캘리포니아에 '불에 탄 부지' 매물로 쏟아져

LA는 매물과 임대 모두 가격 급등

단독 주택 재개발 혹은 아파트 허용

로스앤젤레스는 산불로 인한 주택 문제가 상당 기간 심각할 것으로 보인다. 이는 주택 가격 급등을 초래하고 주민을 떠나게 만들거나 재건 프로젝트가 캘리포니아 지역 경제를 좌우할 가능성이 높다.

고급 주택가인 알타데나와 퍼시픽 팰리세이즈에서는 불에 탄 부지가 시장을 강타하고 있다. 이 부지는 상대적으로 저렴하게 시장에 매물로 나와 있지만 실제로 팔리기는 쉽지 않은 상황이다. 새로 집을 지어야 하고 재해지역이기 때문에 앞으로 산불이 다시 나지 않는다는 보장이 없고 주택 보험이 불가능할 수 있기 때문이다.

그럼에도 주택이 너무 모자리기 때문에 일부 주택 개발업체나 여유 있는 주택 구입자는 장기적인 전망을 갖고 부지를 구입할 가능성이 높다. 그러나 당장은 매물이 구입 수요보다 월등히 높아 산불로 인한 재건은 쉽지 않은 상황이다.

알타데나의 첫 번째 주택 전소 공터는 1월 말에 판매되었다. 이 매물은 이튼(Eaton) 화재로 이전에 현장에 있던 집이 파괴된 후 건설할 수 있는 좋은 기회가 있다고 선전하면서 팔리 수 있었다. 몇 주 후 대여섯 개의 목록이 더 나왔고 그 후 줄줄이 수문이 열린 것처럼 계속 불에 탄 부지들이 매물로 나왔다.

서둘러 지역 떠나는 사람 많아

선택할 수 있는 것이 너무 많을 정도로 불에 탄 부지들은 새 주인을 기다리고 있지만 선뜻 구입을 위해 나서는 이는 많지 않다. 그도 그럴 것이 알타데나와 퍼시픽 펠리세이즈에 대한 시 당국의 재개발 계획이나 지역에 대한 보완 계획이 아직 수립되지 않았기에 부지를 산다는 것은 개인이 책임을 지는 것이 된다.

전문가들이 지적하는 바에 의하면 해당 지역의 산불 가능성으로 인해 환경적인 보완 대책이 수립되어야 거주지가 가능하고 대규모 개발 프로젝트만이 이 지역을 온전히 생활이 가능하게 할 수 있다.

로스앤젤레스 카운티를 휩쓸고 12,000 채 이상의 주택이 파괴되거나 심각한 피해를 입힌 화재가 발생한 지 다섯달이 지난 지금, 알타데나와 퍼시픽 팰리세이즈의 부동산 소유주들은 시간과 비용이 많이 드는 재건축 과정을 수행하는 대신 불에 탄 부지를 점점 더 많이 팔고 있다.

주택정보업체 질로우(Zillow)에 따르면 퍼시픽 팰리세이즈에서 100개 이상의 불에 탄 부지가 매물로 나와 있다. 알타데나에서는 50개가 넘었다. 부동산 중개인들은 매각을 선택했거나 논의 중인 고객들이 다양한 이유로 매각을 하고 있다고 말했다.

어떤 사람들은 재건할 돈이 있는지 의심하기도 한다.

다른 사람들은 나이가 많아 말년을 건설에 소비하는 것을 원하지 않는다. 몇몇은 임대 부동산을 소유하고 있고 그것을 유지하면서 번거로움을 감수할 가치가 없다고 판단했다. 부동산 중개인에 따르면 불에 탄 부지를 구입하는 데 관심이 있는 사람들 중 대다수는 아닐지라도 많은 사람들이 주택 개발자라고 한다.

어쩌면 주택 개발업자들이 부지를 구입하는 것은 놀라운 일이 아닐 수도 있다. 불에 탄 부지는 일반적으로 현금으로 구입한다. 건설은 시간이 많이 걸리고 스트레스가 많으며 평상시에는 비용이 많이 들며, 유독성 폐기물이 있는 재난 지역은 말할 것도 없다.

더구나 재난 지역이기 때문에 체계적인 개발이 필요하며 개인이 다시 집을 짓기에는 위험과 비용이 지나치게 과다할 수 있다. 집을 짓는 것은 개인이 참여할 수 있는 가장 복잡하고 규제가 심한 골칫거리가 가장 많은 활동 중 하나다.

