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  • 홍성호 기자

주택 가격이 떨어질 것이라고 하지만..


빠르면 여름부터 가격 떨어질 수 있다고 봐

하지만 주택 수요와 공급 여건 보면 그렇지 않아

주택 가격이 떨어질 것이라고 성급하게 기대하는 뉴스가 나왔다. 그 근거로 많은 주택이 구매자 없이 시장에 오래 머물고 있고 주택 가격 상승폭이 둔화되고 있음을 삼았다.


현재 높은 모기지 이자율로 인해 상당수가 관망하고 있고 이로 인해 주택 구매 수요가 줄어 장기 재고가 늘어나고 가격 상승폭이 둔화되고 있는 것은 사실이다. 그런데 높은 가격과 높은 이자율이 수요를 억제하고 있는 상황이어서 가격이 낮아지거나 이자율이 떨어지면 주택 구매 수요는 바로 상승할 수 있다. 이는 가격이 곧바로 상승한다는 것을 말한다. 그러므로 이르면 올 여름부터 주택 가격이 하락하기 시작할 것이라는 전망에 대해 조심스럽게 접근할 필요가 있다.


주택 가격이 떨어질 것이란 주장

실제로 미분양 기존 주택 매매의 전년 대비 증가율은 금융위기 이후 가장 높고 이는 향후 3개월에서 6개월 동안 주택 가격이 떨어지는 압력을 가할 수 있을 것이라고 내다봤다. 현재 주택 시장은 여전히 전통적인 봄 판매 시즌에 머물러 있고, 사람들은 일반적으로 주택을 쇼핑하고 가족들은 다음 학년이 시작되기 전에 집을 확보하려고 시도한다. 일각에서는 이번 시즌 주택 공급 증가가 높은 가격에 반발하는 구매자들의 미지근한 수요로 충족되는 한 실망스러운 시즌이 될 것으로 보기도 한다

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그리고 주택 판매 시즌이 여름에 끝나고 가을로 접어들면 주택 가격이 떨어지기 시작하고 소비자 신뢰가 하락할 것이라고 주장하기도 한다. 높은 주택 가격은 잠재 주택구매자들의 사기를 떨어뜨렸지만, 강력한 고용 시장과 함께 주택 소유자들의 심리를 부추겼다.


일단 주택 소유자들이 집을 내놓은 이웃의 주택 가격이 하락하는 것을 보기 시작하면, 같은 동네에 있는 자신의 집도 지난 몇 년 동안 보아왔던 것과는 반대로 가격이 조금 더 낮아지는 추세로 갈 수 있다고 생각한다는 것이다. 그리고 이는 주택 소유주들의 소비 능력과 지출 의지를 약화시킬 것이라고 주장했다. 주택 시장은 앞으로 경제 성장이 둔화될 것으로 예상되는 첫 번째 도미노가 된다고 주장하고 있다.


다른 주택 시장 관찰자들도 주택 판매자들이 요구하는 높은 주택 가격에 반발하는 주택 구매자들이 늘어나고 있는 변화를 지적한다. 주택 시장에 나와 있는 재고의 30%가 지난 10년 동안 그 어느 때보다 가격이 하락했고 주택 공급은 16% 증가했다고 말한다. 그런데 매물로 나온 기존 주택이 장기간 팔리지 않는 이유는 너무 오래되어 낡아서 추가로 상당한 수리비가 들 것으로 평가되기 때문이다. 주택 구매자보다 주택 판매자가 더 많아서 주택 시장의 여건이 바뀐 것이 아니라는 것을 상기할 필요가 있다.


이런 약세는 여전히 주택 가격이 상승하고 있음을 보여주는 전국적인 수치에 가려져 있다. 가장 최근의 S&P 코어로직 케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면 3월 주택가격은 1년 전보다 6.5% 상승해 사상 최고치를 경신했다. 그리고 레드핀(Redfin)의 주택 가격 추세도 4월에 전년 대비 7.3% 상승했다.


기존 주택 매물 수가 현재 연간 8%~10% 증가하고 있는 것도 곧 주택 가격이 하락할 것임을 시사한다고 주장했다. 수요-공급 불균형이 조정되기 시작했다면서 이는 빠르면 올 여름부터 가격이 낮아지기 시작할 수 있음을 의미한다고 했다. 이에 대해 찰스 슈왑(Charles Schwab)은 주택 시장이 경제능력 위기에서 서서히 벗어나고 있지만 소비자의 고통을 적절하게 완화하려면 여전히 시간이 필요하다고 했다. 이 은행은 주택은 점진적 경기 침체를 시작한 첫 번째 부문이었기 때문에 이제 점진적 회복의 시작에 참여하고 있는 것으로 보았다.


