 보류했다고 분석했다.
전국부동산중개인협회에 따르면 생애 첫 주택 구매자는 6월 전체 구매자의 30%에서 7월 29%로 떨어졌다. 다행히 모기지 이자율이 정점에서 완화되었지만 모기지 이자율 구도가 갑자기 바뀌는 것을 본 주택 잠재 구매자들은 모기지 시장의 불안정에 따라 더욱 신중한 태도로 시장을 관망하고 있다. 모기지 이자율뿐만 아니라 가격 동향도 고려하기 시작한 것이다.
한편 주택 가격은 계속 오르고 있지만 속도는 느리다.
구매자 수요가 둔화됨에 따라 주택 시장이 보다 정상적인 활동 속도로 회복될 것으로 기대된다. 이미 주택 구입 경쟁이 완화되기 시작했다는 신호도 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 7월에 매물로 나온 주택은 평균 2.8건의 제안을 받았는데 이는 1년 전의 주택당 4.5건과 비교할 때 크게 감소한 것이다. 그럼에도 여전히 주택 오퍼는 경쟁적이란 것을 알 수 있다. 일부 시장에서는 가격 인하가 보이기 시작했다.
주택 매물 리스트를 보면 7월에 가격 인하 가능성이 1년 전과 비교했을 때 거의 두 배에 달했다.
모든 지역과 모든 가격대에서 주택 판매가 감소했다. 그러나 판매가 둔화되고 경쟁이 완화되더라도 주택은 그 어느 때보다도 빠른 속도로 시장에서 팔리고 있다.
주택은 7월에 단 14일간 시장에 머물렀다. 1년 전, 주택 매물은 17일 동안 시장에 머물렀던 것에 비해 빨라진 것이다. 좋은 가격의 집은 이제 매우 빨리 팔려 나가는 것을 볼 수 있다. 여러 구매 제안 상황을 경험했던 구매자들의 오퍼 잔여 효과일 수 있다. 대개 경쟁적 오퍼는 리스팅 가격보다 높았다. 적절한 가격의 주택이 시장에 나오는 것을 보면 빨리 사고 싶어하는 경향이 시장에 그대로 나타나고 있다.
판매자가 보류하면서 재고 감소
침체된 주택 매매 시장은 또한 주택 소유자의 판매 의향에 영향을 미치고 있다.
일부 판매자는 가격이 인하되고 모기지 이자율이 계속 높아짐에 따라 주택 매물 등록을 보류하고 있다. 리얼터 (Realtor.com)에 따르면 7월에 새로 등록된 주택 매물 수가 감소했다. 판매자로부터의 이런 매물 리스팅 철수는 주택 시장 재조정 속도를 늦출 가능성이 있고, 이는 더 많은 협상력을 원하는 구매자가 인내심을 가져야 할 수 있음을 의미한다.
6월에 전년 대비 매물이 증가했지만 주택 재고는 7월에 변동이 없었다. 지난달에 더 많은 재고가 있었지만 지금은 재고가 증가하지 않고 있는 것이다. 매물 감소는 집주인에게 주택 가격 고정 효과가 있을 수 있다. 특히 집을 팔지 않는 것이 현명하다고 판단하는 이유는 대부분 3% 이하의 모기지 이자율을 적용 받고 있지만 집을 팔고 다시 사려면 더 높은 이자율에 직면한다는 것을 알기 때문이다.
이 때문에 재고 증가를 억제하는 가장 큰 이유가 되고 있다. 재고 증가는 주택 가격 상승을 완화하는 데 도움이 되겠지만 현재 판매 속도에서는 3.3개월의 재고 매물이 있다. 주택 가격의 정상적인 상승 속도는 연 5%이며 재고 매물은 4.5개월 물량이 필요하다.
그러므로 현재의 재고 매물을 유지한다면 주택 가격은 여전히 정상 수준보다 높게 유지될 것으로 보인다.
여전히 셀러 마켓을 유지할 듯
이런 변화에도 지금은 구매자의 시장이 아니라는 것을 보여준다. 그 전에 시장에 나와 있는 주택의 매물 수가 급격히 증가해야 한다. 그러나 최근 몇 년 동안 주택 부족, 최저 수준의 모기지 이자율, 치솟는 주택 가격이 주택 시장을 판매자에게 절대적으로 유리하게 만든 후 조금씩 변화가 나타나고 있음을 의미한다.
집이 판매되는 데 시간이 더 오래 걸리고 판매자가 가격을 더 신중하게 책정해야 하며 경쟁력 있는 가격이 책정되지 않으면 조정해야 하는 상황이다. 그 이유는 수요와 공급이 모두 감소했기 때문에 상대적인 영향력에 따라 시장이 변할 수 있다.
그래서 구매자 친화적인 방향으로 움직이고 있지만 아직까지는 확실하지 않다.
