금리 오른 4년 동안 집값 떨어지지 않은 이유

모기지 이자율 7.79%에서 6.01%로 하락

시장 마찰을 일으킨 요인들이 가격을 부추겨

4년전 모기지 이자율이 상승하기 시작해 현재까지 주택 가격은 떨어지지 않고 있다. 최근 모기지 이자율이 하락하는 추세를 보이자 주택 가격이 떨어질 것이란 기대가 커지고 있지만 보다 신중하게 접근할 필요가 있다.

주택 모기지 이자율이 상승하기 시작한 지 4년이 되었고, 이는 현대 역사상 가장 급격한 금리 인상 중 하나를 촉발했다. 모기지 이자율은 2021년 말 3%를 조금 넘는 수준에서 2022년 중반에는 거의 6%까지 치솟았는데, 이는 2022년 3월 팬데믹 이후 긴축 사이클의 첫 단계를 시작하면서 주택 시장을 근본적으로 재편한 것에 기인한다.

이런 급격한 이자율 상승은 팬데믹 이후 주택 사이클의 시작을 알렸고, 자물쇠 효과, 지역별 주택 재고 및 가격 격차 심화, 그리고 오늘날 만연한 주택 구매력 저하의 토대를 마련했다. 4년이 지난 지금, 주택 시장이 높은 모기지 이자율에 어떻게 적응했는지, 특히 예상치 못한 방식으로 어떻게 변화했는지 평가한다면 가격이 떨어지지 않은 이유를 알 수 있다.

당시에는 높은 주택 모기지 이자율이 수요를 빠르게 식히고 역사적으로 경직된 시장을 완화시켜 궁극적으로 주택 가격을 떨어트릴 것이라는 예상이 널리 퍼져 있었다. 다만, 팬데믹 효과가 이어진다면 가격이 떨어지지 않을 것이란 일부 전망도 있었다.

오늘날, 이런 충격이 예상했던 광범위한 가격 하락을 가져오지는 않았다는 것은 분명하다. 대신 주택 시장은 거래량에서 크게 감소했다. 기존 주택 판매는 급격히 감소해 30년 만에 최저 수준에 머물렀고, 재고는 처음에는 줄어들다가 점진적이고 불균등하게 회복되었다. 그리고 2022년 이전보다 주택을 소유한 가구의 이사 건수는 훨씬 적다.

4년이 지난 지금, 핵심 질문은 높은 모기지 이자율이 주택 시장을 둔화시켰음에도 주택가격 하락으로 이어지지 않았는지, 그리고 이것이 앞으로 주택 시장에 어떤 영향을 줄 것인가이다.

판매 감소에도 주택 가격은 잘 버텨

높은 모기지 이자율이 주택 수요에 미친 가장 두드러진 영향은 기존 주택 판매의 급격한 감소다. 계절 조정 연율 기준 2022년 1월 643만 채에서 2026년 1월 391만 건으로 4년 만에 거의 40% 감소했다.

2025년 연간 매매는 406만 3천 건에 불과해 1995년 이후 최저치를 기록했다. 모기지 이자율 상승으로 인한 수요 축소는 거래량 감소로 이어졌고, 이후 재고 증가로 이어졌다. 전국 활성 매물 건수는 2022년 1월 이후 두 배 이상 증가해 142.1% 상승했다. 2023년 10월 7.79%로 정점을 찍었던 모기지 이자율은 이후 6.01%까지 하락했다. 이는 2022년 9월 이후 최저 수준이지만, 2022년 이전 수준보다는 여전히 높다.

한편, 상승하는 이자율과 급증하는 재고에도 불구하고 전국 중간 주택 가격은 8.1% 상승했고, 평방피트당 가격은 11.5% 상승했다. 이런 장기적인 가격 상승은 높은 모기지 이자율의 영향을 고려하기 전에도 이미 주택 구매력에 상당한 영향을 미쳤다. 재고 회복세 자체는 정상화가 아닌 오히려 지역별 차이를 보여준다.

