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  • 홍성호 기자

집, 아메리칸 드림을 점검하는 기준



30년전보다 집값은 500% 오르고 임금은 300% 올라

지금은 주택 구입 능력이 가장 낮은 시기


아메리칸 드림을 위한 현실 점검을 한다면 지금 당장 집을 살 수 있는 사람은 누구인지 보면 알 수 있다. 주택 소유는 오랫동안 아메리칸 드림의 초석이었고 지금도 역시 유효하다.


그러나 물가와 모기지 이자율이 높기 때문에 첫 주택 구매자는 이를 달성하기 위해 각고의 노력을 하고 있다. 또한 기존 주택 소유자 중 수십 명은 이사할 여유가 없다는 것을 실감하고 있다.

이 모든 것은 다음과 같은 질문을 던진다. 중산층이 여전히 아메리칸 드림을 이룰 수 있는가, 아니면 그 꿈은 이제 더 높은 세율을 받는 사람들을 위해 유보되어 있는가?


주택과 소득의 괴리 커져

과거에는 중산층이면 주택 소유자가 될 것이라고 거의 생각했다. 오늘날에도 열망은 여전하지만, 훨씬 더 어렵고 부유하거나 운이 좋아야 가능해졌다. 인구조사국 자료에 따르면 2022년 중간 가계 소득은 74,580달러였다.

그러나 가장 최근의 온라인 주택 거래업체인 리얼터(Realtor.com)의 데이터에 따르면 12월에 중간 가격이 410,000달러였을 때 소득은 주택을 살 만큼 충분히 높지 않았다.


가구는 싱글, 커플, 가족, 룸메이트 등 같은 집에 사는 모든 사람을 말한다.

일반적으로 주택 구매자는 세금 공제 이전 소득의 28% 이상을 주택에 지출해서는 안 된다. 여기에는 모기지 원금, 이자, 재산세 그리고 주택 보험이 포함된다.


이 계산법을 사용하면 일반적인 미국 가정은 10%를 계약금으로 내고 부채가 거의 또는 전혀 없다면 270,000달러짜리 집을 살 수 있다. 이 가격은 일반적인 주택 가격보다 약 34%가 싼 것이다.

이렇듯 현재 상황에서 집을 사는 것은 쉽지 않은 일이다. 리얼터(Realtor.com)의 시장분석가에 따르면 오늘날의 경제성은 그 어느 때보다 나쁘지는 않지만 그다지 나아지지는 않고 있다고 분석했다.


주택 구매자가 잊을 수 있는 것은 주택 구입이 결코 쉽지 않았다는 사실이다. 최근 모기지 이자율이 6% 중반을 맴돌고 있는 것은 주택 구매자가 2% 또는 3%대에서 모기지 대출을 받을 수 있었던 불과 몇 년 전과 비교하면 상당히 높아 보일 수 있다.

그러나 이 비율은 프레디 맥 데이터에 따르면 6% 중반에서 10% 이상으로 범위를 넓혔던 1990년대의 대부분보다 낮은 수준이다.


베이비 붐 세대는 1990년대의 상황을 직접 경험했을 지 모르지만 젊은 밀레니얼은 낮은 금리가 유지되면 저금리 시대에 더 익숙해져 있기 때문에 지금의 높은 금리에 대해 적응하기가 쉽지 않다.

그리고 1981년 10월로 거슬러 올라가면 금리가 18% 중반에서 정점을 찍었다. 전국부동산중개인협회의 자료에 따르면 당시 전형적인 기존 주택의 가격은 평균 66,000달러에 불과했다.


이후 주택 가격은 거의 500%나 치솟았다. 한편, 인구조사국 자료에 따르면 중간 가계 소득은 같은 기간 동안 약 300% 증가에 그쳤다. 오늘날 시장의 전형적인 가정은 전형적인 주택을 살 여유가 없다.

낮은 모기지 이자율과 낮은 주택 가격, 그리고 더 많은 주택 공급이 결합되어 일반 가정이 주택을 구입할 수 있도록 대책이 마련되어야 한다.


중산층 주택 구매자에게 필요한 것

중산층 주택 구매자들이 성공할 수 있을지 없을지는 그들이 어디에 사는지, 재정 상태가 어떤지, 그리고 부모로부터 도움을 받는지에 따라 크게 좌우된다.

예를 들어, 12월 중간 가격이 120만 달러였던 샌프란시스코에서 집을 사는 것은 주택 가격이 85,000달러에 불과한 디트로이트보다 훨씬 더 어려울 것이다.


