관세가 주택 시장에 당장 미칠 영향

인플레이션과 경기 위축이 금리 결정 어렵게 만들어

모기지 이자율 하락해도 구매자 경제 여건 악화

관세 폭풍이 경제에 심각한 타격을 준다면 주택 시장도 영향을 받을 수 있다. 지난 수요일, 트럼프 대통령은 다른 여러 국가에 대한 공격적인 상호 관세를 발표했다. 모든 외국 자동차 제조업체에 25%의 관세를 부과한다.

이런 움직임으로 인해 투자자, 기업 그리고 일반 소비자들은 글로벌 무역 전쟁에 대해 우려하고 있다.

그러나 이런 관세가 어떻게 공급망을 뒤엎고 소비자 가격과 금리에 영향을 미칠지에 대해서는 의문이 남아 있다.

트럼프의 무역 어젠다와 주식 시장 변동부터 연방 일자리 삭감에 이르기까지 경제에 알려지지 않은 것들이 많다는 점을 감안할 때, 모기지 이자율이 더 변동성이 크지 않은 것은 놀라운 일이다.

금융업체의 조사에 따르면 지난 몇 주 동안 모기지 이자율은 좁은 범위에서 등락을 거듭했고, 3월 마지막 주 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 6.75%였다. 투자자들은 여전히 보다 결정적인 결과를 기다리고 있는데, 이는 인플레이션 장기화와 경기 침체 가능성에 대한 우려가 금융 시장에 대한 압박을 지속시키고 있기 때문이다. 이는 채권 시장과 연계된 모기지 이자율을 교착 상태에 빠뜨리고 있다.

모기지 뉴스 사이트인 더 트루스 어바웃 모기지(The Truth About Mortgage)는 지금 당장 주택 시장의 키워드는 불확실성이라고 말했다.

관세나 정부 정책에 관해서는 내일 어떤 일이 일어날지 아무도 모르기 때문에 모기지 이자율은 일종의 보류 패턴에 있다.

평균 모기지 이자율이 2025년에 점차 6%에 근접할 것으로 예상되지만, 모기지 이자율 하락은 경기 악화의 결과일 수 있다는 우려가 있다. 미국 가정이 고용 안정성과 높은 생활비를 감당할 수 있도록 걱정한다면 모기지 빚을 질 가능성은 줄어든다.

관세가 주택 시장에 미칠 수 있는 영향

관세가 기존 주택 가격에 심각한 영향을 미치지는 않겠지만 새 주택을 짓는 데 사용되는 목재와 건축 자재 비용을 상승시킬 가능성이 있다. 그렇게 되면 새로 짓는 주택이 줄어들 수 있다.

그러나 건축업자는 제한된 가격 결정력으로 인해 이런 비용을 주택 구매자에게 전가하는 것이 어려울 수 있다. 그래서 주택 가격에 대한 관세의 전반적인 영향은 미미할 것으로 보인다.

다만, 더 큰 우려는 광범위한 관세와 격화되는 무역 전쟁이 모기지 이자율에 어떤 영향을 미칠 수 있느냐는 것이다. 경제학자들은 물가 상승과 다른 나라들의 보복이 연준의 금리 인하 계획에 차질을 빚을 수 있다고 우려하고 있다. 재정 정책과 경제 성장에 매우 민감한 모기지 이자율은 인플레이션이 계속 오를 경우 상승할 수 있다.

급격한 모기지 이자율은 주택 구매자의 주택 구입 능력을 악화시킬 뿐만 아니라 주택 판매자가 주택을 매물로 등록하는 것을 꺼리게 만들어 이미 제한된 판매 주택 재고를 더욱 위축시키게 된다.

모기지 이자율과 기존 주택의 제한된 공급이 주택 시장에 가장 큰 영향을 미치고 있다. 그렇기 때문에 모기지 이자율이 영향을 받고 이에 따라 상대적으로 주택 가격과 재고 수준 그리고 주택 매매가 결정될 것으로 보고 있다.

