리스팅 가격 낮추는 매물 조금씩 늘어나
연준이 원하는 주거 비용 떨어질 가능성
모기지 이자율이 8%에 도달하고 상당 기간 유지될 가능성이 있다.
모기지 이자율이 2000년 11월 이후 최고치로 상승하면서 주택 융자 신청량이 27년 만에 최저치로 떨어졌다. 모기지은행협회(MBA)가 발표한 자료에 따르면 30년 고정 모기지의 주간 평균 이자율은 9월 마지막 주에 7.53%로 일주일 전의 7.41%를 넘어섰다. 오른 이자율은 주택 융자 신청의 6% 감소를 동반했다. 이는 모기지 이자율이 8%를 넘게 되면 주택 구입이 더 줄어들고 마침내 400만 채 미만으로 떨어지는 사태가 나타날 수 있음을 보여준다.
그리고 이미 신용 점수가 760점 미만인 경우 8%가 넘는 모기지 이자율을 적용하고 있으므로 실제로 8%선에서 상당 기간 유지될 가능성이 높다.
이는 연준이 인플레이션을 잡기 위해 주거 비용을 조절하려는 의도를 가지고 있다는 점에서도 실현 가능성이 매우 크다. 8% 모기지 이자율은 주택 가격을 낮추고 이를 통해 주거 비용을 낮추려는 목적이 달성될 때까지 유지될 것으로 예상할 수 있다. 주택 가격이 낮아지려면 먼저 주택 구입이 크게 감소하는 결과가 나타나야 하고 이를 통해 리스팅 가격을 낮추는 매물이 늘어나는 현상이 동반되어야 한다. 결국, 주택 매매가 크게 줄고 주택 가격이 떨어질 때까지 모기지 이자율은 8%를 유지할 것으로 보인다.
금융시장이 최근 국채 수익률 상승을 소화함에 따라 모기지 이자율은 계속 상승했다.
그 결과 주택 구입을 위한 모기지 신청이 줄어 1996년 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 모기지 이자율이 주택 구입을 결정하는 결정적인 요인으로 작용하고 있기 때문에 모기지 이자율이 높게 유지되면 주택 매매는 더욱 감소하게 된다. 모기지 이자율을 결정하는 주요 벤치마크인 10년 만기 국채의 수익률은 이번 주 4.8%를 기록하며 글로벌 금융 위기 이후 최고치로 상승했다.
특히 10년 만기 채권 수익률과 30년 만기 모기지 이자율 간의 스프레드(차이)는 기록적인 수준에 가깝고, 이는 예비 주택 구매자의 차입 비용의 상승을 가져와 주택 구매 여건을 악화시켰다. 연준이 2022년 3월 공격적인 금리 인상을 시작한 후 스프레드는 점진적으로 확대되었고 현재 약 3%포인트 간격으로 벌어졌다.
지난주에는 모기지 이자율이 4주 연속 상승했다. 변동 이자율 모기지 활동 비중은 구매자들이 저렴한 지불 옵션을 검색함에 따라 일주일 전 7.5%에서 3월 이후 가장 높은 8%로 증가했다. 일반적으로 변동 이자율 모기지(ARM)은 도입 속도가 낮지만 일정 기간 후에 재설정된다.
이처럼 항상 역동적이고 끊임없이 변화하는 부동산 시장은 최근 눈에 띄는 반전을 목격했다. 모기지 이자율이 지난 2008년 신용 위기를 가져오기 직전의 이자율 수준으로 치솟으면서 주택 판매자는 리스팅 가격을 수정하기 시작했다.
2023년 9월 말 기준으로 평균 30년 고정 모기지 이자율이 약 7.65%로 2년 만에 최고치를 기록했다. 데이터에 따르면 주택 구매자는 구매를 고민하고 주택 판매자는 리스팅 가격을 낮추는 것 외에는 선택의 여지가 거의 없다. 연중 주택 구매 활동이 느린 시기에도 질로우(Zillow)의 가을 전망 보고서에 따르면 주택 구입 경쟁은 현저하게 빠르게 냉각되고 있다.
