모기지 이자율은 올해 말까지 6% 유지
주택 비용이 인플레이션 하락 막고 있어
인플레이션을 떨어트리기 위해 금리를 올리고 있으나 거꾸로 모기지 이자율이 오르면서 주택 재고가 감소해 주택 가격이 떨어지지 않으면서 금리와 주택시장은 악순환의 고리에 빠졌다.
연준이 작년 3월 금리 인상 캠페인을 시작했을 때 주택 시장은 예상대로 반응했고 모기지 이자율이 상승하면서 결국 주택 거래가 감소했다. 주택 가격이 하락하는 것을 기대했으나 이는 예상보다 조정이 약해 오히려 주택 매물 감소에 따른 가격 상승 효과만 가져왔다. 금리 인상으로 에너지와 식료품 등 다른 물가는 떨어졌으나 주택 비용은 여전히 높은 상황이다.
그러나 10번의 금리 인상 이후 금리에 가장 민감한 산업 영역이라 할 수 있는 주택 시장은 결코 쉽게 단정할 수 없는 많은 혼란을 야기하는 모습을 보이고 있다.
모기지 이자율은 정점, 가격은 계속 오름세
모기지 이자율은 정점에 도달했을 가능성이 높다. 이미 7%를 테스트했었고 그것이 주택 시장에는 아무런 의미가 없다는 것을 확인한 이상 모기지 이자율은 더 이상 7%로 진입하는 일을 없을 것이다.
모기지 이자율이 이런 명확한 상한선을 보이고 있지만 주택 가격은 계속 상승하고 있다. 연준은 지난 3월 이후 40년 만에 최고 수준인 인플레이션을 낮추기 위해 기준금리를 5%포인트 인상했다.
연준이 금리를 올리면 은행들이 하룻밤 사이에 대출을 받기 위해 서로 부과하는 금리가 인상된다. 은행과 기타 금융 기관은 모기지, 신용 카드, 자동차 대출 그리고 기타 대출에 대해 더 높은 이자율을 부과함으로써 소비자에게 대출에 대한 더 높은 금융 비용을 전가한다. 이론적으로 소비자는 지출을 줄임으로써 이에 대응하지만, 이는 기업이 이전만큼 가격을 인상할 수 없음을 의미한다.
프레디 맥의 데이터에 따르면 연준이 2022년 3월 16일 첫 금리 인상을 발표하기 전에는 평균 30년 고정 모기지 이자율이 2019년 5월 이후 4%를 넘지 않았다.
연준의 금리 인상 결정에 대한 기대감으로 모기지 이자율이 상승하기 시작했고 첫 인상 직후 4.42%까지 상승했다. 이후 모기지 이자율은 11월까지 연준의 인상과 함께 계속 상승해, 그 이후 4차례의 금리 인상으로 모기지 이자율은 7.08%로 정점을 찍었다. 이 때 모기지 신청이 급감하면서 주택 구매가 얼어붙자 모기지 시장은 이자율을 7%를 상한선으로 설정하게 된 것이다.
모기지 이자율은 몇 주 동안 하락한 후 최근 상승세를 보이고 있다. 최근 주간 모기지 이자율은 올해 들어 가장 높은 6.81%를 기록했다. 그러나 전미부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면 지난 5월 기존 주택 중간 가격은 396,100 달러로 전년 동기 대비 3.1% 하락했다.
그러나 중간 가격은 이달에 2.6% 상승해 4개월 연속 상승세를 기록했다. 5월 신규 주택의 중간 가격은 416,300 달러였다. 이는 지난 5월보다 7.6% 감소한 것이지만, 인구조사국 데이터에 따르면 월 기준으로는 3.5% 증가한 것이다.
모기지 이자율이 6%를 유지하는 이유
모기지 이자율이 연준의 금리 인상에 즉각 반응하지 않고 더 이상 오르지도 않는 이유는 10년 만기 국채 수익률이다. 그 중에서도 모기지 담보 채권(MBS)의 수익률은 모기지 이자율에 직접적인 영향을 준다.