모기지 이자율이 봄 주택 시장에 영향

오늘의 모기지 이자율이 봄 주택 구매 시즌에 영향을 미칠 수 있다. 최근 몇 년 동안 높은 모기지 이자율로 인해 새로운 주택 구입자가 차단되었다.

높은 이자율도 재판매 주택 재고를 타이트하게 유지하는 데 기여했는데, 현재 주택 소유자들이 불과 몇 년 전에 기록한 5% 미만의 저렴한 모기지 이자율을 포기하기를 거부하기 때문이다.

대출 기관이 봄 시즌에 맞춰 이자율을 내리면 주택 구매가 증가할 수 있다. 경기 둔화는 또한 연준이 올 여름에 금리 인하를 재개하도록 부추겨 전반적인 차입 비용을 낮출 수 있다.

그러나 모기지 이자율과 주택 가격이 그대로 유지되고 있음에도 불구하고 주택 시장에 진입하는 주택 구매자의 증가는 미미하다 할 수 있다. 몇 년 만에 처음으로 주택 구매 신청 데이터에서 고무적인 추세를 목격하고 있다.

수년간 주택 구매자들이 방관해온 후, 억눌렸던 주택 수요는 언젠가는 폭발적으로 증가할 것으로 보인다. 적어도 일부 잠재적 주택 구입자들은 현재 수준의 모기지 이자율에 익숙해졌다. 이는 모기지 이자율이 조금이라도 낮아지면 주택 구매 수요가 크게 늘어날 것이란 전망을 가능하게 한다.

그렇지만 모기지 이자율이 경제에 영향을 받은 탓에 나타난 금리 인하의 결과라면 주택 구매자의 재정적 상황에도 분명 부정적인 영향을 미쳤을 가능성이 높다. 이는 주택 구매 수요와 연결되지 않으면 주택 시장은 차가워질 수 있다. 그렇다고 가격이 냉각되는 것은 아니다.

관세가 주택 시장에 미칠 수 있는 영향

관세가 기존 주택 가격에 영향을 미치지는 않겠지만 새 주택을 짓는 데 사용되는 목재와 건축 자재 비용을 상승시킬 가능성이 있다. 그렇게 되면 새로 지어지는 신규 주택이 줄어들 수 있다.

그러나 건축업자는 제한된 가격 결정력으로 인해 이런 비용을 주택 구매자에게 전가하는 것이 어려울 수 있다. 주택 가격에 대한 관세의 전반적인 영향은 미미할 것으로 보인다. 이는 가장 우려하는 스태그플레이션은 없다고 가장한 상황이다.

만약 스태그플레이션이 발생한다면 주택 매매와 주택 매물 그리고 주택 가격도 하락세에 진입할 가능성이 높다. 주택 수요와 공급 모두 줄어들고 주택 가격은 변동이 없을 수 있다. 주택 가격은 웬만하면 떨어지지 않는다고 봐야 한다.

더 큰 우려는 관세와 현재 진행 중인 무역전쟁이 모기지 이자율에 어떤 영향을 미칠 수 있느냐 하는 것이다. 경제학자들은 물가 상승과 다른 나라들의 보복이 연준의 금리 인하 계획에 차질을 빚을 수 있다고 우려하고 있다. 재정 정책과 경제 성장에 매우 민감한 모기지 이자율은 인플레이션이 계속 상승할 경우 오히려 오를 수 있다.

오르는 모기지 이자율은 구매자의 주택 구입 능력을 악화시킬 뿐만 아니라 판매자가 주택을 매물로 등록하는 것을 꺼리게 해 이미 제한된 판매 주택 재고를 더욱 위축시킬 것이다. 모기지 이자율과 기존 주택의 제한된 공급이 주택 시장에 가장 큰 영향을 미친다.

경기 침체가 모기지 이자율에 미치는 영향

연준이 조만간 기준금리를 인하하지 않더라도 경기 침체에 대한 이야기만으로도 모기지 이자율에 하방 압력을 가할 수 있다. 경제적 불확실성이 높은 시기에 투자자들은 미국 국채와 같은 안전한 자산으로 몰려드는 경향이 있다.