마찬가지로, 소득이 높고 빚이나 자동차 할부금이 없는 중산층 부부가 가족 구성원으로부터 계약금 도움을 받아 중서부 대도시 지역에서 침실 1개짜리 콘도를 구입하는 것도 가능할 수 있다.

그러나 신용 카드와 학자금 대출 빚, 높은 보육 비용을 대야 하는 5인 가족은 비싼 지역에서 침실 4개짜리 집을 구하면서 모기지 승인을 받는 데 어려움을 겪어야 한다.


어떤 종류의 집이 필요한지, 얼마나 많은 빚을 지고 있는지, 가족이 어떻게 생겼는지에 따라 다르다. 많은 사람들에게 구매 기회가 있겠지만 모든 사람에게 그런 것은 아니다.


첫 주택 구매자가 특히 어려워하는 이유

생애 최초 주택 구입자들은 높은 주택 가격과 모기지 이자율로 인해 가장 큰 타격을 입었는데, 이는 이전 주택에서 새 주택을 구입할 수 있는 에퀴티가 없기 때문이다.

또한 이런 구매자는 더 젊은 경향이 있어서 아직 많은 돈을 벌지 못하는 경력 초기에 있다. 그리고 그들은 학자금 대출과 자동차 할부금 외에도 높은 임대료로 인해 많은 지출이 불가피하다.


그 결과는 모아둔 계약금이 더 적고 집 구입에 쓸 돈이 적을 수 있다. 또한 투자자와 주택 소유자로부터 전액 현금 제안을 받고 비싼 지역에서 집을 팔고 더 싼 지역에서 사는 데 번 돈을 사용하고 있다.

놀랄 것도 없이, 성공적인 첫 주택 구매자는 일반적으로 더 높은 수입을 올리는 경향이 있다.

전국부동산중개인협회의 데이터에 따르면 지난해 집을 구입한 가정의 중간 가계 소득은 95,900달러로 전년보다 약 35% 증가했다.


높은 급여를 받지 못하는 첫 주택 구매자는 가족의 재정적 도움으로 그렇게 할 수 있었다. 일부 주택 구매자들은 부모의 축복 아래 상속 재산을 활용해 집을 살 돈을 마련해 왔다. 소득으로 주택을 구입하는 경우, 주택을 구입하기 정말 힘든 시장이 되었다. 임대에서 소유로 전환하는 경우가 매우 어려워지고 있다.


많은 주택 소유자가 갇혀 있다고 느끼는 이유

중산층 주택 소유자조차도 어려운 시장 상황에서 자유롭지 않다. 많은 사람들이 매우 낮은 이자율로 주택 모기지 대출을 예치해 놓았고, 어떤 경우에는 3% 미만으로 모기지 대출을 받았다.

주택 모기지 대출로 새 주택을 구입하기 위해 부동산을 매각하기로 결정하면 더 높은 가격과 이자율을 감수해야 한다. 이는 그들이 더 많은 월 모기지 상환금에 직면할 수 있음을 의미한다. 이로 인해 이미 은퇴에 가까워진 많은 주택 소유자들이 집에 갇히게 되었다.


주택 소유자는 거래를 할 수 있지만 상당한 계획이나 삶의 변화가 필요하다. 예를 들어, 낮은 이자율로 모기지를 받은 주택 소유자는 다음 주택 구입을 위해 돈을 따로 마련할 수 있다.

또는 승진을 하거나 더 높은 급여를 받는 직업으로 전환하거나 외벌이 가정에서 맞벌이 가정으로 전환할 수도 있다. 또한 많은 장기 주택 소유자들이 상당한 자산을 축적했다.

그 돈은 특히 규모를 줄이거나 값비싼 지역에서 더 저렴한 지역으로 이사하는 경우 다음 주택 구매를 충당하는 데 사용한다.


현재 한 가지 긍정적인 점은 주택 소유주들이 기록적인 수준의 주택 자산을 보유하고 있다는 사실이다.

문제는 더 높은 모기지 이자율을 받는 것인데, 많은 사람들이 그렇게 하고 싶어하지 않는다.


주택 소유를 미루는 것의 결과

주택 소유는 오랫동안 사람들이 부를 축적하는 데 사용되어 왔고 중산층으로 간주되는 기준이었다. 주택 소유를 미루는 것은 더 악화되는 재정적 결과를 초래할 수 있다.

시장이 이렇게 감당할 수 없는 상태가 길어질수록 젊은 가구들이 시장에 진입하는 데 더 오랜 시간이 걸린다. 주택 소유를 미루는 것은 부를 쌓는 것을 지연시킨다. 주택 모기지 대출을 늦게 시작할수록 갚는 데 더 오랜 시간이 걸리게 된다.


