중개 수수료는 3~4%가 되고 구매자도 수수료 내야
새로운 중개인 협회와 리스팅 서비스 생길 전망
소비자가 집을 사고 팔기 위해 지불하는 부동산 중개 수수료는 곧 바뀔 예정이다. 부동산 업계의 수수료 구조를 둘러싼 법적 다툼에 휘말린 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)가 중개업자에게 지급되는 수수료를 대폭 삭감할 수 있는 합의에 도달했다.
소송에 따른 합의로 인해 브로커 보상 제공을 금지하는 새로운 다중 리스팅 서비스(MLS) 규칙을 시행할 것이라고 밝혔다. 즉, 리스팅 에이전트에 주는 수수료는 사라질 전망이다. 협회의 규정은 수수료율을 정하지 않았는데, 이는 소비자와 중개인 간 협상에 의해 결정된다.
그러나 부동산 업계는 오랫동안 판매자가 지불하는 5%에서 6%의 수수료를 판매자의 에이전트와 구매자의 에이전트가 나누는 모델로 일해 왔다.
즉, 부동산 중개 수수료는 주택 판매자가 모두 지불했다. 미주리 주에서 이런 구조에 이의를 제기한 연방 소송에서 배심원단은 지난 10월 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개회사들이 인위적으로 높은 비용을 유지하기 위해 공모했다고 판결했다. 배심원단은 18억 달러의 손해배상 판결을 내렸으며, 이는 독점금지법에 따라 50억 달러 이상으로 늘어날 수 있다.
부동산 커미션은 어떻게 되나?
이 사건의 연방 판사는 여전히 오랜 관행을 어떻게 재구성할 것인지를 결정해야 한다. 판사는 판매자가 두 수수료를 모두 지불해야 하는 요구 사항을 없앨 가능성이 높다.
집단 소송 합의안이 승인된다면, 이 개정안은 주택 매각을 원하는 사람들의 비용을 극적으로 낮출 수 있다. 합의는 여전히 법원의 승인을 받아야 한다. 만약 그것이 승인된다면, 그 변화는 7월 중순에 발효될 것이라고 NAR은 말했다.
이는 중개인 보상 제안이 다중 리스팅 서비스(MLS)를 통해 전달될 수 없다는 것을 의미하지만, 부동산 전문가와의 협상과 상담을 통해 소비자가 별도로 선택할 수 있는 부가 서비스가 된다.
보상 제안은 전문 대리인에 대한 접근성을 높이고, 주택 구매자가 이런 서비스를 확보하는 데 드는 비용을 줄이고, 공정한 주택 기회를 늘리고, 판매자의 잠재적 구매자 풀을 늘리는 데 도움이 된다.
구매자의 수수료는 일반적으로 주택 가격에 추가되므로 요구 사항을 제거함으로써 판매자와 구매자는 대리인과 협상할 수 있다.
중개 수수료 변경은 소비자에게 유리하다. 소송에 따른 합의는 부동산 중개업계의 수수료 구조와 부동산 중개업계 전반에 영향을 미칠 것으로 보인다.
판매자와 구매자 모두, 특히 역사적으로 주택 마감 과정에서 궁극적으로 그들에게 이익이 될 수있는 낮은 수수료를 협상할 수 있는 지식이 부족했던 구매자에게 프로세스에 필요한 투명성이 더 강해진다.
핵심 질문은 구매자가 감당할 수 없는 추가 비용을 에이전트에게 지불해야 하는 부담에 시달리게 될 것인지, 아니면 구매자가 수수료를 조달할 수 있도록 하는 업데이트된 모기지 작성 지침이 있는지 여부이다.
판매자는 여전히 구매자의 에이전트 수수료를 지불하겠다고 제안할 수도 있으므로 이는 사례별로 다를 수 있다.
이번 소송으로 인해 매년 부동산 수수료로 지불되는 1,000억 달러가 30% 감소할 수 있다고 예측한다.
또한 법적 결정으로 인해 160만 명의 에이전트 중 절반 이상이 업계를 떠날 수 있다고 보고 있다. 커미션이 사라지는 것이 아니지만 주택 판매자와 구매자를 상대로 직접 수수료를 협상해야 한다는 점에서 부동산 중개인 입장에서는 과거보다 수수료에 더욱 민감해질 수 있다.
직접 협상해면 집을 사거나 팔기 위해 지불하는 금액이 곧 바뀔 수 있다. 연구에 따르면 주택 판매의 전체 수수료는 2% 이상 하락할 수 있다.
주택 판매자가 자신의 중개인과 주택 구매자 중개인 모두에게 수수료를 지불하는 관행을 없애는 것이 업계에 가장 큰 분수령이 될 전망이다. 시간이 지남에 따라 이 합의는 주택 판매자와 구매자에게 큰 혜택을 줄 것이 분명하다.
