적은 계약금과 낮은 신용 점수가 매력적
첫 주택 구입자와 신용이 낮은 사람에게 적합
요즘 같은 모기지 이자율이 높은 상황에서는 낮은 이자율을 받기 위해 누구나 고심을 한다.
주택을 처음 구입하는 사람이거나 계약금이 많지 않거나 신용이 좋지 않은 경우 연방주택관리국 (FHA) 융자 프로그램이 주택 구입에 가장 유리하다.
실제로 뉴욕시에서 FHA 융자를 통해 세바너 (Savannah)에 340,000 달러의 주택을 3.5% 다운하고 구입한 첫 주택 구입자의 사례가 있다. FHA (연방주택관리국)는 1934년 이후로 4,000만 개 이상의 주택 융자를 보장해 왔다. 그러나 FHA 융자 요건은 무엇이고, 융자 한도는 얼마이며, 알아야 할 기타 사항은 무엇인지 명확하게 파악하는 것이 중요하다.
FHA 융자란
FHA (Federal Housing Administration: 연방주택관리국) 융자는 주택 구입자와 주택 소유자가 신용도가 낮고 계약금이 적은 경우 주택 구입, 기존 모기지 재융자 또는 주택 개조를 할 수 있도록 해주는 정부 보증 (정부 발행은 아님) 모기지 프로그램이다.
일반적으로 FHA 융자는 최소 3.5%의 계약금, 최소 580의 신용 점수, 50% 이하의 부채 대비 소득 비율 (DTI), FHA 모기지 보험과 FHA 평가가 필요하다. FHA 평가는 들리는 것보다 까다롭지 않다.
FHA 융자는 전통적으로 처음 집을 사거나 주택 시장에서 잠시 벗어난 구매자가 주로 이용한다. FHA 융자는 3.5%의 다운만 필요하기 때문에 다른 주택에서 현금화하지 않는 구매자에게 좋은 선택이 된다.
그러나 FHA 융자가 첫 주택 구입자에게만 적용되는 것은 아니다.
최소 계약금 3.5%, 신용 점수 580점 이상, 소득 대비 부채 비율 50%만 있으면 된다. 투자 부동산이나 휴가용 주택이 아닌 주 거주지로 주택을 구입하는 경우 FHA 융자 혜택을 받을 수 있다. 부채, 재정 문제, 파산 기록이 있는 경우에도 FHA 융자를 받을 수 있기 때문에 매력적이다.
사실, 챕터 7 파산의 경우 면책일로부터 2년 후, 챕터 13 파산 후 12개월 후에 FHA 융자를 신청할 수 있다. 단, 파산 비용을 연체하지 않고 12번 이상 지불하고 정부로부터 서면 허가를 받은 경우다. 파산 법원은 새로운 모기지 거래를 시작하는 것을 결정한다.
뱅크레이트 (Bankrate)의 데이터에 따르면, 7월 마지막 주 전국 평균 30년 FHA 모기지 이자율은 5.58%이고 평균 30년 FHA 재융자 이자율은 5.55%다.
FHA 융자에서 할 수 있는 최소 계약금은 신용 점수에 따라 3.5% 또는 10%다. 이만큼 낮은 계약금으로 차용인은 융자 기간 동안 FHA 모기지 보험을 지불해야 하며 연체를 막는 유일한 방법은 주택을 판매하거나 다른 융자 유형으로 재융자를 받는 것이다. 차용인이 FHA 융자에 대해 10% 이상의 계약금을 지불하면 FHA 모기지 보험은 11년 동안만 지속된다.
FHA 차용인은 개인 모기지 보험과 다른 FHA 모기지 보험을 지불한다.
대부분의 융자 기관은 계약금으로 20% 미만을 내는 기존 차용인에 대해 모기지 보험(PMI)을 요구한다. 구매자가 충분한 에퀴티를 확보하면 취소할 수 있다. 선불 모기지 보험료는 총 융자 금액의 1.75%이며 융자 비용에 포함될 수 있다. 모기지 보험 지불은 FHA 계약금이 10% 미만이고 계약금이 10% 이상인 경우 융자 기간 동안 지속되며 차용인은 FHA 모기지 보험에 11년 동안 지불한다.
