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2025년 주택시장 변화 속 추세 이어갈 듯

홍성호 기자

주택 가격, 재고, 모기지 이자율은 추세 불변

모기지 이자율의 불확실이 가장 큰 변수


2025년 주택 시장은 새로운 변화가 있을 전망이다. 우선 새 행정부가 들어서면서 주택시장의 정책에도 변화가 있을 것이며 바닥을 찍었던 주택 수요도 서서히 늘어날 것으로 보인다. 무엇보다 관망했던 잠재 주택 구입자들은 한 해 동안 주택 구입을 위한 준비를 하는 것이 현명할 수 있다. 주택 가격은 계속 오를 것으로 보이지만 모기지 이자율은 느리게 하락할 가능성이 높다.

또한 꽉 막힌 주택 매물도 어느 순간 순조롭게 늘어날 가능성도 있다. 2025년은 이런 것들이 조금씩 변화하기 시작하는 조짐을 보이는 한 해가 될 것이다. 온라인 주택 거래 정보 업체 질로우는 2025년에 주택시장이 계속 변화할 것으로 예측했다.


이 부동산 회사는 10월에 평균 주택 가격이 전년 동기 대비 2.6% 상승했다고 밝혔다.

주택 가격이 높은 상태를 유지함에 따라 주택 구매력이 많은 가구의 성패를 좌우할 것이고, 모기지 이자율은 많은 주택 구매자와 주택 판매자의 저울을 기울이는 요인이 될 것으로 본다. 주택 구입 활동은 모기지 이자율의 변동에도 불구하고 오랜 침체 이후 회복세를 보일 것이라는 전망이다. 완고하게 높은 모기지 이자율과 높은 주택 가격 사이에서 주택 구매자들은 올해 주택 시장을 탐색하는 데 어려움을 겪었다. 그리고 질로우는 내년에 더 많은 변화가 있을 수 있다고 말한다. 최근 전망에서 이 부동산 리스팅 사이트는 내년 주택 시장에 대한 몇 가지 긍정적 변화를 예측했는데, 코로나19 팬데믹 이후에도 여전히 정상화되고 있다고 설명했다.


기존 주택의 수요와 재고가 증가하고 있다는 징후가 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 작년 10월 기존주택 판매가 전년 동기 대비 2.9% 증가해 3년 만에 처음으로 연간 증가세를 보였다고 밝혔다. 한편 평균 주택 가격은 10월에 359,099달러로 상승해 연간 2.6% 상승했다고 질로우는 말했다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 6.84%까지 올랐다. 질로우의 수석 이코노미스트는 시장 분석 노트에서 2025년에 주택 시장이 더 활발해지고 더 많은 구매자가 우위를 점할 것으로 예상하지만, 매수하거나 재융자를 희망하는 사람들은 험난한 여정에 대비하고 조건이 맞을 때 움직일 준비를 해야 한다고 썼다.


프레디맥(Freddie Mac), 페니매(Fannie Mae)은 2025년에 더 큰 주택 대출을 지원한다. 프레디맥의 최신 주택 모기지 대출 시장 조사에 따르면 인기 있는 30년 고정 모기지 대출의 평균 이자율은 6.81%이다. 이는 1년 전 평균 7.22%의 장기 모기지 대출보다 개선되었지만 많은 잠재적 주택 매수자와 주택 매도자는 여전히 버티고 있다. 올해 초 질로우 조사에 따르면 현재 약 80%의 모기지 대출 보유자가 5% 미만의 이자율을 받고 있다.

2025년 이자율이 개선될 것으로 예상됨에 따라 주택 비용이 거의 안정적으로 유지되고 소득 증가와 함께 내년에 주택 판매가 다소 상승하는 데 도움이 될 적정 가격 개선이 이뤄질 것이라고 보았다.


모기지 이자율의 완만한 하락은 기존 주택 소유자의 잠금 효과를 재설정하는 데 크게 도움이 되지는 않지만, 6% 미만의 미결제 모기지 비율이 2024년 중반의 84%에서 2025년 말까지 75%로 떨어질 것으로 예상한다. 모기지 이자율이 더 빨리 하락하면, 주택 판매가 더 많이 증가할 것으로 예상되지만, 모기지 이자율이 계속 높게 형성되면 주택 판매는 지금처럼 억제될 것이다. 일반적으로 시장 분석가들이 주택 시장에 대해 예측하는 4가지 주요 사항을 보면 다음과 같다.