결국 연간 수백억 달러의 에이전트 수수료를 낮추고 에이전트 보상과 제공되는 서비스를 조정하는 데 도움이 될 것이다.
이런 변화는 결국 소비자들이 매년 200억 달러에서 300억 달러의 부동산 수수료를 절약할 수 있을 것으로 보고 있다. 이는 수수료율이 5%~6%에서 3%~ 4% 범위로 하락할 수 있다고 예측에 기반한다.
첫 주택 구입자와 소수 인종에게 불리
그러나 기존 수수료 구조의 변경은 첫 주택 구입자, 특히 유색인종에게 불공정한 불이익을 줄 수 있다.
주택 구입자 중 상대적으로 재정적으로 취약한 첫 주택 구입자는 앞으로 주택 중개 수수료도 별도로 부담해야 한다. 이는 첫 주택 구입자들이 주택 구입을 더 어렵게 만드는 요인이 될 수 있다.
궁극적으로 주택 구입 비용 증가로 나타나기 때문에 이에 대한 대책이 필요하다고 볼 수 있다.
그러나 일부 사람들은 판매자 대리인이 구매자 대리인에게 수수료를 지불하는 것을 금지하는 것이 반소비자적이라고 믿으며, 이런 대리인을 사용하는 주택 구매자가 줄어들고 더 많은 전문가가 판매자와 구매자를 모두 대표하는 이중 대리인이 된다고 말한다.
첫 주택 구입자와 저소득층 주택 구입자가 신뢰할 수 있는 옹호자를 유지하는 것을 더 어렵게 만드는 시스템은 주택 구입 소비자에게 더 많은 비용을 치르게 할 것이다. 주택 구매자는 자신의 최선의 이익을 옹호하는 자체 구매자 대리인이 필요하다.
커미션은 항상 협상 가능했다. 주택 구매 소비자들이 궁극적으로 수수료를 덜 지불할지는 모르겠지만, 가장 부유한 주택 구매자들만 구매자 에이전트를 고용할 수 있는 산업으로 끝나지 않아야 한다는 우려도 있다.
변화는 소수 구매자에게 더 큰 피해를 줄 수 있다. 종종 고객의 문화적 배경을 공유하는 구매자 측 에이전트는 문화적으로 유능한 대표, 언어 접근성과 개인적인 관계를 기반으로 한 귀중한 주택 구매자 교육을 제공한다. 히스패닉계가 향후 20년 동안 주택 소유 증가의 70%를 차지할 것으로 예상됨에 따라 시장의 불균형은 발전을 저해할 수 있다.
주거용 부동산 시장의 활력은 강력한 구매자 측의 지침과 대표성에 달려 있다.
NAR은 장기적으로 영향 없다고 하지만 전국부동산중개인협회(NAR)는 회원과 소비자에게 이익이 되는 방식으로 이 소송을 해결하기 위해 수년 동안 열심히 노력해 왔다.
소비자의 선택권을 보존하고 회원을 최대한 보호하는 것이 협회의 목표였다. 제안된 합의의 일부인 다른 새로운 규칙은 구매자와 협력하는 다중 리스팅 서비스(MLS) 참가자가 해당 고객과 서면 계약을 체결하도록 요구한다.
또한 전국부동산중개인협회(NAR)은 집단 소송 합의의 일환으로 약 4년에 걸쳐 4억1,800만 달러를 지불할 예정이다.
주택 구매자는 변화로 인해 상처를 입을 것이라고 구매자 중개인은 말한다.
현재 주택 판매자는 기본적으로 다중 리스팅 서비스 또는 MLS(일반적으로 지역에 따라 5% 또는 6%)에 부동산을 리스팅하기 위해 중개 수수료를 지불해야 한다. 판매 시 수수료의 절반은 판매자를 대표하는 리스팅 에이전트에게 전달되고 나머지 절반은 구매자의 에이전트가 받는다.
최근 수십 년 동안 부동산 업계에서 표준이 된 이 관행은 일부 구매자의 중개인이 더 비싼 주택으로 잠재 고객을 유도하고 있다는 비난을 불러일으켰다.
커미션 분할 합의에 대해 이것은 뇌물이라고 부동산 업계의 변호사는 주장했다.
불리한 협상을 위해 누군가에게 돈을 지불하고 있는 것으로 판매자가 구매자 중개인에게 돈을 지불할 이유가 없다고 말한다. 합의안이 승인되면 MLS 사이트에서 중개 수수료가 박탈되고 판매자와 협상할 수 있게 되는 등 여러 가지 변경 사항이 있다.