주택 개발자 유입은 커뮤니티가 더 빨리 재건하는 데 도움이 될 수 있다. 그러나 그것은 또한 젠트리피케이션에 대한 두려움을 불러일으키고 있다. 그것은 오랜 주택 소유주들이 공정한 가격을 받고 있는지에 대한 두려움을 불러일으키고 있다는 것이 핵심이다. 이런 우려는 특히 중산층 알타데나에서 더 높은데, 주민들은 표지판과 집회를 통해 알타데나는 판매용이 아니라고 피켓팅하고 있다.

여전히 개발 가치에 관심

주택정보업체 질로우(Zillow)에 따르면 알타데나에서 최소 20개의 불에 탄 부지가 판매되었고 대부분은 50만 달러에서 60만 달러 범위에서 판매되었다.

화재로 알타데나 집을 잃은 콜드웰 뱅커(Coldwell Banker)의 부동산 중개인은 그 부지가 화재 전 땅에서 얻을 수 있었던 가격의 약 3분의 2에 팔리고 있다고 추정한다. 사람들이 지금 팔고 싶어하는 이유를 이해하지만 적어도 정화 작업이 더 진행되고 더 높은 입찰가를 유치하는 것이 더 쉬울 때까지 판매를 일시 중지할 것을 권했다. 주택 개발자들이 구매한다는 사실은 그들이 돈을 벌 수 있다고 믿는다는 것을 보여준다.

지역 주민들과 부동산 중개인들은 더 높은 가격을 받기 위해 매물로 내놓는 것을 중단하거나 자제할 것을 요청한다. 시간을 두고 지역이 어떻게 재개발될 지 두고 보면서 집을 재건할 계획을 세우는 것도 방법이라는 것이다.

아무튼 매물이 늘어나면 가격은 떨어지기 때문에 그것을 우려하는 것이다. 그럼에도 주택 소유자들과 주민들이 산불이 난 지역에 대한 확신이 사라지게 되면 매물로 나오는 것은 어떤 식으로 든 막을 방법은 없다.

화재가 발생하기 몇 년 전, 알타데나 주택 가격이 치솟았을 때, 기존 주택 소유자들의 부는 증가했지만, 이곳에서 자란 많은 사람들의 부의 가치도 떨어졌다. 연구에 따르면 이 지역의 주택 가치가 더 높아질 수 있다.

재해 복구 전문가들은 재건축 과정에서 벽에 부딪혀 더 비싼 집을 짓는 개발업자와 고소득 개인에게 부지를 팔게 되는 것은 일반적으로 더 겸손한 사람들이라고 말한다. 이 과정에서 화재 피해자는 너무 싸게 팔리면 특히 보험이 충분하지 않은 경우 재산이 박탈되는 것을 볼 수 있다.

알타데나에서 자란 주민은 전국의 소득 불균형을 감안할 때, 화재 이전의 젠트리피케이션으로 인해 이미 줄어들고 있었고 화재 당시 다른 그룹보다 더 높은 비율로 집이 심하게 손상되거나 파괴된 마을의 오랜 흑인 커뮤니티에 대해 특히 우려하고 있었다. 흑인 공동체가 이 지역에서 사라질 가능성이 높은 것이 현실이다. 주택 재개발이 진행되고 더 안전한 재해 방지 시설을 추가하게 되면 자연스럽게 주택 가격은 올라가고 기존의 낮은 주택 지역은 사라지게 된다.

캘리포니아 폴리텍 대학 포모나(Cal Poly Pomona)의 도시계획 교수를 비롯한 여러 연구자는 2018년 캠프 화재로 마을 주택의 80% 이상이 파괴된 캘리포니아주 파라다이스의 재건 노력에 대해 연구했다. 연구자들은 파괴 후 5년이 지난 후 소득, 교육 수준, 주택 가격이 모두 더 높아졌다는 것을 발견했다. 새로운 인구 통계학적으로 모든 다양한 사람들이 이주해 오고 있다는 것을 볼 수 있었다고 했다.

부지별 거래

판매 프로세스는 로트 단위로 시작된다. 부동산 중개업체 버크셔 해서웨이의 중개인에 따르면 거의 9,000평방피트에 달하는 부지에 대해 매물을 625,000달러에 내놓았는데, 모두 개발업자들로부터 4개의 제안을 받았다고 했다. 판매자는 화재가 나기 전에 해당 주택에서 나와 양로 생활 시설로 이사했고, 집이 불에 탄 후 시장이 많은 땅으로 넘쳐나기 전에 해당 부지를 팔기로 결정했다.

이 부지는 지난달 68만 달러에 팔렸다. 낙찰자가 정확히 무엇을 지을지 확신할 수 없지만 집을 짓는 데 추가로 60만 달러를 지출하고 170만 달러에 팔 것으로 추정했다. 이는 질로우(Zillow)가 화재 전에 현재 불에 탄 집의 가치를 추정한 것보다 약 30만 달러 더 높은 금액이다.

