첫 주택 구입자에게 세금 공제하고
저렴한 주택 매물로 팔면 1만 달러 지원
조 바이든 대통령은 올해 국정연설에서 첫 주택 구입자에게 약 1만 달러에 달하는 세액공제를 통과시킬 것을 의회에 촉구했다.
바이든 대통령은 모기지 이자율이 내려감에 따라 첫 주택을 구입하거나 조금 더 많은 공간을 위해 집을 거래할 때 모기지에 사용할 수 있도록 향후 2년 동안 매달 400달러를 주는 연간 세금 공제를 제공하고 싶다고 말했다.
백악관은 이 세액공제가 중간 주택에 대해 2년 동안 모기지 이자율을 1.5%포인트 이상 낮추는 것과 같은 효과가 있다고 밝혔다.
또한 현재 기존 저금리 모기지에 집착하는 주택 소유자들로 인해 갇혀 있는 주택 시장의 정체를 풀기를 희망하고 있다. 그는 중산층 가정이 카운티 중앙값 이하로 평가된 스타터 주택을 팔 경우 1년 동안 최대 1만 달러의 세금 공제를 제공하는 법안을 추진하고 있다.
바이든 대통령이 선거를 앞두고 추진한 다른 주택 관련 이니셔티브는 다음과 같다.
▶주택 소유와 관련된 세대 간 자산 형성의 혜택을 받지 못한 1세대 주택 구입자에게 25,000달러의 다운페이먼트 지원.
▶연방 지원 모기지에 대한 소유권 보험 폐지: 백악관은 주택 소유자들이 모기지 재융자에서 평균 750달러를 절약할 수 있다고 밝혔다.
▶주택 공급 격차를 해소하기 위해 200만 가구 이상의 주택 건설과 개조를 장려하는 법안.
바이든이 주택 문제에 대한 해법으로 제시한 내용을 보면 다분히 선거를 의식한 것으로 볼 수 있으며 누구나 알고 있는 주택 시장의 고질적이고 장기적인 해법이 필요한 이슈들이다. 선거에 이기기 위한 소위 포퓰리즘에 입각한 일시적 대책이라고 봐야 한다.
2010년 생애 최초 주택 구입자 세액 공제가 만료되었지만, 2024년 대통령 의회 국정 연설에서 모기지 이자율이 여전히 높은 상황에서 사람들의 주택 구입을 돕기 위한 새로운 이니셔티브에 대한 논의를 촉발하고 있다. 바이든은 생애 첫 주택 구입자에 대한 세액 공제를 제안했고 작동 방식은 다음과 같다.
최초 주택 구입자 자격을 갖추는 방법
대부분의 최초 주택 구입자 혜택의 경우, 단독 주택을 주 거주지로 구입하는 대출자는 다음 세 가지 방법 중 하나에 해당하면 자격을 얻을 수 있다.
▶단독주택을 구입해 본 적이 없다.
▶단독 또는 공동 소유를 포함해 지난 3년 동안 주택을 소유하지 않은 경우.
▶편부모로서 지난 3년 동안 배우자와 공동 소유를 한 것 외에는 주택을 소유한 적이 없다.
또한 첫 주택 구입자 대출에 대한 자격 요건에는 일반적으로 안정적인 가계 소득과 관리 가능한 부채 부담이 포함된다.
세액 공제가 통과될 가능성
민주당은 초당적 지지 없이 하원과 상원을 모두 통과할 수 있는 충분한 표를 얻지 못하고 있다. 그리고 공화당은 몇 가지 쟁점에서 합의에 도달하는 데 어려움을 겪었다.
이는 치열한 경쟁이 치열한 대통령 선거까지 남은 몇 달 동안 저렴한 주택 이니셔티브를 추진하는 데 있어 강력한 도전이 될 것이다.
주택 소유에 대한 휴식을 찾고 있는 잠재적인 주택 구매자는 진전 상황을 면밀히 주시해야 한다. 즉 대통령의 행정 명령으로 실행 가능하지만 돈이 지출되는 사안이기 때문에 일방적인 통과는 쉽지 않다.