이것은 많은 사람들이 은퇴를 위해 적절하게 저축하고, 대학 등록금을 지불하고, 예상치 못한 큰 비용을 충당할 자원을 확보하는 능력에 영향을 미칠 수 있다. 주택 구매자들에게 좋은 소식은 모기지 이자율이 8%를 보였던 지난 가을 이후 하락했다는 것이다.

또한 건축업자들은 더 작고 더 저렴한 주택의 건설을 늘리려고 시도하고 있다. 이런 추가 주택은 가격을 억제하는 데 도움이 될 수 있다.


아메리칸 드림은 연기된 꿈이 아니라 지연된 꿈이다. 시장에 더 많은 주택이 있고 금리가 최근 고점에서 내려갈 시점에 올 것이며, 이는 주택 구입에 도움이 될 것이다.

오늘날 주택 시장의 가혹한 현실은 많은 사람들, 특히 중산층이 감당할 수 없다는 것에 있다.

2023년 말 모기지 이자율이 20년 만에 최고치를 기록하고 주택 가격이 상승하면서 주택 구입의 꿈은 상류층을 제외한 모든 사람에게 도달 범위를 벗어났다. 과거에는 중산층이면 주택 소유자가 될 것이라고 거의 가정했다. 오늘날에도 열망은 여전하지만, 훨씬 더 어렵다.


퓨(Pew) 리서치 센터에 따르면 가계 소득은 지난 50년 동안 상당히 증가했지만 상위 소득 가구만큼 증가하지는 않았다. 1970년에 중산층 가정의 평균 소득은 약 60,000달러에 불과했다. 그러나 인구조사국이 보고한 74,580달러의 중간 가계 소득을 중산층 주택 구입 능력을 계산하는데 적용할 수 있다.

이 소득으로 중산층은 410,000 달러의 중간 가격 주택을 살 여유가 없다. 많은 사람들에게 저렴한 것으로 간주되는 집을 찾는 것은 거의 불가능하다.

이제 '저렴한' 주택이 가계 소득의 약 35%~40%를 차지하는 것을 보고 있는데, 많은 사람들은 이를 저렴하다고 생각하지 않는다.


중산층 주택 구입 능력의 역사

광범위한 중산층 주택의 시작은 제2차 세계대전 이후 재향 군인에 대한 혜택을 강화한 G.I. 법안, 베이비 붐 그리고 전쟁 후 국가를 추월한 전반적인 낙관주의에 비춰 시작되었다.

이 시기는 주택 건설이 불타오르고 교외 지역이 본격적으로 시작되던 때이다. 이 주택은 침실 3개, 마당, 학교, 쇼핑 그리고 기타 편의 시설과 가까운 저렴한 처음으로 구입하는 주택의 표준이 되었다.


역사적으로 중산층이 되는 것은 궁극적인 주택 소유를 거의 보장했다. 첫 주택을 구입하고 나서, 약간의 자산을 구축한 다음, 가족이 확장되고 경력과 투자가 진행됨에 따라 더 큰 주택을 구입한다.

실제로, 공황이 끝난 후 수십 년 동안은 미국 비즈니스와 역사가들이 현재 중산층 국가로서 미국의 전성기로 간주하는 것들을 볼 수 있다.

제2차 세계대전에서 비교적 큰 피해를 입지 않고 승리를 거둔 후, 호황을 누리던 미국 경제는 세계 역사상 거의 동등하지 않은 중산층 사회를 만들어냈다. 이는 대략 1970년대 초반과 연준이 인플레이션 시기로 부르는 시점이 시작될 때까지 지속되었다.


그리고 주택 소유는 중산층 생활양식의 중심이었다. 1940년과 1960년 사이에 주택 소유가 전례 없는 20%포인트 급증하는 일이 일어났고, 그 결과 대부분의 미국인은 자신이 소유한 주택에서 살았다.

그러나 1970년대 초반에는 치솟는 인플레이션으로 인해 금리가 급등하고 1980년대 초반에 극심한 경기 침체가 발생하면서 상황이 바뀌었고 그 이후로 중산층은 이전과 같은 상황이 아니었다.


오늘날의 주택구입능력 위기를 모기지 이자율이 약 18%로 정점을 찍었던 1980년대의 위기와 2008년 주택버블 붕괴와 글로벌 금융위기와 비교하기도 하지만 지금은 역사상 가장 주택 구입이 어려운 시대다.

1980년대 초 이후 최악의 주택 구입 능력에 처해 있다. 모기지 이자율과 주택 가격은 신규 주택 구매자를 시장에서 멀어지게 할 뿐만 아니라 중요한 자산 형성 시기를 놓치게 만들고 있다.


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