기대되는 트럼프의 급진적 주택 정책

국책 모기지 기관의 모기지 채권 매입

가격 그대로 두고 집 구입 쉽게

트럼프 대통령이 구상하는 주택 정책은 급진적이서 공화당과 민주당 모두를 어리둥절하게 만들고 있다. 실제로 그 구상이 현실이 된다면 주택 구입자와 소유자 모두에게 환영받을만한 일이다. 신용카드 이자율 상한선을 10%로 제한하겠다고 재차 강조하고, 대형 투자자들의 주택 매입을 금지하겠다고 공언했고, 국책 모기지 회사인 페니매와 프레디맥에 2천억 달러 규모의 모기지 채권 투자를 지시했다. 이 조치가 모기지 이자율과 월 상환액을 낮출 것이라고 주장하지만, 일부 업계 분석가들은 주택 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예측한다.

트럼프는 두 번째 임기 첫해 대부분 동안 보수적인 경제 정책들을 추진했다. 소비자금융보호국을 해체하고, '하나의 큰 아름다운 법안'을 통해 고소득층의 세금을 감면했으며, 오바마케어(ACA)에 따른 건강보험 정부 보조금 지급을 종료했다. 주택 구매자에게 50년 만기 주택 모기지 대출을 제공하겠다는 계획은 실패로 돌아가 결국 폐기되었다.

신용카드 금리 상한제와 투자자의 주택 재고 매입 금지는 의회의 승인을 필요로 하지만, 실제로 의회가 이를 통과시킬지는 불확실하다. 최근의 행보들이 양당의 포퓰리스트들로부터 지지를 얻을 수도 있지만, 친기업적인 공화당과 민주당 의원으로부터 강력한 반대에 직면할 가능성이 높다. 트럼프 대통령이 비용 통제 정책으로 방향을 전환한 것은 주택 가격 부담 문제를 놓고 민주당과의 경쟁을 강화하려는 전략의 일환이다. 트럼프 대통령의 계획은 일부 법안 통과를 필요로 하며, 구체적인 내용은 아직 확정되지 않았다. 주택 가격 부담 완화 메시지를 강조하고 추가적인 경제 정책 아이디어를 제시할 계획이며, 보다 포괄적인 주택 정책이 발표될 예정이다.

그럼에도 불구하고, 그의 일부 정책들은 적어도 어느 정도는 초당적인 지지를 받고 있는 것이 분명하다. 대규모 투자자들이 단독주택을 매입하는 것을 막겠다는 트럼프의 계획은, 그가 말했듯이, 생애 첫 주택 구매자들이 더 저렴하게 주택을 구입할 수 있도록 해줄 수 있다. 이는 하원과 상원의 진보적인 민주당 의원들이 오랫동안 추진해 온, 소비자 주택 가격 인하를 위한 유사한 관행을 막으려는 노력과 맥을 같이한다. 엘리자베스 워렌, 버니 샌더스 상원의원, 그리고 알렉산드리아 오카시오-코르테즈 하원의원은 모두 이런 법안을 발의하거나 공동 발의했다.

기관 투자자의 주택 구입 금지

트럼프 대통령은 소셜 미디어 사이트 트루스 소셜에 올린 글에서 "오랫동안 내 집 마련은 미국인의 꿈의 정점으로 여겨져 왔다"면서, "대형 기관 투자자들이 단독주택을 추가로 매입하는 것을 즉시 금지하는 조치를 취할 것이며, 의회에 이를 법제화할 것을 촉구할 것"이라고 했다. "집은 사람이 사는 곳이지 기업이 사는 곳이 아니다."라고 부연했다.

블랙스톤 같은 기관 투자자들은 2008년 신용 위기 이후 많은 미국인들이 주택 모기지 대출을 받기 어려워지자 꾸준히 단독주택을 매입하고 임대해왔다. 많은 주택 전문가들은 기관 투자자의 주택 매입 금지가 주택 시장 전반에 큰 변화를 가져올지는 회의적이지만, 월스트리트 투자자들이 비난의 희생양이 되는 경우가 많다.

대형 투자자들의 시장 참여 제한은 2024년 대선 당시 양 후보 모두가 드물게 의견 일치를 보인 사안이었다. 초당파 단체인 미국소비자연맹의 주택 담당 책임자는 대형 투자자들이 전국 각 지역에 불균등한 영향을 미친다고 지적한다. 전국 주택 구매자 중 소수를 차지하는 기관 투자자들이 일부 지역, 예를 들어 애틀랜타 교외 지역을 '주택 모기지 대출 사막으로 만들고 주택 소유 기회를 제한해 왔다고 비난한다. 사모펀드의 주택 시장 진출을 제한하는 것은 이미 오래전에 이뤄졌어야 하는 일이다.