새로운 데이터는 주택 시장에 대한 다소 혼합된 그림을 보여주고 있다고 할 수 있으며, 판매를 위한 주택의 빈약한 재고는 가격 상승을 유지하는 반면 판매는 계속 감소하고 있어 불안정이 지속되고 있다.
부드러운 시장에도 불구하고 많은 판매자가 여전히 여러 제안을 받고 있다. 그럼에도 6월보다는 7월에 리스팅 가격이 하락했고 가격을 내렸을 때 더 빠르게 팔리고 있다.
가격과 매물 그리고 오퍼 수준을 고려했을 때 6월이 가장 높은 정점일 가능성이 높다.
6월 주택 매매는 512만 채로 비교적 구매 경쟁이 치열했고 성수기의 구매 추세를 반영했다. 재고 매물은 3개월 수준으로 7월보다 약간 더 빡빡해 중간 가격은 416,000 달러로 역대 최고치를 기록했다. 7월은 재고 매물이 다소 느슨해지고 거래도 줄어들면서 중간 가격도 13,000 달러 하락했다. 매물에 비해 매매가 약간 강세를 보이면서 가격이 더 높이 오른 것이다. 7월의 추세가 이어진다면 매물 감소에 비해 거래가 더욱 감소해 가격 상승폭은 줄어들 가능성이 있다.
연말까지 가격의 상승세는 유지
주택 시장이 활력을 잃어가고 있음에도 불구하고 집값은 계속해서 가파르게 상승하고 있다.
전국 주택 중간 가격은 7월에 403,800달러로 1년 전보다 10.8% 상승했고 전달 6월보다 3%정도 하락했다. 연초에는 주택 가격이 연간 약 20%씩 오르고 있었던 점을 감안하면 조만간 10% 미만으로 감소할 것으로 보인다. 팬데믹 이전의 정상적인 주택 시장의 주택 중간 가격은 연간 약 5% 상승 수준이다. 이 수준에 도달하려면 내년 상반기가 될 전망이다. 따라서 과열된 속도로 주택 시장이 완화되고 있음에도 불구하고 여전히 매우 강한 주택 가격을 보이고 있다.
연초, 주택 시장이 여전히 뜨거웠을 때 구매 경쟁은 입찰 전쟁을 촉발시켰고, 그 결과 매물이 나온 지 며칠 만에 주택이 리스팅 가격보다 훨씬 높은 가격에 팔렸다.
그러나 시장이 냉각되면서 주택 리스팅 가격과 최종적으로 낙찰되는 가격의 차이가 전국적으로 좁혀졌다. 리얼터 (Realtor.com)의 분석에 따르면 1월 주택 중간 가격은 리스팅 중간 가격보다 14.4% 높았고 5월에는 그 차이가 19.5%로 증가했다. 그런데 현재 전국적으로 주택은 리스팅 가격 이하로 판매되는 집이 절반을 넘어서고 있다.
데이터에 따르면 평균적으로 주택이 리스팅 가격 이상으로 팔리고 있던 일부 대도시 지역은 완전히 반전되었고 구매자가 더 유리한 가격을 협상할 수 있는 여러 방안을 갖게 되었다.
주택 가격이 내려가는 추세를 보이는 도시로는 멤피스, 호놀룰루, 마이애미, 디트로이트, 밀워키 그리고 리틀록 등이다.
주택 시장이 구매자에게 더 호의적으로 변하고 있는 또 다른 신호는 가격이 인하된 주택 매물 리스팅의 비율이 증가하고 있다는 것이다. 7월에 리스팅 가격이 하락한 매물은 19.1%에 이르렀다.
그럼에도 불구하고 저렴한 주택에 대한 경쟁은 전반적인 수요가 냉각되었음에도 불구하고 여전히 치열하다.
질로우 (Zillow)의 주택 판매 분석에 따르면 중간 그리고 고급 주택의 리스팅 가격이 빠르게 하락함에도 시장의 가장 낮은 주택의 가격은 여전히 높게 유지되고 있다. 주택 시장 데이터 회사에 따르면 로스앤젤레스, 뉴욕, 시애틀과 같은 가장 비싼 주택 시장과 애틀랜타, 캔자스시티, 탬파와 같은 보다 저렴한 주택 시장에서도 저렴한 주택의 가격은 별로 변동이 없다. 이는 첫 주택 구매자와 저렴한 주택을 찾는 서민층에게는 현재의 주택 시장이 별로 도움이 되지 않는다는 것을 말한다.
저렴한 주택의 가격이 안정되려면 좀 더 시간이 더 필요하다는 것을 의미한다. 주택 구매의 경제성이 30년만에 최저 수준으로 하락했기 때문에 주택 판매가 감소하고 계속 저조한 이유가 된다.
Comments