주택 가격 하락의 의미

그리고 여기에는 중요한 차이점이 있는데 회복은 호황을 누리는 확장과 같은 의미가 아니라는 사실이다. 오히려 폭주하는 가격과 매도 추세가 극단에서 완화되고 있는 반면, 공급 측 여건은 의미있는 개선의 조짐을 보이고 있다는 점이 더 크다.


첫째, 주택 가격 상승의 가파른 가속화가 끝난 것으로 본다. 이는 2022년과 2023년 사이에 팬데믹 구매 열풍이 가격을 가속화함에 따라 눈에 띄는 증가세를 보인 것과 관련이 있다. 지난 10년 동안 4년 만에 물가가 47% 급등했다.


성장세가 정상화되었지만, 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있고, 기존 주택과 신규 주택의 중간 가격은 모두 사상 최고치에 근접하고 있다. 두 부동산 유형의 가격은 각각 평균 412,000달러와 433,000달러다. 그러나 레드핀(Redfin)의 새로운 보고서에 따르면 판매 가격 상승률은 앞으로 몇 달 동안 계속 둔화될 수 있다. 매도 호가를 낮추는 매도세가 반등하고 있는 가운데 나온 말이다. 그렇다고 당장 여름부터 주택 가격이 떨어진다고 보는 것은 무리다.


둘째, 주택 매매가 꾸준히 회복되고 있지만 아직 의미있는 반등은 일어나지 않았다.

지난 몇 년 동안 주택 판매는 급감해 최대 41% 감소했다. 이는 거의 50% 감소한 신규 주택 판매를 능가하는 수치다. 여전히 사이클 고점보다는 낮지만, 둘 다 최근 저점 대비 9%와 22% 상승했다. 이는 주택 매매가 언제든 더 늘어날 수 있고 이는 가격 하락이 나타날 때 다시 끌어올리는 지렛대 역할을 하게 된다. 당장 여름 시즌은 주택 구매가 급증하는 시기다. 가격 하락은 이 시기에 나타나 적이 없다.


셋째, 신규 재고 공급이 늘었는데, 이는 주택 건설업체들이 미충족 수요에 대응하기 위해 서두르기 때문이다. 팬데믹 이전에도 주택 부족은 소비자들에게 압박 요인이었고, 오늘날의 높은 모기지 이자율로 인해 이사를 하지 못한 주택 소유자들로 인해 더욱 악화되었다. 최근 주택 소유자나 야심 찬 주택 소유자의 경우 이 주기에서 경제성이 크게 제한되는 것은 놀라운 일이 아니다. 이로 인해 개인과 가족이 주택을 구입하지 못하거나, 치열한 입찰 전쟁에 휘말리거나, 주택을 구입하기 위해 더 고통스러운 재정적 절충을 하게 되었다.


실제로 지난해 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)는 사상 최저치로 떨어졌지만, 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)가 바닥에서 다시 올라오고 있는 것으로 보인다. 그러나 투자자들은 이런 회복세가 더딜 것으로 예상해야 한다. 중앙은행은 금리가 현재 수준에서 정상화됨에 따라 모기지 이자율은 계속 상승할 가능성이 높다고 덧붙였다.


모기지 고점은 소비자들에게 역풍이었지만 구매자들은 시간이 지남에 따라 이에 적응할 가능성이 높다. 그렇다고 해서 공급과 같은 다른 더 강력한 요인이 작용하고 있다는 점을 감안할 때 가격과 모기지 이자율이 극적으로 하락해야만 주택이 완전히 회복될 수 있다는 의미는 아니다. 그러나 주택 구매 활동, 가격 상승과 모기지 이자율 변동성의 안정화가 해당 부문에 보다 안정적인 기반을 제공할 것이 확실하다.


주택 시장을 이해하는 수요와 공급

팬데믹으로 촉발된 주택 가격의 급등으로 인해 많은 주택 구매자가 재정적 한계에 도달한 이후로 전국적으로 주택 가격을 통제하는 방안이 정확히 무엇인지에 대해 많은 논의가 있었다. 현재 인플레이션을 억제하기 위한 연방준비제도이사회의 금리 인상으로 인해 모기지 상환액과 전체 대출 금액(2024년 5월 중순 기준 30년 모기지 평균 이자율은 7.09%)의 급증에 직면함에 따라 잠재적 주택 구매자들을 비슷하게 압박하거나 심지어 지연시켰다.


이로 인해 임대와 주택 구매 중 어느 것이 더 나은 장기적 재정적 선택인지에 대한 질문이 점점 더 복잡해지고 있다. 질로우(Zillow) 목록을 보면 궁극적으로 해당 지역의 주택 가격에 영향을 미치는 요인을 살펴보는 것이 중요할 수 있다.


