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  • 홍성호 기자

하반기 주택 시장 어떨까?

모기지 이자율 6% 넘어서고 가격 상승 한자릿수

재고 매물 늘어나면서도 거래는 서서히 감소


인플레이션이 진정될 때까지 금리는 계속 오르고 모기지 이자율이 올라가 주택 거래가 줄어든다.

하반기는 한마디로 주택 거래, 가격, 재고 그리고 모기지 이자율이 변동하면서 제자리로 돌아가는 과정에 있는 변동 시기라 할 수 있다. 일부는 주택 시장의 침체 즉, 가격의 하락을 예상하지만 그럴 일은 없을 전망이다.


특히, 올해 말까지는 상승세가 둔화되는 가운데 계속 가격이 오르게 된다. 모기지 이자율도 6%대에 진입하면 비로서 정상 수준의 가장 낮은 범위에 들어가게 된다. 다만 모기지 이자율이 7%에 진입한다면 인플레이션에 따른 압박으로 인해 눈에 띄게 주택 시장의 거래와 가격이 침체될 가능성은 있다.


인플레이션은 서서히 내려앉기 때문에 연준이 금리를 올리는 것을 멈추는 인플레이션 수준이 2%대에 진입하려면 아무리 빨라도 내년 하반기가 되어야 한다.

그보다 일찍 인플레이션이 떨어진다면 그것이 바로 경기 침체에 진입하는 것을 의미한다.


올해는 경기 침체가 없을 것이라는 진단은 올해까지는 예상대로 금리가 계속 오를 수 있다는 것을 말하므로 모기지 이자율은 올해는 계속 상승할 것으로 보는 것이 타당하다. 다만, 내년의 경우, 상당수가 경기 침체를 예상하고 있는 상황이기 때문에 금리 인상 여부는 불투명하고 모기지 이자율 역시 내년에는 정체될 가능성이 있다.

8월까지 주택 매매 성수기이므로 크게 매매가 감소하거나 가격이 변동하는 일은 없을 것이며 가을 이후 거래가 줄어들고 가격 상승율도 크게 둔화될 가능성이 있다.


주택 시장이 거주를 위해 집을 장만하려는 사람보다는 부동산에 투자를 하려는 사람에게 유리하게 변하는 것이라 할 수 있다. 그러므로 경기 침체 여부에 따라 부동산 투자자들이 어떻게 움직이는가에 따라 일반 사람들에겐 기회가 되거나 꿈을 접어야 할 수도 있다.


부동산 전문가들이 예측하는 바에 비춰 볼 때, 이는 2022년과 향후 몇 년 동안 주택 시장의 미래는 수요와 공급의 불일치가 집값을 장기간 상승하게 만들고 있다. 이는 신용위기 시기에 나타났던 주택 거품은 아니다.


팬데믹을 거친 주택 시장 더욱 건실

많은 부동산 전문가들은 팬데믹이 신용 위기와 같은 수준의 주택 붕괴를 일으킬 것으로 예측했다.

그러나 그런 일은 일어나지 않았고 오히려 더욱 건실한 주택 산업의 모습을 보여주었다.


오늘날 주택 시장은 10년 전보다 훨씬 나은 상태로 주택 산업은 작년에 단독 주택 가치와 임대에서 가장 큰 연간 상승률, 역사적으로 낮은 차압율, 15년 만에 가장 높은 주택 매매로 호황을 누렸다. 이는 주택 시장이 본질적으로 외부의 좋지 않은 여건에도 충분히 견디는 튼튼한 구조를 갖추게 되었음을 보여준다.


2006년에는 대출 기준이 크게 완화되었고 차용인이 대출을 상환할 능력이 있는지 여부에 대한 검토가 거의 이뤄지지 않았다.

요즘에는 요구 사항이 더욱 엄격해지고 대출 기관과 차용인 모두 위험이 줄어들었다.


