모기지 이자율과 평균 가격은 침체 신호
시장 밖의 여건이 갈수록 악화돼 조정 불가피
지금 주택 시장은 여러 지표들과 시장 밖의 여건으로 인해 각기 다르게 해석하고 있다.
주택 시장이 낮은 재고로 인해 가격을 떨어지지 않게 하는 방패 역할을 하면서 강세를 이어갈 것이라는 주장부터 매매와 평균 가격이 하락한 것은 시장이 침체에 있다는 신호라는 주장 그리고 주택 시장 밖의 경제 정치적 여건이 악화되면서 조정이 불가피하다는 주장이다. 모드 일리가 있고 그럴듯하며 맞는 말이다. 그렇다고 어느 것 하나 똑 부러지게 근거를 갖고 있는 것은 아니다.
주택 시장 침체론
낮은 모기지 이자율로의 복귀는 거의 꿈을 꾸지 않아 한다. 실제로 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)의 조사에 따르면 인기 있는 30년 모기지의이자율이 상당히 높아졌다.
이 비율은 5%대를 맴돌던 불과 2년 전보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있다. 분명한 것은 앞으로 연준이 금리 인상을 중단하더라도 모기지 이자율은 5% 수준이 최저 수준이 될 것이란 사실이다. 이는 팬데믹 기간의 2~3%는 앞으로 다시는 오지 않을 수 있다는 것을 말한다. 이른바 초저금리의 시대는 도래하지 않는다.
모기지 이자율이 높아지면 당연히 주택 비용이 증가하는 것이고 집을 살 수 있는 사람은 줄어든다. 주택 매매가 줄어들 수밖에 없는 것이다. 주택 매매가 줄어드는 것이 앞으로의 전망이라면 당연히 주택 시장은 침체될 수밖에 없다. 거래가 줄어드는 것은 가격에 상관없이 시장 자체가 축소되는 것을 말하므로 위축 내지 침체라 봐야 한다는 것이다.
주택 시장 침체는 아직 끝나지 않았고 계절적으로 느린 여름과 가을로 이동함에 따라 모멘텀을 되찾을 수 있다고 본다. 2024년 1분기까지 민간 주택 고정 투자로 측정한 주택 시장 활동은 명목치 기준으로 4분기 연속 감소했다. 그리고 더 많은 수축이 일어날 수 있다.
지난 1년 동안 주택 시장은 경기 침체에 빠진 몇 안 되는 산업 분야 중 하나였다. 미국 주택 시장의 하락이 확산되어 미국 경제를 침체에 빠뜨리게 될 것이라고 패니매는 예상한다. 완만한 경기침체가 가장 가능성 있는 결과이며 그 시기는 여전히 문제로 남아 있다고 했다.
패니매 (Fannie Mae)의 예측은 주택 시장이 경제를 불황으로 끌어들이는 데 도움이 될 것이라고 예측하는 반면, 주택 시장이 깊은 불황에 대한 완충 역할을 할 것이라고 믿고 있다. 주택 건설과 자동차 부문의 여건이 경기 침체를 막는 수단보다 궁극적인 회복의 잠재적 동인이 됨으로써 경기 침체의 심각성에 대한 완충 역할을 할 가능성이 높다고 보고 있다.
이로 인해 주택 가격이 내년에 소폭 상승할 것으로 예상하는 질로우 (Zillow)와 코어로직 (CoreLogic)과 달리 패니매 (Fannie Mae)는 주택 가격 조정이 곧 탄력을 받을 것이라고 본다.
즉 주택 시장의 침체가 시간이 흐르면서 조정 국면에 진입한다고 추정한다. 그래서 2022년 4분기와 2023년 4분기 사이에 가격은 1.2% 하락하고 2023년 4분기와 2024년 4분기 사이에 또 2.2% 하락한다고 추정했다. 올해말부터 내년 상반기까지 주택 시장이 조정기에 들어가고 올해 가을까지 침체 국면이 이어진다고 전망한다.
2024년 4분기 전국 주택 가격이 바닥을 칠 때까지 가격이 최고치를 기록했던 2022년 2분기보다 5.28% 낮아질 것이라고 예측한다. 당연히 지역별로 증감에는 차이가 있다.
주택 시장 강세론
도무지 늘어나지 않는 재고는 주택 가격을 상승시키고 있다. 3월 시장에 나와 있는 주택의 수는 2020년 초에 COVID-19 대유행이 시작되기 전 일반적인 수준보다 50% 이상 감소했다.
사실 패니매 (Fannie Mae)도 재판매 재고 부족이 실제로 주택 시장이 깊은 침체에 빠지는 것을 방지하고 전국 주택 가격 폭락을 피할 수 있게 해준다고 했다.
모기지 이자율이 지난 몇 년에 비해 여전히 높은 상태를 유지하고 있지만 주택 공급의 심각한 부족은 여전히 주택 가격을 지지하고 있다는 견해다.
물론 판매용 주택 부족은 소위 '고착 효과'로 인해 현재 악화되고 있다. 이는 낮은 모기지 이자율을 가진 엄청난 수의 주택 소유주가 주택 판매를 꺼리게 만드는 현상을 말한다.