서부와 남부 지역에서는 2022년 1월 이후 활성 매물 수가 거의 세 배 가까이 증가해 각각 213.7%와 180% 상승했다. 댈러스, 랄리, 오스틴, 덴버, 탬파, 내쉬빌과 같은 도시에서는 재고가 350% 이상 증가했는데, 이는 코로나19 팬데믹 시대의 극심한 공급 부족에서 완전히 벗어난 이례적인 현상이다.

이런 급격한 재고 회복은 시장에 오래 남아있던 매물과 신규 건설 덕분이다. 반면, 북동부와 중서부 지역의 회복세는 훨씬 미미해 재고가 각각 22.4%와 67.1% 증가하는 데 그쳤다. 실제로 시카고, 하트퍼드, 뉴욕시는 4년 전보다 현재 활성 매물 수가 더 적다. 이는 신규 건설이 거의 이뤄지지 않는 것과 밀접한 관련이 있다.

재고가 폭발적으로 증가한 대도시에서도 2022년 이후 가격 하락은 드물었다. 상위 50개 도시 중 8개 도시만이 2022년 1월 대비 평방피트당 가격 하락을 기록했다. 상위 50개 대도시 중 42개 도시에서는 주택 가격이 금리 인상 충격이 시작될 당시보다 여전히 높다.

매물 측면에서는 훨씬 풍족해 보이지만 가격 측면에서는 의미 있는 하락이 보이지 않는다는 점, 더 나아가 높은 이자율을 고려하면 더욱 감당하기 어려워졌다는 점은 일종의 비정상적인 것으로 느껴진다. 이는 수요와 공급의 법칙이 멈춘 것이 아니라, 예상보다 불균등하고 점진적으로 작용한 것으로 볼 수 있다. 이런 현상의 원인 중 하나는 지역별 차이이며, 또 다른 원인은 시장이 역사적으로 이례적인 공급 부족 상태였던 팬데믹 시대라는 매우 특이한 상황에서 출발했기 때문이다.

하지만 더 근본적인 설명은 이번 주택 시장 주기, 특히 저금리 시대의 팬데믹 열풍에서 고금리 시대의 수요 위축으로의 전환 과정에서 새로운 마찰 요인이 발생했다는 점이다. 시장 활동을 둔화시킨 요인들은 가격 하락 압력을 제한하는 역할도 했다. 이런 마찰 요인들은 급격한 가격 조정을 막는 데는 도움이 되었지만, 시장이 완전히 균형을 이루는 것을 방해했다. 이런 독특한 시장 마찰을 일으킨 요인들이 가격을 상승하게 만들었다고 할 수 있다.

세 가지 구조적 마찰 요인

높은 모기지 이자율이 수요를 둔화시키고 전국적으로 매물 재고가 두 배 이상 증가했음에도, 많은 지역에서 가격은 견조한 흐름을 보였다. 높은 이자율은 신규 매물 유입을 제한하고(이자율 자물쇠 효과) 재고 증가의 구성 방식을 매물 수 증가가 아닌 매물 보유 기간 연장으로 변화시켰다.

이런 조건들, 즉 자물쇠 효과, 시장 침체, 주택 자산 가치 상승, 그리고 이사를 강요하는 경제적 이유가 사리지자 잠재적 판매자들이 가격을 낮추기보다는 매물을 철회하도록 만들었다(매물 철회 급증). 이런 요인들이 복합적으로 작용해 전국 대도시 지역의 주택 가격 하락 압력을 제한했다.

즉, 많은 잠재적 판매자들은 낮은 모기지 이자율로 인해 현재 재정적으로 유리한 위치에 있고, 이사를 할 필요가 없다. 많은 경우, 너무 낮다고 생각하는 가격을 받아들이기보다는 기다리는 것을 선택하고 있다. 그 결과, 주택 매매는 30년 만에 최저 수준에 머물렀고, 주택 가격은 대체로 안정적인 수준을 유지했다.

