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  • 홍성호 기자

주택 크기 작아지고 현금 구매 늘고

거실 공간 줄고 사무 공간 새로 만들어

팬데믹 지나면서 현금 구매 다시 증가


높은 모기지 이자율이 지속되면서 주택 시장에 특이한 현상이 나타나고 있다. 하나는 주택 건설업자들이 고금리 환경에서 보다 저렴한 옵션을 찾는 구매자를 유인하려고 새로 짓는 주택의 크기가 줄어들고 있다. 또한 조금씩 늘어나는 부실 주택을 사들이는 이들은 대부분 현금 구매를 하고 있다.

높은 주택 가격과 부족한 주택 매물 그리고 높은 모기지 이자율이라는 장기적 환경속에서 이에 적응하려는 주택 시장의 흐름이라고 할 것이다.


가격 낮추려고 크기 줄여

최대 주택건설업체인 D.R. 호튼(Horton)은 최근 분기에 마감된 주택의 평균 면적이 1,980평방피트로 지난해 같은 분기보다 2% 줄었다고 밝혔다.

주택 구입자들의 감당할 수 있는 여력 문제를 해결하기 위해 여전히 모기지 이자율 인하와 같은 인센티브를 사용하고 있고, 필요한 경우 주택 가격과 크기를 줄였다는 설명이다. 결국, 주택 크기가 작아지면 가격을 조금 더 낮게 책정할 수 있어 주택 판매에 더 유리하다는 판단이다.


한편 LGI 홈즈는 지난 4월 1분기 동안 판매된 주택의 33%가 1,500평방피트 미만이라고 밝혔는데, 이는 1년 전 같은 기간의 23%보다 증가한 수치다. 더 작은 건물을 짓는 것은 건설업자들이 대출 비용이 높아지고 주택 재고가 부족한 가운데 주택 구입에 어려움을 겪는 첫 주택 구매자를 잡기 위한 수단이 되었고, 저금리 부동산을 보유한 주택 소유자들은 여전히 주택 판매를 꺼리고 있다. 주택 크기가 작을수록 건축업자는 가격을 낮게 유지할 수 있다.


새로운 주택 트렌드를 파악하는 주택 컨설팅 업체의 분석에 따르면 전적으로 경제성 중심에 있기 때문이라고 파악한다. 소비자가 감당할 수 없는 가격이기 때문에 소비자가 집을 구입하는 것이 현실적으로 가능할 수 있는 방법을 찾으려는 방법 중 하나로 면적을 줄이는 추세가 나타나 것이다.


지난달 말 발표된 케이스-쉴러 주택 가격 지수에 따르면 2월 주택 가격은 연율 6.4% 상승해 2022년 11월 이후 가장 빠른 속도로 상승했다. 매매 가격 외에도 구매자들은 높은 대출 비용과 씨름하고 있다.

모기지 이자율은 지난 4주 동안 7%를 웃돌았다. 전국주택건설업회(NAHB) 분석의 데이터에 따르면 2023년 4분기에 신규 주택의 평균 면적은 2,374평방피트로 전년 동기에 보고된 2,468평방피트보다 작았다. 이는 94평방피트 줄어든 것으로 작은 보조 침실 크기의 차이에 해당한다.


더 작은 주택 크기를 달성한다는 것은 건축업자가 레이아웃에 대해 창의적으로 생각해야 한다는 것을 의미한다. 디자이너들은 여러 격식 있는 거실과 식사 공간을 식사 가능한 주방과 유연한 공간으로 대체하고 있다. 이를 통해 건축업자가 전체 면적을 줄임에도 불구하고 구매자가 일반적으로 찾는 기능인 주방이 여전히 더 크고 개방적일 수 있다. 정착되고 있는 것으로 보이는 또 다른 트렌드는 기본 침실의 쓸모없는 공간이 줄어든다는 것이다.


탁 트인 공간이 많은 거대한 기본 침실 대신, 보조 작업 공간 옵션으로 사용할 수 있는 작은 옵션 빌트인 작업 공간을 집어넣는 것이 유행하고 있다. 화장실은 크기가 꽤 비슷하고. 욕조를 없애는 현상이 조금씩 나타나고 있다. 건축업자들이 공간을 절약하기 위해 노력하는 다른 영역들이 있다.


소비자들이 덜 사용하는 집의 일부 영역에는 현관, 대형 침실이 포함된다. 이런 집들이 팔리는 이유는 소비자들이 이런 작은 크기의 주택에 매력을 느끼기 때문에 수요가 존재하는 것도 한몫 한다.

집의 크기가 줄어들었음에도 새로 꼭 필요로 하는 공간은 사무실이다. 1550평방피트 규모의 주택에는 침실 3개에 욕실 2.5개 그리고 사무실을 위한 추가 공간이 있다.


현금 거래 증가는 부유층에 유리한 시장 반영

뉴욕과 플로리다의 고급 주택 시장은 현금으로 지불되는 거래의 비율이 사상 최고치에 근접하고 있다. 모든 현금 거래가 주택 구매자들에게 다시 유행하고 있고, 이는 부유층에게 유리한 변화라 할 수 있다. 무엇보다 높은 모기지 이자율과 무관하기 때문이다. 이는 모기지 이자율이 상당히 낮았던 팬데믹 기간 동안 모기지 의존도가 더 높았던 주택 거래에서 급격히 반전된 것이다.


뉴욕시, 사우스 플로리다, 햄프턴의 고급 주택 시장에서는 사람들이 특권과 영향력을 가지고 있고 모기지에 의존하지 않기 때문에 자유롭게 원하는 주택을 현금으로 구입하고 있다. 그들은 현금을 집을 샀다가 모기지 이자율이 내려가면 재융자를 해서 돈을 인출할 계획이다.


