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  • 홍성호 기자

주택 시장도 이젠 양극화


플립퍼 여전히 높은 수익 누려

이자율 내리고 매물 늘어야 해소

모기지 이자율이 상승하면서 주택 시장도 이젠 양극화가 심해지고 있다. 주택 소유가 감당하기 어려워지면서 하우스 푸어(house poor)가 다시 나타나고 있는 반면, 허름한 주택을 구입해 손을 보고 다시 파는 플립퍼(flipper)는 높은 수익을 얻고 있다.


거주하기 위해 무리해서 집을 산 사람들은 주택으로 인한 재정적 빈곤에 놓이고 있다. 투자용으로 집을 구입한 이들은 집을 수리해 더 비싼 가격에 팔면서 더 높은 이득을 얻는다. 이런 양극화는 팬데믹 붐 이후 두드러지게 나타났다.


인플레이션을 잡기 위해 금리를 계속 올리자 모기지 이자율도 상승하고 있고 주택 구매 비용은 더욱 가파르게 올랐다. 이 때문에 주택 감당 여력은 악화되고 집을 산 사람들은 비용 증가로 다른 지출을 줄여야 하는 형편에 직면하고 있다. 모기지 이자율이 하락할 때까지 이런 양극화 현상은 지속될 것으로 예상된다.


소득의 40% 이상을 모기지 상환에 써

많은 첫 주택 구입자들이 오늘날 시장에서 주택에 대한 계약금을 감당하는 데 어려움을 겪고 있다. 특히, 장기적인 경제성 문제 중 하나는 모기지 이자율 상승으로 인한 월별 지불액에 중점을 두고 있다. 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 현재 30년 고정 모기지 이자율은 7.18%로, 이는 팬데믹 초기에 3% 미만이었던 이자율과는 확연한 차이가 있다.


급증하는 모기지 이자율로 인해 신규 주택 구매자의 월별 지불액은 가파르게 상승했다. 실제로 부동산 데이터 분석 회사인 블랙 나이트(Black Knight)에 따르면 월별 지불액은 전년 대비 60% 수준인 871달러가 올랐다. 2023년 7월 30년 고정 모기지 이자율 대출에 대한 차용인의 월 평균 원금과 이자 지급액은 2,300달러가 넘었고 이는 기록상 가장 높은 평균 원금과 이자 지불액이다.


블랙 나이트(Black Knight)의 데이터에 따르면 현재 주택 구입자의 절반 이상이 월 최소 2,000달러의 모기지 지불금을 내고 있으며, 4분의 1은 3,000달러 이상을 지불하고 있는 것으로 나타났다. 한편 경제 데이터 회사인 CEIC에 따르면 2023년 7월 전국의 월평균 소득은 4,600달러에 불과했다.


이는 일부 주택 소유자가 월급의 60% 이상을 주택 모기지 대출을 갚기 위해 지출해야 함을 의미한다. 이를 위해서는 다른 생활비에 해당하는 지출을 줄여야 할 수밖에 없다. 더구나 원금과 이자에 덧붙여 재산세, 보험료 등 기타 비용을 포함하면 월 상환액은 수백 달러가 더 늘어난다.


월 2,000달러의 모기지 지불금이 언제 표준이 되었을까?” 블랙 나이트(Black Knight)의 보고서에서는 7월 주택 구입자 4명 중 거의 1명은 3,000달러 이상의 지불금을 냈다. 이는 2021년의 5%에 불과했던 것보다 거의 5배가 증가한 수치다.


지금 주택 시장에서는 상당히 오랫동안 경제성에 대해 이야기해 왔지만 이로 인한 상황은 여전히 개선되지 않고 있다. 현재 모기지 이자율, 평균 소득 수준, 주택 가격을 기준으로 볼 때 최소 계약금을 사용하는 대부분의 첫 주택 구매자는 월 소득의 40% 이상을 주택 비용으로 지불하고 있는 것으로 파악된다. 첫 주택 구입자에 해당하는 대부분의 밀레니얼은 20% 미만의 계약금으로 집을 구입했다. 이는 집을 구입한 비용에 모기지 보험을 추가로 부담해야 하고 모기지 부담액도 더 높다는 것을 의미한다.


다른 모든 조건이 동일하다면 월 모기지 지불금이 수입의 40%를 넘는 주택 구매자가 전체 30%에 가까운 장기 평균에 비해 확실히 더 많아졌다.


즉 팬데믹 이후 소득의 40% 이상을 주택 모기지 상환에 지출하는 하우스 푸어(house poor)는 더욱 증가했다고 볼 수 있다. 높은 월 지불액은 첫 주택 구입자에게 특히 어려울 수 있다. 주택 타이틀 회사인 퍼스트 아메리칸(First American)의 이코노미스트에 따르면 중간 임차인의 월 가계 소득이 3,900달러다. 이는 2,000달러의 원금과 이자 지불액이 장래 주택 구입자의 월 예산의 51%를 차지한다는 것을 의미한다.


