모기지 이자율 오름세 이어갈 듯
경기 침체 우려로 상한선 7.5%가 될 전망
개인이 받는 이자율은 차이가 있어
올해 들어 오르기 시작한 모기지 이자율이 계속 무한정 상승할까?
2022년 초 많은 주택 경제학자들은 모기지 이자율이 연말까지 4%에 이를 것으로 예상했다. 그런데 10월들어 20년 만에 최고치인 7%에 육박했다.
이처럼 예상이 빗나간 이유는 인플레이션이 지속되었고 연준이 금리를 올린데 있다. 인플레이션을 억제하려는 연준의 움직임에 영향을 받은 급속한 금리 상승은 주택 구입자들과 고정 이자율 주택 소유자들이 거래를 하지 않고 현재 주택에 머물도록 만들었다.
올해의 남은 두 달 반 동안 연준이 계속 금리를 올릴 것으로 예상하고 주택 경제학자들은 변동성 속에서 다시 모기지 이자율의 전망치를 수정하게 되었다. 그런데 연준이 금리를 계속해서 올리더라도 모기지 이자율은 더 이상 오르지 않는 임계 수준 즉, 상방 경직성을 보일 가능성이 있다.
물론 내년에도 금리를 계속 올린다면 계단처럼 오를 수 있지만 이 역시 더 이상 오르지 않는 수준이 있을 것으로 보고 있다. 그 이유는 경기 침체가 길어지거나 심각한 수준으로 닥칠 것으로 우려되는 경우 주택 시장의 매매도 급격히 차가워지는 데 있다.
현재 모기지 이자율에 영향을 주는 요소
많은 요인이 모기지 이자율에 영향을 준다. 인플레이션, 국지적 전쟁, 경제 위기 우려, 개인의 재정적 요인, 연준과 채권 시장의 동향이 모기지 이자율의 결정에 영향을 준다.
인플레이션
모기지 이자율과 인플레이션은 밀접하게 관련되어 있다. 인플레이션이 증가하면 일반적으로 금리도 함께 상승해 달러 가치를 따라잡을 수 있다. 인플레이션이 감소하면 모기지 이자율이 떨어진다. 낮은 인플레이션 기간 동안 모기지 이자율은 그대로 유지되거나 약간 변동하는 경향이 있다. 현재 인플레이션은 크게 변동이 없어서 금리를 계속 올릴 전망이며 모기지 이자율은 지금보다 앞으로 더 오르는 방향으로 영향을 준다.
전쟁과 오일 갈등
COVID-19 대유행과 러시아와의 우크라이나 침공과 같은 세계적인 사건은 모기지 이자율에 영향을 미친다. 역사적으로 모기지 이자율은 2차 세계대전, 1970년대와 1980년대 석유 금수 조치, 2007년 주택 시장 붕괴, 브렉시트 (Brexit: 영국의 유럽연합 탈퇴) 등의 영향을 받았다. 현재 우크라이나 전쟁과 OPEC+의 감산 조치가 물가를 부추기고 금리를 올리는 방향으로 영향을 주고 있다.
경제 위기 우려
일반적으로 금리는 경기 침체 초기에 하락하고 경제가 회복되면 상승한다. 예를 들어, 경기 침체기에 변동금리 대출 (ARM)을 받았다고 가정하면 경기 침체가 끝나고 난 후에는 금리가 인상될 가능성이 높다. 경제 확장과 경제 위기를 보여주는 지표에는 신규 고용과 국내 총생산 (GDP)이 포함된다.
내년에 경기 침체가 올 것으로 예상하는 심리가 확산되는 가운데 모기지 이자율은 더 이상 오르지 않는 현상이 나타날 수 있다. 경기 침체 우려는 모기지 이자율을 낮추는 영향을 준다.
연방준비제도이사회 (FRB)
연방준비제도이사회 (연준)는 통화 공급을 조절하기 위해 경제에 따라 단기 금리를 높이거나 낮춤으로써 시중 금리에 영향을 준다. 연준이 통화 공급을 강화해야 한다고 결정하면 모기지 금리를 포함한 소비자 대출 금리가 오른다. 연방준비제도이사회가 연방기금 금리를 올리면 은행이 대출하는 비용이 더 많이 들게 되고 은행은 더 높은 비용을 고객에게 전가한다.
