올해 주택 가격 어떻게 될까?

주택 판매자의 희망 가격 하락 불가피

연말까지 1~1.5% 가격 하락 예상

전국적으로 판매용 주택 재고가 증가하고 있지만 주택 매매는 따라가지 못하면서 주택 가격 인하가 흔해지는 추세다. 주택 판매자들은 낙관적인 '희망' 가격을 책정하고 있다. 반면, 주택 구매자는 다른 생각을 품고 있다.

전통적인 봄 주택 구매 시즌의 중심에서 주택 판매자들은 열정적으로 매물 등록을 하고 있다. 그러나 점점 더 많은 구매가 실현되지 않고 있다. 전국 대부분의 지역에서 판매용 주택 재고가 계속 급증하고 있지만 판매는 이를 따라잡지 못하고 있다. 사실, 1년 전과 비교하면 줄었다. 많은 도시에서 변화하는 시장으로 인해 주택이 시장에 더 오래 머물면서 주택 구매자가 점점 더 까다로워지고 있다.

한 가지 요인은 주택 판매자가 나중에 매물 등록 가격을 떨어뜨리는 것을 감수하더라도 처음에는 매물 등록 가격을 높게 조준하고 있다. 온라인 주택 정보업체 질로우(Zillow)에서는 4월에 거의 25%의 매물 등록이 가격 인하를 받았는데, 이는 최소 2018년 이후 가장 높은 점유율이다. 시장이 안정화되고 있더라도 구매자는 선택할 수 있다. 플로리다 중부 도시의 매물 등록은 1년 전보다 42% 증가해 시장은 구매자와 판매자 간의 균형을 잡아가고 있다. 그러나 주택 판매량은 11% 감소했다.

많은 주택 판매자들은 여전히 지금이 2021년 또는 2022년의 주택 붐이라고 생각하고 있기 때문에 지금의 상황을 주택 시장의 중개인들은 낙관적인 희망 가격 책정인 열망 가격이라고 부른다.

판매자 자본 vs. 구매자 경제성

온라인 주택 중개업체 레드핀(Redfin)은 새로 등록된 주택의 중간값이 3월에 사상 최고가인 469,729달러였으나 최종적으로 9% 낮은 가격에 팔렸다는 사실을 파악했다.

주택 구매자와 판매자 간의 격차는 팬데믹 봉쇄로 인해 시장에 큰 혼란이 발생했던 2020년 5월 이후로 그리 크지 않았다. 판매자와 구매자 간의 일치하지 않는 가격 기대치는 이미 주택을 소유하고 있는 사람들과 올 봄에 처음으로 시장에 접근하려는 사람들 사이의 재정적 안정에 대한 격차가 커지고 있음을 반영한다.

많은 판매자는 안정적인 재정 상태에 있는데 주택 자산 가치 상승으로 상당한 이익을 얻었기 때문이다. 반면, 첫 주택 구입자들은 여전히 주요 주택 구입 요건 문제와 불확실한 경제 환경에 직면해 있어 어렵게 딜을 찾고 있다.

주택 정보업체 리얼터(Realtor.com)의 시장 분석에 따르면 가격 인하 이후에도 판매자들은 여전히 꽤 좋은 위치에 있다고 본다. 여전히 판매자 중심의 시장 분위기가 지배적이다. 1년 전과 비교하면 구매자들은 적어도 조금 더 나아지고 있다.

소득은 여전히 일반적으로 증가하고 있고 모기지 이자율은 작년 이맘때보다 약간 낮아 구매력을 높이는 데 도움이 된다. 리얼터의 데이터에 따르면 전국의 4월 판매용 재고는 1년 전에 비해 약 30% 증가했고 더 많은 목록이 진행될 것으로 예상된다.

역사적으로 주택 재고는 매년 7월이나 8월에 정점을 찍은 후 평준화되고 가을과 겨울에 낮았다.