이는 일반적으로 높은 부담으로 간주되며, 경제성이 30년 만에 최저 수준인 이유 중 하나라고 볼 수 있다. 높은 이자율과 지속적인 가격 상승의 결합으로 인해 첫 주택 구입자에게 큰 어려움을 안겨주었다. 궁극적으로 주택 구매자를 시장에 머물게 하는 몇 가지 요인에는 계약금에 대한 재정적 지원을 제공하는 가족과 새 주택에 대한 모기지를 상쇄하기 위해 기존 주택 판매에서 얻은 상당한 주택 에퀴티를 사용하는 구매자가 포함된다.


즉 집을 유지하기 위해 에퀴티 자산을 담보로 다시 돈을 빌려 이것으로 주택 모기지를 상환하고 있는 것이다. 빚을 내서 집에 빚을 갚는 셈이기 때문에 하우스 푸어의 모습을 그대로 보여준다.


연준의 금리 인상으로 인해 모기지 이자율이 상승해 주택 구입 가능성이 큰 어려움을 겪고 있다. 이런 상황에서 주택 소유자가 언제 어느 정도 구제를 받을 수 있는지 예측하는 것은 거의 불가능하다.

연준이 확실히 금리 인상을 완료할 때까지 모기지 이자율 인상 압력이 있을 것이며 더구나 모기지 이자율 하락은 내년에도 기대하기 어렵다고 볼 수 있다.


그러나 지금 경험하고 있는 긴축 통화 정책에 대한 역사적으로 빠르고 적극적인 전환을 고려하면 모기지 이자율 조정의 대부분이 이미 발생했을 가능성이 높다.


전반적으로, 부족한 주택 재고와 억눌린 주택 수요와 함께 모기지 이자율 상승은 한동안 신규 주택 구매자를 압박할 가능성이 높다. 모기지 이자율의 완화는 집을 사려는 사람들이 늘어나게 만들어 주택 가격의 상승으로 인해 흡수될 가능성이 높다. 따라서 더 큰 경제 내에서 보다 근본적인 문제가 발생하고 가계 대차대조표를 혼란에 빠뜨리기 전까지는 현재의 모기지 지불 수준이 상당 기간 지속될 가능성이 높다.


이는 주택 경제성이 개선될 여지가 별로 없으며 주택 비용을 감당하기 위한 지출 비중도 낮아지기 보다는 높아질 가능성이 더 크다는 것을 의미한다. 주택 비용이 증가하면서 자연히 하우스 푸어(house poor)도 늘어나고 이는 상당 기간 지속될 것으로 보인다.


주택 임대 수익을 위한 투자 늘어

레드핀(Redfin) 보고서에 따르면 부동산 투자자들은 2021~2022년 매출이 사상 최고치를 기록한 이후 올해 규모를 축소하고 있다. 주택 시장이 정체되면서 부동산 투자자들은 지난해보다 적은 수의 주택을 구입하고 있지만 주택 플리퍼(flipper)는 여전히 거래로 돈을 벌고 있다. 기관 투자자의 주택 구입은 전년 동기 대비 2분기에 45% 감소했다. 이는 전체 주택 판매가 31% 감소한 것과 비교된다.


플립퍼 투자자(부동산을 수리해 임대하려는 주택 구입자 혹은 더 비싼 가격에 다시 파는 사업자)는 개인 주택 구입자보다 냉각된 주택 시장에 더 반응했다. 투자자들은 2020~2021년 광란 기간 동안 다른 주택 구입자보다 더 많은 부동산을 사들였고, 주택 시장이 냉각되자 더 빨리 철수했다. 주택 판매 감소에 기여하는 다른 주요한 요인은 이자율이다.


연준은 2022년 3월부터 2023년 7월까지 은행간 일일 은행 대출 금리인 연방기금 금리를 11차례 인상했다. 7월 마지막 회의에서 연준은 금리를 목표 범위인 5.25%~5.50%로 0.25%포인트 인상했다. 모기지 이자율은 9월 둘째 주에 평균 30년 모기지 이자율이 7.23%를 기록하며 21년 만의 최고 기록을 세우며 같은 속도로 상승했다.


주택 소유자는 집을 팔기 위해 내놓지 않고 꾸준하게 보유하고 있다. 주택 소유자와 투자자는 2021년과 2022년에 사상 최저 이자율에 묶여 있어서 현재 집을 판매할 인센티브가 적다. 특히 개인 투자자들은 플립핑을 통해 높은 임대 수익을 얻고 있기 때문에 당분간 집을 파는 것보다 임대 수입을 얻는 것이 더 바람직하다고 보고 있다. 이 또한 주택 매물이 줄어든 요인의 하나로 지적되고 있다.