연준의 금리 인상이 간접적으로 소비자 금융에 영향을 주기 때문에 모기지 이자율에 인상이나 하락폭이 똑같이 나타나지는 않는다. 그리고 모기지 채권의 수익율에 따라 모기지 이자율이 반응하므로 이것이 더 크게 영향을 준다.
채권 가격
채권 가격이 오르면 모기지 이자율이 낮아지고 채권 가격이 하락하면 모기지 이자율이 올라간다. 모기지 대출 기관은 이자율을 10년 만기 국채 이자율과 밀접하게 연결한다. 연준이 금리를 올리면 단기 채권 수익율부터 장기 채권 수익율까지 연쇄적으로 변화를 준다.
모기지는 30년간 돈을 빌려주는 일종의 장기 채권이며 30년간 같은 집에 사는 경우는 매우 드물다. 이는 채권 시장에서 10년물 채권으로 거래되므로 모기지 이자율이 10년 채권 수익율에 가장 큰 영향을 받는다.
모기지 수요
모기지 이자율은 모기지 수요에 따라 증가하거나 감소한다. 현재는 재융자 수요가 급격히 감소해 상대적으로 모기지 이자율이 크게 상승하지 않고 있다. 또한 주택 매매가 줄어들면 모기지 이자율은 일시적으로 하락한다. 그러므로 경기 침체가 우려되면 사람들은 집을 사는 것을 멈추게 되고 모기지 이자율은 하락한다.
경기 침체는 모기지 수요를 감소시키고 모기지 이자율을 하락하도록 영향을 준다. 연준이 금리를 계속 올리더라도 모기지 이자율이 더 이상 오르지 않을 가능성이 있는 것은 모기지 수요가 급감할 때이다.
개인마다 이자율이 차이가 있는 이유
모기지 이자율은 대출 기관이 개인 재정과 대출 금액, 상환 기간, 고용 상태와 소득 수준, 부채 대비 소득 비율 (DTI)과 신용 점수와 같은 개인적 상황을 고려한 요인을 검토하고 적용해 차이가 있다. 이 모든 것이 합쳐져 개인 모기지 이자율에 영향을 주고 있다.
경제적 요인은 제쳐 두고 많은 개인적 요인이 액면가 또는 모기지 대출 기관이 제공하는 이자율에 영향을 준다. 대출 기관은 "최고의 신용을 가진 차용인"에 대해 부과하는 기준 이자율을 나름 설정하고 "신용이 덜한 차용인"에 대해 이자율을 올리는 방식으로 조정한다.
다행히 개인은 신용 점수를 관리함으로써 낮은 모기지 이자율을 얻을 수 있다. 소득 수준이 낮음에도 신용이 높은 사람이 있는데 애석하게 이들은 소득이 낮아 대출액에 상한이 있다. 이런 점은 소비자 금융 차원에서 개선책을 마련할 필요가 있는 과제다.
신용 점수
높은 신용 점수는 대출 기관의 입장에서는 돈을 떼일 위험이 적다는 것을 의미한다. 청구서를 제때 지불하고 부채를 과도하게 늘리지 않는 이들이 높은 점수를 받는다. 대출 기관이 개인의 융자를 결정할 때 모기지 채무 불이행 위험이 낮은 차용인의 기준에서 가산점과 감점 요인을 합산해 결정한다.
이미 결정된 신용 점수를 토대로 대출 기관이 다른 요인들을 고려하기 때문에 일반적으로 광고되는 신용 점수의 범위내에서 이자율이 결정되는 경우가 많다. 신용 점수가 낮으면 빚을 갚지 않을 가능성이 높다고 보고 대출 기관은 종종 이자율을 크게 올려 적용한다. 일반적으로 최소 620의 신용 점수가 필요하고 FHA 또는 VA 모기지 대출은 종종 580 이상의 신용 점수가 필요하다.
