금리 내리면 주택 수리 증가할 듯

대신 주택 자산 신용 대출로 집 수리 늘릴 것

높은 가격에 팔거나 완전히 정착 위해 수리

연준의 금리 인하가 주택 구매 붐을 일으키지는 않겠지만, 더 많은 주택 소유자들이 주택 자산 신용 대출(HELOC)에 관심을 갖게 할 것으로 보인다. 제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장은 이르면 9월에 금리 인하가 있을 수 있다고 시사했지만, 금리 인하가 이뤄진다 하더라도 주택 매매 붐이 뒤따를 것으로 기대하지는 않는다.

주택 모기지 대출 이자율은 여전히 6.5% 부근에서 맴돌고 있는데, 이는 많은 전문가들이 침체된 주택시장을 되살릴 것이라고 예상하는 5.5%의 해빙점을 훨씬 웃도는 수치다. 한 번의 금리 인하로 모기지 이자율이 그렇게 크게 낮아질 가능성은 낮다. 하지만, 연준이 9월에 예상하는 조치는 매우 다른 유형의 주택 경기 부양책을 촉발할 수 있다.

주택 자산 신용 대출(HELOC)은 장기 금리에 연동되는 주택 모기지 대출과 달리 단기 금리에 연동되기 때문에 연준의 정책에 훨씬 더 직접적으로 반응한다. 소폭의 인하만으로도 주택 자산 신용 대출(HELOC) 비용이 낮아져 주택 소유주들이 기록적인 수준의 자산을 활용해 오랫동안 미뤄왔던 리모델링과 수선 공사에 수백만 달러, 심지어 수십억 달러를 투자할 수 있게 된다.

금리 인하가 매수자들을 대거 시장으로 돌아오게 하지는 못하더라도, 리모델링 지출 급증을 촉발할 수 있다. 홈디포와 로우스의 분석가들은 주택 개선 프로젝트에 대한 억눌린 수요가 약 500억 달러에 달할 것으로 추산한다. 주택 소유주들은 높은 대출 이자율로 인해 이런 주택 리모델링 프로젝트들을 미뤄왔다. 낮은 주택 자산 신용 대출(HELOC) 이자율은 바로 이런 필요를 충족시켜 주택 소유자들이 원하는 것과 감당할 수 있는 것 사이의 격차를 메우는 데 도움이 될 수 있다.

하버드 대학교 리모델링 활동 선행 지표 보고서에 따르면, 주택 자산 신용 대출 금리가 상승했던 2023년부터 리모델링 활동이 정체되기 시작했다. 이사 횟수가 줄고 대출 이자율이 높아지면서 주방 리모델링, 뒷마당 증축, 태양광 설치와 같은 프로젝트들은 종종 뒷전으로 밀려났다. 자재비와 인건비 상승으로 인해 평균적인 리모델링 비용이 빠르게 상승하고 있고 점점 더 많은 주택 소유자들이 이런 비용을 충당하기 위해, 특히 온수기 고장이나 공기조절(HVAC) 장치 고장과 같은 중요한 주택 수리를 위해 추가 현금이 필요하다.

HELOC 이자율은 얼마나 낮아질 수 있을까?

뱅크레이트(Bankrate)에 따르면 주택 자산 신용 대출(HELOC) 이자율은 이미 소폭 하락했는데, 중간 이자율은 1년 전 약 9.37%에서 현재 약 8.12%로 하락했다. 이미 사람들이 주택 자산 신용 대출(HELOC)을 다시 이용하고 있는데 주로 신용카드 빚을 갚거나 주방 리모델링, 데크 증축과 같은 중간 규모 리모델링을 진행하기 위함이다. 신용카드 이자율이 10%대를 훨씬 넘어가기 때문에 이자율의 차이가 커질수록 주택 자산 신용 대출을 이용해 카드 빚을 청산하려고 한다.

그리고 활용할 수 있는 자금은 많다. 코로나19 팬데믹으로 인한 주택 시장 호황 덕분에 주택 소유주들은 약 34조 7,000억 달러의 자산을 보유하고 있는 것으로 추산된다. 이번 달 8.27%에서 8.12%로 하락한 것처럼 작은 폭의 하락조차도 그 현금을 저렴하게 확보하는 데 상당한 영향을 미칠 수 있다. 재미있는 것은 많은 사람들이 당장 돈을 만지지 않는다는 것이다. 이자율이 영원히 낮게 유지되지는 않을 것이라고 생각하기 때문에, 마치 안전망처럼 미리 준비해 두기 위해 지금 당장 대출을 시작한다. 만약 이런 상황이 지속된다면, 억눌렸던 수요가 더 큰 규모의 본격적인 리노베이션으로 넘쳐날 가능성이 높다.

