2026년 예상되는 주택 시장의 변화

모기지 이자율 약간 하락, 주택 매매 미미한 증가

AI 등장, 룸 메이트 증가, 주택 가격 떨어지지 않아

2026년에 주택 시장은 전반적으로 재정비를 위한 시기가 될 것으로 예상된다. 이는 모기지 이자율, 주택 매매, 주택 가격의 추세에 커다란 변화는 없다는 것을 의미한다. 그리고 올해에 볼 수 없었던 새로운 유행이 나타날 수 있는데 룸 메이트 증가와 인공지능(AI)을 활용한 부동산 거래가 눈에 띈다.

전반적으로 주택 시장 전문가들은 향후 수년간 주택 구매력과 주택 구매 활동이 개선될 것으로 예상한다. 이는 2026년 금리 인하, 주택 가격 상승률 둔화, 그리고 주택 구매 증가로 시작될 수 있다. 2026년은 주택 시장의 분위기를 전환하는 새로운 장을 여는 해가 될 수 있다.

부동산 매물 사이트 레드핀은 내년 초 주택 시장이 재정비 시기를 맞이할 것으로 예상했는데 주택 구매력이 점차 개선되고 더 많은 주택 구매자가 시장에 유입될 수 있다고 분석했다. 2026년에 주택 시장이 재정비될 것이며, 급격한 가격 조정이나 경기 침체는 없을 것이라고 보았다. 이는 전반적인 전망과 일치하는 견해다. 내년 주택 시장에서 전개될 몇 가지 트렌드를 중심으로 한 주요 예측은 다음과 같다.

주택 모기지 대출 이자율 소폭 하락

주택 구매자의 모기지 대출 이자율이 2026년에 소폭 하락할 것으로 예상되지만, 6%대 초반을 유지할 것으로 보인다. 30년 고정 주택 모기지 대출 이자율이 2025년 6.6%에서 2026년 평균 6.3%로 하락할 것으로 전망되는데 시기에 따라 6.0%에 근접하기도 할 것이다. 취약한 고용 시장으로 인해 연준은 2026년에 금리를 인하하고 통화 정책을 보다 중립적인 수준으로 유지해 주택 모기지 대출 이자율을 6%대 초반으로 유지할 것이다.

그러나 인플레이션 위험이 지속되고 경기 침체를 피할 가능성이 높기 때문에 연준은 시장이 이미 반영한 수준을 넘어서는 금리 인하를 단행하지는 않을 것이다. 연준은 2026년에 연준 의장을 교체할 예정이지만, 장기 이자율은 채권 시장에서 결정되기 때문에 주택 모기지 대출 이자율이 크게 낮아질 가능성은 낮다. 이런 이유로 모기지 이자율이 때때로 6% 아래로 떨어질 수는 있지만, 의미 있는 기간 동안은 지속되지 않을 것이다.

재융자 붐 나타나

최근 주택을 구매한 사람들이 차입 비용을 낮추기 위해 노력함에 따라, 소폭 하락한 이자율은 여전히 대규모 재융자 활동을 촉진할 것으로 예상된다. 주택 모기지 대출 재융자 규모는 전년 대비 30% 이상 급증해 총 6,700억 달러에 이를 것으로 예상된다. 레드핀은 주택 모기지 대출을 받은 주택 소유자의 약 20%가 6% 이상의 이자율에 묶여 있다고 추산했다. 연준이 2025년 금리 인하 주기를 재개하면서 재융자 활동이 일시적으로 급증했다. 모기지은행협회(MBA) 자료에 따르면 연준의 9월 금리 인하를 앞둔 주에 재융자 신청이 58% 급증했다.

주택 가격 상승세 둔화

주택 가격은 계속 상승하겠지만, 올해보다 더딘 속도로 상승할 것으로 보인다. 이는 상당 지역에서 구매자의 시장으로 전환되기 때문이다. 2026년에는 주택 가격이 전년 대비 약 1% 상승할 것으로 예상되는데, 이는 2025년 2% 상승에 비해 감소한 수치다.

임금 상승률은 약 4%로 유지될 것으로 예상된다. 금융 위기 이후 처음으로 주택 가격이 임금보다 낮은 수준으로 지속적으로 상승할 것이기 때문에 주택 구매가 더욱 저렴해질 것으로 보인다. 즉 주택 구매력이 개선될 수 있다. 소폭의 주택 가격 상승과 2025년보다 낮은 주택 모기지 대출 이자율이 결합되면 월 주택 상환액 또한 임금보다 느리게 증가할 것이다.

역사적으로 수요 감소는 가격 하락의 원인이었다. 하지만 2026년에는 매도자들도 가격을 인하하지 않을 것이기 때문에 이런 상황이 발생하지 않을 것으로 예상된다. 이는 많은 주택 판매 희망자들이 모기지 상환금을 연체하지 않을 만큼 충분한 자산을 보유하고 있기 때문이다.

모기지 연체율이 낮기 때문에 대부분의 주택 소유자는 주택 시장이 회복될 때까지 기다렸다가 매물을 내놓을 수 있다. 과거에는 주택 구매 수요를 제한하는 동일한 경제적 요인으로 인해 많은 주택 소유자가 부실 매물로 내몰렸지만, 오늘날 주택 소유자는 신용도가 높고 자산이 많으며 이자율이 낮아 구매자보다 잠재적 매도자에게 압박이 덜하다.

