금리 동결이 주택 시장에는..

올해 금리 동결이 오히려 불확실 해소에 도움

주택 구매자와 판매자에 불안보다 안정 가져와

연방준비제도(Fed) 금융정책 위원들은 3차례 연속 금리 인하에 이어 추가 금리 인하를 보류하기로 결정하며, 도널드 트럼프 대통령의 대출 비용 인하 압력에 맞섰다.

제롬 파월 연준 의장은 워싱턴 DC에서 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 10대 2의 다수결로 연방기금 금리를 동결하기로 결정하며, 전반적인 경제 상황에 대한 긍정적인 신호를 보냈다. 물론, 금리 동결은 인플레이션 상승 압박이 존재한다는 것을 말하며 이는 경기 상승을 의미한다.

파월 의장은 표결 후 기자회견에서 현재의 통화정책 기조는 최대 고용과 2% 인플레이션 목표 달성을 위한 적절한 조치라고 판단한다고 말했다. 또한 앞으로 경제 상황을 지켜보고 관련 데이터를 살펴볼 준비가 되어 있다고 밝혔다. 무엇보다도 금리 동결이 꽁꽁 얼어붙은 주택 시장에는 여전히 부담이 될 수 있다고 강조했다.

스티븐 미란과 크리스 월러 연준 이사는 0.25%포인트 금리 인하에 찬성표를 던졌다. 두 이사는 불필요한 경기 침체를 막기 위해 금리를 인하해야 한다며, 노동 시장의 위험이 인플레이션 우려보다 크다고 주장했다. 올해 첫 회의의 결과로 연준의 기준금리는 3.5%~3.75% 범위로 동결되었다. 이는 지난 해 9월 초 0.25%포인트씩 세 차례 연속 인하되기 전보다 75bp 낮은 수준이다.

프레디맥에 따르면 같은 기간 동안 주택 모기지 대출 이자율도 하락해 9월 초 6.5%에서 지난주 6.09%로 떨어져 3년 만에 최저 수준에 근접했다.

부동산 정보 포털 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 주택 시장에 있어 이번 회의는 판도를 바꿀 만한 사건은 아니라며, 오히려 연방공개시장위원회(FOMC)의 금리 동결 결정은 연준이 주택 모기지 대출 이자율을 통제하지도, 통제하려 하지도 않는다는 사실을 보여준다고 말했다.

연준이 1월 기준금리를 동결할 것으로 널리 예상되었음에도 불구하고, 최근 몇 주 동안 주택 모기지 대출 이자율은 트럼프 대통령의 2,000억 달러 규모 주택 담보 증권 매입 계획 발표와 새로운 관세 및 지정학적 위험에 대한 우려로 인해 변동성이 컸다. 연준은 주택 모기지 대출 이자율을 직접 통제하는 것이 아니라, 시중은행 간 단기 대출 이자율을 설정한다. 중앙은행은 물가 안정과 최대 고용이라는 두 가지 책무에 따라, 높은 금리를 통해 인플레이션을 억제하고 낮은 금리를 통해 고용 시장을 활성화한다.

금융 시장은 연준이 6월까지 금리 인하를 재개하지 않을 것으로 예상하지만, JP모건 애널리스트를 포함한 일부 전문가들은 2026년에는 금리 변동이 없을 수도 있다고 전망한다.

주택 구매자들에게는 연준의 안정적인 전망이 모기지 이자율이 더 이상 크게 떨어지지 않더라도 더 큰 자신감과 안정적인 계획 수립으로 이어질 수 있다. 주택 판매자들에게도 불확실성이 어느 정도 해소되는 일관성은 중요하다. 안정적이고 예측 가능한 금리와 금리 고정 효과 완화는 2026년에 더 많은 주택 구매자들이 점진적으로 주택 시장으로 돌아올 가능성을 높일 수 있다.

트럼프의 압력에도 불구하고 연준, 독립성 유지

이번 금리 결정은 트럼프 대통령이 금리 인하를 위한 오랜 압박 캠페인을 강화하는 등 연준에 있어 전례 없는 정치적 혼란 속에 이뤄졌다. 차기 연준 의장 후보로 케빈 워시를 지명한 트럼프 대통령은 파월 의장을 형편없는 금융 수장이라며 금리 인하에 항상 너무 늦었다고 맹비난했다.

파월 의장은 최근 트럼프 행정부의 법무부가 자신을 형사 수사하고 있다고 밝히며, 이 수사가 연준에 금리 인하를 강요하기 위한 협박 전술이라고 주장했다.

한편, 대법원은 최근 트럼프 대통령이 리사 쿡 연준 이사를 주택 모기지 대출 사기 혐의로 해임하려 한 시도에 대한 심리를 진행했는데, 보수 성향의 대법관들조차 행정부의 처리 방식에 대해 강하게 비판했다.

파월 의장은 수요일, 대통령의 연준 정책위원 해임 권한을 둘러싼 이 사건을 "연준 113년 역사상 가장 중요한 법적 소송일 것이라고 평가했다. 파월 의장은 "정치적 두려움이나 편파성에 얽매이지 않고" 직무를 수행하며, 연준의 이중 책무에 따라 금리 결정을 내릴 것이라고 다짐했다.

