주택 시장 경고 신호 3가지

투기 목적 주택 투자 하락 경향

주택 건설업 고용 인력 감소 추세

주택 경제 관련 여러 지표로 볼 때 주택 시장은 점차 얼어붙고 있다. 주택 매물 재고는 쌓이고 판매량은 급감하고 있으며, 경제 성장의 핵심 기둥인 경제의 둔화는 일부 예측가들을 걱정하게 만들었다.

5월 기존 주택 판매는 전년 동기 대비 0.7% 하락했다. 이는 특히 부진했던 4월 이후에 나온 것으로, 전국부동산중개인협회에 따르면 주택이 16년 만에 가장 느린 속도로 시장에서 사라지고 있다. 신규 주택 판매의 상황은 더 나빠서 5월에 거의 14% 하락했다. 경제 활동 감소는 경각심을 불러일으키고 있고, 대부분의 경제학자들은 단기나 중기적으로 전면적인 경기 침체에 빠질 것으로 예상하지는 않지만, 주택시장 침체는 경제 전반에 영향을 미치고 있는 것이 분명하다.

주택 시장은 전형적인 경기 선행 지표다. 그리고 그것은 단지 거래량에 관한 것이 아니다. 주택 시장이 크게 하락하면 거래량은 분명히 훨씬 줄어든다. 이는 부동산 중개인의 활동이 줄어든 것으로 나타난다. 그러면 신규 건설업과 고용도 상당히 큰 후퇴를 보게 된다. 이는 주택 경제 측면에서 나타나는 통계 지표를 고려한 것으로 단지 주택 매매의 고저를 넘어서는 주택 산업의 전반적인 추세를 보여주는 것으로 장기적이고 근본적인 모습을 말한다. 이런 주택 산업의 지표를 볼 때 주택 시장의 경고로 간주할 만한 신호가 나타나고 있다.

주택 가격 5% 하락

주택 가격이 크게 하락하면 경제에 여러 가지 부정적인 결과가 발생할 수 있다. 낮은 주택 가격은 소비자가 재정에 대해 어떻게 느끼는지에 영향을 미치는 경향이 있기 때문이다. 이것은 "부의 효과"의 또 다른 예라고 할 수 있다. 주택 가치나 주식 포트폴리오의 하락으로 인한 서류상 손실은 소비자 심리를 악화시키고 지출 감소로 이어질 수 있다.

시장의 많은 부분이 여전히 가격 상승을 보이고 있지만 일부 시장에서는 주택 가격이 하락했고 전반적으로 상승세가 둔화되고 있다. S&P 코어로직 케이스-쉴러 전국 주택 가격 지수는 4월에 전년 동기 대비 2.7% 상승했는데, 이는 전월 대비 3.4% 상승보다 하락한 수치다. 이는 주택 가격 상승 추세가 점차 약화되고 있음을 말한다.

주택 가격이 약 5% 하락해야 소비자 지출에 "눈에 띄는 하락"이 나타나고 경기 침체가 "심각한 우려"가 될 것으로 추정한다. 주택 가격이 6개월 연속 또는 그 이상 하락할 경우 경기 침체를 우려할 것이라고 월가의 분석가들은 주시한다. 만약 가격이 그렇게 오랫동안 하락한다면, 사람들의 지출 결정에 더 심각한 영향을 미치게 되기 때문이다.

한편, 주택 판매가 감소하는 추세는 사람들이 집을 살 때 과시하는 경향이 있는 가전 제품 및 가구와 같은 다른 것들에 대한 지출이 줄어든다는 의미로 해석된다. 모든 새 집에는 냉장고와 세탁기가 필요하고 식기 세척기가 필요하다. 진입로에 차 몇 대를 주차하게 되지만 그런 것들도 느려질 것이다.

주택 가격은 하락할 여지가 있다고 부동산 경제학자들은 믿는다. 인구조사국 데이터에 따르면 미분양 주택 재고가 약 15년 만에 최고 수준인 가운데 미분양 신규 주택의 적체가 증가하고 있다는 점을 지적한다. 한편 기존 매물 주택의 재고는 달러 금액 기준으로 사상 최고치를 기록하고 있다고 온라인 주택 중개업체 레드핀은 지적했다. 현재 공급-수요 배경을 보면 주택 시장의 디플레이션이 초기 단계에 있다고 주택 경제학자들은 생각한다.

주택 투기 목적의 투자 감소

주택 투자의 감소는 주택 경기 둔화가 경제에 영향을 미칠 수 있는 가장 직접적인 요인이다. 이 범주에는 주택 건설에서 기존 주택에 대한 개선 및 개조에 이르기까지 모든 것이 포함된다. 주거용 부동산 투자 활동은 2022년에 급격히 감소하기 시작했는데 최근 몇 년 동안 정체되었다. 경제분석국(BEA)에 따르면 올해 1분기 민간 실질 주거용 고정 투자액은 7,944억 달러로, 2021년 1분기 정점에서 15.6% 감소했다.