돈에 여유가 있는 상황에서 오히려 주택 구매가 더 유리하다고 보고 있다. 부유한 구매자들은 현재 7%를 상회하는 높은 모기지 이자율에 대해 일상적인 주택 구매자들과 마찬가지로 혐오감을 갖고 있다. 그들은 단순히 예산이 적은 사람들보다 더 자주 비싼 비용을 우회할 수 있는 수단을 갖고 있다.


모든 가격대에서 모든 현금 거래가 증가하고 있다. 전국부동산중개인협회의 자료에 따르면 올해 1분기 현금 구매 비중은 월평균 31%였다. 이는 2013년 이후 한 해 동안 가장 높은 월평균과 일치한다.

특히, 이 수치는 미국에서 가장 잘 알려진 명품 주택 시장 중 하나인 맨해튼과 같은 곳에서 상당히 높다. 1분기 맨해튼 매출의 63.4%가 모두 현금으로 이뤄졌는데, 이는 지난 10년 동안 세 번째로 높은 점유율이다. 한편 주택 모기지 거래 비중은 사상 최저치를 기록했다.


1분기에 고급 주택의 평균 판매 가격이 750만 달러였던 정상적인 맨해튼 시장은 50%의 현금과 50%의 융자가 가장 흔한 거래 방식이다. 플로리다의 일부 부유한 시장에서도 비슷한 형태로 거래가 진행되고 있다.


플로리다주 로얄 팜(Royal Palm)과 보카 레이턴(Boca Raton)의 1분기 모든 주택 거래에서 현금 판매가 차지하는 비중은 85.7%로 10년 평균을 웃돌았다. 평균 판매 가격은 거의 1,090만 달러였다. 플로리다의 해안 도시인 마날라판(Manalapan), 오션 리지(Ocean Ridge), 하이포룩소 아일랜드(Hypoluxo Island)에서는 평균 판매 가격이 900만 달러인데 전체 매출의 92.9%가 현금으로 이뤄졌고 이는 10년 만에 두 번째로 높은 점유율이다.


그리고 마이애미 비치에서는 평균 650만 달러에 판매된 고급 콘도의 전액 현금 거래 점유율이 분기에 최고치를 기록했다.

현금은 부유층의 전유물이 아니지만, 가격이 올라갈수록 확률이 높아진다. 호황을 누리고 있는 주식 시장과 매수에 활용할 수 있는 다른 자산에서 주식을 인출하기 때문이다.


그리고 1분기에 S&P 500 지수는 10% 넘게 급등해 호황을 누렸다. 다른 시장에서는 이런 부유한 주택 구매자들이 주택 구매를 위해 주식 포트폴리오로 뒷받침되는 신용 한도를 활용했을 것으로 보고 있다. 이는 판매자가 여전히 전액 현금으로 간주하는 거래다.


그러나 이것은 더 높은 이자율과 함께 모기지를 받는 것과 함께 덜 입맛에 맞는다. 저금리 환경에서는 다른 사람들이 모든 현금을 지불했을 수 있지만 세금이나 다른 자산 전략을 활용하기 위해 곧 재융자했을 수 있다.

이들은 1,000만 달러짜리 아파트를 샀고, 그들의 조언자들이 그렇게 하라고 했기 때문에 계약금을 낸 후 100만 달러 또는 150만 달러의 모기지를 받는다. 이는 매우 흔한 방식이지만, 이자율이 어디로 향하는지에 따라 그렇게 많이 못하고 있다.


지금 현금으로 집을 구매하면 몇 가지 이점이 있다. 특히, 모기지 이자율이 낮아질 경우 주택 가격이 계속 오를 것으로 예상하기 때문에 구매자들은 나중을 기다리는 것보다 지금 집을 구입해 더 나은 거래를 할 수 있다. 현금이 있는 구매자도 더 나은 거래를 얻을 수 있다.


연구에 따르면 현금 구매자는 모기지 구매자보다 평균 10% 적은 비용을 지불하는 것으로 나타났다. 자금 조달에 의존하는 주택 입찰은 확실한 것이 아니기 때문에 입찰 전쟁에서 현금 제안이 두드러지고 있다. 전액 현금 거래라면, 기본적으로 협상 테이블에 오를 수 있다는 보장이 높아진다.


부유한 구매자는 전액 현금 거래를 성사시킬 수 있는 재정적 여유가 있을 가능성이 더 높지만, 이런 유형의 거래는 낮은 가격대에서도 점점 더 보편화되고 있다.

현재 현금 매입 수준은 2011년과 2013년에 마지막으로 높았는데, 당시 압류와 공매도는 투자자들이 퍼낸 모든 현금 거래의 대부분을 차지했다. 지금은 전혀 그렇지 않다. 부실 주택 판매는 1분기 전체 매매의 2%에 불과하고, 시장 투자자 수는 이례적인 것이 아니라 어느 정도 정상적이다. 오늘날 현금 구매자는 당연히 고소득, 고액 자산가들이다.


그러나 중간 가격의 시장에서는 은퇴자들이 고비용 시장에서 보다 저렴한 시장으로 이동하고 있고, 지난 4년 동안 가치가 상승한 이전 주택을 매각해 현금을 확보하고 있다.

또한 가족 또는 은퇴 저축과 같은 다른 자금 출처를 활용해 여러 제안 상황에서 기회를 늘릴 수 있는 젊은 구매자들이다.


입찰을 따내기 위해서는 사람들이 창의력을 발휘해야 하고, 그 창의성 중 일부는 현금으로 만들어진다. 하지만 현금으로 경쟁할 수 없는 사람들에게는 답답한 것이 지금의 주택 시장이다.

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