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  • 김선영 기자

주택 현금 구매의 모든 것

대개는 투자자를 상대하는 것

신속하지만 타이틀 회사 반드시 거쳐야


인플레이션으로 경제가 어려운 시기에 집을 현금으로 구입하는 사람이 4 명 중 한명이나 된다.

집을 파는 사람에게는 현금을 주고 사겠다는 사람이 반가울 수 있고 더 편하다고 생각할 수 있다. 집을 수리하거나 업그레이드해 넘기는 것은 신경 쓰이는 일이다. 집을 보러 오는 사람을 위해 집을 깨끗한 상태로 유지해야 하는 경우가 많다.



딱 맞는 구매자를 찾았고 모든 것이 순조롭게 진행되는 것처럼 보여도 막바지 모기지 융자 문제로 거래가 무산되는 경우도 종종 있는 일이다. 많은 주택 소유자가 집을 팔 때 현금 구매자와 거래하기를 선호하는 것은 놀라운 일이 아니다.


현금 구매자와의 주택 매매 과정은 판매자에게 더 부드럽고 편리하다. 융자 문제로 판매가 실패하는 우려도 없고 집을 수리할 필요가 없으며 구매자에게 소유권 넘기는 일만 신경 쓰면 된다. 그러나 구매자는 투자자라는 점을 감안하면 일반 주택 구매자와는 다르다는 것을 유의해야 한다.


더 빠른 주택 매매 거래 과정

모든 현금 구매자에게 집을 팔 때 한 가지 분명한 이점은 모기지 융자 업체와의 업무가 필요 없기 때문에 마감 프로세스가 훨씬 빠르고 원활하다는 점이다.


모기지 대출을 승인하고 실행하는 데는 일반적으로 약 30일이 소요되며, 이 30일 동안 많은 문제가 발생해 거래가 중단하고 판매자는 다시 집을 리스팅에 올려 놓고 다른 구매자를 찾아야 한다. 모기지 대출은 주택 검사와 감정을 반드시 필요로 하지만 현금 구매자는 이 두 가지 절차를 생략하는 선택을 하는 경우가 종종 있다. 많은 현금 구매자는 여전히 집에서 수리해야 할 부분을 완전히 파악하기 위해 검사를 요청하는 것이 일반적이다.


융자가 있는 거래에는 주택 평가가 필요하므로 대출 기관은 주택이 구매자가 지불하는 금액과 대출 기관이 구매자에게 대출한 금액의 가치가 있음을 알 수 있다.

그러나 모든 현금 구매자와 판매자가 가격에 합의했다면 주택 감정은 실제로 필요하지 않다. 주택 평가 내지 검사를 생략하는 것도 마감 일정을 단축하는 데 도움이 되며 모든 현금 거래는 일반적으로 약 2주 후에 거래가 종료된다. 또한 집은 있는 그대로 상태 (as is)로 판매되는 경우가 많다


현금 구매자는 전체 주택 구매자의 25%를 차지하며 현금 구매자의 약 4분의 3이 투자자이다. 즉, 구매한 주택을 수리하고 지불한 것보다 더 비싸게 다시 팔기 위해 플립핑 (flipping) 하거나 임대할 목적으로 집을 구입한다. 이런 투자자들은 일반적으로 자금 지원을 받는 판매자를 위해 수리하거나 업그레이드해야 하는 가전 제품, 바닥재, 시스템 그리고 기타 주택 기능에 대해 고유한 선호도를 가지고 있다.


투자자는 자신의 표준과 사양에 맞게 모든 것을 완료하기 위해 수리 혹은 개조를 스스로 처리하기를 원한다. 즉, 판매자는 집을 수리하는 것에 대해 전혀 걱정할 필요가 없다. 집이 낡았거나 여기저기서 약간의 수리가 필요하고 재정적 또는 기타 이유가 있어 수리를 직접 처리하지 않으려는 경우 현금 구매자와 협력하는 것이 좋다.

모기지 융자가 있는 구매자보다는 우발 상황이 적거나 전혀 없을 수 있다.


