주택 매매 12년만 최저 수준
1월 기존 주택 판매가 12년여 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 하지만 하락 속도가 둔화되면서 주택 시장 침체가 바닥에 가까워진 것일 수 있다는 낙관론이 조심스럽게 제기되고 있다.
전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 보고서에 따르면 2012년 이후 연간 주택 가격 상승폭이 가장 적었고 이는 주택 구입 능력을 개선하는 데 도움이 될 것으로 본다.
그러나 주택 시장이 모퉁이를 돌기까지는 시간이 좀 걸릴 전망이다. 강력한 소매 판매와 노동 시장 데이터와 강력한 월간 인플레이션 수치가 연준이 여름 내내 금리 인상 캠페인을 유지할 것이라는 전망을 높인 후 모기지 이자율이 상승 추세를 재개했다.
캐피탈 이코노믹스의 부동산 이코노미스트는 1월 기존 주택 판매가 소폭 감소한 것은 주택 시장 활동이 저점에 도달하고 있다는 견해를 뒷받침한다고 분석했다. 그러나 점점 커져가는 경제 역풍과 늘어난 경제성으로 인해 올해 매매는 점진적으로 회복될 것으로 예상했다. 갑작스러운 매매 급등은 나타나지 않을 것이며 이는 매물이 낮은 데에도 기인한다.
1월 기존 주택 판매는 계절 조정 년간 수치가 400만 채로 0.7% 감소했다. 이는 압류 위기와 씨름하던 2010년 10월 이후 최저 수준이다. 그리고 1999년 이후 가장 긴 기간인 12개월 연속 월간 판매 감소를 기록했다. 일반적으로 기존 주택 매매가 430만 채 미만이 되면 주택 시장이 침체에 들어선 것으로 간주한다. 이를 토대로 볼 때 이미 주택 시장은 침체에 들어왔으나 가격이 하락하지 않아 침체로 느끼지 않을 뿐이다.
이는 통상 매매 실적으로 시장의 호황 또는 불황 여부를 가늠하는 것이 현대의 경제 현상에는 맞지 않는 것임을 의미한다. 주택 가격이 하락하지 않는 이상 주택 시장은 침체로 볼 수 없기 때문이다. 이는 주택 시장 침체로 가격이 폭락할 것이라고 주장하는 일부 의견이 잘못된 판단이라는 것을 보여준다. 주택 가격은 거래 둔화 속에서도 정상적인 시장에서는 일년내내 하락하지 않는다고 봐야 한다.
혹독한 날씨 때문에 북동부와 중서부 지역의 판매가 감소했지만 남부와 서부 지역은 증가했다.
이코노미스트들은 주택 판매가 410만 채까지 증가할 것으로 예상했다. 모기지 이자율이 약간 낮은 추세를 보이면서 모기지 신청이 증가해 주택 매매가 약간 늘어날 것으로 본 것이다.
그런데 주택 매매에서 가장 큰 비중을 차지하는 기존 주택 판매는 1월 들어 전년 동기 대비 36.9% 급감했다. 모기지 이자율의 차이로 거래가 감소했음을 알 수 있다.
주택 시장은 연준의 공격적인 통화 긴축 정책의 가장 큰 타격을 입었다. 주거용 투자는 7분기 연속 감소했고, 이는 2009년 이후 가장 긴 기간에 해당한다.
정부 데이터에 따르면 단독 주택 건설과 향후 주택 건설 허가가 1월에 감소했다. 이는 주택 공급이 당분간 늘어나지 않을 것이며 거래 감소에도 주택 가격이 오를 것이라는 예상을 할 수 있다.
이미 오래 전부터 보여준 매물 부족이 모기지 이자율 상승에 따른 주택 거래 둔화에도 불구하고 주택 가격을 상승하게 만들고 있음을 알 수 있다.
모기지 금융 기관인 프레디 맥 (Freddie Mac)의 데이터에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 6.12%에서 지난 주 평균 6.32%로 상승했다.
두 번째 연속 주간 모기지 이자율 상승은 고용 지표 호조에 따른 연준의 금리 인상 전망과 미국 국채 수익률의 급등을 반영한 결과다.
희망적인 징후
그러나 주택 매매의 최저 수준에도 불구하고 약간의 희망적인 시선이 있다. 집을 사기에는 여전히 불안하지만 주택 건설업자의 주택 시장 체감지수는 2월에 5개월 최고치로 상승했다. 기존 주택 중간 가격은 1월에 359,000 달러로 1년 전에 비해 1.3% 증가했다.
이는 2012년 2월 이후 가장 적은 연간 상승폭이다. 아마도 올해는 가격 상승률이 1~2% 수준이 될 것으로 보인다. 주택 재고 기간은 12월의 26일에서 1월 33일로 시장에 남아 있는 기간이 길어졌다. 팔리는 시간이 길어진 것으로 전형적인 주택 시장의 둔화를 보이고 있다.
