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  • 김선영 기자

위험한 모기지 프로그램 성행 우려

변동 모기지 성행하는 가운데

기존과 다른 3-2-1 또는 2-1 변칙 성행


모기지 이자율이 급등하면서 신용 위기 이전에 등장했던 위험한 융자 프로그램이 성행하고 있어 주택 시장이 더욱 우려된다.


더 높은 이자율로 재정적으로 압박감을 느끼는 주택 구매자들이 부동산 중개인과 모기지 브로커의 권유에 의해 2008년 부동산 위기에 보았던 것과 유사한 잠재적으로 더욱 위험한 유형의 모기지 프로그램으로 이동하고 있어 일부 소비자 옹호자와 업계 분석가 사이에서 위험 신호를 보내고 있다. 모기지 이자율은 하늘을 향한 궤적을 계속 가고 있다.

프레디 맥(Freddie Mac)의 10월 둘째 주 보고서에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 6.92%로 2002년 4월 이후 가장 높은 수준이다.


이는 1년 전 게시된 3.05%의 두 배를 넘어섰다. 심지어 6.92% 이자율은 신용 점수가 800 이상이고 최소 20% 다운된 모기지 차용인을 위한 것이기에 다른 모든 사람들은 주택 구매에 대해 7% 중반대의 이자율을 감당해야 한다. 두 번째 주택이나 투자용 부동산 대출의 경우 이자율은 더 높다. 이 틈을 타고 낮은 이자율로 주택 구매자를 현혹시키는 사례가 늘어나고 있다.


이자만 내는 이른바 3-2-1 또는 2-1

이자율 상승 속도 구름에는 약간의 은색 라이닝이 숨어 있다. 주택 구매자와 재융자자는 수천 달러의 이자 비용을 절약할 수 있는 자금 조달 방식을 마음대로 사용할 수 있다고 선전한다. 바이다운 (buydown)으로 불리는 이 융자 상품은 영구적인 것과 일시적인 것 두 가지를 입맛에 따라 고를 수 있다.


영구 매입은 대출 기간 동안 이자율을 낮출 수 있다. 할인 포인트를 지불해 시작되며 주택 구매자와 재융자자가 모두 이용할 수 있다. 포인트는 대출 금액의 1%에 해당하며, 포인트가 영구적으로 지불될 때마다 이자율이 0.125~0.25% 포인트 줄어든다.


임시 바이다운은 주택 구매자가 모기지론의 처음 몇 년 동안 이자와 해당 지불금을 줄이는 데 도움이 되도록 설계되었고 일반적으로 구매하는 해당 주택의 판매자가 자금을 조달한다.

가장 인기 있는 버전은 3-2-1 방식이다. 첫 해에는 3%, 두 번째 해에는 2%, 세 번째 해에는 1%씩 이자율을 낮추다. 다른 변형 방식과 마찬가지로 2-1 또는 1-1 옵션도 있다.


3-2-1과 2-1이 작동하는 방식

현재 7%로 30년 고정 모기지를 융자해 $250,000 주택을 구매하는 사람은 월 1,663.46달러의 원금과 이자를 지불해야 한다. 첫 해에 4%까지 이자율을 구매하면 월 지불액이 1,193.54 달러로 낮아진다. 2년차에는 5%가 되고 지불액은 1,342.05 달러로 증가한다.


3년차에는 이자율이 6%가 되고 지불액은1,498.88 달러로 또 인상된다. 4년에서 30년 사이의 월 지불액은 7%의 이자율에 월1,663.46 달러를 상환하게 된다. 4년 후부터 실제로 모기지 이자율이 7%가 될 것인지 아무도 장담할 수 없기에 위험이 커진다.

거의 알려지지 않은 사실은 이자율이 실제로 변경되지 않는다는 것이다.


시나리오에서 7%는 전체 30년 동안의 이자율이다. 해당하는 1,663.46 달러의 월별 원금과 이자 지불액도 전체 주행에 대해 고정되어 있다. 그렇다면 구매자가 첫 월별 지불액 1,663.46 달러를 지불해야 하지만 바이다운 (buydown) 지불액 1,193.54 달러만 지불할 때 대출 기관이나 대출 서비스 제공자는 무엇을 얻을까? 계약금으로 낸 돈이 이미 대출 기관의 계좌에 있고 거래를 종료할 때 판매자에게 돌아갈 돈이 거기에 묻어둔 셈이다.