기존의 첫 주택 구입자 세금 공제 혜택
최초의 생애 첫 주택 구입자 세액 공제는 2008년 의회에 의해 신설되어 2010년에 종료되었지만, 군인과 일부 연방 공무원은 세액 공제를 받을 수 있는 자격이 1년 더 주어졌다.
납부해야 할 소득세에 대한 세금 환급을 제공해 주 거주지에 대한 구매 가격의 최대 10%를 최대 8,000달러까지 공제할 수 있도록 했다.
국세청(IRS)는 생애 최초 주택 구입자를 세금 신고자가 세액 공제를 신청한 주택을 구입하기 전 3년 동안 주택을 소유하지 않은 사람으로 정의했다.
주 첫 주택 구입자 세액 공제
현재 연방 세금 감면이 존재하지 않기 때문에 첫 주택 구입자는 해당 주에서 가능한 모기지 신용 증명서(MCC)를 탐색할 수 있다.
모기지 신용 증명서는 주 주택 금융 기관에서 발행하며 주택 구매자가 매년 지불하는 모기지 이자의 일부를 최대 2,000달러 한도까지 연방 세금 공제로 받을 수 있다.
세금 공제는 주 거주지에 대해 매년 지불하는 모기지 이자의 10%에서 50% 사이다. 모기지 신용 증명서(MCC)는 주 주택 금융 기관에서 정한 소득 제한과 기타 제한 사항의 적용을 받으며 주로 저소득과 중간 소득 가구에 서비스를 제공한다.
일단 승인되면, 주택 구매자는 세금 신고서에 납부해야 할 연방 소득세에 적용되는 신용 증명서를 받는다.
해당 주의 주택 금융 기관에서 정보를 찾으면 된다.
주 최초 주택 구입자 프로그램
일부 도시, 카운티 그리고 주에서는 자격을 갖춘 첫 주택 구입자에게 다운페이먼트 지원, 이자율 인하 그리고 보조금을 제공한다.
주정부 주택 금융 기관과 주택도시개발부(H UD)는 이런 주택 구입 지원 프로그램을 찾는 데 도움을 줄 수 있다.
또한 거주 지역의 지방자치단체 웹 사이트에서 프로그램을 검색할 수 있다. 소득 제한, 위치, 신용 점수 요건과 기타 제한 사항이 이런 보조금, 대출 또는 계약금 지원 프로그램에 적용될 수 있다.
최초 주택 구입자를 위한 기타 대출
첫 주택 구입자는 종종 자신의 필요에 맞는 대출 프로그램을 받을 수 있다.
가장 중요한 혜택 중 하나는 낮은 계약금이다. 기존 대출은 최저 3%의 계약금을 제공한다. 주택금융국(FHA)가 보증하는 모기지는 최저 3.5%의 다운페이먼트를 제공한다. 재향군인회(VA) 와 연방농업부(USDA) 모기지는 계약금 없는 프로그램을 제공한다.
주택 소유자를 위한 세금 감면
주택 소유의 장애물을 제거하는 데 도움이 되지는 않지만 일단 정착하면 오랫동안 유지된 세금 감면 혜택이 여전히 유효할 것으로 기대할 수 있다.
세금 혜택에는 대출 과정에서 지불한 할인 포인트와 개시 수수료에 대한 공제, 주택 소유자로서 지불하는 재산세에 대한 모기지 이자 공제 그리고 세금 공제가 포함된다. 에너지 효율, 주택 개선 등에 대한 세금 인센티브도 있다.
모기지 할인 포인트란?
'포인트'라는 용어는 대출 금액의 백분율을 기준으로 하는 선불 수수료를 말한다.
1포인트는 1%와 같으므로 대출 금액이 500,000달러인 경우 1포인트는 5,000달러다. 포인트는 정수뿐만 아니라 1/8, 1/4 또는 1/2과 같은 분수 금액일 수 있다.
