내년 집값 5~10% 내릴듯, 경기침체 경우 15~20% 하락
팬데믹 이전 기준 가격보다 25~35% 상승한 수준
모기지 이자율 상승, 주택 경기 체감 둔화, 거래 감소가 이유
전국적인 주택 가격 하락은 드물지만 가끔 발생한다.
1980년대 초에 일어났다가, 1990년대 초에 다시 일어났고, 가장 두드러진 주택 가격 폭락은 2008년 주택 붕괴 이후 몇 년 동안 이어진 신용 위기다.
그렇다 하더라도 급격한 주택 가격 하락은 매우 드문 일이며 대공황 (1930년대)과 대불황 (2008년)에서만 전국 주택 가격이 두 자릿수 범위에서 떨어졌다. 그런데 월스트리트의 거물 투자 은행들이 발표한 최근 주택 시장 전망은 다시 눈살을 찌푸리게 한다.
월가에서는 집값 하락 시기에 들어섰다는 공감대가 형성되었을 뿐만 아니라, 대공황 이후 두 번째로 급격한 집값 하락이 나타날 것이라는 전망을 내놓고 있다. 이처럼 월가의 기관 투자 분석가들이 집값이 두 자릿수 하락할 것이라고 전망하는 이유를 보면 주택 시장의 본질을 알 수 있게 해준다.
주택 구입 비용이 비싸져 구매 감소
모기지 이자율은 7%에 육박하고 있지만 집값은 서서히 하락하고 있고 재고는 팬데믹 이전 수준에 비해 여전히 부족하다.
이런 상황에도 주택 시장은 2023년 말까지 주택 구매자에게 유리한 방향으로 전환되는 과정이 될 것이라고 부동산 회사 질로우 (Zillow)가 조사한 주택 가격 기대에서 나타났다. 그리고 2024년 이후에는 구매자에게 유리한 시장 상황이 될 것이라고 보았다. 이런 결과는 2023년에 주택 가격이 하락하는 추세가 강하다고 예상하기 때문이다.
지금도 일부 지역에서는 가격 하락 압박의 징후를 보이고 있다. 그러나 팬데믹 기간 동아 전국 평균 50% 이상 집값이 오른 사실을 감안하면 하락폭은 이에 비해 훨씬 적다.
부동산 업체 질로우 (Zillow)가 조사한 주택 전문가들은 내년에 주택 가격이 하락할 가능성이 가장 큰 시장으로 보이시 (Boise), 오스틴 (Austin) 그리고 랄리 (Raleigh)와 같은 팬데믹 붐 타운을 꼽았다.
전문가들은 평균 주택 가격 상승율보다 더 많이 오른 도시들이 가격 하락을 보일 것으로 보고 있다. 또 다른 부동산 중개 회사인 레드핀 (Redfin)도 썬벨트 (Sun Belt) 주택 구매자가 다른 지역에 비해 가장 높은 비율로 주택 구매 계약을 취소하고 있다고 지적했다. 부동산 중개 업체들은 주택 가격이 하락할 가능성이 낮은 도시로 콜럼버스, 인디애나폴리스, 미니애폴리스와 같은 중서부 도시를 꼽는다. 애틀랜타, 내슈빌, 샬럿 등 남부의 일부 시장은 물류 허브 도시로 수요가 견조할 것으로 예상했다.
그러나 모기지 이자율이나 집값으로 인해 지금 당장은 집을 살 수 없기 때문에 모든 잠재적 구매자가 구매를 중단하게 되므로 대신 임대료 상승이 계속될 것으로 예상한다.
이로 인해 향후 12개월 동안 임대료 증가가 인플레이션, 주식 그리고 주택 가치를 능가할 것으로 보고 있다. 레드핀 (Redfin)은 중간 가격으로 책정된 주택에 대한 일반적인 주택 구매자의 월 모기지 지불액이 지난 6주 동안 337 달러가 오른 2,547 달러로 15% 증가했다고 지적했다.
이는 모기지 이자율이 3.01%였던 2021년보다 액수가 50% 증가한 수치다. 월가의 금융 대기업들이 전망하는 주택 가격의 향방은 다음과 같다.