대출 기관은 매달 필요한 차액을 보충하기 위해 이 계좌에서 돈을 인출하기만 하면 된다.


바이다운을 확보하기 위해 주택 구매자는 주택 판매자에게 주택 매입 가격을 협상해야 한다. 판매자가 매수 자금을 조달하는 데 필요한 최소 11,463.72 달러만큼 가격을 기꺼이 할인해 줄 수 있는 지 의향을 타진하는 것이다. 가격이 조금씩 내려간다는 상황을 주지시키면서 주택 판매자는 기꺼이 바이다운 자금을 조달하는 할인된 가격에 집을 팔기로 승낙한다. 지금 주택 리스팅 가격보다 낮게 거래가 이뤄지고 있다는 실상이 바로 이것이다.

3-2-1이 복잡하고 액수가 많다고 느껴지는 경우에는 2-1이 권유되고 있다.


주택 구입자에게 최초 2년 동안 이자율을 낮추는 2-1 바이다운 (2-1 buydowns)은 첫해는 이자율을 2% 깎아주고 2년차에는 1%를 깎아주는 방식으로 3-2-1 방식의 간소화된 형태라 할 수 있다. 이 역시 주택 판매자가 재원을 충당하기 때문에 6,000 달러 정도의 할인된 가격으로 거래되거나 융자 기관에 지급하는 형식이다.


모든 경우에 차용인은 바이다운 (buydown) 도입 기간이 끝난 이후 한 달에 수백 달러씩 증가하는 모기지 지불금을 쉽게 볼 수 있다. 이는 약탈적 대출로 인해 수백만 명의 차용인이 집을 잃었던 지난 주택 시장 붕괴에서 볼 수 있었던 광경을 상기시킨다.


바이다운으로 주택 판매자는 할인된 액수를 대신 내야 하는 불이익을 감수해야 하고 주택 구매자는 일정 기간 지난 후 높은 이자율을 그대로 떠안아야 하는 불합리에 처한다. 대출 기관은 포인트는 물론 더 높은 이자율로 이자 차익을 얻는다.


주택 시장의 불안 커질 수도

모기지 업계는 2008년 주택 시장 붕괴 이후 시행된 모기지 규제와 자격에 대한 높은 기준 때문에 모기지 위기를 되풀이하지는 않을 것이라고 주장한다. 2008년 신용위기 때보다 변동금리 모기지와 기타 비정형 주택 대출이 전체 모기지에서 차지하는 비율이 훨씬 낮다는 것이다.


그러나 소비자 보호단체와 부동산 업계와 관련된 사람들은 주택 구입자들이 모기지 이자율이 재설정되고 월 상환금이 오르면 여전히 불안정한 재정 상태에 빠질 가능성이 커진다고 경고한다.


전국소비자법 센터 (National Consumer Law Center)의 변호사는 초기 금리와 관련이 있는 것으로 보이는 대체 모기지 상품에 대한 관심이 높아지고 있어 금리가 오를 것이라는 점을 우려하고 있다. 주택 시장이 무서운 점은 모기지 시장을 통해 금융 거래가 주택을 좌우할 수 있기 때문에 무리한 주택 매매가 시장을 망가트릴 수 있다는 사실이다.


매물이 부족해 주택 가격이 오르는 상황에서 일시적으로 낮은 이자율에 대한 경쟁은 무리한 주택 구매 경쟁을 초래할 수 있다. 이로 인해 3-2-1은 4-3-2-1 또는 5-3-1 같은 더 높은 이자율을 할인해주는 변형된 유사 프로그램이 등장하도록 부추기게 된다.


경제학자들과 비즈니스 리더들은 실업이 증가하고 이자율이 계속 오르며 주택 판매가 감소할 것으로 예상하는 경제의 전반적인 불확실성을 고려할 때 더 위험한 모기지론으로 향하는 추세를 특히 우려하고 있다.

이런 역학 관계는 더 많은 사람들이 실직하게 되면 더 낮은 이자율로 주택을 재융자하기가 불가능해지고 필요한 경우 집을 팔 수도 없는 상황에 빠진다는 것을 의미한다.