동일한 500,000달러 대출 금액에 대해 0.5포인트는 2,500달러이고 1.5포인트는 7,500달러다.
할인 포인트를 지불해야 하는 대출은 대출이 다른 모든 측면에서 동일하고 동일한 대출 기관에서 시작된 경우 할인 포인트를 지불할 필요가 없는 대출보다 더 낮은 이자율을 제공해야 한다.
즉 더 낮은 이자율을 받는다는 전제하에 지불하는 선택이다. 더 많은 포인트를 지불하면 더 적은 포인트를 지불하는 것보다 더 많이 이자율을 낮출 수 있지만 동일한 수의 포인트가 반드시 모든 대출 기관 또는 모든 유형의 대출에 대해 동일한 할인을 가져오는 것은 아니다.
오히려, 할인 금액은 대출 기관과 관련된 다른 요인과 모기지 시장의 추세에 따라 달라질 수 있다.
주택 소유주가 집을 팔면 지원
모기지 이자율이 인상되면서 많은 주택 소유자들이 집을 팔거나 이사하지 않고 그대로 머물고 있다.
주택 소유자들은 다음 집을 찾기 시작하기 전에 모기지 이자율이나 주택 가격이 내려갈 때까지 기다리는 것이 더 낫다고 생각한다.
그리고 이는 주택을 시장에서 제외하고 지속적인 주택 부족을 초래하고 있다.
대유행 기간 동안 주택 구입이 급증하고 수년 동안 주택이 부족했고 주택 개발업자가 더 많은 고급 주택에 중점을 두면서 보급형 또는 "스타터" 주택을 찾는 것이 더욱 어려워졌다.
바이든은 선거에서 이기기 위해 이를 바꾸고 싶어한다. 지난 주 조 바이든 대통령은 주택 공급을 늘리고 임대료와 계약금 지원을 통해 사람들이 주택 비용을 지불할 수 있도록 돕는 것을 목표로 하는 수많은 주택 정책 제안을 공개했다.
이런 제안 중 하나는 주택 소유자가 주택을 판매하는 경우 해당 지역 주택 중간 가격보다 낮은 경우에 한해 10,000달러의 세금 공제를 제공한다는 것이다.
이런 스타터 주택은 주택 소유자의 순위를 확대하는 데 중요하다. 이는 첫 주택 구입자에게 더 저렴한 옵션이 된다. 이들 중 다수는 가족을 꾸리기 시작했거나 부양하기를 희망하는 밀레니얼 세대와 Z세대들이다.
세금 공제는 시장에 더 저렴한 주택을 공급하는 데 도움이 될 수 있지만, 미국 내 약 300만~700만 채의 주택 부족이라는 위기의 근본적인 원인을 해결하지는 못한다.
또한 바이든은 200만 채의 주택을 보존하거나 새로 건설하는 정책을 제안했다.
그는 새로운 저소득층 주택을 건설하는 건축업자에 대한 세금 공제를 확대하고자 한다. 백악관은 이를 통해 400,000개 이상의 초기 주택을 건설하거나 보존할 것이라고 밝혔다.
또한 혁신적인 저렴한 주택 프로젝트를 위해 200억 달러의 경쟁력 있는 보조금을 제안했다.
온라인 주택거래업체 레드핀(redfin)의 수석 이코노미스트는 초기 주택 판매에 대한 세금 공제가 위기에 미미한 영향을 미칠 것이지만 새로운 주택을 건설하겠다는 제안은 변화를 가져올 수 있다고 평가했다.
초기 주택과 세금 공제에 관한 문제는 이런 계획을 실행하든 안하든 10년 후에도 주택 경제가 전혀 다르지 않을 것으로 보인다.
그러나 만약 실제로 향후 10년 안에 200만 채의 주택을 더 짓게 된다면 주택 경제는 상당히 달라질 수 있다.
엄밀하고 냉정하게 판단하면 대량 주택 건설 사업은 단기간에 해결될 수 있는 것이 아니라는 점에서 선거를 앞둔 달콤한 선심성 공약이 될 가능성이 높다.