계약금 (Down-pay)
대출 기관은 계약금을 통해 주택에 일정 지분 투자했고 주택 자금을 100% 빌리는 것이 아니라는 사실을 알고 싶어한다. 집에 더 많은 지분을 투자할수록 모기지 불이행 가능성이 낮아진다고 판단한다. 주택에 20% 미만의 지분을 투자한다면 모기지 이자율이 올라갈 수 있고 모기지 보험을 들어야 하는 경우가 많다.
집을 끝까지 유지하지 않고 언제든 팔 가능성이 있거나 모기지 월 상환을 지연할 가능성이 있다고 본다. 대출 프로그램에 따라 다양한 유형의 보험이 있고 월 모기지 상환액에 가산되기 때문에 0.25% 정도 이자율이 올라가는 효과가 있다.
주택 가치 대비 대출 비율 (LTV)
대출 기관은 계약금을 대출 금액과 비교하는데, 이는 대출 대 주택 가치 비율 (LTV)로 나타난다. 집값에 대해 얼마를 융자할 것인가를 보는 것으로 60만 달러 집에 12만 달러를 계약금으로 투자하면 48만 달러를 모기지로 융자하는 것이고 이는 LTV가 80% (48만/60만)가 된다.
가치 대비 융자 비율 (LTV)가 80%가 넘어가면 위험이 증가한다고 보고 이자율이 올라가는 경향이 있다. 집에 자신의 돈을 거의 넣지 않으면 어려운 시기에 모기지론을 갚지 않을 유인이 늘어난다. 자신의 돈을 많이 투자했다면 집을 지키기 위해 빚을 갚을 가능성이 더 크다는 것이다.
주거 여부
모기지 대출 기관은 집이 주 거주지인지, 두 번째 집인지 또는 투자 부동산인지에 대해 관심을 가지고 있다. 이자율은 일반적으로 거주하는 기본 주택이 가장 낮다. 집을 잃고 싶지 않기 때문에 월 모기지를 제때 납부할 가능성이 더 높다.
두 번째 주택이나 투자 부동산이 있고 재정적 문제가 있는 경우 모기지 채무 불이행으로 인해 대출 기관이 위험에 처할 가능성이 더 커진다. 대부분의 대출 기관은 투자용 주택이나 세컨드 홈이 가지는 이런 위험을 만회하기 위해 더 높은 모기지 이자율을 부과한다.
연말까지 모기지 이자율은 7.5%
소비자 물가가 계속 상승하는 것을 보고 있는 상황에서 연준의 인플레이션 억제는 올해말까지 성공하기 어렵다고 봐야 한다. 이는 나머지 두 번의 연준 회의에서 금리를 올릴 가능성이 크다는 것을 의미한다. 그런데 이와 함께 주택 시장은 매매가 가장 부진한 비수기에 접어들고 경기 침체 우려는 더욱 커진다. 이는 모기지 수요가 감소한다는 것을 말하므로 전반적으로 모기지 이자율은 오르지만 한계치가 분명하게 존재한다.
심리적으로 또는 기대하는 수치를 감안할 때 7.5%가 임계 상한이 될 가능성이 높다.
즉 올해말까지 7.5%까지 모기지 이자율이 오를 가능성이 있고 이는 한동안 심리적 저지선 역할을 할 가능성이 있다. 내년에 연준이 금리를 계속 올린다면 하반기에 8%에 근접할 수도 있으나 대체로 7.5% 수준에서 등락할 것으로 보인다.
프레디 맥 (Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 6.92%를 기록했다.
인플레이션이 40년 만에 최고치를 기록하면서 연준은 긴축 통화 정책에 매파적 입장을 취하고 올해로 예정된 나머지 두 회의에서 더 높은 금리 인상을 시사했다. 주택 시장에 영향을 미치겠지만 모기지 수요가 적은 비수기라는 점을 감안하면 하락 요인도 분명히 작용하게 된다.
연준이 금리를 올리는 수준만큼 모기지 이자율이 오르지 않을 것으로 보는 이유다. 모기지 이자율이 올해 급격하게 변동하면서 상승했기 때문에 나머지 기간도 변동세가 클 가능성이 있다. 이는 7.5%선이 되더라도 변동이 심하게 나타날 수 있다는 점에서 주택 구매자는 이를 특히 염두에 둬야 한다.