연방주택관리국 (Federal Housing Administration: FHA)은 10% 계약금을 내는 차용인에 대해 FHA 융자에 대한 최소 신용 점수를 500에서 579로 설정하고 신용 점수가 580 이상인 경우 최저 3.5%의 계약금을 낼 수 있다.
이것이 FHA의 지침이지만 융자 기관은 더 높을 수 있는 신용 점수 최소값을 자체적으로 설정하고 있다. 이는 실제로는 신용 점수가 더 높다는 것을 의미한다.
FHA 융자는 소득 기반이 아니지만 주택도시개발부 (HUD)의 의도는 이런 융자가 저소득층에게 주택 소유 기회를 제공하는 것이라고 보고 있다. FHA 융자 한도는 매년 변경되며 거주 지역에 따라 다르다. 비용이 많이 드는 지역에서는 융자 한도가 더 높다.
2022년 FHA 융자 한도는 단독 주택에 대해 420,680 달러에서 970,800 달러 까지다. 이처럼 액수가 다른 이유는 지역마다 평균 주택 가격이 다르기 때문이다. 예를 들어 콜로라도 주 덴버의 FHA 융자 한도는 684,250 달러이지만 같은 주 웰드는 483,000 달러, 유마는 420,680 달러다.
FHA 융자의 다른 프로그램과의 차이점
FHA 융자는 주택 소유자가 되도록 돕기 위한 것이므로 일반적으로 기존 민간 업체가제공하는 융자보다 낮은 신용 점수와 계약금 요건과 같은 완화된 융자 기준을 갖고 있다.
또한 FHA 융자를 통해 차용인은 잠재적으로 자신에게 기부된 돈을 사용해 전체 계약금을 지불할 수 있다. 이는 월별 모기지 지불을 처리할 수 있지만 계약금을 위해 따로 돈을 마련하는 데 어려움이 있는 구매자에게 엄청난 도움이 될 수 있다.
즉, 민간 융자 기관은 연방주택관리국 (FHA)이 제시한 지침을 따를 필요가 없다. 서류상으로 차용인은 신용 점수가 500점 이하이고 최소 10% 다운된 FHA 융자 자격이 있을 수 있지만 실제로는 그렇게 낮은 점수를 수락할 민간 융자 기관을 찾기는 어렵다.
또 다른 눈에 띄는 요소는 FHA 융자가 연방주택관리국(Federal Housing Administration)의 지원을 받기 때문에 융자 기관에 약간의 확신을 준다는 점이다.
일반적으로 융자 기관은 차압 가능성에 대처하고 싶지 않기 때문에 더 높은 위험으로 간주되는 차용인의 융자를 원하지 않는다. FHA 융자를 사용하면 융자 기관은 위험을 감수하지 않고 FHA는 차용인이 채무 불이행 시 융자 기관에 보상을 제공한다. 이는 융자 업체가 FHA 융자를 알선하면서 위험을 감수하지 않아도 된다는 것을 말한다.
FHA 융자는 낮은 신용 점수와 높은 부채 대비 소득 비율 (DTI)에 대한 편의를 제공하지만 평가는 FHA 융자가 기존 융자보다 현저히 더 엄격한 영역 중 하나다.
FHA 심사는 주택 가치를 결정하는 데 중점을 둔 융자 기관의 일반 감정과는 별개다. 또한 홈 인스펙션과도 별개다. FHA 평가는 해당 주택이 FHA의 안전과 거주성 기준을 충족하는지 여부에 초점을 맞춘다.
한 가지 주요 차이점은 FHA 융자는 주 거주지에만 사용할 수 있는 반면 기존 민간 융자는 주 거주지 외에 임대 또는 별장을 구매하는 데 사용할 수 있다는 점이다.
FHA 융자의 종류
이름에서 알 수 있듯이 이런 유형의 융자는 주택 구입에 사용된다.
대부분의 주택 구매자에게는 FHA 융자 모기지가 가장 적합하다고 할 수 있다. FHA 융자는 주택 구매자가 최소 한 가구, 콘도나 일부 제조 주택을 점유하는 한 단독 주택, 2~4 가구 주택을 구매하는 데 사용할 수 있다. 이를 통해 차용인은 이전 융자와 다른 이자율과 조건으로 주택에 대한 새로운 융자를 받을 수 있다.