주택 공급은 말라가고 있는데 2023년 7월 전체 매물 목록은 전년 대비 9.1% 감소했고 전반적으로 사용 가능한 재고가 줄었다. 이와 더불어 집값은 여전히 오르고 있다. 지난해 투자자의 평균 구매 가격은 467,885달러였으며 올해는 470,120달러다.


홈 플리퍼(flipper)가 가장 활발

팬데믹 기간 동안 투자자들은 소비자와 함께 초저금리를 활용해 주택 붐을 일으켰다.

투자자의 주택 구매는 정점에 이르렀을 때 거의 10만 채에 달했다. 2023년 2분기에 투자자들은 50,347채의 주택을 사들였는데, 이는 2022년보다 45% 감소한 수치다. 이런 추세는 2022년 2분기부터 시작된 투자자 구매의 4분기 연속 감소세를 이어가는 것이다. 이 기간은 2023년 1분기 48% 감소에 이어 2008년 경기 침체 이후 두 번째로 큰 구매 감소를 보이면서 역대 최대 감소폭을 기록했다.


다른 주택 소유자와 마찬가지로 부동산 투자자도 자신의 부동산을 시장에 내놓는 것을 꺼리는 상황이다. 신규 매물 중 단 8%만이 투자자들이 부동산 포트폴리오에 추가하지 않고 부동산 시장이 보유하고 있으며 전년 동기 대비 36% 하락한 수치다. 이런 투자자의 감소에도 불구하고 홈 플리퍼(flipper)는 여전히 높은 수익을 얻고 있다. 집을 수리해 더 높은 가치를 실현하는 부동산 투자자들은 여전히 자신들의 노력으로 돈을 벌고 있다.


온라인 주택거래업체 레드핀(Redfin)의 수석 이코노미스트는 플립퍼(Flippers)는 2021년이나 2022년 같은 기간에 비해 훨씬 적은 수의 주택을 시장에 내놓았고 그 가운데 손실을 입은 주택은 거의 없다고 분석했다. 이는 적어도 개별 주택 구입자에게 어느 정도 좋은 거래를 제공할 것이라고 보았다.


부동산 투자자인 플리퍼(flipper)들은 주로 집을 수리한 후 다시 높은 가격에 되파는 것이 관례인데 지금은 집을 파는 대신 임대로 전환해 수익을 얻고 있다. 주택 시장의 여건이 집을 파는 것보다는 집을 임대하는 것이 유리한 상황이기 때문이다. 집을 팔고 다시 집을 구하기가 어려워 차라리 임대를 통해 수입을 얻는 것이 더 수월하다.


그리고 투자자 구매가 꾸준히 감소한다는 것은 그들이 조만간 새로 개조된 주택으로 주택 시장을 보충할 가능성이 없다는 것을 의미한다. 조사에 따르면 주택 플리퍼(flipper; 집을 개조해 더 높은 가치를 실현하기 위해 낡은 주택을 구입하고 이상적으로는 이익을 남기기 위한 임대나 판매를 하는 투자자)는 초기 구매 가격보다 평균 188,448달러 더 높은 가격에 주택을 판매한 것으로 나타났다. 이는 61%의 수익으로 나타났다.


그러나 이는 작년에 주택 구매 가격보다 평균 199,946달러 높은 가격에 팔렸을 때 보았던 수익 69%보다 여전히 적은 것이다. 즉 주택 수익폭이 줄어들면서 플립핑을 통한 주택 매입이 줄어든 것이라 할 수 있다.

그럼에도 여전히 높은 수익율로 다시 집을 구하기 힘든 것을 임대를 통해 수익을 실현하고 있다.


모기지 이자율은 당분간 하락할 것으로 예상되지 않는다. 이는 잠재적 투자자가 새로운 모기지 이자율에서 가장 좋은 이자율을 찾고 싶어하기 때문에 주택 구입을 멈추고 임대를 통해 관망하고 있음을 의미한다. 모기지 이자율이 내려가면 기존의 임대로 내놓은 주택을 매물로 돌려 팔고 그 돈으로 다시 집을 구입해 플립핑을 계속할 것으로 예상할 수 있다.


현재 주택 시장은 높은 모기지 이자율로 인해 양극화가 진행되고 있다. 한쪽은 주택 감당 비용이 늘어나 소득에서 차지하는 비중이 늘어나 하우스 푸어(house poor)가 되고 있다. 다른 한쪽은 집을 파는 대신 임대로 돌려 수익을 얻으면서 더 높은 수익을 얻기 위한 기회를 노리고 있다. 모두가 모기지 이자율이 낮아져야 자신들의 문제를 해결할 수 있고 이는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다.


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