모기지 이자율의 급등과 그 영향
지금의 부동산 수수께끼의 초점은 모기지 이자율의 급등에 기인한다. 2023년에는 이자율이 20년 만에 최고치로 상승했는데, 이는 다양한 경제 요인에 의해 주도되는 현상이다.
연준의 금리 인상은 모기지 이자율에 간접적으로 영향을 주면서 주택 소유의 경제성에 직접적인 영향을 미친다. 대출 비용이 증가함에 따라 주택 구매자는 구매력이 감소해 감당할 수 있는 주택의 유형과 가격을 재고하게 된다. 모기지 이자율이 상승하면서 주택 구매자에게 미치는 직접적인 영향은 가격이 더 낮은 주택을 물색해야 한다는 점이다. 그런데 가격이 낮은 주택이 희소해서 주택 구입이 저조하고 줄어들 수밖에 없다. 낮은 가격에도 불구하고 모기지 이자율이 높으면 월 상환액이 증가하기 때문에 주택 구입자들은 신중하게 되고 시장 상황을 관망하게 된다.
상당수의 주택 소유자들은 주택 시장이 식을 때까지 계속 임대를 통해 수익을 늘리고 있다. 집을 팔기에 적합하지 않은 상황이 되면서 오히려 임대는 높은 수입을 가져다 주기 때문에 인기가 있고 매물이 줄어드는 요인으로 자리잡고 있다. 현재 스튜디오에서 침실 2개짜리 아파트를 임대하는 것은 상위 50개 대도시 중 47개 대도시에서 첫 구매용 주택을 사는 것보다 한 달에 약 1,183달러 저렴하다.
매물이 줄어드는 것은 모기지 이자율이 높기 때문이고 상당 기간 지속되면 주택 시장에 변화가 오게 된다. 주택 수요가 많아 가격이 오르던 것이 수요가 줄어들면 일시적으로 상대적인 공급 과잉 상태가 나타난다. 모기지 이자율 상승의 영향은 부동산 생태계 전반에 걸쳐 구매자와 판매자 모두에게 느껴진다.
진화하는 상황은 복잡한 부동산 환경을 탐색하는 모든 사람에게 정보에 입각한 의사 결정과 재정적 준비의 중요성을 강조한다. 모기지 이자율이 과도하게 높아서 부담이 된다고 느끼게 되면 주택 구입자는 시장에서 빠르게 철수하고 주택 판매자는 리스팅 가격을 낮추는 심리적 압박을 받게 된다.
주택 구매 400만 채 미만으로 급격히 줄어
잠재적인 주택 구매자에게 변화하는 시장 역학은 도전과 기회를 동시에 제시한다. 더 높은 모기지 이자율은 경제성을 제한한다. 가격이 이에 상응하는 수준만큼 떨어져야만 다시 주택 구매 의사를 보일 것이다. 그러므로 우선은 8% 모기지 이자율은 상당수의 주택 구매자를 시장에서 물러나게 할 것이다. 현재 주택 매매는 400만 채를 넘기고 있지만 모기지 이자율이 8%가 지속되면 400만 채 미만으로 떨어질 것으로 보인다. 아마도 10월부터 내년 3월까지는 주택 매매가 400만 채 선에서 등락할 것으로 보인다.
주택 매매가 400만 채 아래 떨어져 390만 채 수준이 되더라도 주택 가격이 완전히 하락세에 진입할 것 같지는 않다. 우선 지역적으로 주택 가격 상승율이 높은 지역이 상당수 있고 가격 하락폭은 적기 때문이다. 이는 8%의 모기지 이자율이 상당 기간 지속될 때 주택 가격이 떨어지고 400만 채 미만의 주택 매매가 서너 번 지속될 때 나타나는 현상이 된다.
결국 주택 수요가 지속적으로 줄어들 때 비로소 공급을 결정하는 주택 소유자들이 영향을 받게 된다. 현재 주택 시장의 상황은 셀러 위주의 분위기가 형성되어 있기 때문에 주택 수요가 크게 줄었다고 판단했을 때 비로소 주택 판매자들이 반응하게 된다.