자금 조달 판매에서 구매자와 대출 기관은 판매자가 수용해야 하는 모든 종류의 조건 충족을 요청할 가능성이 있다. 가장 큰 것은 긴급 자금 조달 문제다.

어떤 이유로든 자금 조달이 충족되지 않으면 판매가 취소된다. 또한 주택이 판매 가격보다 낮은 가격으로 평가되면 평가 비용을 지불하고 다른 감정인의 의견을 물어보거나 감정가를 더 가깝게 반영하는 새로운 판매 가격을 협상한다는 조건부 감정 조건을 받아들여야 할 수도 있다.


다른 우발 상황은 판매자에게 수리 비용이나 마감 비용을 지불해야 하는 부담을 줄 수 있다. 전액 현금 판매에는 자금 조달이나 감정 평가 우발 사항이 포함되지 않으며, 기타 우발 사항은 일반적으로 전액 현금 판매를 위해 협상하기가 더 수월하다.


또한 매각이 성사될 가능성이 일반 거래보다 높다.

구매자가 부동산 구매를 위한 자금 조달을 위해 대출 기관에 의존할 필요가 없으므로 매각이 차질 없이 마감 테이블에 도달할 가능성이 더 높다.


대출 기관이 판매에서 철수해 구매자를 흥분 상태로 만드는 데는 여러 가지 이유가 있지만 구매자가 대출 기관을 이용하지 않으면 가능한 모든 장애물이 제거된다. 이것은 판매자가 단점에도 불구하고 전액 현금 제안을 수락하도록 하는 강력한 인센티브가 될 수 있다.


현금 구매자가 투자자라는 단점

현금 구매자의 4명 가운데 3명은 투자자들이다.

많은 집주인이 집에 대한 강한 정서적 애착이 있다. 이런 정서적 면에서 개인 구매자 대신 투자자에게 판매하는 것을 그다지 좋아하지 않는 집주인들도 있다.


대부분의 현금 구매자는 투자자이고 이들은 집 자체보다는 집에서 생기는 이득에 더 큰 관심이 있는 사람들이다. 집을 사서 이사해 거기에 사는 대신 투자자는 더 높은 가격을 받기 위해 사소한 수리와 업그레이드를 모두 수행한 부가적으로 얻는 수익을 위해 집을 다시 매물 리스팅 올리고 판매하거나 집을 임대하는 행동을 보인다.

어느 쪽이든, 애완동물이나 아이를 기르는 것과 같은 집에서 만들어진 추억을 같은 방식으로 소중히 여길 구매자에게 집을 양도하기를 바란다면 투자자는 적절한 구매자가 아니다. 현금 투자자 구매자에게 집을 파는 것을 중지시키는 것이 현명하다.


그리고 현금 구매자는 주택 가격의 할인을 요구하는 경우가 많다.

집을 수리하고 개조하고 싶어하는 모든 현금 투자자 구매자는 한 가지 목표를 염두에 두고 있다. 그들은 판매로 이익을 내고 싶어한다. 그들은 집을 고치기 위해 집을 산 것이다. 그렇게 하는 가장 좋은 방법 중 하나는 주택을 시장 가치보다 낮게 지불하는 것이다.


따라서 해당 장소에 대해 평방 피트당 상대적으로 높은 시장 가격을 얻기를 희망한다면 모든 현금 구매자는 제안 가격을 받아들일 가능성이 거의 없다.

일부 현금 구매자는 여전히 모기지 금액만큼만 제시하는 경우도 있고 주택 시장에서 얻을 수 있는 가격보다 훨씬 적은 액수를 제시할 가능성이 높다.


사기 (fraud)가 일어날 가능성 있어

대부분의 현금 구매자는 윤리적이고 선의로 움직이지만 부동산 투자자가 되기 위해 필요한 라이선스가 없고 급한 상황에 있는 주택 판매자를 역이용하려는 사람도 있다.

모든 현금 구매자와 거래 협상을 시작할 때 실사를 하고 구매자 명의가 된 회사의 재정상태와 이력을 검색하고 불만 사항에 세심한 주의를 기울이는 것이 좋다.