올해 2분기와 3분기에 연간 GDP 성장률에서 약 0.2%p를 뺄 수 있을 만큼 주택 투자가 둔화될 것으로 예상한다.

리치몬드 연준의 분석에 따르면 주거용 민간 고정 투자는 2024년 2분기 GDP의 약 4%를 차지했다. 브리핑에서 연준의 경제학자들은 이것이 미국 GDP에서 가장 변동성이 큰 요소 중 하나라고 보았다.

노동 시장에 미치는 영향

경제학자들은 주택 경제 현황의 마지막 요소는 노동 시장에 미치는 영향이라고 말했다.

얼어붙은 주택 시장은 건설업과 건설업 고용이 줄어든다는 것을 의미한다. 미국 종합건설업협회(AGCA)에 따르면 미국에는 매년 2조 달러 상당의 주거용 및 상업용 구조물을 건설하는 데 도움을 주는 약 800만 명의 건설 근로자가 있다.

이 부문의 고용 증가율은 지난 한 해 동안 판매 둔화에 따라 감소했다. 노동통계국(BLS)에 따르면 5월 건설업 고용은 전년 동기 대비 1.5% 증가해 지난해 같은 기간의 거의 절반 수준의 증가율을 기록했다.

5월 전체 실업률은 4.2%로 역대 최저치에 근접했다. 그러나 시티은행의 주택 시장 분석책임자는 노동시장이 취약해지고 있다는 징후를 보고 있다면서, 해고가 증가하고 고용주들의 고용률이 낮다는 점을 지적한다. 고용 시장의 약세가 내년 경기 침체 위험을 측정하기 위해 주시하고 있는 주요 지표 중 하나라고 말한다. 실업률과 계속되는 실업수당 청구 건수가 계속 늘어날 경우 경기 침체를 우려하게 될 것이라고 진단했다.

만약 누군가 직업이 없거나 직업이 없는 것에 대해 걱정한다면, 그것은 정말로 소비 지출을 줄이게 만들 것이다. 그리고 이것이 실제로 경기 침체를 이끄는 결정적인 요인이 된다. 고용 축소는 실업률을 높이고 소득이 없는 가계를 양산하며 이는 가계 소비가 줄어드는 결과로 나타난다. 소비 축소는 미국 경제 성장의 70%를 담당하는 동력이 약화되는 것을 말하며 이는 경제 성장 둔화 내지 스태그플레이션으로 이어지게 한다.

월가의 상당수의 경제분석가들은 경기 침체가 일어날 가능성은 아직 없다고 본다. 그들은 경제가 최근 몇 년 동안 보였던 것보다 둔화와 약한 GDP 성장률을 향해 더 궤도에 올라 있는 것으로 보인다고 말하면서 최근 몇 년 동안 경제가 보여준 강력한 지출 수준과 생산성을 지적했다.

그러나 주택 경제를 주시하는 레이더에 포착된 위험은 여전히 남아 있다. 주택에 대한 수요가 적고 주택 건설 서비스에 대한 수요가 적다면 이런 일들이 함께 일어날 수 있다. 상황이 더 부정적인 시나리오로 끝날 가능성은 항상 존재한다.

첫 주택 구입자 줄어

2010년에는 전체 주택 구입자의 50%가 생애 첫 주택 구매자들이었다. 현재 그 비중은 24%로 절반 이상 감소했다. 이런 데이터는 2025년 중반까지 매수자와 매도자가 교착 상태에 빠져 있음을 여실히 보여준다. 전국적으로 주택 재고가 쌓이고 있음에도 불구하고 가격은 꼼짝 하지 않고 모기지 이자율은 여전히 제한적이다.

주택시장 분석업체 아폴로는 2025년 5월에 발표한 주택 전망 보고서에서 소비자의 44%가 높은 주택 모기지 이자율과 신용 경색으로 인해 지금은 주택 구매에 적합하지 않은 시기라고 판단한다고 밝혔다. 또한 34%는 당분간 이사를 한다면 임대를 얻어 살 것이라고 답했다.

문제의 일부는 소위 '락인 효과(lock-in effect)'다 여전히 지속되고 있다는 점이다. 기존 주택 소유자들은 팬데믹 기간 동안 저금리 시대에 고정된 낮은 모기지 이자율에 매달리면서 매도를 주저하고 있다. 미국 경제가 관세 부과에 직면하고 금리 전망이 불투명해지면서 경제적 불확실성이 여전히 높아 주택 시장에 진입하려는 구매자들의 어려움을 가중시키고 있다.