높은 집값에 비해 구매력 낮다는 진단

집값 너무 높아 팔리지 않을 것을 우려

기관 투자자 자금 들어와 주택 건설 늘어야

주택 가격 상승세가 완화되더라도 구매력은 여전히 도달하기 어려울 수 있다. 이는 더 이상 집을 살 수 있는 형편이 되지 못하는 사람들이 늘어나는 것을 의미한다.

주택 구매를 감당할 수 없어 포기해야 한다는 생각이 드는 순간 분노가 생기고 이는 경제에 대한 감정적 반응으로 표출된다. 이는 과거 데이터에서 인플레이션이 실제로 완화되었음을 보여주는 상황과도 조화되기 어렵다. 인플레이션은 전반적인 가격 상승을 의미하지만, 구매력은 일반적으로 주택 소유와 같은 특정하고 큰 지출에 집중된다.

연방주택금융국 빌 풀티 국장은 인플레이션이 데이터상으로는 진정되고 있으나, 연방준비제도는 대다수 미국인의 주택 구매력에 대한 우려를 외면하고 있다고 주장했다.

제롬 파월 연준 의장은 인플레이션이 훨씬 낮다는 것을 보여주는 데이터를 보면서도 6%가 넘는 높은 주택 모기지 이자율을 방치하면서 많은 사람들에게 큰 타격을 주고 있다고 덧붙였다. 그러면서 주택 가격을 낮추기 위한 방안으로 50년 주택 모기지 대출이 거론된 것을 주택시장의 근본적인 문제 즉 구매력을 개선하는 대책인 것처럼 칭찬을 늘어 놓았다.

그러나 UBS의 계산에 따르면 50년 주택 모기지 대출은 매달 약 119달러의 주택 모기지 대출 비용을 절감할 수 있지만, 대출 기간 동안 이자 비용은 30년 주택 모기지 대출에 비해 약 두 배에 달한다. 대출 가능 여부가 '생계비 위기'의 또 다른 형태로 생각하기 쉽지만, 대출 가능 여부는 미묘하게 다르며, 지속될 수 있다.

주택 시장 바닥일 때 기관 펀드들 주택 매입

2011년부터 2013년까지 주택 시장 붕괴의 바닥일 때 기관 펀드들이 주택을 대량으로 매입하면서 단독주택의 기관 임대 자산 시장이 탄생했다.

최소 42,973채의 단독주택 임대사업을 보유한 이들은 이런 변화를 직접 목격했다. 연방 정부가 대출을 긴축하고 주택 거품이 터지며 단독 주택이 교체 비용 이하로 판매되기 시작하자, 정부는 2010년경 사실상 기관 자본의 시장 참여를 간청했는데, 이것이 "충격 흡수 장치" 역할을 할 수 있다고 믿었다.

펀드가 처음 이 단독 주택 임대 사업을 시작했을 때, 패니메와 한 번에 5만 채의 주택을 매입하기로 합의했다. 거래는 성사되지 않았지만, 당시의 배경을 보여준다.

오늘날 1,000채 이상의 주택을 소유한 기관 임대인은 전국 단독 주택 시장에서 비교적 작은 비중을 차지하고 있다. 이들은 전체 단독 주택 재고의 1.0% 미만을 소유하고 있고, 지난 3년간 거래량의 약 0.3%만을 차지했다. 그러나 20년 전에는 이런 기관 임대인은 사실상 존재하지도 않았다.

블랙스톤이 2011년 단독주택 임대사업을 시작했을 당시, 미국 내 단독주택을 1,000채 이상 보유한 기업은 단 한 곳도 없었다. 2016년 말, 블랙스톤의 주택 펀드 인비테이션 홈은 2017년 상장 후 2019년 완전히 매각되었는데, 포트폴리오 규모는 약 5만 채에 달했다. 2025년 3분기 말 기준, 인비테이션 홈스는 86,139채의 단독주택 임대사업을 소유하고 있다.

단독 주택 임대에 뛰어든 펀드의 목표는 모두에게 장기 부동산을 제공하고 모두의 자녀들이 좋은 학군에서 성공할 수 있는 곳에서 살도록 하는 것이다.

