구매력 개선에도 1월 기존 주택 판매 감소

주택 가격 오르고 매물로 늘어

주택 구매력 개선에도 매매는 줄어

1월 기존 주택 판매량이 크게 감소하고 주택 구매력은 개선된 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회는 1월 기존 주택 판매량이 지난 12월 대비 8.4% 감소했다고 발표했다. 주택 구매력 지수(Housing Affordability Index)에 따르면, 임금 상승과 낮은 모기지 이자율 덕분에 주택 구매력은 2022년 3월 이후 가장 개선된 수준을 기록했다. 하지만 주택 가격은 31개월 연속 연간 기준으로 상승세를 보였다.

수치로 보는 주택 매매 현황

자료에 따르면, 기존 주택 판매량은 지난달 12월 대비 8.4% 감소했다. 이는 약 4년 만에 가장 큰 월간 감소폭이며, 연간 판매량 증가율은 2년 만에 가장 낮은 수치다.

전월 대비 및 전년 대비 판매량은 모든 지역에서 감소했다. 주택 판매량은 작년 1월 대비 4.4% 감소했다.

이번 1월 판매량은 경제 전문가들의 예상치인 410만 건에 미치지 못했다. 주택 매매량 감소는 실망스러운 수준으로 올해 1월은 평년보다 낮은 기온과 많은 강수량으로 인해 매매 감소의 근본적인 원인으로 지목된다. 다만 이번 달 수치가 일시적인 현상인지 판단하기가 평소보다 어렵다.

북동부, 중서부, 남부, 서부 지역 모두에서 주택 판매가 급격히 둔화되었다. 특히 서부 지역은 지난달 겨울 폭풍의 영향을 다른 지역만큼 크게 받지 않았음에도 불구하고 전년 대비 및 월간 매매 감소폭이 가장 컸다.

주택 모기지 대출 이자율이 수개월간 하락세를 보이면서 적어도 현재 모기지 이자율로 주택을 구매할 여력이 있는 사람들에게는 다가오는 봄철 주택 구매 시즌에 대한 전망은 밝아졌다.

지난달 매매된 주택 중 상당수는 주택 모기지 대출 이자율이 연중 최저 수준으로 떨어진 11월과 12월에 계약이 체결되었을 가능성이 높다. 주택 모기지 대출 기관인 프레디맥에 따르면, 30년 만기 주택 모기지 대출 평균 이자율은 지난달 한때 6.06%까지 떨어져 2022년 9월 이후 최저치를 기록했다. 이후 소폭 상승해 6%를 약간 웃도는 수준을 유지했지만, 여전히 1년 전보다 약 1%포인트 낮은 수준이다.

주택 구매력 지수에 따르면, 7개월 연속 개선되어 1월에는 116.5를 기록했는데, 이는 1년 전 102, 12월에는 111.6이었다. 주택 구매 여력이 개선되고 있는 것은 임금 상승률이 주택 가격 상승률을 앞지르고 주택 모기지 대출 이자율이 1년 전보다 낮아진 데 기인한다. 하지만 주택 매물 공급은 이런 추세를 따라가지 못하고 여전히 매우 부족한 상태다.

판매량 급감에도 불구하고 지난달 주택 가격은 상승세를 이어간 것으로 나타났다. 전국 주택 판매 중간 가격은 1월에 전년 동기 대비 0.9% 상승한 396,800달러를 기록했다. 주택 가격은 31개월 연속 연간 상승세를 보였다. 공급 부족으로 인해 1월 주택 중간 가격이 사상 최고치를 경신했고, 그 결과 주택 소유자들은 재정적으로 안정적인 상황에 놓이게 되었다.

2020년 1월 이후 일반적인 주택 소유자는 주택 자산으로 130,500달러를 축적했을 것으로 추정된다. 하지만 주택 구매력은 여전히 많은 사람들에게 어려운 과제다. 거꾸로 말하면, 여전히 주택 가격이 지나치게 높아서 집을 구입할 여력이 되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 집을 살 여유가 되는데 집을 사지 않는다는 것은 어딘가 설득력이 부족하다. 집을 살 만한 사람은 모두 샀다고 보는 것이 더 타당하다.

젊은 세대가 주택 마련에 어려움 커

기존 주택의 자산을 활용해 새 집을 구매할 여력이 없는 첫 주택 구매자들에게는 주택 구매력이 여전히 큰 어려움으로 작용하고 있다. 지난달 주택 판매량 중 생애 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 31%로, 과거에는 40%를 차지했다. 현재 주택 압류는 최소 수준이고, 주택 자산 가치는 계속해서 증가하고 있지만, 내 집 마련을 꿈꾸는 세입자들이 어려움을 겪고 있다.

주택 시장은 2022년부터 침체기를 겪어왔는데, 당시 주택 모기지 대출 이자율은 팬데믹 시기의 최저치에서 상승하기 시작했다. 높은 주택 모기지 대출 이자율, 수년간 치솟는 주택 가격, 그리고 10년 넘게 평균 이하의 주택 건설로 인한 만성적인 주택 부족 현상이 겹치면서 많은 예비 주택 구매자들이 시장에서 밀려나고 있다.

불확실한 고용 시장 또한 많은 잠재적 구매자들이 관망하는 요인으로 작용하고 있다. 경제는 견실한 성장을 기록하고 있지만, 노동 시장은 수개월 동안 부진한 모습을 보이고 있다. 12월 구인 건수는 5년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.