모기지은행가협회에서 발표하는 모기지 신용 가용성 지수(MCAI)는 모기지를 받는 것이 얼마나 간단한지를 측정하는 데 사용된다. 지수가 높을수록 모기지 융자를 받을 수 있는 옵션이 더 많아진다. 2004년에는 지수가 400선을 맴돌고 있었고 주택시장이 뜨거워지면서 2006년에는 850을 돌파했다.


모기지 대출을 받기가 어려워지면서 부동산 시장이 하락하자 모기지신용 가용성 지수 (MCAI: Mortgage Credit Availability Index)도 하락했다. 그 이후로 지수는 다소 낮지만 다행히 대출 조건은 약간 완화되었다. 5월 지수는 120.0으로 2006년의 7분의 1 수준에 불과해 그만큼 부실 대출에 의한 시장의 위험은 거의 없다고 할 수 있다. 팬데믹 이전 수준보다 30% 이상 낮은 수준이다.


주택 시장에 매물이 많지 않기 때문에 많은 사람들이 꿈에 그리던 집을 찾는 데 어려움을 겪고 있다.

전국의 지역 사회는 지난 10년 동안 만성적인 건설 부족과 수백만 명의 밀레니얼 세대가 주택 구입 시장으로 유입되면서 주택 공급과 수요의 주요 불일치가 발생했다. 모기지 이자율이 치솟고 있음에도 불구하고 주택 시장은 단기간에 붕괴되지 않을 것으로 예상하는 이유다.


금리 인상은 융자가 필요한 최초 구매자와 주택 소유자의 재정을 압박한다.

차입 비용의 상승과 향후 추가 금리 인상에 대한 기대가 이미 주택 시장의 급격한 위축을 부채질하고 있다는 우려도 커지고 있다. 일반적으로 주택 침체는 4단계의 현상이 나타나면서 가시화되는데 1) 주택 시장 심리의 약화 2) 구매자 트래픽 감소 3) 주택 시장 구매 활동이 하락 4) 집값 자체가 하락하는 과정을 거친다.


2022년 여름 주택 시장

최신 캐이스-쉴러 주택 가격 지수 (S&P CoreLogic Case-Shiller Index)에 따르면 단독 주택 구입 비용은 4월 전국적으로 작년 같은 달보다 20% 이상 뛰었다.

높은 모기지 이자율은 5월에 급격히 상승하면서 주택 구입 비용에 추가로 부담을 주 었다. 그러나 이런 큰 스파이크는 차츰차츰 누그러질 수 있다.


전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 시장 분석가는 모기지 이자율이 2022년 말까지 평균 약 5.7%가 될 것이라고 했으나 실제로는 6%에 도달한다고 봐야 한다.

그러나 이런 높은 주택 구입 비용은 주택 시장에 압력을 가하고 있다.


모기지은행가협회 (MBA)는 최근 주택 구매와 재융자를 위한 모기지 융자 신청이 급격히 감소하면서 시장 지수가 22년 만에 최저 수준으로 떨어졌다고 보고했다. 전문가들은 활발한 주택 구입 시기인 여름 성수기에 접어들면서 가격과 거래에서 긍정적인 기대를 하는 것을 볼 수 있다.

올 여름 시장에서도 여전히 가격 상승세는 지속된다고 봐야 한다.


인플레이션, 높은 주택 수요 그리고 낮은 공급이 계속해서 가격을 하늘로 치솟게 하기 때문에 집값이 뜨거운 여름이 될 전망이다. 온라인 주택거래업체 리얼터 (Realtor.com)는 최근 2022년 기존 주택의 중간 판매 가격 상승에 대한 예측을 2.9%에서 6.6%로 상향 조정했다.


연초 평균 3.2%에서 6월 중순까지 5.8%로 치솟은 높은 모기지 이자율로 인해 주택 가격이 상승해 많은 사람들이 시장에서 밀려났다. 이는 더 많은 사람들이 현재의 뜨거운 가격으로 집을 살 수 없게 되면서 주택 판매가 감소하기 시작했다. 기존주택 판매는 4개월 연속 감소해 지난해 같은 기간보다 8.6% 감소했다.


주택 구입에 필요한 원금과 이자를 합한 평균 월별 모기지 지불액은 연초 대비 거의 600 달러 증가했다.