주택 매매 약간 증가

주택 시장이 서서히 고착화되지 않는 상태에 있고, 이는 주택 가격이 완만한 속도로 상승함에 따라 이런 추세는 계속 이어질 것이라고 본다. 시장 전문가들은 2025년 주택 가격이 2.0~3.0% 수준에서 상승할 것으로 예측하고 있다. 기존 주택 판매는 2024년 예상했던 390만 채에서 약 10% 정도 증가한 430만 채를 기록할 것으로 전망하고 있다.


주택 구입 능력 문제는 여전히 남아 있지만 주택 구매자들은 주택 시장에 더 많은 매물이 나올 것으로 기대할 수 있다. 이는 선택할 주택이 많고 거래가 다소 느려지면서 고려할 시간도 약간 늘어나 거래 협상에서 과거보다는 많은 여유가 생길 수 있음을 의미한다. 특히, 집을 2채 이상 소유한 사람들이 많아 매매 차익을 실현하기 위해 매물이 증가할 가능성이 있다.


변동폭이 있을 모기지 이자율

모기지 시장의 전문가들은 연준의 금리 인하 기조에도 모기지 이자율은 크게 하락하지 않으면서 변동폭이 있을 것으로 예상한다.


이는 주택 구매 수요자들이 많은 성수기에는 모기지 이자율이 큰 폭으로 오르고 비수기에는 다소 하락하는 추세를 보일 것이란 의미다. 연준의 금리 인하는 주택 시장에 크게 영향을 주지 않는 대신 주택 구매 수요가 영향을 주고 미국 경제의 영향을 받는 채권 수익율에 따라 영향을 받게 된다. 새 정부가 들어서면 아무래도 채권 시장이 자리잡는데 변동이 불가피하고 이는 하반기에 접어들면 다소 안정된 기조를 보이게 된다.


올해에는 모기지 이자율이 하락할 것으로 예상되지만, 이 하락폭은 지속적인 주택 구매력 위기에 처한 많은 잠재적 주택 구매자에게 구제책을 제공할 정도로 충분하지는 않을 것으로 보인다.


리얼터(Realtor.com)의 2025년 주택 예측에 따르면 벤치마크 30년 고정 모기지 이자율은 평균 6.3%가 될 것이며, 연말에는 약간 하락해 약 6.2%로 마감될 것으로 예측한다. 그러나 이 보고서는 모기지 이자율을 2025년의 주목할 만한 와일드카드로 지적하며, 정책과 경제적 불확실성이 다가오면서 모기지 이자율이 예측과 달라질 수 있다고 말했다.


30년 고정 모기지 이자율의 최근 변화를 보면, 상반기에 하락한 후 끈적끈적한 인플레이션과 강력한 경제 속에서 주택 시장이 차입 비용에 대한 기대치를 조정함에 따라 거의 7%까지 올랐다. 2025년에는 이와 같은 변동이 더 많을 것으로 예상된다. 하락 기간 동안 재융자 동기가 크게 발생할 수 있다. 모기지 이자율은 하반기에 더 낮아질 가능성이 높다.


남서부의 주택 구매자 시장

질로우의 데이터에 따르면 대부분의 주택 구매자 시장은 남동부에 있다. 그러나 2025년에는 남서부 지역의 더 많은 주택 재고가 고착화되고 주택 구매자를 끌어들임에 따라 구매자들이 더 많은 기회를 찾을 수 있을 것으로 보고 있다.


이런 주택 판매자보다 주택 구매자 우위 시장에는 가장 많은 매물이 있고, 주택 구매자가 선택할 수 있는 주택이 더 많아짐에 따라 주택 판매자는 집을 팔기 위한 경쟁이 나타날 것으로 보인다. 이는 상대적으로 다른 지역보다 주택 가격이 보합세에 진입할 가능성이 있다는 것을 말한다.


그러나 모기지 이자율 하락이 주택 구매자들이 서부로 이주하는 것을 막을 수 있다. 낮은 차입 비용이 주택 구매 수요를 자극하고 주택 판매자에게 우위를 제공하기 때문이다. 전국에서 주택 가격이 상대적으로 낮은 지역이 남서부이기 때문에 주택 가격이 크게 상승하지 않는다면 오히려 주택 구매가 가장 크게 늘어날 수 있다.


