• 미주경제

모기지 신용 점수 적용 바뀐다


연방 정부는 더 많은 사람이 주택을 구입할 수 있도록 적용하는 신용 점수를 확대한다.

연방주택금융청 (FHFA: Federal Housing Finance Agency)은 파이코 10T (FICO 10T는 FICO 10과 신용 점수 평가 기준이 같지만 10T는 결제 내역을 확대해서 적용)와 벤티지스코어 4.0 (VantageScore4.0)이라는 두 가지 신용 점수 모델을 페니매 (Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)이 사용할 수 있도록 승인했다.


페니매와 프레디맥은 기본 요구 사항을 충족한 고전적인 파이코 (FICO)에 오랫동안 의존해 왔는데 현대 금융 사회에서 신용 점수가 발생하는 중요한 변화가 있다는 것을 인식하고 새로운 모델을 적용하기로 한 것이다.


가장 직접적인 변화는 여태까지 반영되지 않던 휴대폰 월 납부 기록, 임대료 납부 기록, 유틸리티 납부 기록 등이 신용 점수에 영향을 준다는 점이다.


모기지론의 신용 점수 기준 달라져

페니매와 프레디맥은 연방주택금융청 산하 모기지 대출 기관으로 연방 정부의 지원을 받는다.


대부분의 모기지 융자를 보증하므로 많은 대출 기관이 대출자에게 모기지를 줄 때 페니매와 프레디맥의 적용 기준을 따르는 경향이 있다. 지난 20년 동안 페니매와 프레디맥은 파이코 (FICO: Fair Isaac Corp.이 설정한 신용 점수 산정 모델을 지칭) 점수에 의존해 차용인의 모기지 대출 상환 능력을 평가했다.


신용 점수는 모기지 대출에 영향을 미칠 뿐만 아니라 대출 액수 책정, 통합, 투자 공개 등에 영향을 미친다. 그러므로 일반 민간 모기지 대출기관들도 신용 점수 적용 기준을 최신 모델로 적용할 전망이다.


2017년에 상원 법안은 정부 모기지 기관이 대체 신용 모델을 채택할 것을 제안했다.

특히 FICO에서 생성한 것과 같은 전통적인 신용 점수는 차용인이 모기지와 신용 카드와 같은 부채를 지불했는지 여부만 고려하기 때문에 신용 평가에 한계가 있다는 지적이 있었다.


연방주택금융청 (FHFA)는 FICO 10T와 VantageScore 4.0이 기존의 신용 점수를 대체함에 따라 신용 점수가 더 정확하고 포괄적일 것이 될 것으로 믿고 있다.


두 신용 점수 모델인 FICO 10T과 VantageScore4.0은 신용 가치를 결정하기 위해 휴대 전화 청구서부터 유틸리티 그리고 임대 지불에 이르기까지 차용인에 대한 광범위한 지불 내역 데이터를 포함한다.


가난한 계층은 이런 지불이 시급하기 때문에 연체하지 않는 경향이 있어 최저 점수의 기준은 다소 높아질 수 있고 비교적 양호한 점수를 가진 사람들은 평균적으로 10점 이내에서 하락할 가능성이 있다고 전문가들은 예상한다.


신용 점수가 정확할수록 시장과 투자자가 받는 위험을 더 잘 이해할 수 있고 또한 신용이 확실하지만 재정적으로 취약한 상황도 파악할 수 있다.

이는 잠재적으로 신용 기록이 덜 견고한 차용인과 새로운 신용 기록이 튼튼한 차용인을 포함할 수 있어 신용 접근을 확대할 수 있다. 전국소비자법센터 (National Consumer Law Center)는 연방주택금융청 (FHFA)의 새로운 변화가 오랜 시간이 걸렸다고 평가했다. 2014년부터 신용 점수 모델을 업데이트할 것을 촉구하면서 이 작업을 진행해 왔다. 소비자신용단체들이 이 변화를 환영하는 데서 알 수 있듯이 전체적으로 차용인의 범위와 대상을 확대하는 긍정적인 면이 가장 중요하다. VantageScore의 2015년 연구에 따르면 FICO 이상의 신용 점수를 사용하면 매년 약 72,000 가구가 더 많은 신용에 접근할 수 있다.