현재 소득 수준을 고려하면 주택 시장이 절정에 달했을 때 볼 수 있었던 기록적인 낮은 경제성에 처해있다. 지금 시점에서 모기지 이자율이나 주택 가격이 약간만 오르더라도 매매는 뚝 끊기는 거래 절벽에 봉착할 수도 있다.

여기에서 변수는 주택 재고의 증가 여부다.


일부 경제학자들에 따르면 주택 가격이 상승할 수 있지만 재고도 늘어날 것으로 전망한다. 실제로 지난달부터 매물이 늘어나고 있긴 하지만 아직은 매우 미미한 수준이다.

리얼터 (Realtor.com)의 재고 예측은 연초부터 현재까지 급격한 변화를 가져왔고 이는 그만큼 예측이 정확하지 않다는 것을 보여준다.


재고가 실제로 0.3% 증가했을 뿐인데 현재는 앞으로 주택 재고가 15% 증가할 것이라는 예측으로 바뀌었다. 주택 가격이 여전히 높기 때문에 주택 구매자가 예산 우선순위에 대해 어려운 선택을 할 수밖에 없다. 하지만 판매 주택 수는 매물이 늘어나면 그만큼 계속 증가할 것이란 예상을 한다.


더 많은 주택 소유자가 변화하는 개인의 필요에 맞게 조정하고 유리한 시장 조건을 활용해 축적된 상당한 양의 자산에 접근하려고 하기 때문에 주택 구매자의 활동도 늘어난다는 견해다. 재고 증가로 부택 구매가 늘어날 수 있지만 이는 다분히 주택 투자자에 국한된 설명이다. 일반 사람들은 매물이 늘어난다고 당장 주거용 주택을 구입할 수 있는 여력이 실제로 약하다. 그러므로 늘어난 매물은 기관 투자자들이 적극 매입할 가능성이 매우 높다.


급하지 않으면 올해는 참아야

집을 사는 것은 지극히 개인적인 결정이지만 분명히 현금으로 구입하는 투자자에게는 유리한 것이 사실이다.

주택은 대부분의 사람들이 일생에 한 번 구매하는 것 중 가장 액수가 큰 지출 행위이기 때문에 투자하기 전에 안정적인 재정 상태를 유지하는 것이 중요하다.


시장의 타이밍을 맞추거나 내년에 일어날 일을 예측하는 것은 최고의 주택 구입 전략이 아니다. 대신 예산과 필요에 따라 적절한 여건이 갖춰졌다면 구매하는 것이 좋다. 좋아하는 지역에서 마음에 드는 집을 찾았고 예산에도 적합하다면 딱 맞는 집을 찾았다고 할 수 있다. 그러나 집을 얻기 위해 너무 많은 희생을 치른다면 경제가 침체에 빠질지도 모르는 불확실성이 큰 상황에서 재정적 난관에 직면할 위험이 높다.


확실한 것은 2022년 올해 말까지는 주택 가격이 하락하지 않을 것이란 사실이다.

전문가들의 다양한 예측을 보더라도 2022년은 판매자의 주택 시장으로 남을 것이며 주택 가치는 결과적으로 두 자릿수 퍼센트 포인트 상승할 것으로 예상된다. 최근 몇 개월보다 느린 속도로 모기지 이자율이 계속 오르면 가을과 겨울에 수요가 감소할 것이며 주택 가격은 느리지만 계속 상승한다.


팬데믹의 한가운데서 부동산 시장은 판매자에게는 혜택으로, 구매자에게는 걱정거리로 떠올랐다. 주택 가격은 수년 동안 한 자릿수 중반으로 상승했다가 최근 보이고 있는 두 자릿수 가격 상승은 예외적인 수요와 만성적으로 낮은 공급의 수렴을 반영한다.


올해가 지나면 두 자릿수 상승세는 꺾이고 비로소 정상적인 주택 시장의 추세로 돌아가는 것을 볼 수 있게 된다. 그 때까지 주택 구입은 미루는 것이 현명한 결정이다.


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