모기지 신용 카드 자동차 대출 이자율에 관건
인상 예고로 소비자 금융 이자율은 변화 없을 듯
연준이 16개월만에 금리 인상을 멈추고 잠시 동결했다. 소비자 물가 수준이 낮아진 탓으로 보기에는 다른 불안 요소가 더 급한 것으로 언급되었다. 제롬 파월 연준 의장은 상업용 부동산을 주시하고 있으며 은행 시스템과 관련된 상황을 "매우 주의 깊게" 주시하고 있다고 말했다.
이는 금리 인상을 하게 되면 상업용 부동산의 디폴트가 가시적으로 늘어날 것으로 판단한 것으로 보인다.
금리 동결은 상업용 부동산의 위험 때문
은행 시스템에는 상당한 양의 상업용 부동산이 있다. 그것의 대부분은 소규모 은행에 있다고 제롬 파월 연준 의장은 언급했다. 시스템이 잘 분산되면 손실을 줄일 수 있지만 어느 정도 손실이 있을 것으로 예상하고 편중된 은행이 있을 것이고 그 은행은 더 큰 손실을 입을 것이라고 추가적인 은행의 파산 가능성을 언급했다.
그래서 세심하게 모니터링하고 있다고 했다. 이는 현재 금융 시스템의 불안이 가장 불안한 요소로 간주될 수 있고 이 시기를 넘길 때까지 금리 인상없이 동결될 가능성을 보여준다. 로컬 은행이나 지역 은행이 상업용 부동산의 디폴트 가능성에서 벗어나는 길은 낮은 이자율에 다시 재융자하는 것이다. 대략 12주, 즉 3개월 정도 시간이 있다. 이 기간 안에 상업용 부동산의 위험을 최대한 줄여야 한다.
상업용 부동산 부채가 소규모 은행에 얼마나 집중되어 있는지에 대한 추정치는 다양하지만 골드만 삭스는 이전에 자산 규모가 2,500억 달러 미만인 대출 기관이 상업용 부동산 대출의 약 80%를 차지한다고 보았다.
은행 도산 이후 초점은 상업용 부동산과 은행과의 관계로 이동하는 것처럼 보였다. 결국 상업용 부동산은 실리콘 밸리 은행의 붕괴에 뒤이어 몰락한 시그니처 은행의 대출 포트폴리오의 45%를 차지했다. 그럼에도 불구하고 제롬 파월은 적어도 현재로서는 위험이 억제되어 있다고 판단한 것이다.
파월 의장은 연준이 상황을 인지하고 면밀히 모니터링하고 있다고 강조한 후 "갑자기 타격을 입어 시스템적 위험 (systemic risk)으로 작용하는 것과는 대조적으로 한동안 지속될 것 같다고 말했다.
그리고 나중에 조건이 충분히 긴축된다면 앞으로 나아갈 연준의 금리 결정에 반영될 수 있다고 말했다. 상업용 부동산 문제가 어느 정도 해결되면 다시 금리를 올릴 것을 예고한 것이다.
상업용 부동산에서 일어나는 모든 일은 해당 부문이 높은 인플레이션과 높은 이자율에 취약하기 때문이다. 특히 대부분 부채로 이뤄져 있기 때문이다. 따라서 차용인이 만기가 되면 대출을 받거나 기존 대출을 재융자하는 것이 더 어렵고 비용이 많이 든다. 은행 도산에 따른 엄격해진 대출 기준과 결합된 현재의 높은 이자율 환경은 연체와 채무 불이행을 증가시킬 가능성이 높다.
그러나 산업용 그리고 다세대 주택과 같이 안정적으로 유지되는 것처럼 보이는 상업용 부동산 내 하위 부문이 있지만 사무실 빌딩이 가장 위험하다. 재택근무로의 전환에 따른 수요 부족 때문이다. 상업용 부동산 회사 관계자는 사무실 부문에서 일어나고 있는 일이 이미 붕괴되고 있다고 주장하면서 상황에 따라 겉잡을 수 없이 확대될 것으로 우려했다.
모건스탠리 상업용 부동산 애널리스트들은 같은 맥락에서 신용위기 때보다 더 나쁜 최고점에서 최저점까지 상업용 부동산 가격이 40% 하락할 것으로 예상했다. 한편 골드만 삭스와 UBS의 애널리스트들은 공실률 증가와 부동산 가치 하락에 직면한 오피스 부문의 위험이 대체로 제한적이라고 분석했다.
