그렇지 않은 지역도 있지만 주택 가격이 하락하는 이유가 있다.
2021년 3월, 워싱턴 DC 지역의 한 여성이 자신의 집을 시장에 내놓고 88건의 입찰을 받았다. 이 중 76건은 전액 현금 제안이었고, 15건은 부동산을 직접 방문하지 않은 사람들이다. 통제 불능일 정도로 주택 구매 제안이 계속 들어왔다고 했다. 이 스토리는 당시 CNN을 통해 뉴스로 나가 유명해진 일화다.
그 거품이 일고 넘쳐 흐르던 최고 번성했던 주택 시장은 이제 몇 개월 동안 끝났고 새로운 데이터에 따르면 지금 매우 다른 유형의 주택 시장에 진입할 가능성이 있음을 보여준다. 캐이스-쉴러 (Case-Shiller) 주택가격지수의 최근 데이터에 따르면 주택 가격은 7월과 8월 사이에 1.1% 하락했고 이는 지난 2012년 주택 붕괴가 바닥을 친 이후 가장 큰 월간 하락폭이다.
주택 가격을 보여주는 또 다른 널리 사용되는 질로우 주택 가치 지수 (Zillow Home Value Index)는 아직 완전히 하락하지 않았다. 그러나 집값은 팬데믹 기간인 지난 2년 동안의 강한 가격 상승 이후 최근 몇 달 동안 보합세를 유지하고 있음을 보여준다.
연준의 계속된 금리 상승
전문가들은 대규모 주택 조정을 앞두고 있다고 목소리를 높인다. 집값의 완만한 하락은 긍정적일 수 있다. 최근 몇 년 동안 집값이 얼마나 비싼 지 감안하면 환영할 만한 일이다. 그러나 집값의 급격한 하락은 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
주택 건설업자들은 신규 주택 건설을 극적으로 중단함으로써 대응하려고 한다. 이는 많은 사람들을 실직하게 할 뿐만 아니라 장기적인 주택 부족을 악화시킨다.
주택 가격의 급격한 하락은 또한 불안정한 채무 불이행과 주택 압류의 물결을 일으킬 수 있다. 그리고 일부 전문가들은 이와 같은 큰 가격 하락이 현실적일 가능성이 있다고 본다.
뉴욕 대학의 재무학 교수인 아핏 굽타 (Arpit Gupta)는 집값이 정점에 비해 10% 하락한 것과 같다고 예상했다. 그러나 상황이 그보다 훨씬 더 나빠질 수 있다고 했다. 지난 20년 동안 겪었던 주택 변동성을 고려한다면 가격이 30% 하락하는 것이 보통일이 아닐 것이라고 덧붙였다. 그렇게 되면 현재의 주택 붕괴는 2006년에 시작되어 대불황을 촉발한 폭락과 동등한 수준이 될 수 있다.
많은 전문가들은 모기지 이자율 상승을 비난한다. 30년 만기 모기지 평균 이자율은 지난 1월 3.3%에서 현재 약 7%로 치솟았다. 이런 상승은 주택 구입 비용을 극적으로 증가시켰다.
한편으로는 주택 시장 냉각은 3월에 시작된 연준의 금리 인상의 의도된 결과다. 더 높은 이자율은 모든 자산의 가치에 하향 압력을 가하는데, 이는 지출을 억제해 인플레이션을 줄이도록 유도한다. 연준을 특히 어렵게 만드는 것은 주택 시장이 주식이나 채권과 같은 다른 주요 자산보다 훨씬 덜 유동적이라는 사실이다.
누군가가 집을 팔려면 몇 달이 걸리고, 주택 판매가 국가 통계에 반영되기까지는 한두 달 이상이 걸린다. 결과적으로 주택 가격은 다른 자산보다 더 많은 모멘텀을 갖는 경향이 있다. 그리고 가격이 하락하기 시작하면 계속 같은 방향으로 가는 경향이 있다.