주택 강세론이 나오던 주택 시장이 여러 악재에도 불구하고 안정세를 보이고 있다는 사실을 주목한다. 공격적인 건축업자에 대한 인센티브가 구매자를 다시 시장으로 끌어들이면서 신규 주택 판매가 다시 증가하고 있다.실제로 질로우 (Zillow)가 추적한 지역 주택 시장의 16%만이 3월과 4월 사이에 주택 가격이 하락했고 나머지는 모든 지역은 가격 상승이 이어지고 있다.
기존 주택 시장에서 집을 구할 수 없는 상황에 직면한 주택 구매자들은 새로 지은 주택으로 눈을 돌렸고 신규 주택의 판매는 급증했다. 신규 주택 판매는 3월 하향 수정된 656,000 채에서 4월에 683,000 채로 4.1% 증가했다. 이는 전년 동기 대비 11.8%, 4월 전망치 665,000 채를 상회한 것이다. 이는 현재 판매율로 3월의 7.9개월에서 감소한 7.6개월의 공급을 나타낸다.
판매 증가는 주택 구매자가 기존 주택의 매물이 부족한 시장에서 구매 계획을 신규 주택으로 눈을 돌린 것으로 볼 수 있다. 기존 주택의 재고 부족이 건축업자에게 우위를 제공했다고 볼 수 있다.
구매자들 역시 주택 건설업자들의 자금 조달 인센티브 덕분에 모기지 이자율에 대해 더 좋은 거래를 하고 있다. 4월에 판매된 신규 주택의 중간 판매 가격은 420,800 달러로 3월의 455,800 달러에서 하락했다.
그런데 주택 건설업자들은 계속된 판매 증가를 예상했다. 건설업자들은 주택 구입 능력을 더욱 향상시키기 위해 일반 주택 판매자에 비해 큰 이점인 금융 부문을 통해 모기지 이자율 할인을 제공하고 있다.
그리고 건설업자가 할 수 있는 것은 이것을 또 하나의 주택 판매 수단으로 사용하는 것이었다. 그래서 어떤 사람들에게는 더 낮은 이자율을 제공하는 것이 가능했고 이는 신규 주택 판매를 견인하는 지렛대가 되었다.
시장 조정론
주택 시장은 2022년 하반기에 급등하는 모기지 이자율로 인해 전국적으로 주택 활동이 위축되고 일부 시장에서 전면적인 주택 가격 조정에 박차를 가하면서 일종의 "극심한 동결" 상태에 있었다.
주택 시장은 중추적인 확장에 접어들고 있으며 두 가지 현상이 나타나고 있다.
첫째, 주택 시장은 집값 상승의 성수기를 곧 벗어나게 된다. 계절적인 봄과 여름 수요가 줄어들고 시장이 더 느린 가을과 겨울로 이동함에 따라 일부 취약한 주택 시장은 곧바로 조정 모드로 되돌아갈 수 있다. 다른 시장에서는 기존 재고 수준과 함께 활동 수준이 소위 "냉동 상태"로 되돌아가는 것을 볼 수 있다는 주장이다.
둘째, 모기지 이자율은 다시 한번 7%를 테스트할 수 있다고 예상한다.모기지 이자율이 장기간 유지되거나 더 높아지면 구매자와 판매자 모두 2022년 하반기에 그랬던 것처럼 다시 후퇴하기 시작할 수 있다.
물론 모기지 이자율에 대한 단기 전망은 부채 한도 협상으로 인해 복잡해졌다. 재무부가 채무 불이행 (또는 채무 불이행처럼 보이는 경우)을 선언하는 드문 시나리오에서 금융 시장은 모기지 이자율과 같은 장기 이자율에 상승 압력을 가할 수 있다.
모기지 이자율의 또 다른 상승 가능성은 작년 모기지 이자율 충격의 정면에 있던 많은 구매자들에게 직감적인 펀치가 될 수 있다. 이미 주택 구입 능력은 주택 거품 시대 이후로 본 적이 없는 수준으로 악화되었다.
질로우 (Zillow)는 경제와 부채 시장에 큰 혼란이 생기면 주택 시장에 큰 영향을 미쳐 판매가 위축되고 차입 비용이 증가할 것으로 전망했다.
채무 불이행이 실제로 발생하지 않더라도, 주택 시장이 계절적 강세를 벗어나는 것처럼 불확실성으로 인해 금융 시장이 모기지 이자율과 같은 장기 이자율을 어떻게 올릴 수 있는지 쉽게 알 수 있다. 여전히 은행 파산의 여진은 남아 있고 금융 시장의 여건은 갈수록 엄격해지고 있다.
채무불이행 사태가 해결되더라도 채권 시장은 상당 기간 불안정이 지속되고 안정될 때까지 단기 금리와 장기 이자율 모두 변동이 지속되고 커질 것으로 보고 있다. 결국 이처럼 장기 이자율을 올리게 만드는 불안정한 요인들이 쉽게 사라지지 않는 주택 시장 밖의 문제로 인해 주택 시장은 조정이 불가피하다는 주장을 내놓고 있다.
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