2023년 주택 시장이 주택 구입자에게는 매우 어려웠다는 것은 이제는 모두가 알고 있다. 줄어든 판매 재고, 폭등하는 모기지 이자율, 치솟는 주택 가격과 물가가 맞물리면서 많은 사람들이 주택 소유를 어려워하게 되었다.
그러나 2024년 주택 구매자들에게 일말의 희망이 있을 수 있다고 주택 정보 업체 리얼터(Realtor.com)는 밝혔다. 이 기업의 시장 분석 책임자에 따르면 주택 시장은 지난 몇 년 동안 주택 구매자들에게 불리한 여건에 있었으나 2024년에는 약간의 개선이 있을 것으로 예상했다.
학자금 대출 일시 중지
학자금 부채 상환 유예는 학자금 대출자의 소득 대비 부채(DTI) 비율을 효과적으로 개선했다. 부채 상환 없이 동일한 소득을 갖게 되면서 많은 젊은이들이 모기지 대출 기관으로부터 주택 융자를 받을 자격이 생겼다. 이는 팬데믹 기간의 주택 구매 붐을 일으킨 것과 관련이 있다.
소비자 신용 분석 업체인 익스페리안 크레디트 솔루션(Experian Credit Solutions)의 채무자 100만 명 정보를 활용한 분석보고서에 따르면 18세에서 35세 사이의 젊은 대출자들의 주택 소유율이 2020년 17.8%에서 2021년 18.5%, 2022년 18.9%로 지난 2년 동안 증가했다.
또한 2020년 이후 애리조나를 제외한 모든 주에서 청년 대출자의 주택 소유율이 상승했다. 2022년 청년 대출자 주택 소유율이 가장 높은 상위 5개 주는 아이오와 30.9%, 사우스 다코타 (29.3%), 노스 다코타 28.9%, 네브래스카 28.8%, 미네소타 28.4%였다. 알래스카는 2020년 16.7%에서 2022년 22.6%로 가장 큰 증가율을 보였다.
이와 같은 결과를 토대로 할 때, 효과적인 주택 정책 대응은 학자금 부채 위기의 부정적인 영향을 줄일 수 있다는 사실이다. 예를 들어 부채를 탕감하는 것뿐만 아니라 주택 소유와 경제적 이동성을 가능하게 하는 것이 될 수 있다.
학자금 부채 상환 유예가 젊은층의 주택 구입에 긍정적인 상관관계를 보였다는 점에서 주택 구입 경제성을 개선하기 위한 체계적인 해결 방안이 도출될 수 있다.
원래는 4,300만 명의 채무자에게 구제를 제공하고 그 중 2,000만 명의 채무자가 대출을 완전히 탕감받을 수 있도록 돕기 위한 것이었다. 하지만, 바이든 대통령의 학자금 대출 탕감 계획의 운명은 대법원의 손에 의해 산산조각 났다. 모라토리엄은 2023년 6월 30일까지 연장되었고 10월부터 학자금 부채 상환이 재개되어 젊은층의 주택 구입은 급속히 줄어드는 모양세를 보이고 있다.
2020년 이후 학자금 부채 상환이 크게 개선되었다고 하지만 부채 상환 능력은 여전히 많은 대출자의 마음 속에 크게 자리잡고 부담으로 남아 있다. 포괄적인 학자금 부채 탕감은 더 많은 젊은 대출자들이 주택 소유자가 되는 데 도움이 될 수 있지만 현실적으로 실현 가능성이 사라지면서 세대간 주택 소유의 불균형은 커질 수 있다.
주택 구매자의 관심은 낮은 모기지 이자율
주택 구매자에게 사장 큰 관심 사항은 모기지 이자율이 지금보다 하락할 지 여부다. 모기지 이자율이 하락하는 추세에 접어들었다고 판단되면 주택 시장에 적극적으로 참여할 것으로 예상된다.
그러므로 낮은 모기지 이자율의 가능성이 가장 핵심이 될 전망이다. 우선, 모기지 이자율 하락과 가격 완화는 일반적인 주택 구입 비용을 낮출 것으로 예상된다. 이는 소득 증가와 결합되어 2024년 주택 구입 능력 개선의 시작에 기여할 수 있다. 문제는 모기지 이자율이 조금씩 하락하는 기미를 보이고 있지만 주택 가격은 그렇지 않다는 사실이다.