또한 16% 더 많은 히스패닉과 아프리카계 미국인 가구가 모기지 이용을 확대할 수 있다.


은행 거래 명세서 현금 흐름 (BSCF) 프로그램

프레디맥은 주택 구매자를 위한 경쟁의 장을 평평하게 하기 위해 신용 점수 적용의 변화를 가져왔다. 이는 모기지 대출 기관이 잠재적 주택 구매자를 평가할 때 활용할 수 있는 재무 데이터를 다시 확장하고 있는 것이다.


11월 6일부터 차용인은 최대 12개월 동안의 수표, 저축 또는 투자 계정 명세서를 사용해 긍정적인 현금 흐름을 증명하고 자격 요건을 개선할 수 있다.


프레디맥에 따르면 이 변화는 최초 주택 구매자와 융자 서비스가 부족한 커뮤니티에서 주택을 더 쉽게 구매할 수 있도록 해 줄 것으로 보고 있다. 프로그램에 대해 알아야 할 사항은 다음과 같다.


연방 모기지대출은 은행 거래 명세서 현금 흐름 (BSCF) 프로그램이라는 새로운 프로그램이 공식적으로 11월 6일에 시작된다.


즉, 대출 기관은 은행 거래 명세서 데이터를 즉시 통합할 수 있다. 이 데이터는 제3자 서비스 제공자를 통해 직접 얻을 수 있으며, 당좌, 저축 그리고 투자 계좌가 모두 해당된다. 이 최신 업데이트는 임대 지불 내역을 플랫폼에 통합할 것이라고 발표한 지 몇 달 만에 나온 것이다.


이는 대체 신용 데이터를 사용해 주택 구입 기회를 확대하기 위한 조치다. 개인 재정이 시간이 지남에 따라 어떻게 관리되는지에 대한 포괄적인 관점에서 파악하고자 하는 것이 핵심이다. 기술적으로, 새로운 프로그램은 자동화된 대출 승인 시스템인 LPA (Loan Product Advisor)에 대한 업데이트의 하나라고 볼 수 있다.


업데이트를 보다 효과적으로 수행하기 위해 LPA 시스템은 차용인이 은행 데이터 제출을 통해 잠재적으로 이익을 얻을 수 있는 시기를 식별하고 해당 대출 기관에 보고한다.


이 새로운 규칙은 차용인의 신용 위험 평가에만 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 즉, 차용인이 자격 요건을 충족하고 정기적으로 계정에 긍정적인 현금 흐름이 있음을 보여줄 수 있다면 승인 가능성이 더 높아진다. 위험이 표시되지 않으면 융자 기회를 놓치지는 않을 것이라고 본다.


이는 대출 기관이 전통적인 대출 승인 방식으로 자격을 갖추지 못했을 수 있는 차용인이 주택 융자에 더 쉽게 접근할 수 있도록 해준다. 특히 처음 주택을 구입하는 사람들과 서비스를 받지 못하는 지역 사회에 우선적으로 도움이 될 전망이다.


물론, 차용인이 은행 거래 내역서에만 자격을 부여하는 것은 아니다. 대출 기관이 대출 상환 능력과 위험을 평가할 때 고려해야 할 또 다른 데이터를 포함하는 것을 의미하므로 결과적으로 리스크를 효과적으로 관리할 수 있다.


간단한 업데이트처럼 보이지만 특히 관련 시장 점유율을 고려할 때 현금 흐름 데이터의 추가는 엄청날 수 있다. 이런 새로운 대출 규정으로 누가 혜택을 받는지가 중요하다.


프레디맥은 페니매와 함께 모기지 대출의 주요 구매자이다. 대출 기관이 정부 모기지 업체에 모기지 채권 (MBS)을 파는 이유는 이를 통해 모기지 융자 자금을 확보해야 하기 때문이다. 대출 기관이 페니매와 프레디맥에 모기지 대출을 판매할 기회를 원한다면 그들이 설정한 지침을 준수하고 인수 플랫폼을 사용해야 한다.