이것은 틀림없이 대불황 동안에 일어났던 일이다. 2004년과 2006년 사이에 금리 인상으로 호황을 누리던 주택 시장을 진정시키려던 연준의 노력은 너무 잘 작동해 궁극적으로 2012년까지 지속된 주택 붕괴를 일으켰다. 대부분의 전문가들은 미국 금융 시스템이 2008년만큼 취약하다고 생각하지 않는다. 그러나 주택 가치 하락이 다양한 경기 침체를 유발할 가능성은 매우 높다고 여긴다.
서로 반대 추세인 동부와 서부
전국 평균은 대도시 수준의 상당한 변화를 보여주지 않는다.
로스앤젤레스, 샌디에이고, 미국에서 가장 비싼 부동산 시장인 베이 지역을 포함한 캘리포니아의 모든 주요 도시는 지난 4개월 동안 급격한 가격 하락을 경험했다. 오스틴, 피닉스, 라스베가스, 포틀랜드, 시애틀을 포함한 다른 서부와 남서부 도시에서도 큰 하락을 보였다.
다른 극단적인 지역, 특히 플로리다의 많은 남부 도시들은 지난 4개월 동안 상당한 집값 상승을 계속 누렸다. 북동부와 중서부는 중간 정도였고, 지난 4개월 동안 시카고 지역 주택은 0.5% 하락했고 뉴욕 지역 주택은 0.7% 상승했다.
지역적 패턴은 분명하지만 왜 이런 식으로 서로 다른 형태로 무너지는지는 분명하지 않다. 전문가들은 몇 가지 가능한 설명을 제시할 뿐 어느 것도 완전히 설득력이 있는 것은 아니다.
뉴욕대의 굽타 교수는 로키산맥 서쪽의 도시들이 주택 변동성의 역사를 가지고 있다고 주장한다. 예를 들어, 피닉스와 라스베이거스 주택시장은 2008년 주택 폭락 당시 불안정한 것으로 유명했다. 이것을 도시의 덜 유연한 주택 공급 때문이라고 주장한다.
여기서 두 가지 요소가 중요하다. 첫째, 동부 도시는 오래된 주택 재고를 보유하는 경향이 있다는 점이다. 이는 오래된 주택을 개조하거나 교체함으로써 주택 공급을 확대할 기회가 더 많다는 것을 의미한다. 서부 도시에는 이 안전 밸브가 없기 때문에 수요가 강할 때 더 큰 호황을 누리고 수요가 약할 때 더 급격한 가격 하락이 일어나는 경향이 있다.
또한 서부 주에서 많은 토지를 소유하고 있어 도시가 외부로 확장할 수 있는 범위가 제한된다. 일부 서부 도시에는 도시 성장 경계도 있다. 다시 말하면, 경직된 주택 공급은 상승과 하락 모두에서 더 큰 변동성에 기여한다. 집값 하락은 전염병과 그에 따른 재택 근무 추세와 관련되는 부분도 있다. 가장 큰 가격 하락을 보인 세 도시 (샌프란시스코, 산호세, 오스틴)가 모두 기술 산업의 주요 중심지라는 것은 우연이 아니다. 또 다른 기술 허브인 시애틀도 주택 가치가 크게 하락했다.
기술 근로자는 실제 사무실로 복귀하라는 고용주의 압력에 저항하는 데 대체로 성공적이었다.
기술 근로자가 원격으로 무기한 근무할 수 있다는 사실을 알았을 때 고용주와 물리적으로 가까운 곳에 살기 위해 큰 비용을 지불하는 것이 합리적인지 의심하기 시작했다. 그리고 기술 기업과 연관해 많은 기술 주식의 가치 하락은 서부 해안 주택 시장의 현금 유동성을 감소시켰다.