저금리를 받을 자격이 있다고 생각하는 현재 주택 소유자와 융자 기간을 변경하려는 주택 소유자에게 적합하다. 재융자에 대한 마감 비용은 융자에 포함돼 차용인이 더 쉽게 사용할 수 있다. 한 가지 고려 사항은 이런 유형의 재융자를 통해 현금을 인출할 수 없다는 사실이다.
간소화된 재융자는 차용인이 많은 서류 작업을 수행할 필요 없이 더 낮은 이자율과 더 낮은 월 페이먼트를 받을 수 있도록 해준다.
차입자가 지난 1년 동안 모기지 상환금을 제때에 지불하고 소득 확인 요건이 없는 한 일반적으로 전체 신용 확인을 요구하지 않는다. 이런 재융자는 새로운 주택 감정을 필요로 하지 않지만, 지불에 어려움을 겪고 현재 모기지 대출이 연체된 사람에게는 이런 유형의 재융자는 좋은 선택이 아니다.
현금 인출 재융자를 통해 차용인은 이전 융자보다 가치가 더 높은 새 융자를 받고 차액을 현금으로 보관할 수 있다. 차용자는 또한 현금 재융자를 받을 때 이자율과 융자 기간을 변경할 수 있다. 이런 유형의 재융자는 주택에 많은 자산을 보유하고 있고 새로운 구매를 위해 추가 현금이 필요한 사람들에게 도움이 될 수 있다.
203(k) 모기지 보험으로 차용인은 모기지 외에 추가로 35,000 달러까지 융자를 받을 수 있다. 이런 융자는 액수가 높은 집을 사려는 사람들에게 유용할 수 있지만 더 많은 금액을 위한 것이므로 일반적인 FHA 구매 모기지보다 차용인에게 매달 더 많은 비용이 든다. 제한적이거나 간소화된 203(k)는 최대 35,000 달러의 수리만 허용하고 특정 유형의 개조를 금지한다.
표준 203(k)는 최소 5,000 달러이며 제한된 203(k)에서 다루지 않는 구조적 수리를 허용한다. 표준 203(k)에 따라 연방주택개발부 (HUD) 컨설턴트는 주택 개조를 감독해야 한다. 이런 융자에는 많은 서류 작업이 필요하므로 처리한 경험이 있는 계약자와 협력하는 것이 현명하다. 그리고 FHA가 수영장에 넣는 것과 같이 사치품으로 간주하는 개조는 203(k)로 자금을 조달할 수 없다.
FHA 융자가 나에게 적합한지 확인 요령
전체 재정 상황을 보고 모든 사실을 저울질하는 것이 핵심이다.
FHA 융자는 낮은 신용 점수와 더 많은 부채를 허용할 수 있으므로 선물로 받은 돈을 사용해 계약금을 지불할 수 있는 능력도 도움이 된다. 그러나 FHA 융자는 기존 융자보다 이자율이 더 높을 수 있고 FHA 모기지 보험과 함께 제공되어 비용을 높일 수 있다. 기존 융자의 자격 요건에 근접하면 재정 문제를 해결하고, 부채를 상환하고, 신용을 쌓아 더 나은 자격을 갖춘 후보자가 되는 데 장기적으로 비용이 덜 들 수 있다.
모기지를 받을 준비가 되었다면 203(k)를 사용하기 위해 FHA 융자를 고려하고 있더라도 프레디맥의 개조 융자 프로그램 (Freddie Mac CHOICERenovation)과 패니메의 주택 개조 프로그램 (Fannie Mae HomeStyle) 융자와 같이 개조 비용을 주택 융자에 포함시킬 수 있는 기존 선택 옵션이 있다.
FHA 융자에서 제공되는 것과 기존 융자에서 제공되는 이자율과 조건을 둘러보고 비교하는 것이 가장 현명하다. 그런 다음 결정을 내리기 전에 FHA에서 요구하는 보험과 같은 기타 비용을 고려한다. FHA 융자가 자격을 갖추기가 더 쉬울지라도, 특히 20% 계약금을 낼 형편이 되는 경우 장기적으로 FHA 융자가 모기지 보험으로 인해 더 비쌀 수 있음을 알아야 한다.
결국, 계약금을 20% 미만으로 할 수밖에 없고 신용 점수가 낮아 기존 모기지 융자를 받기가 어려운 경우에 FHA 융자가 적합하다.