여전히 매물이 크게 부족해 주택 가격은 여전히 상승 추세를 유지하고 있다. 주택 가격이 하락하지 않더라도 모기지 이자율이 가시적으로 떨어진다면 주택 구입자는 비용을 줄일 수 있다.
이미 모기지 이자율은 지난 몇 달 동안 거의 빠르게 상승한 후 연말에 접어들면서 급격히 하락하고 있다. 모기지 데일리 뉴스에 따르면 몇 주 동안 8% 안팎을 맴돌던 30년 모기지 평균 이자율은 12월 1일 현재 7.16%를 기록했다. 그러나 2022년 같은 주의 6.49%, 2021년 해당 주의 3.21%, 2020년 같은 주의 2.83%와 비교하면 여전히 매우 높은 수준이다. 아마도 6% 후반대까지 떨어져야 주택 구매가 다소 증가하고 매물도 늘어날 것으로 보인다.
2024년에는 모기지 이자율 하락이 조금 더 점진적일 것으로 예상되지만 궁극적으로 연말 모기지 이자율은 7% 수준이 될 것으로 예상되고 2023년 평균 모기지 이자율은 6.8% 수준이 될 전망이다.
평균적으로 2024년 모기지 이자율은 6.5%로 2023년보다 약간 낮을 것으로 예상된다. 2023년에는 모기지 이자율이 상대적으로 낮게 시작해 더 높게 올랐다면 2024년에는 반대로 높게 시작해 낮게 떨어지는 추세가 될 것으로 예상된다.
하반기로 갈수록 모기지 이자율이 떨어질 수 있으므로 여름이 갓 지난 시기가 주택 구입에 최적일 가능성이 있다.
주택 구입 경제력 증가
주택 가격의 경우 전국적으로 매물이 얼마나 나오는지에 달려 있다고 볼 수 있지만 주택 구매자가 큰 가격 하락의 혜택을 받을 가능성은 없다. 오히려 리얼터는 주택 가격이 1.7% 하락할 것으로 예상하며, 이는 구매자 친화적인 방향으로 나아가는 걸음마를 뗀 것이라고 평가했다.
그러나 주택 거래 업체에서 보는 시각이므로 엄밀하게 판단하면 가격 하락폭은 1% 내외가 될 것으로 본다. 그러므로 주택 구입자는 가격보다는 낮은 모기지 이자율에 더 집중해야 한다.
또 다른 개선 신호는 2024년에 임대 시장이 수요와 공급 사이의 줄다리기로 인해 중간 요구 임대료가 연간 -0.2%의 완만한 하락을 경험할 수 있다는 것이다.
주택 임대료의 하락은 인플레이션에 측정되는 주거 비용의 하락으로 나타나기 때문에 매우 중요하고 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
인플레이션이 낮게 추계되면서 궁극적으로 금리 하락의 가능성을 앞당길 수 있기 때문이다. 임대와 주택 구매 사이의 경계에 있는 가구들은 임대가 더 낮은 비용을 제공한다는 것을 알게 될 것이고 이는 당분간 주택 구입보다는 임대에 머무는 가구가 많을 것이란 예상을 가능하게 한다.
이는 전국적인 추세로 볼 수 있고 모기지 이자율이 모든 구매자에게 영향을 미치지만 가격과 임대 추세는 시장마다 다를 수 있기에 일부 주택 구매자는 현지 상황에 따라 시장이 활기를 띄거나 휴식을 이어갈 수 있다.
실질적으로 공급은 계속 문제
안타깝게도 주택 구매자는 2024년에도 여전히 몇 가지 문제에 직면할 것이며, 가장 두드러진 것은 재고가 적어 선택할 수 있는 집이 적다는 사실이다. 이는 실질적으로 주택 구입에 가장 어려움을 만드는 요인이라 할 수 있다.