이는 많은 주택 소유주들이 겪고 있는 변곡점을 보여주는 단면이다. 한쪽에는 높은 수준의 주택 자산, 즉 순자산은 증가하지만 늘어나는 비용을 상쇄하는 데는 거의 도움이 되지 않는 유동성이 부족한 현금이 있다. 다른 한쪽에는 증가하는 소비자 부채와 주택 주변의 대규모 개선 공사에 대한 억눌렸던 수요가 있다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 2025년 2분기 신용카드 잔액은 270억 달러 증가했다.

일부에서는 현재 이자율 수준에서도 고금리 신용카드 부채를 갚기 위해 주택 자산 신용 대출을 활용하는 것이 이미 타당하다고 생각한다. 하지만 주택 자산 신용 대출(HELOC) 이자율이 더 하락하면 더 많은 가구가 단순히 부채를 통합하는 것에서 벗어나 해당 자산을 주택에 재투자하는 방향으로 전환할 수 있다.

금리 인하의 수혜자: 소매업체, 건설업체, 그리고 지역 사회

연준의 금리 인하가 실제로 소비 열풍을 불러일으킨다면, 가장 먼저 수혜를 볼 대상은 주택 판매자나 부동산 중개인이 아니라 주택 개량 관련 사업체일 가능성이 높다. 특히 주택 가격이 당연히 강세를 유지할 것으로 예상되는 시장에서 주택 소유자들이 리모델링과 부채 통합을 위해 하나의 주택 자산 신용 대출(HELOC)을 사용하는 경우가 증가할 것으로 예상된다. 즉, 금리 인하는 단순히 주방과 욕실을 새롭게 단장하는 데 그치지 않고 가계에 재정적 여유를 제공해 지역 수요를 더욱 촉진할 수 있다는 것을 의미한다.

홈디포나 로우스 같은 대형 주택 자재 유통업체들은 수혜를 입을 것으로 예상되지만, 리모델링을 가능하게 하는 지역 건설업체, 조경업체, 그리고 공급업체들도 마찬가지다. 전국주택건설협회(NAHB)의 2015년 연구에 따르면, 리모델링에 100만 달러를 지출할 때마다 지역 소득이 약 84만 1,000달러, 지방 정부 세금 및 기타 수입이 7만 1,000달러, 그리고 지역 일자리가 11.5개 창출되는 것으로 추산된다.

이런 증가는 인플레이션 상승과 고용 시장 부진의 영향을 동시에 받고 있는 경제에 매우 중요할 수 있는데, 연준이 금리 인하 가능성을 통해 창출하고자 하는 바로 그 유형의 경기 부양책이 된다.

안정된 주택 자산에 빚을 얻는 위험

이자율이 낮을수록 더 많은 기회가 생길 수 있지만, 주택 자산 신용 대출에는 위험이 따른다. 주택 자산 신용 대출(HELOC)은 변동 이자율 대출이므로 경제 상황이 변하면 대출 이자율이 빠르게 상승할 수 있다. 주택 가격이 하락하거나 경기침체가 닥치면, 많은 빚을 지고 있는 주택 소유자는 어려움을 겪을 수 있다.

문제는 사람들이 변동 이자율이 생각보다 빠르게 상승할 수 있다는 사실을 간과한다는 것이다. 또한 전문가들은 과도한 레버리지에 대해 경고한다. 대출자는 주택 자산 신용 대출(HELOC)를 과도하게 사용해서는 안된다. 너무 많은 돈을 빌려 과도한 레버리지를 적용하면 과소비로 이어질 수 있다.

현명한 주택 소유자라면 지역 주택 시장에 대한 심층적인 지식을 갖춘 전문 부동산 중개인과 상담해 결정할 필요가 있다. 주택 소유자들에게 중요한 점은 명확하다. 자산 담보 대출은 장기적인 개선을 위한 자금을 조달하는 현명한 방법이지만, 규율과 계획을 세워 접근하는 것이 가장 좋다.