그런데 단독 주택 임대에 뛰어든 투자자들은 별로 이득을 얻지 못하고 있다. 주택업계가 크고 명백한 문제에 직면해 있는 것인데, 실제로 내 집 마련이 너무 어렵고, 모든 유형과 가격대에 걸쳐 소비자의 요구를 충족할 만큼 주택이 충분하지 않다. 임대 주택을 팔아야 이익을 얻을 수 있는데 구매력이 너무 낮아 집은 잘 팔리지 않고 있다. 현재 상황은 주택 시장에 있어 역사상 가장 부담스러운 시기다. 대출인정비율(LTV)이 97%인 연방주택청 모기지의 원금, 이자, 세금, 보험료(PITI)가 현재 중위 소득의 약 42.9%를 차지한다.

이는 2006년 평균 41.5%보다 약간 높고, 장기적 범위인 25~35%보다 훨씬 높은 수치다.

기관 임대주의 역할이 커지고 있다. 이들이 주택 소유주들을 몰아낸다는 대중의 비판에도 불구하고, 오히려 신용 등급 하락과 주택 건설 감소로 인해 생긴 공백을 메운다.

대개 소득이 적고 신용 등급이 낮은 편이지만, 교외 주택의 장점인 마당, 학교, 그리고 지역 사회를 갈망한다.

심지어 집을 소유하는 것이 아니라 임대하는 경우에도 마찬가지다. 이 사업에 뛰어든 이유는 국가가 사람들에게 그 집에서 살 수 있도록 자금을 지원하지 않기 때문이다.

주택 가격 횡보, 주택 구매력은 부족

단기적으로 주택 시장이 급격한 전국 주택 가격 변동을 겪을 가능성은 낮다. 또 다른 전국적인 호황이나 주택 폭락도 일어나지 않을 것이다. 현재 주택 구매력 환경을 고려할 때 주택 가격 하락 압력이 일부 존재한다는 점을 인정하지만, 2007년에서 2011년 사이와 같은 전국적인 폭락을 초래할 만큼 시장에 공급되는 기존 주택 물량은 충분하지 않다.

물론 매도자가 더 많아지면 주택 가격이 더 낮아질 것이라고 생각할 수 있다. 하지만 매도자가 더 늘어나지 않는 데에는 그럴 만한 이유가 있다. 너무 많은 사람들이 낮은 이자율로 주택 모기지 대출을 받았기 때문에, 이자율 상승으로 수요가 자연스럽게 감소할 시기에 신규 매물 공급 또한 감소했다.

신용 제약도 또 다른 원인이다. 신용 위기 이후 규제로 주택 모기지 대출 기준이 강화되었고, 역사적으로 첫 주택 구매자의 상당수에 해당하는 신용 점수가 낮은 차용자는 주택 시장에서 배제되었다. 서브프라임 모기지는 수백만 명의 사람들에게 주택 구매를 유도하는 역할을 했다.

도드-프랭크 법안이 통과되었을 당시에는 최대 신용 위험 한도가 있었다. 이는 소비자층의 상위 25%에게만 해당되는 기준이었다. 결과적으로 대출 기준은 시장의 절반을 체계적으로 배제하고 있고, 많은 사람들이 내 집 마련을 원함에도 불구하고 영구 임차인으로 전락하고 있다.

이것들이 서브프라임이라고 불리는 이유는 쓰레기가 아니라, 단순히 평균 이하의 신용 점수를 가진 사람들을 위한 주택 모기지 대출이었기 때문이다. FICO 점수 745점에서 645점으로 떨어지는 데 필요한 것은 상환을 두 번 연체하면 된다. 프라임 등급에서 서브프라임 등급으로 두 달 만에 전락할 수 있다. 그 후 다시 프라임 등급으로 돌아가는 데 5년이 걸린다. 누가 대출을 받고 누가 결정을 내릴지, 그리고 주택 모기지 대출이 연체되었을 때 어떻게 할 것인지를 결정하는 이 모든 시스템은 40년대에 구축되었다.

주택 구매력 개선은 주택 신용 개혁에서 시작될 수 있다. 팬데믹으로 인한 주택 붐이 점차 잦아들고, 소득 성장률이 주택 가격 상승률을 계속 앞지르면서, 주택 구매력이 점차 개선될 수 있다. 금융 위기 당시와 그 이후에 시행된 대출 긴축 조치가 일부 해제된다면 이런 개선 속도가 더 빨라질 수 있다. 2000년대 중반의 무분별한 대출 관행을 재현하려는 것이 아니라, 책임감 있는 신용 위험 감수를 재도입하고 1980년대와 1990년대에 시장에 존재했던 저신용 주택 구매자들을 다시 시장에 참여시키는 것이다. 신용 점수가 낮아 대출을 받지 못하는 이들을 위한 서브프라임 모기지 프로그램이 주택 시장에 다시 등장하는 것은 이미 예측되었던 사실이다.