가장 최근 11월 데이터에서 활성 매물이 약간 증가했고 시장에 나와 있는 총 주택 공급량은 1년 전보다 1% 미만으로 감소하는 등 약간의 안도감을 보였다. 다만 기존 주택의 공급은 계속 제한될 것으로 예상할 수 있다. 모기지 이자율이 낮은 기존 주택 소유자들이 계속 같은 집에 머물면서 매물은 14% 더 떨어질 것으로 리얼터 (realtor.com)는 예상했다.
이것은 2023년의 가장 일반적인 주택 테마 중 하나였는데 2024년 새해에도 지속될 것이란 의미다. 실제로 모기지 부채를 갚지 못한 주택 소유자의 90%는 기존 모기지 이자율이 6% 미만이기 때문에 모기지 이자율을 완화하는 것이 도움이 되겠지만 대다수의 주택 소유자는 금리 동결의 영향을 받을 가능성이 높다.
그럼에도 기존 주택 재고가 상대적으로 부족하겠지만 가구는 2024년에 완공될 것으로 예상되는 치솟는 임대 건설과 진행 중인 단독 주택 건설로 인해 어느 정도 안도감을 얻을 수 있다. 신규 주택은 계속해서 판매되는 주택의 높은 비중을 차지할 가능성이 있다.
낙관적 입장인 주택 구매자들
주택 구입자들은 주택 구입을 서두르지 않고 낙관적으로 관망하고 있다. 놀랍게도 첫 주택 구매자의 49%는 2024년에 임대하는 것보다 구입하는 것이 더 나은 선택이라고 생각하고, 76%는 주택 소유의 꿈을 여전히 달성할 수 있다고 여긴다.
또한 95%는 평생 동안 주택을 구입할 수 있을 것이라고 생각하는 반면 40%는 내년 이내에 주택을 구입할 수 있을 것이라고 본다. 평균적으로 첫 주택 구입을 희망하는 사람들은 2년 조금 넘게 저축을 하고 매달 약 800달러를 저축하고 있다.
주택 구입을 준비하기 위해 필요한 조치를 취하는 데 낙관적인 태도를 갖는 것은 주택 시장을 건전하게 만드는 요인이기도 하다.
모기지 이자율 하락과 가격 하락을 배경으로 리얼터(Realtor.com)는 2024년 주요 주택 시장 예측에서 전국의 지역 주택 시장을 식별했다. 2024년 상위 주택 시장은 판매와 가격 상승을 합쳐 2023년에 가장 큰 폭으로 상승할 것으로 예상된 지역이다. 이런 주택 시장은 주로 남부 캘리포니아, 북동부 그리고 중서부에 있는 도시들이다. 상위 시장에는 오하이오주 톨리도가 포함되고 캘리포니아주 옥스나드-사우전드 오크스-벤츄라, 샌디에이고-출라비스타-칼즈배드, 리버사이드-샌버나디노-온타리오 그리고 뉴욕주 로체스터 등이다. 큰 폭으로 하락했던 지역이기 때문에 상대적으로 구입 열기가 생길 가능성이 잇다는 판단이다. 그러나 주거 중심 지역이 아니라는 점에서 단순히 가격 상승만 고려된 지역이라고 판단된다.
주택 구매자는 2024년에 작업을 용이하게 하기 위해 취해야 할 일이 있다. 2024년에 도전이 될 가능성이 있는 시장에서는 구매자와 판매자가 도움을 줄 수 있는 모든 도구를 활용하는 것이 합리적이다. 대도시 인근의 주변 도시들은 가장 활발하고 인기가 높을 것으로 예상되기 때문에 구매 경쟁과 가격 경쟁이 동시에 나타날 가능성이 높다.
가격이 상대적으로 높게 유지될 것으로 예상됨에 따라 구매자가 재정적으로 순조롭게 진행할 수 있도록 돕는 비영리기관과 제도를 활용하는 것이 적극 권장된다. 예를 들어, 첫 주택 구입자의 경우 계약금 지원 프로그램 이용이 큰 차이를 만들 수 있다.
또 다른 중요한 고려 사항은 주택 구매자가 재정적으로 과도하게 확장되지 않도록 하는 것인데, 이는 기록적으로 높은 주택 가격과 모기지 이자율이 있는 주택 시장에서 유의해야 할 사항이다. 대부분 가격이 높기 때문에 무리해서 어쩔 수 없이 집을 살 가능성이 높기 때문이다.