수요와 공급의 기본 원칙은 궁극적으로 오늘날 부동산 시장에서 대부분의 가격 변동의 핵심 결정 요인이다. 그러나 전국의 주택 수요에 영향을 미칠 수 있는 그리고 영향을 미치는 중요한 요인은 가격이다. 주택 수요가 변동함에 따라 주택 가격이 대부분의 사람들이 감당할 수 없는 수준에 도달하더라도 그 가격은 변하게 된다.


세인트루이스 연방준비은행의 데이터에 따르면 주택 가격의 상승을 따라잡지 못한 완만한 임금 인상에도 불구하고 2024년 1분기 전국 주택 판매 중간 가격은 420,800달러로 2020년 1분기의 329,000달러에 비해 거의 28% 상승했다. 이제 해당 지역의 주택 시장 수요와 공급에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 주요 요인에 대해 알아볼 필요가 있다.


1) 시장 인구 통계

주택 시장과 주택 가격을 결정하는 요인에 대해 고려해야 할 중요한 요소는 주어진 시간에 시장에 참여하는 사람들의 인구 통계다. 오늘날 좋은 예는 실버 쓰나미(Silver Tsunami)라고도 알려진 베이비 붐 세대의 집단 일시적 대량 은퇴다. 이처럼 많은 연령층의 은퇴 추세는 주택 시장에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다.


첫째, 베이비붐 세대가 더 큰 집을 잃거나 팔거나 심지어 죽을 가능성이 있기 때문에 더 큰 집의 공급이 증가해 젊은 가족이 이사할 수 있다. 이것은 차례로 가족이 새로 사용할 수 있는 더 큰 주택으로 업그레이드할 수 있기 때문에 해당 지역의 더 작은 스타터 주택 즉, 저렴한 작은 규모의 주택이 열리는 도미노 효과로 이어질 수 있다. 그러나 베이비붐 세대가 점점 더 집을 떠나기를 꺼리고 있고, 이는 더 큰 집의 부족에 기여하고 있는 상황이다.


반대로, 주택 가격과 모기지 이자율의 상승으로 인해 새로 구할 수 있는 더 큰 주택은 궁극적으로 젊은 가족에게 재정적으로 감당할 수 없다. 또한 가족 규모가 계속 줄어들면서 더 큰 부동산에 대한 선호가 과거처럼 높지 않다. 그 대신 효율적인 주택을 원한다. 베이비붐 세대 소유의 대형 주택이 언제 시장에 진입하느냐에 따라 판매자는 잠재적 구매자의 경제성 문제로 인해 가격을 낮춰야 할 수도 있다.

이런 대규모 은퇴 추세의 결과로 발생할 수 있는 또 다른 잠재적인 주택 시장 변화는 특히 인기 있는 관광 지역에서 두 번째 집 또는 별장에 대한 수요를 증가시킬 수 있다는 것이다. 이는 경쟁이 심화되고 뜨거운 시장에서 가격이 상승할 수 있다.


2) 가장 민감한 것은 주택 관련 정책

모기지 이자율은 주택 가격에 영향을 미칠 수 있는 한 가지 중요한 요인 중 하나다. 주택을 판매하기 가장 좋은 시기와 가장 수요가 많은 시기 역시 이자율만큼 중요한 요인이다. 높은 이자율은 예비 주택 구매자를 특히 어렵게 만들 수 있지만, 이와 유사하게 절차를 어렵게 만들 수 있는 다른 많은 주택 정책이 있다.


연방, 주, 카운티 그리고 시 차원의 입법은 전체 주택 구매 수요와 전체 주택 가격에 큰 영향을 미칠 수 있다. 사용 가능한 세금 공제에서 보조금에 이르기까지 정부 입법은 특정 지역의 주택 소유를 장려하는 데 도움이 될 수 있다. 이런 수요 증가는 주택 가격을 상승시킬 수 있지만 일시적인 방법일 수 있으므로 사용 가능한 인센티브를 추적하면 구매자 또는 판매자 모두에게 도움이 될 수 있다.


주택 정책과 연결된 것은 경제의 전반적인 상황이기도 하다. 인플레이션, 고용, 심지어 소비자 지출은 모두 전체 경제에 영향을 미칠 수 있고 이는 다시 주택 시장에 영향을 미친다. 일반적으로 경제가 둔화되거나 부진하면 부동산 시장에도 비슷하게 반영된다. 현재 상황에 따라 경제 성장을 가속화하거나 늦추는 방법으로 다양한 정책이 제정되거나 변경될 수 있다.


금리가 가장 좋은 예가 된다. 높거나 낮은 이자율을 통해 돈을 빌릴 수 있는 접근성과 재고 수준은 모두 부동산 시장이 현재 구매자 또는 판매자 시장에 있는지 여부에 영향을 미칠 수 있다. 시장이 견고한 수준만큼 주택 가격은 쉽게 떨어지지 않는다.

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