면밀히 관찰되는 또 다른 지표인 시장 대기 기간(Time on market)도 길어지고 있다. 평균적으로 주택은 지난달 50일 동안 시장에 머물렀는데, 이는 1년 전보다 4일 더 길고 2022년 팬데믹 구매 열풍이 최고조에 달했을 때보다 20일 더 길었다. 미주리주 캔자스시티 교외와 동쪽으로 약 한 시간 거리에 있는 대학도시 워렌스버그는 높은 매물 가격을 실감하고 있다. 주택 중개업체는 주택 구매자에게 낮은 가격을 제시할 것을 조언하면서 실제 거래가 완료되는 가격은 책정 가격보다 낮다.

콜로라도주 덴버 교외의 그린우드 빌리지 역시 구매자들이 더 많은 협상력을 얻고 있다. 특히 더 많은 최초 방문자들이 참여하는 시장의 초급 단계에서 더 많은 협상력을 얻고 있다는 것이 주택 중개업체의 견해다. 덴버에서 이런 주택은 일반적으로 약 500,000달러의 매물 가격이 붙어 있다. 이사하는 집들이 있지만, 가격이 매우 저렴하고 매우 바람직한 위치에 있는 집들이다.

조금씩 더 많은 판매자 할인을 보이고 있는데, 심지어 주택이 몇 주 동안 시장에 나오지 않은 경우에도 마찬가지다. 최근의 한 거래에서 구매자들은 485,000달러짜리 주택의 정가를 제시했지만 추가로 10,700달러를 양보해 달라고 요청했다. 판매자들은 묻지도 따지지도 않고 그 자리에서 제안을 받아들였다. 또 다른 거래에서 구매자는 10,000달러의 할인이 포함된 정가보다 3,000달러 낮은 가격으로 주택을 낙찰받았다.

아직은 판매자가 여전히 시장 지배

아파트의 임대료는 대체로 연초에 인상된다. 주택 구매 시즌인 봄보다 먼저 임대료가 상승하는 경향이 있기 때문에 임대를 살던 사람들이 주택 구입을 위해 시장 정보를 얻는 경우가 많다.

봄 시장이 열리기 직전 전국의 대도시는 엄격한 토지 제한 조건과 건설할 땅이 적어 주택 부족이 만성적인 현상이 되고 있다. 이는 여전히 주택 시장이 판매자에게 유리하게 기울어져 있다는 것을 말한다. 질로우(Zillow)에 따르면 대도시들은 신규 매물 등록은 증가했지만 전국 평균보다는 적다. 그리고 집은 평균적으로 8일 만에 계약이 완료된다.

아직은 상당수의 주택이 30일 이상 매물로 등록되어 있지만 복수의 주택 구입 오퍼를 받고 있다. 주택 구입에 경쟁이 있는 것이 주택 시장의 현장의 모습이다.

주택 구입이 많은 재고 매물 중에서 쉽게 고르고 이는 상황은 절대 아니다. 아직은 주택 시장은 주택 판매자 중심으로 움직이고 있고 매물은 여전히 풍족하지는 않다. 어렵게 주택 구입을 위한 계약금이나 모기지 상환 계획을 준비했어도 정작 원하는 주택을 구하기는 쉽지 않아서 경쟁을 벌어야 한다.

주택 매물은 늘어나고 있으나 평균 수준에는 훨씬 미치지 못하고 있다. 더구나 주택 구매자에게 마음에 드는 집들은 드물어서 이런 집에 주택 구매를 위한 수요가 몰린다. 나머지 경쟁력이 적은 주택은 주택 구매 수요자의 시선을 잡지 못해 밀려 나고 있다.

이런 집들이 판매 희망 가격을 낮춰 다시 매물로 내놓으면 주택 가격의 하락이 본격적으로 나타날 수 있다. 이런 상황은 여름 주택 성수기가 끝날 무렵 나타날 가능성이 있다. 주택 매매 성수기인 여름 까지는 주택 시장은 경쟁적이고 주택 판매자 중심으로 시장이 형성될 것으로 보인다.

주택 가격 연말까지 1~1.5% 하락 예상

레드핀은 현재 2025년을 마무리하는 중간 주택 가격이 2024년보다 약 1% 낮을 것으로 예상하고 있고, 질로우는 1.4% 하락을 예상하고 있어 급등하는 가격 상승 추세를 반전시킬 것으로 전망하고 있다.