도시연구소 (Urban Institute)에 따르면 2022년 9월에 미지급 모기지 부채의 약 67%를 패니매와 프레디맥가 사들였다. 또한 정부 모기지 대출은 2022년 2분기에 전체 모기지 대출의 거의 절반을 차지했다.


얼마나 많은 주택 구매자가 이 변화로 혜택을 받을지 정확히 측정할 수 있는 방법은 없지만 프레디맥의 이전 대출을 보면 많을 수 있다. 이미 70,000명 이상이 국책모기지업체 (페니매와 프레디맥)의 신용 점수 구축 시스템에 등록했다.


이 계획은 다세대 사업자와 협력해 희망적인 주택 구매자를 위한 제때 임대료 지불을 보고한다. 등록자의 3분의 2 이상이 이미 신용 점수 상승을 경험했다.


많은 모기지 대출이 프레디맥 지침에 따라 진행되지만 전부는 아니다. 국책 모기지 업체의 새로운 은행 거래 명세서의 혜택을 받을 수 있을 것으로 판단되면 국책모기지업체의 융자 기준을 따르는 대출 기관과 적합한 모기지 융자 프로그램을 사용하고 있는지 확인할 필요가 있다.


즉 임대료와 전화비 전기와 수도세 납부가 연체된 적이 없는 사람이 이에 해당한다. 대부분의 모기지 대출 기관은 이런 유형의 모기지 융자를 하고 있지만, 도움이 필요하면 모기지 브로커에게 국책모기지업체의 새로운 은행 거래 명세서 현금 흐름 프로그램을 활용하고 싶다고 밝히면 된다.


연방 모기지 대출 비용 낮추고 확대

연방주택금융청 (Federal Housing Finance Agency)은 FICO 10T와 VantageScore 4.0 신용 점수 모델을 페니매와 프레디맥이 사용하도록 승인했다.


또한 소비자 신용 보고 기관으로부터 3개가 아닌 2개의 신용 보고서를 요구한다. FHFA는 완전한 구현에 다년간의 노력이 필요할 것으로 예상하지만 일단 시행되면 대출 기관은 각 대출이 국책모기지업체 (페니매와 프레디맥)에 판매될 때마다 FICO 10T과 VantageScore 4.0 신용 점수를 모두 제공해야 한다.


새로운 FICO 10T와 VantageScore4.0 모델은 임대료, 유틸리티 그리고 휴대폰 청구서의 지불과 같은 차용인에 대한 새로운 지불 내역을 반영해 정확성을 향상시킨 것이 특징이다.


이에 대해 은행협회는 신용 점수와 관련해 신용 접근을 안전하고 안정적으로 확장하기 위해 신용 점수 모델의 확장을 지원하지만, 새로운 요구 사항이 대출 기관이나 차용인에게 추가 비용을 부과하지 않으며 대출 기관이 승인된 신용 점수 모델 사용에 대한 새로운 책임을 지지 않는다는 우려를 제기했다.


은행의 입장에서는 임대료나 휴대폰 비용 납부 내역은 신용 카드 사용만큼 중요하지 않다고 보기 때문이다.


가난한 사람들은 기본 생활에 필요한 것에 충실한 반면 신용카드를 사용할 여력이 충분하지 않다. 이는 개인 소득을 중시하는 은행의 입장에서는 반갑지 않은 기준이 되는 것이다.


또한 연방주택금융청 (FHFA)은 모기지 상품에 대한 선결제 수수료와 대부분의 현금 재융자 대출에 대한 선결제 수수료도 없애고 보장 수수료 가격을 낮춘다. 지역 중위 소득의 100% 이하의 가구에는 수수료를 폐지하고 지역 중위소득 120% 미만인 최초 주택 구입자의 경우 초기 비용이 면제된다.


모든 연방 모기지 대출의 수수료 폐지 시작일은 추후 공지될 예정이다.

그리고 현금 인출 재융자 대출에 대한 새로운 수수료의 시행이 2023년 2월 1일부터 시작되어 시장과 파이프라인 중단을 최소화할 방침이다. 연방 모기지 대출의 수수료 폐지는 주택 구매 비용을 줄이려는 차원에서 시행되는 것이다.