블랙스톤은 미국 단독주택 보유 비중이 운용 부동산 자산의 약 2%, 전체 자산의 0.5%에 불과하다면서 지난 10년간 순매도 기업이었다고 덧붙였다. 일각에서는 이런 금지 조치를 시행하는 것이 불가능하지는 않더라도 매우 어려울 것이라고 전망한다. 주택 공급 부족과 가격 상승으로 인해 생애 첫 주택 구매자들은 어려움을 겪고 있다. 업계 분석에 따르면 최근 한 해 동안 생애 첫 주택 구매자의 비율은 역대 최저치를 기록했고, 평균 연령은 40세로 높아졌다.

2,000억 달러 모기지 채권 매입

도널드 트럼프 대통령은 연방 정부가 2,000억 달러 규모의 모기지 채권을 매입하도록 지시했다고 밝혔다. 트럼프 대통령은 정부 관리하에 있는 두 모기지 회사인 패니메와 프레디맥이 2,000억 달러의 현금을 보유하고 있고, 이 자금을 모기지 매입에 사용할 것이라고 밝혔다. 이 조치가 주택 가격 상승에 대한 우려가 커지고 있는 현 상황에서 모기지 이자율을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 말했다.

11월 중간선거를 앞두고 주택 구매력에 대한 유권자들의 우려에 대응하고 있음을 보여주는 대목이다. 주택 가격은 지속적인 건설 부진으로 인해 소득 증가율보다 빠르게 상승해 왔다. 이로 인해 세입자들이 첫 내집 마련을 하거나 기존 주택 소유자들이 새 집으로 이사하는 것이 더욱 어려워졌다. 이런 문제는 트럼프 대통령의 첫 임기부터, 그리고 2008년 글로벌 신용 위기를 촉발한 주택 시장 붕괴 이후의 회복 과정에서도 계속되어 왔다. 트럼프 대통령은 소셜 미디어에 이 조치는 모기지 이자율을 낮추고, 월 상환액을 줄여, 내집 마련 비용을 더욱 저렴하게 만들 것이라고 썼다. 하지만 매입 일정에 대해서는 언급하지 않았다.

연준은 과거 경제 불안 시기에 금리 인하를 위해 주택 모기지 대출 채권을 매입한 바 있는데, 이로 인해 많은 주택 소유자들이 3% 이하의 모기지 이자율로 재융자를 받았다. 그러나 최근의 높아진 모기지 이자율 기조로 인해 주택 소유자들이 매도를 꺼리면서 시장의 매물 부족 현상이 심화되고 있다.

부동산 중개업체 레드핀의 수석 경제학자는 전반적으로 이는 근본적인 문제에 대한 임시방편일 뿐이며, 주택 모기지 대출 이자율 고정 효과를 완전히 해소할 만큼 이자율을 낮추지는 못할 것이라고 보았다. 정부의 주택 모기지 대출 매입이 30년 고정 모기지 이자율을 0.25~0.5%포인트 낮출 수는 있을 것으로 추산한다. 그러나 이런 모기지 채권 매입만으로는 만성적인 주택 공급 부족과 같은 근본적인 문제를 해결할 수 없다. 이런 공급 부족은 많은 미국인들이 내 집 마련을 어렵게 만드는 가장 근본적인 요인이다.

프레디맥에 따르면 주택 모기지 대출 이자율은 평균 6.2% 수준을 유지하고 있다. 프레디맥은 2008년 대침체 당시 페니매와 함께 정부의 관리하에 들어갔다. 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율은 2022년 9월 이후 6% 아래로 떨어진 적이 없다. 주택 모기지 대출 이자율을 0.25%포인트 또는 0.5%포인트 낮추는 것은 주택 구입 수요를 어느 정도 촉진할 수는 있겠지만, 주택 시장에 존재하는 근본적인 제약을 해결할 수는 없을 것이다.

또한 트럼프 대통령이 경기 침체에 대비한 완충 장치 역할을 해야 할 현금 보유고를 소진할 가능성이 있다는 점도 위험 요소다. 이는 과거 대공황과 같은 상황을 초래할 수 있다. 주택 시장에 악영향을 미칠 경우 프레디맥과 패니메가 더 큰 타격을 입을 수 있는데 트럼프 대통령은 오히려 그런 가능성이 매우 낮다고 판단하고 있다.