모건스탠리 "집값 7% 하락할 것"
지난 주, 모건 스탠리 (Morgan Stanley)는 마침내 주택 시장에도 곰이 합류했다고 분석했다. 모건 스탠리는 주택 모기지 채권 투자에 가장 정평한 투자 기관으로 주택 시장 분석에서 다른 투자 기관보다 정확한 진단을 하는 것으로 평가받는다.
투자 은행 모건 스탠리는 앞으로 주택 가격이 2023년 말까지 7% 수준 하락할 것으로 예상한다. 이는 2006년과 2012년 사이에 미국 주택 시장이 경험한 27%의 고점-저점 하락폭보다 훨씬 작다.
다른 한편으로, 이것은 90년대 초반에 발생했던 3.1%의 고점-저점 감소폭보다 두 배 더 크다. 모건스탠리의 예측이 실제로 실현된다면 대공황 이후 두 번째로 큰 폭의 주택 가격 하락을 기록하는 셈이다.
이와 같은 주택 가격 하락의 범인은 전례 없는 집값 상승과 함께 치솟는 모기지 이자율이 주택 구입 경제성을 역사상 가장 높은 수준으로 끌어올렸기 때문이다. 즉 대부분의 소득 수준으로는 집값을 감당할 수 없게 된 것으로 보고 있다. 모건 스탠리 (Morgan Stanley) 연구원들은 모기지 이자율을 7%로 가정하면 경제성이 현재보다 훨씬 나빠 보인다고 분석했다.
그리고 주택 가격 감속 속도는 이미 역사상 거의 모든 시간에 비해 두 배 이상 빨라졌다고 말한다. 7%로 예상하는 주택 가격 하락의 수준을 고려했을 때 긍정적인 시사점은 이런 하락이 주택 가격을 2022년 1월 수준으로 되돌린다는 점이다. 이는 여전히 2020년 3월 기준 (팬데믹이 시작한 시점)의 주택 가격보다 32% 높은 것이다.
주택 가격 7% 하락은 모건 스탠리의 "기본 사례" 예측이다.
당연히 어느 달은 오르고 어느 달은 큰 폭으로 하락할 수 있기 때문에 전반적인 추세를 의미한다. 만일 모기지 이자율이 내년 봄까지 다시 하락하면 주택 가격은 2023년에 5% 상승할 수 있다. 반대로, 국가가 경기 침체에 빠지면 주택 가격 하락폭은 10%를 초과할 수 있다.
집을 사기 위한 저축 가능성은 전반적으로 낮아질 것이며, 임대료가 계속 강세를 보일 것으로 보여 계약금으로 저축할 수 있는 능력이 저하될 전망이다. 이것이 실업 증가와 결합되면 기존 주택 판매가 계속해서 감소하는 시나리오를 상상할 수 있다. 경기 침체가 일어날 가능성이 점점 커짐에 따라 주택 가격이 10% 하락한다고 보는 것이 타당하며 그럼에도 여전히 팬데믹 이후 30% 상승한 수준이 된다.
골드만삭스 "집값 5~10% 하락"
올 여름 약화된 주택 데이터가 발표되면서 골드만 삭스는 2023년에 대한 최악보다는 긍정적인 주택 가격 전망을 확인했다. 골드만 삭스는 주택 시장 분석에는 모건 스탠리만큼 예리함이 없지만 크게 벗어나지도 않는다는 점에서 신뢰할 만하다. 골드만삭스는 고점에서 저점까지 현재 주택 가격이 5~10% 하락할 것으로 예상하고 있다. 이는 주택 가격이 2023년에 1.8% 상승할 것이라고 예측했던 불과 한달 전 전망과 비교할 때 급격히 하향 조정된 것이다.
골드만 삭스 연구원은 기술적인 주택 가격 전망 점수의 급격한 악화와 지역 데이터의 강력한 평균 회귀로 인해 이런 추정치에 대한 위험이 하방으로 기울어진 것으로 보았다. 이는 골드만 삭스가 일부 주택 가격이 하락하는 지역의 추세를 다른 지역들도 영향을 받으면서 전체적으로 집값이 하락한다고 본 것이다.