소비자에게 금리 동결은 무슨 의미?
연준은 15개월 연속 금리 인상 후 처음으로 금리를 동결했고, 이는 10회 연속 금리 인상 후 더 비싼 모기지, 신용 카드 그리고 기타 소비자 대출과 씨름하고 있는 서민들에게 안도의 순간을 비록 짧지만 제공할 수 있는 변화다.
연준이 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하기 시작한 2022년 3월과 차입 비용의 차이는 극명하다. 2022년 초에 기존의 30년 모기지 이자율은 약 3.2%였고 현재는 6.8%다. 즉, 일반적인 500,000 달러 주택에 대한 월 모기지 상환금이 이제 50% 더 비싸졌다. 신용 카드의 연간 이자율은 사상 최고치를 기록하면서 현재 최고 20%를 기록하고 있고 다른 소비자 대출 비용은 더 높은 상황이다.
연준은 40년 만에 가장 뜨거운 인플레이션을 잠재우기 위해 금리를 인상해 왔다. 좋은 소식은 5월 소비자 물가 지수가 2년 만에 가장 느린 속도로 상승하는 등 노력의 효과를 보여주었다는 사실이다.
골드만 삭스 애널리스트에 따르면 경제학자들은 인플레이션의 진전으로 인해 연준이 경기력을 측정하고 은행이 "실수로 과도한 긴축"이 되지 않도록 또 다른 금리 인상을 연기할 것으로 예상했다. 즉 은행의 위험이 어느 정도 사라질 때까지 최소한 7월 회의에서도 금리 동결이 있을 것으로 예상할 수 있다.
금리 인상을 일시 중지하는 것이 계속하는 것보다 분명히 낫지만 대부분의 영향은 이미 발생했다. 만약 모든 사람들이 앞으로 더 이상 금리 인상이 없을 것이라고 확신한다면, 그것은 약간 다른 상황이 될 수 있다. 그러나 이것이 단기적인 중단이라고 언급했기 때문에 장기적인 소비 금융과 관련된 이자율의 추세에는 변화가 없을 것으로 판단된다.
모기지 이자율, 미세한 등락은 가능
모기지 이자율은 연준이 금리 인상을 중단한 이후에도 안정적으로 유지될 가능성이 높다. 모기지 이자율은 변화가 없지만 대출 기관이 융자를 다소 느슨하게 운영하면서 주택 대출의 증가가 나타나고 이후 소비자에게 융자 활력을 줄 수 있다.
300,000 달러 주택에 대해 현재 6.8%의 이자율로 30년 고정 모기지 이자율 대출을 받는 주택 구매자는 1,956달러의 월 상환금을 받게 된다. 이는 2022년 1월에 모기지 이자율이 3.2%일 때 모기지 상환액이 1,297 달러에서 50%가 증가한 것으로 월 659 달러를 더 내는 것이다.
그럼에도 불구하고 랜딩트리 (LendingTree)의 소비자 신용 부문 이코노미스트는 주택 시장이 경제적 불확실성에 반응함에 따라 올해 이자율은 변동될 수 있다고 본다. 연방 정부 부채 한도 문제가 해결된 이후 모기지가 감소했고 이는 주택 대출 시장이 기본 연방기금 금리를 넘어서는 추세에 민감하게 반응하고 있다는 신호가 된다.
그러므로 주택 시장이 오늘날 경제에 스며드는 불확실성에 계속 반응하면서 모기지 이자율이 계속 등락을 반복할 가능성이 있다. 앞으로 몇 달 동안 경제가 식는다면 모기지 이자율은 7%가 아닌 6%에 가까워질 수 있고 경제가 점차 온기를 찾는다면 6% 후반대를 계속 유지할 것이다.
신용카드 이자율 24%에 근접
신용 카드 잔액이 있는 소비자는 당장 안도감을 느낄 수는 없을 것이다. 실제로 연준의 일시 동결에도 불구하고 연간 복리 이자율 (APR)은 계속 상승할 수 있다. 왜냐하면 일부 은행은 여전히 가장 최근의 연준 금리 인상을 자체 수수료 일정에 포함하고 있기 때문이다. 그리고 3개월이 채 지나기 전에 9월 연준 회의에서 금리를 올릴 가능성이 높기 때문에 미리 이것을 감안한다.