국채 수익률과 모기지 채권 수익률이 차이를 보이면서 모기지 이자율은 국채와도 약간의 차이를 만들고 있다고 볼 수 있다. 모기지 채권이 위험하거나 부실한 상황이 아니라 모기지 융자가 줄어들면서 모기지 채권을 팔아 현금을 만드는 액수가 크게 줄었다.
이 때문에 모기지 채권의 수익률이 변함이 없고 안정된 수익율을 유지하고 있는 것이다. 주택 모기지 신청이 늘어나고 모기지 업체들이 더 많은 액수의 모기지 자금을 필요로 한다면 모기지 채권 판매가 늘어나고 수익율은 떨어질 것이다. 이때 비로소 모기지 이자율이 하락할 것으로 기대할 수 있다.
그리고 또 하나는 금리 전망에 반응한다. 연준이 10년 장기 금리에 대한 전망을 내놓고 이에 따라 단기 금리를 조정하는 방식으로 정책 금리를 인상하고 있다. 그러므로 모기지 이자율은 연준의 정책 금리가 장기 금리에 영향을 주는 방식을 고려해 오르거나 내릴 수 있다.
쉽게 말하면 기대 모기지 이자율에 의해 변한다. 그렇기 때문에 연준의 금리 결정에 반사적으로 반응하는 모양새를 한다. 올해 두 차례 더 금리를 올릴 것이라고 예고했기 때문에 모기지 이자율은 떨어지지 않고 그 대신 더 오르지도 않는다. 7%는 이미 상한선 즉, 벽으로 인정하고 있기 때문이다.
올해는 금리 인하 가능성이 거의 희박하다. 두 차례 금리를 올리고 나면 나머지 두차례는 동결할 가능성이 높다. 그렇다면 기대 모기지 이자율은 이미 금리 인상을 감안한 행보를 하고 있는 셈이다. 지난 6월 회의에서 금리를 동결했으나 다시 올릴 것으로 전망되자 모기지 이자울은 지난 6월부터 떨어지지 않고 조금씩 상승했다.
그렇기 때문에 하반기 앞으로 인상이 있더라도 다시 동결할 가능성이 높다고 판단하고 모기지 이자율은 그대로 유지될 가능성이 높다. 주택 수요가 크게 늘어나 모기지 수요가 급증한다면 이자율이 더 오를 수 있지만 현재로서는 주택 구매 수요는 급증할 것으로 예상하지 않는다. 모기지 이자율은 이런 이유로 6%대를 그대로 유지할 가능성이 매우 높다.
모기지 이자율 여전히 주택 재고 감소에 영향
이론적으로 모기지 이자율이 상승하면 주택 소유 비용이 올라 수요가 감소하므로 주택 가격이 하락해야 한다. 하지만 그런 일은 일어나지 않고 있다. 이는 부분적으로 연준이 금리를 인상한 이후 모기지 이자율이 높아져 주요 다른 효과가 발생했기 때문이다.
대유행이 시작될 때 연준은 기업이 문을 닫고 노동자들이 코로나에 감염되거나 퍼뜨리는 것을 막기 위해 집에 머물도록 하고 대신 경제를 부양하기 위해 금리를 거의 제로 수준으로 인하했다. 이렇게 낮은 이자율 덕분에 주택 소유자와 주택 구매자는 2%의 낮은 이자율로 재융자하거나 집을 살 수 있었다.
이제 모기지 이자율이 7%에 가까워지면서 모든 것이 바뀌었다. 집을 판다는 것은 잠재적으로 두 배가 넘는 모기지 이자율을 새로 부담해야 한다는 것을 의미한다. 많은 기존 주택 소유자는 4% 미만의 모기지 이자율을 포기하고 6%가 넘는 주택과 거래하는 데 어려움을 겪고 있다.