큰 위험 신호 중 하나는 주택 구매 관련 신청 수수료를 주택 소유자가 지불하기를 원하는 현금 구매자이다. 전액 현금을 주고 집을 산 구매자가 사소한 액수의 수수료를 지불하기를 요구한다면 이 구매자가 사기를 치는 것으로 간주할 수 있다.


자금 증명을 꼭 확인해야

전부 현금 구매라는 용어는 적어도 약간 오해의 소지가 있다.

현금 구매자는 주택 거래를 마감할 때 돈으로 가득 찬 여행 가방을 가지고 나타나지 않는다. 대신, 그들은 자기앞수표를 쓰거나 판매자의 계정으로 돈을 이체할 것이므로 제안을 수락하거나 계약을 체결하기 전에 자금 증명을 확인하는 것이 합리적이다. 이는 기본적으로 모든 현금 구매자가 실제로 판매 가격에 적합한지 확인하기 위해 은행 계좌 기록 같은 공식 재무 문서를 살펴봐야 함을 의미한다.


잘 모르겠다면 부동산 전문가나 타이틀 회사의 법률 대리인에게 관련 내용과 자금 증명 확인 방법에 대해 문의하는 것이 가장 안전하다.


모든 현금 구매자가 윤리적인 것이 아니므로 구매자에 대한 조사를 수행하고 테이블 반대편에 있는 사람이나 법인이 상위에 있는지 확인하는 것은 주택 판매자의 몫이 된다. 시간을 할애해 가능한 경우 온라인 리뷰를 살펴보고, 참조를 요청하고, 계약에 구속되는 어떤 것에 서명하기 전에 구매자가 얼마나 신뢰할 수 있는지 확인해야 한다.


여전히 타이틀 회사 필요

모든 현금 부동산 거래는 잠재적으로 주택 판매와 관련된 일부 전통적인 과정을 생략하게 하지만 타이틀 회사와의 업무는 생략하거나 없어서는 안된다.

공식적으로 부동산 소유권을 이전하기 위한 서류 작업이 필요하고, 전액 현금 구매자는 주택에 대한 담보권이 문서화되고 적절하게 처리되는지 확인하기를 원하게 된다.


빨리 집을 팔아야 하는 재정적 또는 삶의 상황에 처해 있다면, 현금으로만 구매하는 구매자에게 판매하는 것 외에 다른 문제가 관여될 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 예를 들어 임대료가 높은 시장이나 지역에서는 집을 기본적인 수리를 한 다음 임대해 모기지 비용을 지불하고 매달 추가 수입을 올릴 수 있다.


주택 판매 가격이 상승하거나 강하고 안정적인 일부 시장에서는 일부 건축업체와 지연 지불 계약을 체결할 수 있다. 그들은 집이 정가로 팔린 후에 보수를 받으려고 한다. 더 적은 비용으로 모든 현금 제안을 수락하는 것은 거의 유일한 선택이 아니므로 해당 경로를 선택하기 전에 모든 가능성을 탐색할 필요가 있다.


부동산 에이전트 역시 필요해

모든 현금 주택 판매 시나리오에서 부동산 중개인과 반드시 일할 필요는 없으나 혼자 결정하기에 부담이 되거나 영어에 서툴러 보다 확실하게 진행하려면 부동산 에이전트를 고용하는 것이 절대적으로 중요하다.

많은 현금 구매자는 1년에 여러 번 부동산 거래를 하며 복잡한 과정을 잘 이해하고 있다.


이런 노련한 투자자를 상대하려면 중개 수수료를 지불하더라도 경험 많은 에이전트가 필요하다. 일부 주택 소유자는 모든 현금 구매자와 협력하는 것이 주택을 판매하는 가장 좋은 방법이라고 생각하지만 상황에 따라 다르다. 모든 거래는 상황에 따라 다르다.


모기지 이자율이 오를수록 현금 구매자 즉 투자자들이 늘어날 것이며 서면으로 거래를 약속하기 전에 모든 현금 거래의 장단점을 완전히 이해하도록 대처해야 한다.

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