10년 넘게 지속된 주택가격 상승세가 올해로 끝날 수도 있다는 것을 의미한다. 주택 판매의 봄이 약화될 조짐이 보이는 가운데 판매자는 목록을 내고 있지만 구매자는 구매하지 않을 수 있다. 더 많은 주택 경제학자들이 올해 평균 주택 가격이 약간 하락할 것으로 예상하고 있다.

주택 판매 재고 증가가 가격 하락 예상에 기여하고 있다. 또한 주택 판매자의 기대치와 구매자가 지불할 의향이 있는 금액 사이의 괴리이기도 하다. 주택은 계약에서 더 많이 빠지고 있다. 이 모든 것은 가격이 약화될 것이라는 조기 징후에 해당한다.

예측이 맞는다면 2025년은 모기지 이자율의 급격한 급등으로 주택구입능력이 급격히 감소해 많은 주택 구입 희망자들이 시장에서 이탈한 2023년 이후 처음으로 주택 가격이 하락하는 해가 될 것이다.

2023년은 그야말로 썩은 한 해였다. 모기지 이자율이 8%에 가까운 고점에서 떨어졌을 때 주택 구매자들이 다시 돌아왔고, 주택 매물 공급이 거의 없는 상황에 직면했을 때 재빨리 가격을 다시 올렸다.

중간 주택 가격은 지난해와 2025년까지 계속해서 새로운 기록을 세웠다. 이제 시장이 변화하고 있다는 징후가 있다. 하늘을 찌를 듯 치솟는 가격과 6.8%에 가까운 모기지 이자율의 조합은 재고가 2020년 중반 이후 볼 수 없었던 수준으로 증가했음에도 불구하고 많은 구매자를 기피하게 만들었다. 총 매물 주택 수는 1년 전보다 20% 증가했다. 주택 구매자에게 일어날 수 있는 가장 좋은 일이다. 이는 주택 구매자가 더 많은 협상력을 갖고 더 많은 선택권을 갖게 된다는 것을 의미한다.

전국 중간 주택 가격이 하락할 것으로 보이지만 이런 추세가 모든 시장에서 유지되는 것은 아니다. 레드핀(Redfin) 데이터에 따르면 5월 중순까지 4주 동안 전국 50대 대도시 지역 중 10개 지역에서 중간 판매 가격이 하락했다.

그리고 단독주택을 추적하는 페니매의 주택가격상승지수는 올해 가격이 4.1% 상승할 것으로 예상하고 있는데, 이는 확실히 긍정적이지만 지난해의 5.8% 상승률보다는 낮다.

댈러스, 휴스턴, 텍사스 오스틴, 플로리다 탬파와 같이 최근 몇 년 동안 주택 건설이 탄탄한 도시들은 올해 5월에 1년 전에 비해 가장 큰 가격 하락을 보였다. 한편, 북동부와 중서부 일부 지역에서는 가격이 여전히 상승하고 있다. 5월 18일까지 필라델피아 지역의 중간 판매 가격은 1년 전에 비해 13.8% 상승했다. 마이애미 주택 가격은 10% 이상 상승했고, 디트로이트 대도시 지역은 9.5% 상승했다. 특히 디트로이트는 젊은 Z세대들이 대거 몰리면서 인구가 증가하는 현상이 벌어져 주택가격이 예상과 달리 오르고 있다.

주택 구매자는 현재 주택 구매에 까다롭다. 4월의 기존 주택 판매는 금융위기가 한창이던 2009년 이래 가장 부진했다. 판매량은 북동부를 제외한 전국 모든 지역에서 1년 전보다 감소했다.

4월에 완료된 주택 판매는 일반적으로 전통적인 주택 구매 성수기가 시작되기 약간 전인 2월이나 3월에 계약이 체결되었다. 그러나 최근의 경제적 불확실성이 일부 사라지고 계획을 보류한 잠재 구매자가 시장으로 돌아올 수 있을 만큼 편안해짐에 따라 여름에 주택 판매는 증가할 것으로 대체적으로 긍정적으로 시장을 관찰하고 있다.

주택구입능력이 소폭 개선됨에 따라 주택판매가 지난해에 비해 1.4% 증가할 것으로 예상하고 있다. 가격이 떨어지고 판매가 증가한다는 것은 매물이 상대적으로 더 늘어날 것으로 보고 있다는 것을 말해준다.