전국부동산중개인협회 (NAR)의 수석 이코노미스트는 구매자들이 더 나은 협상력을 갖기 시작했다고 분석했다. 주택 시장이 서서히 판매자 중심으로 돌아가다가 이제 구매자에게 힘이 조금씩 옮겨오는 것으로 볼 수 있다. 60일 이상 시장에 나와 있는 주택은 원래 리스팅 가격보다 약 10% 낮은 가격에 구입할 수 있다고 분석한다.
시장에 나온 기존 주택 매물은 98만 채로 12월보다 2.1%, 1년 전보다 15.3% 증가했다.
그러나 이것은 대부분 이전 달보다 더 오래 시장에 머무르는 주택을 반영한다. 신규 매물은 낮은 수준을 유지했다.
1월 판매 속도로 보면 기존 주택의 현재 재고가 소진되는 데 1년 전 1.6개월에서 2.9개월이 소요되었다. 4~7개월의 공급은 공급과 수요 사이의 건강한 균형으로 간주된다. 매물이 적고 매매가 적음에도 여전히 주택 매매 속도는 평상 수준보다는 빠르다는 것을 보여준다.
1월에 판매된 주택의 54%는 시장에 나온 지 한 달도 채 되지 않았다. 첫 주택 구매자는 전체 매매의 31%를 차지했고, 이는 1년 전의 27%에서 증가한 것이다. 현금 매매는 1년 전 거래의 27%에 비해 전체 거래의 29%를 차지했다. 이는 첫 주택 구입자와 투자자의 주택 수요가 증가했음을 보여준다. 주택 시장이 여전히 바닥을 찾고 있는 동안 2월 기업 활동이 반등해 8개월 만에 최고 수준에 도달했다. S&P 글로벌은 제조업과 서비스 업종을 반영하는 PMI 생산량 지수가 1월 46.8에서 이번 2월 달 50.2로 상승했다고 밝혔다.
이로써 7개월 연속 50선 아래로 민간 부문의 수축을 나타내던 지수는 마침내 50선을 넘어서 긍정적인 방향에서 마감되었다. 서비스 부문은 비즈니스 활동의 증가를 설명했지만 제조업은 여전히 취약했다. 경제학자들은 제조업 생산 지수를 47.5로 예측했었다. 이처럼 기업 활동의 반등은 연초 경제의 견고한 모멘텀을 시사한 최근의 견실한 소매 판매, 노동 시장 그리고 제조업 생산 데이터와 일치한다. 이는 경제가 서서히 균형을 찾고 있는 것으로 볼 수 있다.
북부 버지니아 주택도 같은 흐름 이어가
북부 버지니아 부동산 중개인 협회 (NVAR)에 따르면 1월 북부 버지니아 주택 매매는 2022년 1월에 비해 33.6% 감소했지만, 잠정 판매가 전월 대비 14% 증가하는 좋은 징조로 8개월 간의 저조한 흐름을 역전시켰다. 잠재 주택 판매는 시장 활동이 증가했음을 나타낸다. 이런 성장은 긍정적인 신호로 구매자와 판매자가 이제는 높은 모기지 이자율에 동기를 부여하고 적응하고 있음을 의미한다.
주택 매매 활동 감소에도 불구하고 2023년 1월 평균 시장 기간은 36일로 2022년 1월 대비 2.9% 증가에 그쳤다.
매물이 시장에 머무는 기간은 지난 달과 비교하면 12.5% 더 길었다. 2023년 1월 재고는 0.73개월 공급으로 타이트한 상태이지만 전년 대비 88.4% 증가했다. 또 다른 긍정적인 신호는 2023년 1월에는 2022년 1월에 비해 41.5% 증가한 더 많은 활성 재고가 있다는 점이다.
이는 총 매매는 적지만 구매자는 더 많은 주택 선택과 결정을 내릴 시간이 있음을 시사한다. 전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 2022년 4분기 모기지 이자율이 7%를 넘어섰음에도 불구하고 메트로 시장 10곳 중 약 9곳이 주택 가격 상승을 보였다. 북부 버지니아는 중간 판매 가격이 계속 증가함에 따라 2023년부터 이런 추세를 따랐다.
2023년 1월 중간 판매 가격은 2022년 1월보다 6.8% 상승해 610,000 달러를 넘어섰다. 매매가 부진했지만 시장 활동은 일반적으로 봄철에 증가했고 이런 추세는 2023년 내내 계속될 것으로 예상한다.
2023년 1월 마감된 매매 주택은 778채였다. 이는 2022년 1월 대비 33.6%, 2022년 12월 대비 27.2% 감소한 것이다. 판매 건수도 1,128건으로 전염병 이전인 2019년 1월 대비 감소했다. 2023년 1월 주택의 평균 판매 가격은 718,773 달러로 2022년 1월보다 2.3% 상승했지만 평균 판매 가격이 565,032 달러였던 팬데믹 이전인 2019년 1월보다 훨씬 높다.
2023년 1월 보류 매매는 2022년 12월 대비 14% 증가한 1,139건으로 2022년 1월 대비 18.2% 감소했다.