1) 이자율 자물쇠 효과: 판매자 감소 및 필수 구매자 증가

이자율 자물쇠 효과는 이번 시장 마찰을 가져온 주요 구조적 특징 중 하나다. 최근 주택 모기지 대출 분석에 따르면, 상당수의 주택 소유자가 여전히 현재 이자율보다 훨씬 낮은 이자율을 유지하고 있다. 차입자의 50% 이상이 4% 미만의 모기지 이자율을 받고 있다. 많은 가구에게 이사를 한다는 것은 낮은 주택 모기지 대출을 거의 두 배나 높은 이자율로 갈아타는 것을 의미한다.

전국적으로 2026년 1월 신규 매물 등록 건수는 2022년 1월 대비 1.7% 증가에 그쳐 4년 동안 거의 변동이 없었다. 북동부 지역에서는 신규 매물 등록 건수가 같은 기간 동안 13.5% 감소했고, 중서부 지역에서는 10.3% 감소했다. 이 지역들은 재고 증가율이 가장 낮은 지역으로, 주택 소유자들이 이사할 경우 가장 큰 비용 증가에 직면하는 지역이다. 하지만 자물쇠 효과로 인해 사람들이 시장에서 이탈하면서 주택 공급과 수요가 모두 감소했는데 가격 상승 압력을 가했다.

여기에는 두 가지 주요 이유가 있다. 첫째, 주택 시장이 공급 부족 상태이고 판매자에게 유리할 때, 자물쇠 효과는 시장을 더욱 경색시킨다. 의자뺏기 게임에서 한 사람과 의자 하나를 치우면 남은 자리를 차지하기 위한 경쟁이 더욱 치열해지는 것과 같다. 둘째, 자물쇠 효과는 여유로운 구매자들을 시장에서 많이 이탈시켜, 이사하거나 필요에 의해 구매하는 사람들의 비중을 상대적으로 높인다. 이는 자연스럽게 선택의 폭이 좁아진 구매자들이 필요한 것을 얻기 위해 프리미엄을 지불할 의향이 있는 것으로 나타난다. 이것이 바로 오퍼 가격의 상승으로 나타났다.

2) 장기적인 효과: 매물 기간 증가 vs. 신규 매물 증가

2022년 1월 이후 전국적으로 활성 매물 수가 142% 증가했지만, 이 수치는 중요한 구성 변화를 숨기고 있다. 전반적으로, 특히 최근에는 신규 매물 유입보다는 기존 매물의 재고로 인해 장기 재고가 증가했다. 2021년과 2022년 초에는 전국적으로 신규 매물이 전체 활성 매물의 약 85%~90%를 차지했다. 주택 거래는 2022년 1월 평균 59일에서 2026년 1월 평균 78일로 늘어나 느리게 진행되었고, 재고 회전율도 팬데믹 이전 1월 평균 84%보다 이례적으로 느렸다. 2026년 1월에는 이 비율이 36%까지 떨어졌다.

이런 변화는 시장에 꾸준히 진입하는 신규 매물보다는 주택이 더 오랫동안 시장에 나와 있는 활성 재고 증가에 기인한다는 것을 보여준다. 판매자들은 빠른 거래를 위해 공격적으로 가격을 책정하기보다는 인내심을 갖고 가격 수준을 시험하며 구매자를 기다리고 있다. 물론, 시장에 나와 있는 기간이 길어진다는 것은 구매자에게 더 유리한 방향으로 시장이 움직이고 있음을 의미한다.

시장의 속도가 느릴수록 가격 조정 과정도 느려진다. 공급이 물량 증가보다는 장기적으로 축적될 경우, 구매자와 판매자가 정확한 가격 신호를 얻는 데 시간이 더 오래 걸리기 때문에 시장 가격 조정에도 더 오랜 시간이 소요된다. 이는 경직된 시장의 본질적인 특징이다. 거래 회전율이 낮으면 즉, 판매량이 적으면 적정 가격 발견의 기회도 줄어든다.