한편, 연준은 약 2조 달러 규모의 모기지 담보 채권을 보유하고 있다. 이는 2022년 6월의 2조 7천억 달러에서 감소한 수치다. 연준은 코로나19 팬데믹 이후 미국 경제가 회복됨에 따라 모기지 자산을 단계적으로 축소하기 시작했다. 코로나19 팬데믹 이후 물가 상승이 가속화되면서 모기지 이자율도 상승하기 시작했고, 2022년 소비자물가지수는 40년 만에 최고치를 기록했다. 평균 모기지 이자율은 트럼프 대통령의 두 번째 임기가 시작된 지난해 약 7%에서 6.3%대로 하락했지만, 주택, 식료품, 에너지 비용 상승으로 인한 국민들의 부담을 크게 덜어주지는 못했다.

모기지 이자율이 하락하면 주택 모기지 대출 상환 부담이 줄어들 수 있다. 월 상환액 감소는 주택 가격이 이자율 변동에 맞춰 조정될 때까지 일정 기간 동안 주택 구매력을 향상시켜 준다. 세인트루이스 연방준비은행에 따르면 지난해 중반 기준 미상환 주택 모기지 대출 잔액은 약 21조 1천억 달러에 달했다. 많은 주택 소유자들이 팬데믹 기간 동안 낮은 모기지 이자율을 활용해 3% 이하의 주택 모기지 대출을 갈아탔다.

주택 시장의 변화 예고

트럼프 대통령의 발언은 경제학자들이 미국 주택 시장의 전환점이 될 것으로 예측하는 한 해를 시작하면서 나왔다. 주택 가격은 팬데믹 기간 동안 그리고 그 이후에도 역사적인 급등세를 보였다. 미국주택건설협회(NAHB)가 지난 12월에 발표한 자료에 따르면, 2020년 첫 3개월부터 지난해 3분기까지 전국적으로 주택 가격이 거의 55% 상승했고, 대도시권의 절반 이상에서 이보다 더 높은 상승률을 기록했다.

급등하는 가격과 팬데믹 시기에 낮은 이자율로 주택 모기지 대출을 받은 주택 소유자들이 더 높은 모기지 이자율 환경에 적응하기를 꺼리는 현상으로 인해, 지난 몇 년간 주택 판매량이 사상 최저치를 기록하며 시장은 침체기를 겪었다. 하지만 주택 시장을 전망하는 주택중개업체 컴패스의 주택 시장 전망 보고서에 따르면, 올해에는 이런 상황이 완전히 바뀔 수 있으며, 팬데믹 이후 마침내 재조정될 것이라고 내다봤다. 이 전망 보고서에 따르면, 주택 시장은 가격 안정화, 재고 증가, 구매력 향상 등의 특징을 보이는 재편 과정을 겪고 있는데, 이는 모두 잠재되어 있던 주택 구입자와 판매자의 수요를 시장으로 다시 끌어들이기 위한 것이다.

수년 간의 지연 끝에, 이사를 고려하는 사람들은 이제 더 큰 기회를 맞이할 수 있을 것으로 보인다. 2025년에 매물 철회가 잇따르고 있는 현상은 수백만 명의 주택 소유주들이 이사를 미뤄왔고, 결과적으로 잠재적 수요가 발생하고 있음을 보여주는 증거라고 할 수 있다. 또한 이제는 6%대의 모기지 이자율을 가진 주택 소유자가 3%대 미만의 모기지 이자율을 가진 주택소유자보다 많아지면서 이자율 차익에 따른 손해는 거의 나타나지 않을 가능성이 크다. 즉, 자유롭게 집을 팔고 이사할 생각을 하고 있다.

레드핀의 경제 분석 책임자는 올해 주택 시장의 대대적인 재편이 일어날 것이라는 유사한 예측을 내놓았다. 주택 모기지 대출 이자율 하락과 임금 상승으로 인해 주택 판매량이 점진적으로 증가하고 가격이 정상화되는 장기적인 추세가 나타날 것으로 전망한다. 이로 인해 주택 구매력은 점차 개선될 것이라고 지적했다. 이런 현상은 2026년부터 시작될 것이며, 대침체 이후 처음으로 장기간 동안 소득 증가율이 주택 가격 상승률보다 높을 것이라고 덧붙였다.

실제로 어떤 일이 벌어질지는 지켜봐야 한다. 주택 소유자에게 중요한 점은 가격 하락이 불가피하다는 것이 아니라, 주택 구매력에 대한 논의가 미래 가치, 자산 가치 상승, 시장 안정성에 영향을 미칠 수 있는 다양한 상충 관계에 초점을 맞추고 있다는 점이다. 이런 변화에 정부 정책이 긍정적인 효과를 가져온다면 주택 시장은 다시 활기를 찾을 것이 확실하다. 획기적인 정부의 주택 정책이 무엇인지 기다려지는 것이 사실이다.