주택 판매자는 리스팅 가격 하락으로 반응
급등한 모기지 이자율이 지속되는 파급 효과로 인해 많은 주택 판매자가 전략을 재평가하게 된다. 여러 제안과 입찰 전쟁에 익숙한 시장에서 판매자는 주택 구매자가 크게 줄어들면 다른 현실에 직면하게 된다. 집을 보러 오는 사람이 드물고 집이 팔리지 않은 채시간이 흐르면 조급해지고 팔리지 않을지도 모르는 상황을 우려해야 한다.
이렇게 되면 주택 판매자는 리스팅 가격을 낮추면서 시장에 대응하게 되고 이런 결정을 하는 주택 판매자가 늘어날수록 주택 가격은 조금씩 떨어지게 된다. 리스팅 가격이 떨어진다고 해서 실제 매매된 주택 가격이 낮아지지는 것은 아니다.
또한 연준이 고려하는 주거 비용에 가격 하락이 반영되려면 서너 달 이상의 시차가 있다. 그러므로 리스팅 가격의 하락이 전반적으로 나타나고 실제 거래 가격에 반영되어야 주택 가격이 하락하게 된다. 이는 3개월 정도 걸리며 내년 1월부터 의미 있는 수준의 가격 하락이 나타난다고 할 수 있다. 이것 또한 1~2% 수준의 가격 하락이 될 것이다. 많은 판매자가 시장에서 구매자를 유치하기 위해 호가를 낮추는 것을 선택하며, 이는 현재 시장 역학에 맞게 제안을 조정하는 것으로 나타난다.
9월에 판매되는 주택의 약 6.5%가 8월의 5.8%에 비해 가격이 하락했다. 그럼에도 불구하고 일반적으로 주택 비용은 여전히 매우 높다. 이 하락은 완고하게 높은 이자율과 결합된 이미 높은 주택 비용으로 인해 구매자 수요가 감소했음을 나타낸다. 갈수록 리스팅 가격의 하락은 점차 늘어날 것이며 그럼에도 불구하고 주택 구매를 위한 수요는 더 위축되는 결과로 이어진다.
8% 모기지 이자율은 올해말까지
주택 시장 전문가들은 올해 하반기 즉 가을이 접어들면서 모기지 이자율이 6%대로 떨어질 것이라고 전망했다. 이는 잘못된 전망으로 주택 시장에 장밋빛을 보여주기 위한 유혹이라고 봐야 한다. 주택 가격이 이 때까지 정체되거나 5% 미만 수준에서 하락할 것으로 봤지만 그와는 반대로 여전히 상승했다.
근본적으로 이렇게 주택 가격이 올랐기 때문에 모기지 이자율도 떨어지지 않고 오른 것이라 할 수 있다. 즉 주택 가격이 상반기에 떨어졌다면 하반기에 다소 만회하기 위해 모기지 이자율이 하락해 주택 매매를 끌어 올리면서 주택 가격이 약간 오르는 것이 예상했던 시나리오였다.
떨어져야 할 주택 가격이 하락하지 않은 것은 연준이 주택 시장의 조정을 예상했지만 기대에 미치지 않았다는 것에서도 알 수 있다. 연준은 주택 가격이 반드시 떨어져야 한다고 믿고 있다. 물론 연준이 원하는 주택 가격의 하락 수준은 그리 낮지 않아서 5% 미만의 가격 조정을 기대하고 있다. 이 정도 수준의 주택 가격이 하락하면 주거 비용이 안정적인 2% 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있기 때문이다. 이는 높은 모기지 이자율을 통한 주택 매매 감소와 이에 따른 주택 가격 하락을 의도적으로 유도하기 위한 것에 기인한다.
결국 모기지 이자율이 8%를 유지하는 기간은 주택 가격이 5% 수준에서 하락할 때까지 지속된다고 할 수 있다. 주택 가격이 하락하려면 3개월 이상 걸리므로 내년 1월이 되어서야 가시적인 주택 가격의 하락을 볼 수 있다. 모기지 이자율은 연준의 금리 인상에 간접적인 영향을 받으므로 한차례 금리 인상이 있을 것으로 예상된다.
금리 인상에 따라 채권 수익률이 오르게 되면 8%대 수준의 모기지 이자율이 지속될 것이다. 5% 미만의 주택 가격 하락이 나타날 때까지 모기지 이자율은 8% 수준을 유지한다고 봐야 한다.