11, 12월이 한 해 가운데 가격 가장 저렴
내년에 이자율 더 오를 것을 감안해면
겨울철이 주택 구입에 합리적 시기
겨울철은 저렴한 주택을 찾는 주택 구매자에게는 반가운 게절이다.
실제로 부동산 리서치 회사인 엣텀 (ATTOM Data Solutions)의 2021년 분석에 따르면 10월, 11월, 12월은 구매자가 가장 낮은 가격에 집을 산 시기다.
그런데 통상적으로는 11월~1월에 해당하는 겨울철이 주택 매매가 가장 적고 가격도 가장 저렴하다. 통상적인 추세나 팬데믹의 영향을 받은 지난해의 상황을 모두 고려한다면 올해의 남은 두 달, 즉 11월, 12월이 주택 구매에 가장 적합할 수 있다.
겨울철이 유리한 이유
실제로 추수감사절이 다가오면 주택 구매 활동이 느려진다. 이는 모기지 이자율은 잠시 소강 상태에 접어들고 주택 매물은 거래가 한산해지면서 약간 늘어나 가격 오퍼에 유리할 수 있다는 것을 보여준다. 주택 모기지 이자율이 내년에도 오를 것으로 전망되는 가운데 가격을 조금 낮출 수 있다면 가장 유리한 상황을 맞는 셈이다.
이는 지난 2년 이상 동안 팬데믹 붐으로 목격한 주택 구매 수요 급증 이후, 보다 건전한 주택 시장 조건에 부합하는 요건이 일시적으로 형성되는 것이다. 다만, 재고가 타이트할 경우 겨울이라 하더라도 가격 조정이 눈에 띄게 높지는 않을 가능성이 높다. 그리고 재고는 여전히 타이트한 가운데 매매 감소로 인해 매물이 상대적으로 여유가 있는 편이다.
전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 시장분석가는 모기지 이자율이 7%를 넘으면 주택 가격은 더욱 하락해 연말까지 5% 상승하는 수준이 될 것으로 보았다.
그러나 많은 구매자들이 낮은 가격으로 인해 시장에서 밀려났지만 여전히 수요가 주택 공급을 앞지르고 있는 상황이라고 진단했다. 이는 겨울임에도 주택 가격은 크게 떨어지지 않을 것이란 의미다.
이것은 특히 모기지 이자율을 고려할 때 저렴한 최저 가격을 얻을 수 있는 시장이 아니다. 집값 상승이 둔화되고 있지만, 더 높은 모기지 이자율과 결합되면서 주택 구매자는 1년 전보다 모기지로 집을 구입하는 데 훨씬 더 많은 비용을 지불하고 있다. 그런데 내년의 상황을 고려한다면 이번 겨울 시즌이 이자율 측면에서 유리하고 가격 역시 합리적일 수 있다.
주택 시장의 계절적 특성에 의해 가장 매매가 저조한 시기에 접어들고 있다. 추수감사절이 가까울수록 주택 매매는 거의 사라지기 때문에 주택 매물을 잘 살펴보면 집을 살 수 있는 가능성이 커진다.
매물 소진이 약간 느려지고 있기 때문에 이전보다는 주택 구입자가 유리할 수 있다. 또한 가격 변동은 시장에 따라 달라서 이전에 가장 뜨거운 시장이었던 지역은 가격이 약세를 보였고 일부 지역의 가격은 하락한다. 이것은 규칙이 아니라 예외적인 일시적 현상으로 남을 것이다.
대부분의 지역에서 집값이 안정세를 보인다는 것이 맞으며 판매자들은 5월이나 6월에 받았던 최고 가격을 얻지는 못하지만 여전히 1년 전 수준보다 높은 가격을 받을 수 있다. 주택 판매자와 구매자 모두에게 만족스러운 시기가 될 수 있다.
내년보다는 지금 이자율이 나은 편
주택 시장의 하락을 주시하는 주택 구매자들은 계속해서 오르는 이자율로 인해 조바심을 갖는다. 그런데 20여년 만에 최고 수준에 근접하고 있는 모기지 이자율의 추세는 내년보다 유리한 상황이다. 즉 내년은 지금보다 모기지 이자율이 더 오를 수 있다. 지금 추세에서 금리 인상이 멈추더라도 내년 하반기 이후에나 가능하고 모기지 이자율은 상승세를 멈추겠지만 하락하지도 않는다. 결과적으로 내년의 모기지 이자율은 올해보다 높아질 수 있다.
주택 가격은 이제 조금씩 하락하고 있지만 내년에는 더 떨어진다 하더라도 모기지 이자율이 더 높아지기 때문에 지금보다 주택 구입에 불리할 수 있다. 이는 주택 구매자 시장으로의 매혹적인 기울기를 겨울 시기 동안 만들어낸다.
모기지 이자율과 주택 가격이라는 두 가지 현상을 고려하면 2022년 남은 두 달이 실제로 주택 시장에 뛰어들기에 가장 좋은 시기가 될 수 있다. 연준이 물가를 잡기 위해 금리를 계속 올릴 전망이어서 모기지 이자율은 앞으로 더 오른다고 볼 수 있다. 다만 겨울에는 주택 매매가 감소하면서 모기지 이자율이 다소 하락하는 추세를 보인다.
주택 가격은 상승세가 꺾이면서 조금씩 둔화되고 있다. 내년 봄이 되면 다시 주택 매매는 다소 늘어나게 되고 가격은 지금보다 오른다. 가격은 하향세로 접어들다가 내년 봄에 다시 하락세를 멈추고 모기지 이자율은 다소 하락하다가 내년 봄에 다시 오른다. 즉 내년 봄이 되면 주택 매매가 지금보다 활기를 띄고 가격과 모기지 이자율 모두 상승하게 되는 것이다.