주택 구매자들 역시 중개인과 계약하기로 선택하면 수수료를 더 쉽게 협상할 수 있지만 전문가들은 새로운 계약이 더 많은 구매자들이 중개인을 완전히 포기하도록 장려할 수 있다고 말한다.
전국부동산중개인협회는 소송에 따른 합의가 지금은 조정의 시간이 되겠지만 펀더멘털은 그대로 유지될 것이라고 주장한다.
주택 구매자와 판매자가 주택 구매와 판매를 최종 결정하는 당사자이기 때문에 이들을 위해 노력하는 협회의 위상은 그대로 유지된다는 입장이다.
전국부동산중개인협회(NAR)는 회원들이 고객의 이익을 보호하기 위해 기술, 관리와 성실을 계속 제공할 것이라고 덧붙였다.
그런데 소송을 제기한 원고를 대리한 로펌 회사인 코헨 밀스타인 셀러스 앤 톨(Cohen Milstein Sellers & Toll)에 따르면 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 제기된 4건의 집단 소송 사건에서 승소했다.
중개인이 주택 구매의 구매자 편에 서고 있다고 말하고 있지만 실제로 주택 구매자는 가격을 협상하는 과정에서 배제되어 있다고 말한다.
로펌에 따르면, 이 구제책이 시행되면 업계가 새로운 방향으로 발전할 것이라고 생각한다.
새로운 부동산 중개인 협회 생길 듯
구매자 중개 서비스에 대해 더 낮은 수수료를 제공하는 일부 혁신적인 중개업체가 나타날 것으로 전망하고 있다.
이는 기존의 전국부동산중개인협회에 대응하는 새로운 부동산중개인협회가 결성되고 독점협회가 아닌 여러 부동산 협회가 생겨날 수 있음을 말한다.
올해 초 뉴욕에 본사를 둔 컴파스(Compass) 소속 에이전트는 전국부동산중개인협회(NAR)에 대응한 미국부동산협회(American Real Estate Association)라는 부동산 중개업을 대체하는 새로운 협회의 결성을 발표했다.
또한 다중 리스팅 서비스(MLS)와 경쟁할 리스팅 서비스인 전국 리스팅 서비스(National Listing Service: NLS)인 대체 전국 목록 데이터베이스를 구축했다.
미국부동산협회(AREA)는 이 소송을 해결하기로 한 전국부동산중개인협회(NAR)의 결정이 회원들에게 서비스를 제공하거나 소비자 이익을 보호하는 데 관심이 부족함을 명백히 보여준다고 말했다.
미국부동산협회(AREA)는 수수료를 포함하도록 구매자의 인센티브 프로그램을 강화하기 위해 페니매(Fannie Mae)와 주택도시개발부(HUD)와 적극적으로 협력하고 있다.
이 합의에 대한 전국부동산중개인협회(NAR)의 이기적인 참여는 주로 향후 몇 년 동안 조직의 재정적 안정성을 보장하는 것을 목표로 한다.
업계 리더로서 중개인은 구매자의 이익을 보호하는 동시에 모든 이해관계자를 위해 투명하고 공평한 부동산 시장을 육성하는 데 항상 주의를 기울이는 것이 중요하다고 말한다.
중개인에게 자신의 리스팅 목록에 대한 통제권을 부여하는 것을 목표로 하는 리얼 메신저(Real Messenger)의 창립자는 부동산 세계에 새로운 날이 밝아오고 있다면서 더욱 긍정적이라고 전망했다.
부동산 시장의 엄청난 변화를 목격하고 있는 것은 그동안 부동산 중개업이 거의 독점적인 기구에 의해 장기간 운영되면서 문제점이 겉으로 드러난 것으로 보고 있다.
부동산 중개업이 독점적 구조에서 벗어나 여러 기구들이 생겨나고 리스팅 서비스도 경쟁적으로 시장을 형성하게 되면 주택 시장은 진정으로 주택 판매자와 구매자가 중심이 되는 산업으로 재편될 것으로 보고 있다.
부동산 중개인인 에이전트는 서비스 품질에 영향을 미칠 수 있는 수수료율을 놓고 경쟁해야 하며, 잠재 주택 구매자는 주택 구매를 결정하기 전에 가장 좋은 거래를 찾아 둘러볼 수 있게 된다.
중개인이 수수료를 투명하게 광고하는 새로운 시대로 접어들고 있고, 이는 한 세기 만에 주택 시장에 가장 큰 변화가 될 전망이다. 이런 변화가 궁극적으로 소비자에게 좋은지는 시간이 말해 줄 것이다.
모든 유명 부동산 중개인이 제안된 변경 사항에 대해 걱정하는 것은 아니다.
특히 고급 부동산을 판매할 때 순자산 가치가 높은 개인들은 중개 서비스의 가치를 계속 높이 평가할 것으로 보인다.