채권에 대한 수요 증가는 채권 수익률을 낮추고 모기지 이자율을 낮출 수 있다. 경기 둔화는 주택 구매 시즌에 맞춰 일시적인 대출 구제를 제공할 수 있다.

낮은 이자율은 일반적으로 더 많은 주택 구매 수요를 유발한다. 그러나 저렴한 모기지가 불안정한 경제의 부산물이라면, 주택 시장도 얼어붙을 수 있다.

간단히 말해서, 경기 침체는 장기적으로 주택 구입 능력을 개선하지 않는다. 소비자들이 자신의 재정적 미래에 대해 불확실하다면 더 큰 확신과 더 강한 확신을 가질 때까지 주택 구매 계획을 보류할 가능성이 높다. 이미 경기 침체 가능성에 대한 소문이 소비자 신뢰에 큰 부담으로 작용하고 있다.

소비자 심리 하락은 경제에 대한 경고 신호가 될 수 있다. 우려되는 것은 소비자 심리가 침전물처럼 냉각되어 굳어질 수 있다는 사실이다.

높은 모기지 이자율에 대처하려면

지난 몇 년 동안 모기지 이자율이 하락하기를 기다리는 예비 주택 구입자들은 모기지 대출 이자율이 장기적으로 5%에서 7% 사이를 오가는 "더 높고 더 오래"지속되는 모기지 이자율 환경에 곧 적응해야 할 수 있다.

약 6%의 이자율은 팬데믹 시대의 최근 2%에 비해 높아 보일 수 있다. 그러나 전문가들은 모기지 이자율이 3% 미만으로 내려가는 것은 심각한 경기 침체 없이는 불가능하다고 말한다. 1970년대 이후 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 약 7%였다.

오늘날의 감당할 수 없는 주택 시장은 높은 모기지 이자율, 오랜 주택 부족, 높은 주택 가격 그리고 인플레이션으로 인한 구매력 상실이 결합된 결과다.

주택 시장의 힘은 통제할 수 없지만 주택을 약간 더 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 있다. 2025년에 주택 시장에 나와 있는 경우 전문가들이 권장하는 사항은 다음과 같다.

- 신용 점수를 쌓아야 한다. 크레딧 점수는 모기지를 받을 자격이 있는지, 그리고 얼마의 이자율을 적용받을지 결정하는 데 도움이 된다. 신용 점수가 740점 이상이면 더 낮은 이자율을 받을 수 있다.

- 더 많은 계약금을 위해 저축해야 한다. 다운페이먼트가 많을수록 더 작은 모기지를 받고 대출 기관으로부터 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 여유가 된다면 최소 20%의 계약금도 개인 모기지 보험을 없앨 수 있다.

- 모기지 대출 기관을 물색해야 한다. 여러 모기지 대출 기관의 대출 제안을 비교하면 더 나은 이자율을 협상하는 데 도움이 될 수 있다. 전문가들은 서로 다른 대출 기관에서 최소 2~3개의 대출 견적을 받을 것을 권장하고 있다.

- 모기지 포인트를 고려해야 한다. 모기지 포인트를 구매하면 더 낮은 모기지 이자율을 얻을 수 있고 각 포인트는 총 대출 금액의 1%에 해당한다. 1 모기지 포인트는 모기지 이자율의 0.25% 감소와 같다.

결과적으로 낮은 모기지 이자율을 받기 위한 신용 관리가 위험한 경제 상황에 대처하는 첫번째 대처 방안이라 할 수 있다.

또한 모기지 이자율은 인플레이션과 구매 저하에 따른 경기 침체 하에서는 복잡하게 결정될 수 있으므로 상당수의 주택 구매자는 시장에 진입하려 하지 않는다. 그리고 모기지 이자율 역시 등락이 매우 빈번하게 나타날 가능성이 높다.