주택 소유주 흔들리지 않아
주요 지역 주택 시장의 2/3에 해당하는 148개 중 98개 지역에서 가격이 계속 하락하고 있다. 팬데믹 주택 붐이 일었던 값비싼 시장이 더 하락할 수 있고, 더 빨리 나타나면 비싼 지역에서 매수하기에 좋은 시기가 된다. 이것은 몇 달 전만해도 일어날 가능성이 없었던 현상이다. 그렇게 되면 하락하는 가격이 모기지 이자율 인상으로 상쇄되는지 여부는 앞으로 두세 달 안에 나타날 것이 거의 확실하다. 모든 투자와 마찬가지로 주택 구매에 가장 좋은 시기는 일반적으로 가격이 낮을 때이다. 역사적으로 겨울 시기인 11월, 12월이 가격이 가장 낮고 거래도 가장 저조하다.
팬데믹 동안 주택 소유주는 모기지 상환 유예 조치에 따른 혜택을 받았고 주택 부실이나 모기지 연체에서 벗어날 수 있었다.
이는 주택 시장을 건전하게 만드는 역할을 했으며 주택 가격이 떨어지거나 모기지 상환액보다 주택 가격이 더 낮은 상황이 없도록 유지했다.
실제로 주택 시장은 구매 과열로 가격이 급등한 점이 우려될 뿐 주택 소유주의 부실이나 차압 위험은 크게 줄어든 상황이다. 연체가 평년보다 훨씬 낮아진 덕분에 경기 침체가 오더라도 주택 시장은 크게 동요되거나 폭락하는 상황이 벌어지지 않을 전망이다.
특히 집값 상승은 주택 소유자의 자산 지분 증가로 이어졌다. 주택 가격이 약간 하락하기 시작했지만 모기지 기술 데이터 제공업체인 블랙나이트 (Black Knight)에 따르면 2분기 말까지 모기지 보유자는 11조 5000억 달러의 에퀴티를 보유하고 있다.
그리고 부동산 시장이 둔화되면 지분 가치도 하락할 수 있지만, 전체 주택 시장의 담보 대출 비중은 42%에 불과하다. 이런 점을 감안할 때 주택 시장은 조정을 충분히 견뎌낼 수 있는 강력한 기반 위에 있다.
지금은 주택 공급이 부족해 가격이 폭락하지 않고 있다. 은행을 뒤흔든 2008년 금융 위기의 반복을 두려워하는 사람들은 걱정할 필요가 없다. 대유행의 경제적 위험조차도 많은 주택 소유자에게 큰 상처를 주지 않았다. 모기지 상환 유예 조치로 연체는 역대 최저치를 기록했다.
주택 가격 상승으로 주택 소유주는 에퀴티 가치가 오르는 혜택을 누리고 재정 상황이 더 나아진다. 급등한 주택 가격은 집을 팔아도 주택 소유주에게 많은 금전적 이득을 가져다 줄 수 있어 경기 침체 가능성에 충분한 완충 작용을 할 수 있다.
이는 주택 가격 상승세가 꺾인 것이 일시적인 현상이라고 봐야 한다. 일시적이라는 것은 내년 주택 성수기인 여름 시즌이 되면 지금보다 가격이 오를 가능성이 있다는 것을 말한다. 주택 가격이 더 이상 떨어지지 않을 것으로 예상된다면 지금 집을 사는 것이 맞다. 이것이 2022년의 마지막 두 달이 주택 구매 비용이 가장 저렴할 수 있는 이유다.
지금은 투자 목적의 구입에 더욱 유리
그렇다면 집을 사기 위해 움직이는 것이 최선의 선택이 된다. 그것을 판단하는 기준은 주택 가격과 모기지 이자율 사이에서 경제가 먼저 움직이는지 파악하는 것이다.
주택 시장이 낮은 모기지 이자율에 따라 주택 침체와 작별을 고하면서 주택 시장에 변화가 올 것이란 사실을 감지할 수 있다. 그것은 낮은 모기지 이자율로 다시 돌아오기는 쉽지 않다는 사실이다. 최소한 모기지 이자율이 지금보다 낮아지더라도 5~6% 수준이 될 수 있다. 이는 주택 시장의 투자자들이 새로이 등장한 것에 주목해야 한다는 것을 보여준다. 기관 투자자들은 현금으로 주택을 매입하기 때문에 이자율에 크게 좌우되지 않는다.
주택 구매자는 앞으로 이들 기관 투자자와 경쟁해야 하는 상황이 될 수도 있어 주택 가격이 하락할 것으로 기대하고 구매를 미루는 것은 현명한 판단이 아니다.
일부 기관 투자자들은 부동산이 인플레이션에 대한 일관된 헤지 수단이었고 앞으로도 그럴 것으로 믿고 계속 매입할 예정이다. 다시 말해, 다른 사람들이 시장에서 뒤로 물러나면서 매수 타이밍이 되고 있다. 임대 부동산은 구매자에게 옵션이 될 수 있다. 예를 들어 임대 부동산 소유자는 수요가 급증하면 임대료를 인상할 수 있다.
다른 상업용 부동산의 경우 임대 계약이 3년에서 10년인데 비해 다가구 주택 투자는 12개월마다 임대료를 재설정할 수 있어 인플레이션에 대한 헤지 역할을 할 수 있다.
이자율이 오르고 인플레이션이 지속되면 주택을 구입할 수 있는 능력에 지속적인 압박이 생긴다. 이는 임대 주택에 대한 수요가 증가한다는 것을 말하며 주택 비수기인 지금은 투자 목적으로 집을 사는 사람에게 더욱 적합하다고 볼 수 있다.
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