3) 매물 취소 효과: 가격 하락의 안전장치

주택 가격 하락을 제한하는 세 번째 요인은 매물 취소의 증가다. 2025년 한 해 동안 매물 취소가 크게 증가했는데, 이는 변화하는 주택 시장의 현실에 직면하고 싶지 않은 판매자들에게 일종의 "비상 탈출구" 역할을 했다. 이런 현실 부정은 자기 충족적 예언이 되기도 했는데, 매물 취소라는 탈출구를 택함으로써 가격 하락 압력에 기여하는 공급이 제거되기 때문이다. 지난 5년간 1월 매물 취소 건수는 재고 매물 대비 두 배 이상, 신규 매물 대비 네 배로 증가했다.

많은 경우, 매물 취소는 판매자의 재정적 어려움 때문이 아니라 판매자의 특권 의식을 반영한다. 오늘날 주택 소유자들은 역사적으로 높은 수준의 주택 자산을 보유하고 있다. 대다수가 낮은 고정 모기지 이자율을 이용하고 있다.

이런 상황은 판매자에게 유연성을 부여하고, 원하는 가격을 받을 때까지 매물을 올렸다가 철회하고, 다시 올리는 과정을 반복할 수 있는 여유를 제공한다. 결과적으로 시장은 재고가 해소되기보다는 정체되는 경향을 보인다. 간단히 말해, 매물 취소는 활성 재고의 증가를 억제하고 일반적으로 가격 조정을 가속화하는 피드백 경로를 차단해 추가 하락을 막는 데 도움이 된다.

가격이 아닌 물량 증가를 통한 조정

이런 세 가지 요인을 종합적으로 고려하면 지난 4년간 주택 시장의 핵심적인 수수께끼인 가격 상승의 이유를 풀 수 있다. 자물쇠 효과는 주요 지역에서 신규 매물 유입을 제한했다.

재고 증가는 새로운 판매자의 지속적인 유입보다는 매물 대기 기간의 연장을 반영한 것이다. 그리고 구매 수요 감소에 직면하고, 낮은 이자율과 최근의 자본 이득에 힘입어 많은 잠재적 판매자들은 가격을 대폭 인하하기보다는 매물을 철회하는 쪽을 선택했다.

주택 수요에 대한 충격은 가격보다는 거래량 측면에서 주로 나타났다. 이는 이자율 상승이 공급 감소외에도 다방면으로 영향을 미쳤기 때문이다. 이런 역학 관계로 인해 시장이 표면적으로는 완화된 것처럼 보이지만, 주택 구매력은 여전히 불안정한 상태다. 주택 시장은 가격 폭락 없이 활동이 급격히 위축되는 현상을 겪었는데, 이는 통화 정책 및 거시 경제 측면에서 "연착륙"과 유사한 현상이라 할 수 있다.

그렇다면 주택 시장은 앞으로 어떻게 될까? 이상적으로는 이자율 인하에 힘입어 판매량과 거래량이 회복되는 순조로운 도약이 이뤄져야 하지만, 주택 구매력 문제를 심화시키는 가격 상승 압력은 쉽게 사라지지 않을 수 있다.

순조로운 도약이 보장되는 것은 아니지만, 충분히 가능한 경로가 있다. 주택 모기지 이자율 하락은 그 자체로 수요를 촉진하고 가격 상승 압력을 가한다. 하지만 동시에 기존 주택 소유자들이 관망세를 벗어나 매물을 내놓게 만든다. 기존 소유자들이 매물을 내놓고 새 집을 구매하면, 수요를 늘리는 동시에 공급 측면에도 기여하게 된다. 이런 역동성은 특히 재고가 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하는 공급 부족 시장에서 매우 중요하다.

이런 선순환 과정이 진행되고 있는지 알 수 있다. 초기 징후는 신규 매물 증가세 강화, 계약 진행 중인 매물 증가, 그리고 매물 취소 감소다. 수요와 함께 공급이 확대된다면, 시장은 저금리로 인한 주택 구매력 향상 효과를 상쇄하는 가격 변동성을 다시 불러일으키지 않고도 활성화될 수 있다. 지속 가능한 회복은 바로 이런 수요 확대와 매물 증가에 따른 균형에 달려 있다.