즉 주택 가격이 하락할 것이란 기대가 심리적으로 커지면서 실제 가격이 하락한다고 보았다. 물론 하락할 것이란 기대는 경기 침체에 대한 기대도 당연히 포함된다.
무디스 애널리틱스: 집값 5~10% 하락
좋은 모기지 인수, 일반 바닐라 대출, 낮은 공실률이 2008년 주택 붕괴와 다른 점이라고 분석한다. 무디스 (Moody's)의 수석 이코노미스트인 마크 잔디 (Mark Zandi)가 집값이 10% 수준 하락하더라도 주택 붕괴 (housing crush)로 향하지 않는다고 말하는 이유다.
그러나 개선된 대출 관행과 타이트한 주택 공급만으로는 지속적인 주택 가격 조정을 방지하기에 충분하지 않다고 보고 있다. 주택 시장의 펀더멘털이 현실과 너무 동떨어져 있기 때문이라고 말한다. 턱없이 부족한 재고는 여태까지 보여준 추세와 상반된 모습이다.
무디스 애널리틱스 (Moody's Analytics)는 경기침체가 나타나지 않더라도 주택 가격이 5~10% 하락할 것으로 예상하고 있다. 국가가 경기침체에 빠지면 주택 가격이 10~15% 하락할 것으로 예측한다. 어느 쪽이든 주택 가격이 바닥을 칠 때까지 12~18개월이 걸릴 것이라고 파악한다.
전국적 추세의 관점을 말하는 것이기 때문에 지역 수준에서 이런 결과는 다양하게 나타나고 진행중인 집값 조정도 지역마다 다를 수밖에 없다. 무디스는 분기마다 지역 소득 수준을 포함한 지역 펀더멘털이 지역 주택 가치를 뒷받침할 수 있는지 평가한다.
지역 주택 시장이 25% 이상 "과대평가"된 경우 “상당히 고평가”된 것으로 간주하고 거품으로 본다. 올해 2분기까지 전국 최대 지역 주택 시장 413개 중 210개가 ‘상당히 고평가’된 거품 지역으로 분류했다. 무디스는 앞으로 "상당히 과대평가된" 주택 시장에서 주택 가격이 10~15% 하락할 것으로 예측한다. 또한 경기침체가 닥치면 "상당히 고평가된" 주택 시장의 가격 하락폭이 20~25%로 확대될 것으로 예상한다.
피치 신용 평가: 10~15% 하락
빅 3 신용 평가 기관은 분명히 주택 시장의 약세 편에 있고 피치 레이팅스 (Fitch Ratings)는 마침내 주택 전망을 내놓았다. 주택 시장의 심각한 침체 가능성이 높아졌으나 등급 사례 시나리오에 따라 2023년에 주택 활동이 한 자릿수 중반 감소하고 2024년에 추가 압력을 포함해 보다 완만한 후퇴를 예상했다.
신용평가사 피치 (Fitch Ratings)가 주택 가격 하락을 예상하는 이유는 주택 매매 감소다. 올해 들어 꾸준히 감소하는 주택 매매 감소는 주택 가격을 하락하는 방향으로 이끈다는 것이다. 주택 건설업자 포트폴리오에 대한 등급을 안정적으로 전망하고 있지만, 주택 매매 활동이 올해에서 내년까지 약 30% 이상 감소하고 이에 따라 집값이 10%에서 15% 하락할 것으로 전망한다. 경기침체 시나리오에서는 주택 건설업체 등급의 하향 압력이 가해지고 가격은 더 하락할 수 있다고 보았다.
월가의 주택 시장 평가를 요약하면 주택 가격이 5~10% 하락하고 경기침체가 발생하면 15~20% 하락할 것으로 보고 있다. 이는 팬데믹이 시작된 시점을 기준으로 가격이 35% 상승한 것이고 경기침체가 오더라도 25% 이상 오른 수준이 된다. 팬데믹 주택 버블은 꺼지지 않을 것이란 전망이다.