작은 주택의 인기 지속

질로우는 소형 주택의 인기가 계속 높아질 것이라고 예측했다. 아늑하다는 단어가 작년보다 35% 더 늘어난 주택 매물의 설명에 등장했다.


이는 주택 구매자가 더 작고 저렴한 주택으로 다운사이징하는 데 더 관심이 있을 수 있다는 신호라고 보았다. 주택 가격이 워낙 높아 낮은 가격의 주택을 찾다 보면 자연스럽게 주택 규모가 줄어든다. 이는 조금이라도 저렴한 주택의 수요가 늘어나고 있다는 것을 보여준다. 원격 근무로 인해 도심이 더 비게 된 후 소형 콘도의 주택 가치가 마침내 안정화되고 있다. 대형 부동산의 주택 가치 상승은 훨씬 더 강하지만 계속 완화되고 있다.


주택 시장 큰 틀에서 제한적

주택 구매력 위기는 2026년까지 지속될 것으로 예상한다. 이는 주택 구매를 위한 경제성이 계속 억압적이고 주택 가격이 여전히 높은 수준을 유지하는 것을 의미한다.

도널드 트럼프의 인플레이션 정책 의제로 인해 모기지 이자율이 높을 것이다. 주택 시장 투자 분석 업체는 2025년과 2026년에 주택 가격이 4% 상승할 것으로 예상한다. 주택 시장의 지속적인 구매력 위기는 내년이나 2026년에 끝나지 않을 수도 있다.


주택 구매력 위기의 두 가지 주요 요인인 높은 주택 가격과 높은 모기지 이자율이 향후 2년 동안 계속 상승할 가능성이 있기 때문에 주택 구입 경제성은 계속 악화될 수밖에 없다. 주택 구매자와 주택 판매자의 상황은 단기적으로 크게 개선되지 않을 것으로 봐야 한다. 주택시장 분석업체는 평균 30년 고정 모기지 이자율이 2025년 대부분 기간 동안 7%에 머물고 2026년 말까지 6% 이하로 떨어지지 않을 것으로 추정한다.


그 이유는 도널드 트럼프 대통령 당선인의 관세 부과에 따른 전반적인 인플레이션 상승 때문이며, 이로 인해 시장은 연방준비제도의 금리 인하 기조가 서서히 줄어들 것으로 예상하고 있다. 그러나 이는 보다 장기적으로 추세가 나타나기 때문에 당장 내년에 인플레이션이 상승해 금리를 올리는 일은 없을 것이다. 이는 오히려 2026년에 모기지 이자율이 더 높아질 수 있음을 의미한다.


프레디맥의 데이터에 따르면 평균 30년 고정 모기지 이자율은 6.81%로 선거 약 한 달 전의 6.08% 수준에서 크게 상승했다.


최근 모기지 이자율 반등의 영향은 이미 주택 시장에서 느껴지고 있고, 재융자 활동이 중단되면서 주택 구매 신청은 상승에서 하락으로 반전시켰다. 주택 가격이 상승세를 이어갈 것으로 예상하는데 2025년과 2026년에 4% 상승할 것으로 예측한다. 이런 가격 추세가 정확하다면 중간 주택 가격은 2026년에 약 455,000달러가 될 것이며, 이는 기록상 가장 높은 수준이다.


전반적으로 주택 가격이 꾸준히 상승하고 모기지 이자율이 상승하면서 향후 2년 동안 잠재적 주택 구매자의 부담이 가중될 것으로 예상한다. 소비자에게 주택을 구매하기에 좋은 시기라고 생각하는지 묻는 미시간 대학의 소비자 경기 체감 지수는 주택 시장의 현장 체온을 그대로 반영한다.


최근의 데이터에 따르면, 20% 미만이 지금 주택을 매수하기에 좋은 시기라고 답했다. 이는 2020년 COVID-19 팬데믹이 시작되기 직전의 약 70%에서 현저히 감소한 수치다. 대출 비용이 상승하고, 주택 가격이 사상 최고치를 기록했고, 재고가 부족하기 때문에 가계가 주택 매수에 대해 여전히 부정적인 것은 당연하다. 그럼에도 올해보다는 조금 더 나은 시장이 된다는 것이 전반적인 전망이다.

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