"공직은 때때로 위협에 맞서 단호히 맞서는 것을 요구한다"고 그는 최근 성명에서 밝혔다.

파월 의장은 법무부 조사나 쿡 사건에 대해서는 더 이상의 언급을 거부했지만, 미국을 비롯한 여러 국가에서 중앙은행의 정치적 압력으로부터의 독립성이 중요하다는 자신의 견해를 재차 강조했다.

선출직 공무원의 직접적인 통제로부터 통화 정책을 보호하는 것은 좋은 관행이며 미국과 비슷한 국가들 대부분에서 시행되고 있다고 그는 말했다.

만약 중앙은행의 독립성을 잃게 된다면, 우선 기관의 신뢰를 회복하기 어려울 것이라고 파월 의장은 덧붙였다. 한번 잃어버린 신뢰를 되찾는 것은 어려울 것이며, 연준은 아직 잃지 않았고 앞으로도 잃지 않을 것이라고 생각한다고 강한 어조로 밝혔다.

이런 금리를 둘러싼 갈등 속에서도 모기지 이자율은 조금씩 하락했다. 트럼프 대통령이 제시한 모기지 담보 증권 매입과 기관 투자자 주택 매입 금지가 실질적으로 주택 시장에서는 긍정적인 영향을 미쳤기 때문이다.

연준의 금리 동결이 주택 시장에 미치는 영향

주택 구매력 문제가 여전히 주택 시장에 큰 부담을 주고 있지만, 주요 부동산 중개인들은 연준의 이번 결정이 주택 구매 수요에 큰 부정적인 영향을 미치지는 않을 것으로 예상하고 있다. 모기지 이자율이 수년간 최저 수준에 머물러 있다는 점을 지적하며, 연준의 금리 인하 동결이 일부 주택 구매자들을 관망세에서 벗어나게 할 것이라고 예측하기도 한다.

역사적인 모기지 이자율 추세만 보더라도 현재 모기지 이자율의 수준은 평균보다 낮은 수준이다. 이 수준이 안정적으로 유지된다면 오히려 주택 시장의 방향성을 결정하고 주택 시장 관계자들의 의사 결정을 더욱 확실하게 정할 수 있다.

실제로 앞으로 금리 인하가 없다고 분명하게 판단하게 되면 더 많은 주택 구매자들이 관망하지 않고 주택 구입이나 판매를 위해 행동에 나설 것으로 보인다. 주택 구매 수요는 활발하지만 주택 가격에 민감할 수 있다. 주택 가격이 적절한 주택은 더 빠른 계약 체결과 구입 경쟁을 불러일으킬 것이다.

2024년 9월부터 연준이 기준 금리를 인하하기 시작했지만 모기지 이자율은 떨어지지 않고 오히려 상승하는 현상을 볼 수 있다. 어쩌면, 주택 시장이 2025년에 특히 부진하고 빙하기에 가까운 시점에 도달한 것이 바로 모기지 이자율 하락에 대한 기대감이 실현되지 않았기 때문으로 볼 수 있다.

이처럼 모기지 이자율이 떨어지지 않은 이유는 장기 국채 수익률이 높아졌기 때문인데 이는 국가 부채가 늘어난 데 기인한다. 만약 장기 채권 수익률을 낮출 수 있다면 모기지 이자율은 하락할 수 있다. 트럼프 대통령이 모기지 채권 2,000억 달러 어치 매입을 명령한 이유가 바로 이 때문이다.

지난 3년간 주택 거래량이 수십 년 만에 최저 수준에 머물며 부진했던 주택 시장이 2026년에는 조금씩 정상화되기 위한 방향 전환을 할 수 있을 것으로 보인다.

이미 주택 시장 활동이 개선되는 조짐을 보이고 있다. 오랫동안 팔리지 않았던 주택들이 계약되고 있고, 거래량이 증가하면 가격도 상승하는 경향이 있는데, 핵심은 누가 그 이익을 갖는 가이다. 보통은 먼저 움직이는 초기 주택 구입자들이 이익을 얻지만, 나중에 주택을 구입하는 사람들은 그 불확실성 때문에 손해를 보는 경우가 많다.

주택중개업체들은 연준의 최근 금리 인하가 가을 소비자 신뢰도 상승에 도움이 되었지만, 지금 금리 동결이 주택 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이라고 전망한다.

모기지 이자율이 사상 최고 수준은 아니며, 은행과의 탄탄한 관계 덕분에 여전히 합리적인 수준을 유지하고 있다. 궁극적으로 주택 시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이며, 사람들은 필요에 따라 더 큰 집으로 이사하거나 더 작은 집으로 이사하는 등 항상 움직인다. 주택 담보 투자 회사도 지속적인 주택 구매력 제약에도 불구하고 주택 시장에 긍정적인 신호가 보인다고 평가했다. 모기지 이자율이 여전히 6% 수준에 머물고, 주택 구매력이 부담스러운 상황에서 주택 구매자와 판매자 모두 관망세를 유지할 수 있다.

하지만 12월에 기존 주택 판매량이 급증한 것은 놀라운 결과다. 주택 구매자들은 회복력이 강하고, 많은 판매자들이 향후 1년 동안의 투자 계획을 세우며 자산 가치 상승을 활용하려 하고 있는 증거라고 볼 수 있다.