신규 신용카드의 일반적인 이자율은 5월 분석을 기준으로 할 때 기록적인 23.98%에서 이번 달에 24% 이상으로 뛰어오를 것으로 예상한다. 과거 19.99%를 최대로 보고 그 이상은 고리대금업으로 간주하던 것과 비교될 만큼 높은 수준이다.
기존 신용카드의 연이율은 거의 21%로 카드에 회전 잔액을 가지고 있는 사람들이 지불하는 이자율이며 1994년 이후 최고치를 기록했다. 소비자 신용 평가 업체인 트랜스유니언 (TransUnion)에 따르면 차용자들은 본질적으로 연준이 금리 인상을 시작한 2022년 3월보다 5%포인트 높은 이자율에 직면해 있다.
현재 소비자 1인당 평균 총 카드 잔액은 5,800 달러이며 이를 기준으로 소비자 1인당 연간 카드 이자 비용은 추가로 290 달러가 증가하는 것으로 분석된다.
자동차 융자 이자율은 높게 유지
신차 할부 융자 이자율은 지난 몇 개월 동안 평균 약 7%로 일정하게 유지되었다.
자동차 평가 업체 에드먼즈 (Edmunds.com)에 따르면 연준이 금리를 그대로 두더라도 상황이 바뀌지 않을 것으로 전망했다. 자동차 할부 금융 이자율은 연준의 금리 결정보다 차량에 대한 구매자 수요를 더 많이 반영하는 경향이 있다.
자동차 판매는 여전히 팬데믹 이전 수준보다 훨씬 낮지만 상당히 강세를 유지하고 있는 반면 차량 가격은 팬데믹 기간 동안 급등한 후에도 여전히 높다. 판매가 크게 둔화되지 않는 상황이기에 자동차 할부 금융 회사와 딜러는 가격을 낮추거나 더 나은 대출 이자율을 제공할 가능성이 적다.
신차 가격은 5월 평균 47,892 달러로 12월 정점보다 1.3% 하락했다. 그러나 같은 기간 동안 거의 0.5%포인트 급등한 높은 할부 금융 이자율로 인해 가격 하락이 상쇄되었다.
저축예금과 CD 이자율
저축예금과 예금 증서 (CD)의 수익률은 증가 속도가 둔화되고 있지만 10년 만에 최고치를 기록했다. 연준이 당분간 금리 인상을 중단함에 따라 추가 예금 이자율 인상은 상대적으로 적을 수 있다. 은행들이 예금 이자율 인상을 늦출 이유가 생긴 것이다.
그럼에도 불구하고 이런 계정이 1년 전보다 훨씬 더 많은 보상을 받고 있다는 사실은 주목할 가치가 있다. 평균 온라인 저축 계좌 수익률은 현재 3.98%로 올해 초 3.31%, 전년 대비 0.73%에서 상승했다. 온라인 12개월 예금 증서 CD의 평균 수익률은 4.86%로 연초 4.37%, 전년도 1.49%보다 상승했다.
연준의 다음 행보는?
문제는 연준이 7월 차기 회의에서 금리 인상을 재개할 수 있는지, 아니면 일시 중단을 계속하거나 심지어 금리를 인하할 수 있는지 여부다. 제롬 파월 연준 의장이 언급한 바에 따르면 이는 금융 시스템이 안정되었다고 판단되면 언제든 다시 금리를 인상할 수 있다.
상업용 부동산이 은행에 미치는 영향을 고려했을 때 7월에도 금리는 동결할 가능성이 높다. 대신 9월 회의에서는 아마도 금리를 다시 올리게 될 것이다. 미국 경제의 강세와 금융 시스템의 안정 그리고 인플레이션의 추이에 따라 정확한 시기는 달라질 것으로 판단할 수 있다.
연준은 경제 데이터가 필요하다면 미래에 잠재적인 금리 인상을 위해 문을 열어 둘 것이다. 그들은 시장 기대에 따라 2023년 말까지 최소 한 번의 추가 인상 신호를 보냄으로써 미리 대비하게 유도하고 있다. 이는 상당 기간 금리 인상 기조는 계속된다고 봐야 한다.
즉, 소비자는 다른 소비자 대출 비용이 현저히 낮아지려면 조금 더 기다려야 한다는 것을 알 수 있다.