주택 가격이 하락한 지역은 정치적으로 파란색을 지지하는 도시고 승자는 대부분 빨간색 주의 작은 도시다. 아마도 COVID-19, 범죄 또는 다른 것에 대한 정책이 그 주를 살기에 덜 매력적인 곳으로 만들었다고 할 수 있다. 그 중 가장 분명한 사실은 솔트레이크 시티가 대부분의 다른 도시보다 집값 하락 속도가 더 빨랐다는 사실이며 유타 주는 파란색 주가 아니라는 점이다. 라스베가스와 피닉스는 스윙 스테이트에 속한다. 반면에 뉴욕시의 집값은 댈러스, 휴스턴 또는 애틀랜타의 집값보다 더 나은 상태를 유지하고 있다.
임비 (YIMBY: yes in my backyard)에 주택 증가
또 다른 흥미로운 가설은 캘리포니아의 부동산 가치 하락을 "임비 (YIMBY) 주택 조정"이라고 설명하는 것이다. 이 가설이 의미하는 바는 주가 도시에 주택 건설을 허용하도록 강요하는 것에 대해 점점 더 공격적으로 변하고 있다는 것이다.
예를 들어, 주법은 지역 선출직 공무원의 반대에도 불구하고 산타모니카의 부유한 해변 마을이 수천 채의 새 주택 건설을 수락하도록 강제할 수 있다. 또한 캘리포니아는 최근 액세서리 주거 단위에 대한 제한을 해제하고 대중 교통 정류장 근처의 주차 의무를 없애고 주 전역에 복층 건물을 지을 수 있도록 허용했다. 즉 도시에 무분별하게 주택이 늘어섰고 이것이 주택 가격을 하락 시켰다고 본다.
주택 찬성 법안이 의도한 대로 작동한다면 캘리포니아는 마침내 많은 새 주택을 건설해 심각한 주택 부족 문제를 해결할 수 있게 된다. 앞으로 몇 달 안에 온라인으로 공급될 새로운 공급을 예상해 캘리포니아의 주택 가격이 하락하고 있다고 주장한다.
이것은 캘리포니아에 국한된 이론이지만 인접 주의 가격 하락을 설명할 수도 있다. 수십 년 동안 피닉스, 라스베이거스, 포틀랜드와 같은 도시의 집값은 높은 집값을 피해 달아난 캘리포니아 주민들에 의해 부양되었다. 캘리포니아의 주택 상황이 개선되면 주택 난민이 이웃 주에 유입되는 속도가 느려져 지역 전체의 주택 가치에 대한 상승 압력이 감소한다.
주택 구역법이 바뀌어야 한다는 점에서 이것이 사실로 나타난다면 반가운 일이다. 그러나 두 가지 차원에서 회의적이다. 첫째, 캘리포니아가 대규모 주택 부족 문제를 진정으로 해결할 수 있을 만큼 충분히 강력한 정책을 시행했다고 볼 수 없다. 둘째, 미래의 주택 건설에 대한 전망이 오늘날의 주택 가격에 큰 영향을 미친다고 보기는 어렵다. 이런 정책 중 일부는 지난 몇 개월 동안 제정되었다. 그럼에도 앞으로 주시해야 할 상황인 것은 확실하다.
대부분의 주택 가격 하락 요인들의 조합은 서부 해안, 북동부 그리고 남부 대도시 지역의 다양한 주택 가격 궤적을 설명하고 있다. 데이터를 몇 개월 더 확보하게 되면 패턴 이 더 명확해질 것이다. 불행히도 연방준비제도이사회는 결정을 내리기 전에 모든 데이터가 올 때까지 기다릴 여유가 없으며 주요 업무 중 하나는 여전히 높은 인플레이션을 끌어내리는 것이다.
연준의 공개시장위원회 (FOMC)는 그 의무를 다하기 위해 단기 금리를 얼마나 올릴지 결정해왔다. 그들의 결정은 팔려고 하는 집과 사려고 하는 집 그리고 아무도 버려지는 것을 원하지 않는 경제에 매우 중요하다. 금리 인상에 따른 이자율이 궁극적으로 주택 시장의 가격 하락과 변동을 가져왔다는 것이 가장 분명한 현실이다.