주택 구매력과 주택 공급량이 가장 높은 주는 단 한 곳뿐이었다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴이 발표한 보고서는 주택 가격 부담 완화와 신규 주택 건설 노력의 균형을 얼마나 잘 맞추었는지를 기준으로 50개 주 전체의 순위를 매겼다. 사우스캐롤라이나는 수요를 앞지르는 적극적인 건설 노력 덕분에 최고 등급인 A를 받았다. 이 밖에도 활발한 건설 활동을 보인 텍사스와 가장 저렴한 주택 시장 중 하나인 아이오와도 높은 평가를 받았다.

새로운 주택 시장의 이상 기류

부동산 업계에서는 1월 주택 판매량이 2022년 이후 최대 월간 하락폭을 기록하자 새로운 주택 시장의 이상 기류 가능성에 대한 우려가 제기되고 있다. 주택 구매력 개선으로 더 많은 사람들이 시장에 진입했어야 하는데 경제에 대한 기대감이 부족하고, 주택 구매에 필요한 안정감과 자신감이 부족하다.

이는 여전히 구매자 우위 시장이지만, 오래가지 못할 수도 있다. 주택 구매자들은 봄철 매매 시즌을 앞두고 선제적으로 움직이는 경향이 있는데, 이번 1월은 이런 경향이 상당히 약화된 것을 볼 수 있다. 지난 4개월 중 3개월 동안 판매량이 증가하면서 주택 시장이 개선될 것이라는 기대감이 높아졌음에도 큰 폭의 감소세는 예상치 못한 것이었다. 판매량 감소폭을 4.6%로 예상했지만, 악천후와 시장에 대한 낮은 신뢰도가 영향을 미쳤다. 무엇보다 주택 시장을 신뢰하지 못하는 것이 주목할 대목이다.

여전히 높은 주택 가격과 살 만한 매물이 적다는 사실이 주택 시장의 현주소이다. 당분간 주택 가격이 하락할 가능성은 낮아 보인다. 주택 임대료도 계속 상승하고 있기 때문이다. 주택 시장의 움직임이 거의 없고 사람들은 대체로 갇혀 있는 상황이다. 이미 주택을 소유한 사람들이 집을 팔고 집을 사고 있는 형국으로 봐야 한다.

신규 주택 구매자는 매우 드물다. 향후 몇 달은 주택 시장 회복 여부를 가늠하는 중요한 지표가 될 것으로 보인다. 일반적으로 봄철은 주택 판매량이 가장 높은 시기이기 때문이다. 봄 시장도 저조하다면 이는 분명한 주택 시장 정체 상황이다.

주택 시장은 주택 모기지 대출 이자율이 팬데믹 시기의 최저치에서 상승하기 시작한 2022년부터 판매 부진을 겪어왔다. 높은 모기지 이자율, 수년간 치솟는 주택 가격, 그리고 10년 넘게 지속된 평균 이하의 주택 건설로 인한 만성적인 전국적 주택 부족 현상이 겹치면서 많은 예비 주택 구매자들이 시장에서 밀려났다. 지난해 기존 주택 판매량은 30년 만에 최저 수준에 머물렀다. 2023년 이후 연간 판매량은 약 400만 채 수준에 머물러 있는데, 이는 역사적으로 평균 수준이었던 연간 520만 채에 훨씬 못 미치는 수치다.

지난달에 거래된 주택의 상당수는 모기지 이자율이 연중 최저 수준으로 떨어진 11월과 12월에 계약되었을 가능성이 높다. 주택 판매 둔화로 인해 매물이 시장에 더 오래 머무르고 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 1월 말 기준 미분양 주택은 122만 채로, 12월 대비 0.8% 감소했지만 작년 1월 대비 3.4% 증가했다.

이는 코로나19 팬데믹 이전의 평균 미분양 주택 수인 약 200만 채에는 훨씬 못 미치는 수치다. 1월 말 기준 미분양 주택 재고는 현재 판매 속도를 기준으로 3.7개월치 공급량에 해당한다. 일반적으로 5~6개월치 공급량은 구매자와 판매자 간의 균형 잡힌 시장으로 간주되지만 이제는 이것도 오래된 기준일 수도 있다.

이미 수년간 주택 공급량은 3개월치를 넘지 않고 있다. 월 주택 매매는 400만 채에 재고는 3개월치 분량이 앞으로 주택 시장의 기준이 될 가능성도 있다. 팬데믹으로 주택 소유는 절정을 이뤘고 집을 팔지 않고 더 오래 거주하면서 끝까지 소유하는 형태를 보이고 있다. 이와 동시에 주택 임대료는 상승하고 이 집들은 임대용 주택이다. 높은 모기지 이자율에서도 현금을 주고 집을 구입한 사람들이 일정 부분을 차지했다.

집을 구입할 여유가 있는 사람들이 집을 다 차지한 셈이다. 자신이 거주할 집과 임대를 통해 수익을 집을 마련할 수 있는 기회를 준 것이 팬데믹이다. 이제 집은 매물로 나오지 않는다. 임대를 통해 넉넉한 수입을 얻기 때문에 집을 팔아야 할 이유가 없다. 살고 있는 집도 모기지 이자율이 낮아서 집을 팔 이유가 없다. 집을 가진 이들이 집을 소유할 가능성이 더 높은 시장이 되었다. 지금은 주택 시장의 변화를 감지할 수 있는 이상 기류가 나타나고 있다고 볼 수 있다.

주택 경제성 내지 주택 구매력이 문제는 아니다. 주택 소유자들이 주택 가격을 올리고 임대료를 올리고 매물을 낮추고 있는 상황이다. 아마도 이런 모습이 본격적으로 더 두드러질 가능성도 있다. 반대로 매물이 늘어나고 주택 가격이 떨어지고 주택 매매가 더 활발해질 수도 있다. 봄 시장에서 어떤 상황이 나타날지 매우 불확실하다.