미국 소비자 연맹 (Consumer Federation of America)의 관계자는 금리가 오르지만 임금이 오르지 않으면 주택을 유지하기가 어려워질 수 있다고 말한다. 소비자들에게 항상 최악의 상황을 대비하고 최선을 희망하도록 주의를 기울여야 하는 입장에서 충분히 고려할 상황이다.


30년 고정 모기지 이자율은 연초 이후 두 배가 되었고, 이는 400,000 달러 모기지에 대한 월 지불 비용이 1월보다 월 865달러 더 비싸다는 것을 의미한다.

투자은행 골드만 삭스와 신용평가기관 피치 (Fitch)의 추정에 따르면 주택 가격은 하락하기 시작했고 이런 추세는 앞으로 계속될 것으로 예상되지만 가격은 2023년까지 팬데믹 이전 수준을 훨씬 상회할 것으로 예상보고 있다.


모기지 시장이 더 투명해야

금리가 오르면서 30년 고정 모기지론에 대한 대안을 묻는 사람들이 늘어나고 있다.

더 높은 이자율이 다가올수록 지금 당장 주택 시장에 뛰어들고 싶고, 다시는 놓치고 싶어하지 않는다. 가격이 어떻게 되는지 보기 위해 시급하고 초조하다.


이자율이 상승하자 이자율을 1~2% 포인트 낮추고 3~10년 후에 시장 이자율로 재설정하기 전에 월 지불액에서 수백 달러를 절감할 수 있는 조정 가능한 변동 모기지론의 수도 증가했다. 모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 데이터에 따르면 이런 모기지론은 현재 전체 모기지론의 거의 12%를 차지한다. 이는 1년 전 약 3%에서 증가한 수치다.


그러나 신용 위기가 발생하기 전 모기지가 전체 모기지론의 거의 3분의 1을 차지했을 때보다 훨씬 적다. 신용 위기 이후에 제정된 규정은 대출 기관이 이런 유형의 대출을 처음 5년 동안 가장 높은 월 상환액으로 상환할 수 있는 차용인의 능력을 결정하고 지불 증가에 대한 명확한 공개와 통지를 위해 합리적이고 성실한 노력을 기울일 것을 요구하고 있다.


이는 결국 파산에 이르게 될 사람들에게 대량의 위험한 대출을 경험하게 해서는 안 된다는 것을 말한다. 대출 기관, 규제 기관 그리고 부동산과 융자 법은 모두 희망적으로 이런 상황이 발생하지 않도록 공조해야 한다.


지금 나온 모기지 대출 프로그램 중 일부는 구매자가 계약금 현금을 사용해 부채를 갚고 더 큰 모기지 자격을 얻을 수 있도록 돈이 거의 필요하지 않거나 전혀 필요하지 않은 프로그램이다. 또한 구매자, 판매자 또는 대출 기관이 첫 해에 이자율을 2% 포인트, 두 번째 해에 1% 포인트 인하하기 위해 돈을 선불로 넣는 2-1 바이다운의 변형도 나타났다.


부동산 중개인이 특히 가격 인하에 저항하는 주택 판매자에게 홍보하고 있는 인센티브다.

마케팅 자료에서 모기지 브로커는 종종 구매자가 2년 후에 재융자를 할 수 있다고 제안하고 가까운 장래에 금리가 낮아질 것이라고 선전한다. 그러나 더 낮은 지불금으로 유인되어 수입이 증가하거나 2년 기간이 끝나기 전에 재융자할 수 있을 것이라고 가정하는 일부 구매자에게 재정적 함정이 될 수 있다.


규제 당국은 주택과 모기지 산업의 변화하는 역학을 인정하고 이를 면밀히 주시하고 있다. 은행과 모기지 제공업체는 주택 판매 둔화 속에서도 사업을 계속 유지하기 위해 노력하고 있음에도 이번에는 새로운 차원의 주의가 필요하다.


안전망이 설치되어 있더라도 소비자는 여전히 자신이 감수하는 위험과 미래에 대한 가정을 인식해야 한다. 자신의 상황을 냉정하고 합리적이며 감정 없이 평가하고 그것에 따라 엄격하게 행동해야 한다. 그렇기 않으면 큰 도박을 하고 있다는 사실을 스스로 인정하고 주택 시장에 도전하는 수밖에 없다.


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