저신용 주택 구매자들을 시장에 다시 참여시키기 위해 대출 규제를 완화한다고 해서 하룻밤 사이에 주택 구매력이 마법처럼 향상되지는 않는다. 하지만 이는 신용 위기 이후 몇 년 동안 건설되지 않았던 저급 단독주택, 심지어 조립식 주택을 더 많이 생산할 수 있는 건설업체들에게 꾸준한 주택 수요를 창출할 수 있다.

이런 조치가 시간이 지남에 따라 주택 구매력을 향상시킨다. 신용 악화는 주택 구매자들을 고립시켰고, 기관 자본이 주택 시장으로 유입되는 데 일조했다.

오늘날 시장에서 전형적인 세입자들은 신용 점수가 너무 낮아 모기지 대출 자격을 갖출 수 없다. 단독 주택 임대 옵션이 없었다면 많은 가구가 지금과 같은 동네나 학군에서 살 수 없었을 것이다.

이런 어려움은 주택 모기지 대출 시장의 더 광범위한 변화를 반영한다. 1999년 1분기에 주택 모기지 대출 신용점수 하위 10%에 해당하는 대출자들의 점수는 597점이었다. 2025년 3분기에는 그 점수가 660점으로 상승했는데, 이는 신용점수가 낮은 많은 가구가 경기 침체 이후 주택 소유에서 배제되었음을 보여준다. 2006년 시작된 주택 시장 침체 이후 시행된 이런 엄격한 대출 기준이 기관 투자자들이 단독 주택 임대를 통해 그 공백을 메울 수 있는 길을 마련해 주었다.

경제적 소방의 대가

코로나19의 발발로 연방준비제도가 2008년 신용 위기 당시 임시방편으로 사용했던 정책으로 복귀하면서 수조 달러의 정부 지출과 초저금리 정책이 촉발되었다. 경기 침체와 대량 실업을 막기 위한 조치였지만, 이 "쉬운 돈" 시대는 주택 가격과 임대료를 급등시켰다. 선의에서 비롯된 것이기는 했지만, 주택 시장의 새로운 승자와 패자를 만들어냈다. "경제에 발생한 폭등으로 인해 거의 200 베이시스포인트(bp)에 달하는 세금이 부과되고 있다.

코로나19 팬데믹 기간 동안 시작된 광범위한 경제 개입으로 인해 수백만 명의 사람들이 주택을 구매하기 어려워졌을 수 있다. 주택 시장이 이런 현실을 바로잡는 데는 수년, 어쩌면 수십 년이 걸릴 것이다. 최대 규모의 기관 임대업체의 소유주는 대불황 직전 느슨한 대출의 여파와 그 이후 수년 간의 대규모 경기 부양책, 그리고 갑작스러운 정책 전환이 한 세대 전체의 주택 소유 환경을 근본적으로 변화시켰다고 생각한다.

일반 주택이 얼마나 손이 닿지 않는 곳으로 사라졌는지 보여준다. 현재 적정 가치와는 너무 거리가 멀고 주택 가격, 현금 가격, 또는 가족 소득을 변화시키는 세 가지 방법 중 하나만으로 주택 구매력에 도달할 수 있다. 주택 구매력이 2019년 수준으로 회복되려면 주택 가격이 35.3% 하락하고, 모기지 이자율이 4.6% 수준으로 하락하거나, 소득이 약 절반 수준인 55%)증가해야 한다. 이런 세 가지 방법 중 어느 것도 단독으로는 실현 가능하지 않으며, 소득, 가격, 이자율이 수년에 걸쳐 점진적으로 재조정됨에 따라 미약한 개선만 있을 것이다.

주택 구매력이 공정 수준에 근접하는 수준으로 회복되려면 아마도 10년에서 15년 동안 꾸준한 소득 증가가 필요할 것이다. 팬데믹 시대의 통화 정책이 무모해 경제 정책과 자산 가격 급등, 임금 성장 정체가 모두 원인으로 지목된다.

주택 구매력이 오늘날처럼 나빴던 적은 없다. 심지어 2006년의 과열된 시장보다 더 심각하다. 임대료가 해결책의 일부가 되어야 할 것이다. 단순히 회사의 성공에 투자하는 것이 아니라 국가의 건강을 위해서도 투자하고 있기 때문이다.