주택 구매 활동 소폭 회복

더 많은 구매자가 시장에 유입됨에 따라 주택 매매가 소폭 증가할 것으로 예상된다. 내년에 시장에 나와 있는 기존 주택은 약 420만 채가 판매될 것으로 예상되는데, 이는 계절 조정 기준 2025년 410만 채에서 약간 증가한 수치다. 낮은 주택 모기지 대출 이자율과 소폭 개선된 주택 구매 능력 등의 요인이 올해 주택 구매를 망설이던 일부 잠재 구매자에게 활력을 불어넣을 수 있다. 주택 시장은 구매자들이 높은 가격에 낙담하고 매도자들이 호가를 낮추기를 꺼리면서 수년간 깊은 침체에 빠져 있다. 2025년 첫 9개월 동안 주택 매매 건수는 최소 30년 만에 최저치를 기록했다.

룸메이트 증가, 출산 감소

내년 주택 구매 능력이 충분히 개선되지 않더라도 젊은 세대들이 룸메이트와 함께 살거나 출산을 미루는 것을 막을 수는 없을 것으로 예상된다. 부동산 매물 사이트인 레드핀은 2026년에도 Z세대와 밀레니얼 세대의 주택 소유율이 전년과 같은 추세를 이어가며 변동이 없을 것으로 예상한다.

가구 구성이 핵가족에서 더욱 멀어져, 성인 자녀가 부모와 함께 사는 경우가 늘어나고 그 반대의 경우도 늘어날 것으로 본다. 또한, 더 많은 친구들이 자금을 모아 집을 구매할 것으로 예상되며, 종종 혼전 계약(prenup agreement)을 체결하기도 한다.

조사에 따르면, 미국인의 약 6%는 경제적 어려움으로 부모와 함께 살고, 6%는 룸메이트와 함께 살게 되었다. 높은 주택 구매 비용으로 인해 가족 구성원 수가 줄어들 것으로 예상된다. 출산율은 수년간 점진적으로 감소했는데 앞으로도 계속 감소할 것으로 예상된다.

더 많은 가족이 여러 세대가 편안하게 거주할 수 있도록 집을 리모델링할 것이다. 2026년 가장 인기 있는 디자인 트렌드는 대가족을 위한 별도의 스위트 룸과 같은 다세대 주택 기능이다. 성인 자녀가 부모와 다시 함께 살 수 있도록 차고를 거주 공간으로 개조하는 모습을 예상할 수 있다. 점점 더 많은 주택 소유주가 대가족과 함께 살 수 있도록 집을 맞춤 설계할 것으로 보이는데 별채 마련은 거의 모든 지역에서 나타나는 현상이다.

AI, 주택 구매의 중요한 역할

인공지능(AI)는 주택 구매자들을 위한 "중매자" 역할을 할 것으로 예상되며, 주택 구매자들이 예산 및 기타 필요 사항에 맞는 부동산을 찾는 데 도움이 되는 인공지능(AI) 도구가 등장할 것이다. 일반적인 지역 검색 대신, 주택 구매자는 원하는 것을 정확히 검색하고 검색 사이트와 직접 대화하며 피드백을 제공해 검색 결과를 개인에 맞춤화할 것이다. 생성형 AI는 사용자의 예산과 라이프스타일 기준에 맞는 도시, 마을, 동네, 주택을 파악해 사람들이 어디로 이사할지 결정하는 데 점점 더 많은 도움을 줄 것이다.

이런 도구를 통해 주택 구매자는 틈새 기능을 갖춘 주택을 찾을 수 있다. 예를 들어, 웰빙 기능이 내년 고급 주택 시장의 핵심 요소가 될 것으로 예상한다. 생성형 AI는 고급 주택 구매자가 고급 공기 정화 시스템, 주택 전체 정수 시스템, 명상 공간, 냉수 풀과 같은 편의시설을 갖춘 주택을 찾는 데 도움을 준다. AI는 부동산 중개인이 고객과 소통할 적절한 시점을 정확히 파악하고 구매자의 선호도에 따라 완벽한 주택을 추천할 수 있도록 돕는 도구를 제공함으로써 부동산 업계에도 변화를 가져올 것으로 보인다.

아파트 임대료 상승

2026년에는 공급 감소로 아파트 수요가 증가해 여러 대도시 지역의 임대료가 상승할 것으로 예상된다. 전국적으로 2026년 말까지 임대료는 전년 대비 약 2~3% 상승할 것으로 예상되며, 이는 물가 상승률과 거의 비슷한 수준이다. 아파트 건설은 2021~2022년 급증세 이후 둔화되어 앞으로도 지속될 것으로 예상된다.

이는 시장에 공급되는 아파트가 줄어들고 각 아파트에 대한 경쟁이 치열해짐을 의미한다. 동시에 많은 사람들이 계약금과 월 모기지 상환액이 비싸기 때문에 구매 대신 임대를 선택하고 있다.