부재자 주택 소유를 제한하는 정책이 젠트리피케이션을 무디게 할 수 있지만, 일부 대리인들은 많은 주택 소유자들이 재건할 자원이 없을 수 있기 때문에 개발업자들이 필요한 역할을 한다. 사방에 텅 빈 땅이 있는 동네에서 살고 싶지는 않은 것이 보통 사람들의 인식이다. 불에 탄 알타데나 타운 앤 컨트리 클럽의 회원이기도 부동산 중개인은 부동산 커뮤니티는 밑바닥에서 부동산을 팔려고 하지 않는다고 설명한다.

그래서 주위의 사람들은 도움이 필요하기 때문에 개인적으로 손을 내밀고 있다고 한다. 이에 대한 대답은 매물이 너무 많아 지금은 오히려 팔지 않는 것이 유리하고 좀 더 시간이 지나 개발업체들이 본격적으로 뛰어들기 시작하면 그 때 파는 것이 현명하다고 조언한다.

화재 피해자들이 그들의 땅을 지킬 수 있도록 자금을 제공할 수 있는 비영리 단체와 연결해 주려고 노력하는 경우도 있다. 또한 정말로 판매가 필요한 사람들과 구매를 원하는 사람들을 연결하려고 노력한다. 막연히 불에 탄 부지가 쓸모없는 것이 아니라 앞으로 재개발을 위한 더 좋은 기회를 제공한다는 점을 인식하고 더 다양한 선택을 할 수 있기를 기대하고 있다.

여전히 단독 주택 재개발 고집

알타데나는 샌 가브리엘(San Gabriel) 산맥 기슭에 위치한 약 42,000명의 인구가 거주하는 교외화된 비법인 공동체로, 이런 오랜 한계 아래에서 성장했다. 수요와 공급의 불일치로 인해 임대료와 주택 가격이 계속 상승했다. 지역 사회의 대부분은 적당한 크기의 중간 규모의 주택으로 가득 차 있지만 캘리포니아 크기의 가격으로 가득 찬 중산층의 모습을 유지했다. 주택정보업체 사이트 질로우(Zillow)에 따르면 1월 평균 주택 가격은 127만 달러였다. 주택 판매자는 혜택을 받지만 중산층 구매자와 임차인은 제외된다.

알타데나 보안관서에서 일하는 사람 중에 여기서 20마일 이내에 사는 사람은 한 명도 없다. 우체국도 마찬가지라고 알타데나 자치시의회 의장은 말했다. 주민들은 대체로 복층 건축에 개방적이다. 또한 방문객이나 손님을 위해 주택 부지에 별채(ADU)를 짓는 것을 고려하고 있다.

그러나 단독 주택 옆에 큰 아파트 건물이 들어서거나 다세대 주택이 들어서는 것은 바라지 않는다. 알타데나의 흑인 인구는 최근 수십 년 동안 줄어들었지만 이 지역은 여전히 많은 흑인 주택 소유자의 고향이다. 주택 개발업자가 부지를 사면 흑인들은 떠나야 한다.

과거에 산불로 주로 단독 주택 지역이 파괴되었을 때 대부분 이전과 같이 재건되었고 대부분 단독 주택으로 지어졌다. 그러나 최근 몇 년 동안 주정부는 단독 주택 부지에 아파트나 더 많은 유닛을 더 쉽게 지을 수 있도록 하는 법을 통과시켰다. 주정부의 압력으로 로스앤젤레스 시와 카운티를 포함한 많은 지역이 더 많은 아파트를 허용하기 위해 구역 규칙을 변경했다.

지난해 로스앤젤레스 카운티는 토지 이용 계획을 업데이트하고 알타데나의 상업 거리 몇 곳에 더 많은 아파트를 허용하는 한편 화재가 발생하기 쉬운 산허리의 개발을 제한했다.

변화는 미미했지만, 600명이 넘는 사람들이 반대 청원서에 서명했다. 이튼 화재는 변화에 대한 우려를 증폭시켰다. 지역의 모두는 커뮤니티가 아무도 보고 싶어하지 않는 대형 개발업자들에 의해 변질되지 않고 예전의 모습으로 회복될 수 있는 능력을 진심으로 희망한다.

하지만 로스앤젤레스 카운티의 주택 사정을 감안하면 이 또한 지역 이기주의가 될 수 있다. 재개발이 어떤 방향으로 추진되는가에 따라 로스앤젤레스 카운티의 경제는 물론 주택 시장의 성공 여부가 판가름날 수 있다.