이는 주택 재고 감소의 직접적인 이유이기도 하다. 그리고 많은 주택이 여전히 대유행 이전의 위치에 있기 때문에 주택 소유자는 판매할 인센티브가 거의 없다. 이는 상당 기간 주택 매물이 정체될 것이란 사실을 보여준다. 주택 소유자가 집을 내놓는 것은 모기지 이자율이 자신이 가진 기존의 모기지 이자율과 크게 차이가 나지 않아야 한다는 것을 말한다. 과거와 같은 2~3%대의 이자율은 기대하기 어렵지만 최소한 5% 초반은 되어야 그나마 집을 내놓을 엄두를 낼 수 있을 것이다.
주택 재고 또는 활성 주택 목록의 수는 팬데믹 이전보다 3분의 1 감소했다.
리얼터(Realtor.com)의 데이터에 따르면 2020년 2월 거의 928,000개에 비해 6월 현재 약 614,000개의 기존 주택이 등록되어 있다. 여러 면에서 주택 시장은 여전히 거의 10년 동안 부진한 신규 주택 건설을 유발한 대불황을 따라잡고 있다. 2020년에 모기지 이자율이 3% 아래로 떨어졌을 때 주택 건설업자들은 회복하기 시작했으나 팬데믹 수요 급증을 충족할 만큼 빠르지는 않았다.
봄의 주택 구매 수요와 결합된 매물의 낮은 흐름으로 인해 주택 재고가 더 낮아질 가능성이 있다. 게다가 노동 시장이 여전히 강하고 근로자들이 대유행 이전보다 계속해서 더 많은 돈을 벌기 때문에 주택 수요는 여전히 높다. 이는 주택 시장이 지금 약간 이상하게 보이는 이유에 대한 핵심을 말해준다.
이자율에 갇힌 주택 소유자들은 이번 여름에 매물 등록을 주저하면서 주택 시장의 지속적인 재고 문제를 더욱 악화시키고 있다. 현재 전국에 467,000채의 단독 주택이 매물로 나와 작년보다 2% 했다. 올해말까지 재고는 15% 감소할 것으로 예상하고 있다.
이번 달 주택 구매 저점 기록할 듯
모기지 이자율이 계속 조금씩 더 높아지면서 이자율에 민감한 구매자들은 다시 한 번 구매 계획을 철회했다. 이는 올해 되풀이되는 현상이기도 하다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)의 조사에 따르면 7월 6일로 끝나는 주의 계절 조정 기준으로 주택 구매 신청이 5% 감소했고 1년 전 같은 주보다 22% 감소한 것으로 나타났다.
전반적으로 모기지 신청 건수는 한 달 만에 최저 수준을 기록했다. 구매 신청을 위한 평균 대출 규모도 7월 첫째 주에 423,500 달러로 감소했고, 이는 2023년 1월 이후 최저 수준이다. 7월 나머지 기간도 이런 추세를 이어간다면 주택 구매는 7월에 최저 수준을 기록할 가능성이 매우 높다.
이는 주택 구매자가 더 저렴한 옵션을 검색함에 따라 일부 주택 가격이 높은 시장에서 주택 구매 활동이 감소하고 일부 저가 계층에서 더 많은 활동이 이뤄졌기 때문일 수 있다.
전국주택건설협회(National Association of Home Builders)와 웰스 파고 기회 지수(Wells Fargo Opportunity Index)의 연구에 따르면 1월에서 3월 말 사이에 판매된 신규 그리고 기존 주택의 45.6%만이 96,300 달러의 소득을 버는 가족이 감당할 수 있는 수준이었다. 이는 2022년 말 38.1%에서 상승한 수치이지만 전국주택건설협회(NAHB)가 처음 데이터 추적을 시작한 이후 여전히 최저 수준에 가깝다.
이자율은 여전히 1년 전보다 1% 포인트 이상 높고 주택 구입 능력은 여전히 전국의 많은 지역에서 최저 수준으로 악화되고 있다.