연준은 더 많은 움직임을 강제할 수는 없지만, 더 많은 변화를 촉진할 수는 있다. 연준의 단 한 번의 금리 인하로 주택 매매 시장이 하룻밤 사이에 활성화될 수는 없다. 하지만, 주택 개선에 자금을 투입함으로써 강력한 촉매제 역할을 할 수 있다. 주택 재고의 거의 50%가 1980년대 이전에 건설되었다. 주택 재고는 빠르게 고령화되고 있다. 지역사회 조사 자료에 따르면, 자가 주택의 중간 연령은 2023년에 41년으로 기록상 가장 높은 수준을 기록했다.

오래된 주택에는 에너지 효율 시스템, 접근성 개선, 심지어 새 외벽이나 펜스 설치와 같은 기본적인 사항까지 중요한 요구 사항이 있는 경우가 많다. 단기 또는 중기적으로 매매를 계획하고 있다면, 지금 바로 이런 수리에 투자하는 것이 매매 가격에 큰 영향을 미칠 수 있다. 일부 전문가들은 주택 구매자가 개보수가 필요한 유사 주택에 비해 턴키 방식의 주택에 최대 25% 더 많은 비용을 지출할 것으로 추정한다.

이는 집을 팔기 위해서도 플립핑을 통해 더 높은 가격을 받기 위한 주택 수리가 늘어날 수 있다는 것을 말한다. 하지만 많은 가구가 주택 가치 유지에 필요한 정비를 따라잡는 데 어려움을 겪고 있다. 바로 이럴 때 주택 자산을 활용하는 것이 도움이 될 수 있다. 대출 이자율이 낮아지면 주택 소유자는 주택 자산을 활용해 부동산의 안전성, 효율성, 그리고 거주성을 유지하면서도 주택 가치를 유지하는 데 필요한 주택 개선이나 리모델링에 투자할 수 있다.

턴키 방식 주택 호불호

즉시 주택 입주가 가능하다는 "턴키"라는 용어는 매우 주관적이다. 특별히 수리하거나 불편한 것이 없어 바로 입주해 거주할 수 있다는 의미의 ‘턴키’가 온전하게 수리를 하거나 리모델링을 했다는 것을 보장하지도 않는다. 부동산에서 '턴키'라는 표현을 사용하는 것은 포장 식품이나 가공 식품을 판매할 때 '건강한'이라는 단어를 사용하는 것과 같은 의미다. 사람마다 다양한 의미를 가질 수 있고 '턴키'라는 용어도 보는 사람마다 다르게 해석될 수 있다.

일반적으로 턴키(Turnkey)는 집 안의 모든 것이 새것이거나, 개조되었거나, 눈에 띄는 마모 흔적이 없는 최상의 상태를 의미한다.

하지만 실제로는 전반적으로 깨끗하지만 대대적인 리모델링이 필요한 집일 수도 있다. 따라서 ‘턴키’ 부동산, 특히 플립핑 중인 부동산을 살펴볼 때 주의를 기울여야 한다. 수리 또는 교체된 품목 목록을 요청하고 작업의 질을 점검해야 한다. ‘턴키’ 주택은 사소한 수리나 개선을 할 수 없는 어린 자녀가 있는 가정이나 맞벌이로 외근이 잡은 가정에서 특히 선호된다.

'턴키'로 표시된 부동산 중에도 새 주방 캐비닛이 정말 필요한 사례도 보고된다. 투자자는 기존 캐비닛을 교체하는 대신 페인트칠을 하기로 결정했고 그런 다음 오래된 타일 조리대를 화강암으로 교체했다.

처음에는 멋져 보였지만, 페인트칠 준비 과정이 엉망이었고 이미 벗겨지고 깨지는 흔적이 보였다. 이런 후기는 곳곳에서 가끔씩 볼 수 있기에 ‘턴키’ 주택을 구입할 때에는 실사가 매우 중요하다.

주택을 팔려는 주택 소유주들은 낡은 집을 고쳐서 더 높은 가격에 팔려고 한다. 이자율이 낮아지면 리모델링과 주택 수리를 위한 대출이 늘어나고 수리를 거친 개선된 주택이 시장에 더 많이 나올 수 있다. 이런 주택이 모두 주택 구매자에 의해 구입된다는 보장은 없다. 지금 주택시장이 안고 있는 구조적인 문제가 이것이다.