대형 은행들 모기지 대출 재개

대형은행들 모기지 융자 사업에 돈 투자 계획

모기지와 주택 시장에 깊이 관여 예고

트럼프 행정부와 연방준비제도는 주택 가격 부담을 줄이기 위한 노력의 일환으로 은행들이 주택 모기지 대출 사업에 다시 뛰어들기를 바라고 있다.

한동안 아무 반응이 없던 대형은행들이 서서히 움직이기 시작했다. 규제 당국은 주택 모기지 대출을 규제가 덜한 금융기관에서 은행으로 다시 이전함으로써 주택 구매자들을 위한 대출을 늘리고, 연방 기관이 주택 시장의 잠재적 위험을 더 잘 파악할 수 있도록 하며, 규제 대상 금융 기관의 수익을 늘리기를 기대하고 있다.

2008년 신용 위기 이후, 연방 정부는 은행들이 또 다른 주택 시장 붕괴에 대비하기 위해 더 많은 자본을 보유하도록 하는 규정을 도입했다. 이 규정으로 인해 은행의 주택 모기지 대출 비용이 증가했고, 많은 은행들이 주택 모기지 대출 사업을 축소했다. 이제 도널드 트럼프 대통령 체제 하에서 규제 당국은 은행의 대출 매력을 높이기 위해 이런 규정 중 일부를 완화하고 있다.

스콧 베센트 재무장관은 반사적인 규제는 과도한 규제를 낳았고, 이는 경제 침체를 초래할 수 있다고 주장했다. 규제 완화를 통해 대형 은행을 끌어들이고 높은 수익을 얻을 수 있는 모기지 시장에 은행들이 다시 관심을 갖는 것이다. 또한 장기적으로 모기지 시장이 민영화(패니메와 프레디맥의 민영화)될 것에 미리 대비하면서 모기지 시장에서 발을 들여 놓는 것이라 볼 수 있다.

은행 규제 감독 완화

모건 스탠리의 애널리스트들은 연구 보고서에서 2008년 이후의 막대한 벌금, 핵심 고객과의 관계 중심 금융에 대한 집중, 그리고 디지털 우선의 비은행 모델에 비해 높은 비용 구조가 은행들이 주택 모기지 대출에서 물러나는 데 영향을 미쳤다. 이는 정부의 광범위한 은행 규제 완화 정책의 효과가 주택 시장에까지 미치지 않을 가능성이 높다는 것을 의미한다. 특히 주택 가격 부담 문제가 많은 유권자들의 주요 관심사인 가운데, 정부는 어려운 중간선거를 앞두고 있기 때문이다.

신용 위기 이전에는 은행들이 미국 내 주택 모기지 대출의 대부분을 담당했다. 하지만 강화된 규제와 주택 시장 붕괴 이후의 정치적 파장으로 인해 이들은 시장에서 밀려나면서 로켓 모기지나 유나이티드 홀세일 모기지 같은 대출 기관에 주택 모기지 대출 시장의 지배권을 넘겨주게 되었다. 금융안정감독위원회(FSOC)의 자료에 따르면, 현재 이런 유형의 대출 기관들이 전체 주택모기지 대출의 약 3분의 2를 차지하고 있다.

지난달 연방준비제도(Fed)와 다른 규제 기관들은 은행의 대차대조표상 주택 모기지 대출에 대한 자기자본 보유 요건을 완화하고, 은행이 더 많은 주택 모기지 대출 관리 자산을 보유할 수 있도록 하는 계획을 발표했다. 이는 모두 은행의 주택 모기지 대출 이자율을 낮추기 위한 조치다.

이 계획은 주택 모기지 대출 관련 조항을 비롯한 은행 자본 규정 변경을 통해 약 6,430억 달러의 대출 여력을 추가로 확보할 수 있을 것으로 추산한다. 이 자금이 부동산 시장에 투입될 경우 대출 이자율을 낮추는 효과를 가져올 수 있다.

하지만 규제 당국은 이런 변화가 모든 문제를 해결할 만병통치약은 아닐 것으로 예상하고 있다. 연방준비제도 은행감독 담당 부의장은 은행 자본은 더 광범위한 주택 모기지 대출 문제의 작은 부분일 뿐이며, 주택 모기지 대출 시장의 어려움을 종합적으로 해결하려면 소비자금융보호국(CFPB) 규정과 법적 요건도 재검토해야 한다고 말했다.

통화감독청(OCC), 연방예금보험공사(FDIC), 그리고 연준은 감독 인력을 감축하고 핵심 금융 위험에만 감독 초점을 맞추는 등 감독 비용 부담을 줄이기 위한 조치를 취했다. 또한 규제 대상 금융기관의 레버리지 활용을 확대해 규제가 덜한 은행들과 경쟁력을 강화하는 것을 목표로 하고 있다. 트럼프 행정부는 규제를 간소화하고 모든 미국인의 주택 구매력 향상을 위해 끊임없이 노력할 것이라고 줄기차게 언급해 왔다.

신용위기 이후 비은행권 대출기관들이 주택 모기지 대출 업계에서 중요한 역할을 해왔다. 일부 기관은 수십 년 동안 존재해 왔고 은행에 비해 여러 가지 경쟁 우위를 갖고 있어 신뢰할 수 있는 대출 기관으로 자리매김하고 있다. 은행들은 이런 점을 인지하고 대형 주택 모기지 대출 기관에 적극적으로 대출을 제공하고 있다.

그러나 규제 당국은 비은행권 대출기관이 잠재적으로 더 큰 위험에 노출되어 있다고 지적한다. 규제 당국은 전통적인 은행들이 경제 성장에 더욱 중요한 역할을 하고 대출 범위를 확대하기를 바라고 있다.

모기지 시장의 변화 예고

비은행권 주택 모기지 대출 기관이 제기하는 가장 큰 위험은 이런 주택 모기지 대출 기관에 대한 규제 및 구조조정 체계가 그들의 성장 속도를 따라가지 못하고 있다는 점이다.

대형 은행 주택 모기지 대출 관리 기관이 파산할 경우, 규제 당국은 핵심 서비스 기능이 지속되도록 보장하는 수단을 갖추고 있다. 즉, 차입자의 주택 모기지 대출 상환금이 정확하게 처리되고 재정적 어려움을 겪는 차입자에게 적절한 조건 변경이 제공되도록 요구할 수 있다. 하지만 비은행권 관리 기관은 훨씬 적은 안전장치를 적용받고 있다.

현재 은행은 전체 주택 모기지 대출의 35%를 취급하고 45%의 대출 관리권을 보유하고 있는데, 이는 2008년의 60%와 95%에서 각각 감소한 수치다. 나머지 대부분은 비은행권 대출기관이 차지한다.

은행과 비은행권의 주택 모기지 대출 취급 비중이 완전히 180도 바뀌었다. 2008년 이후 추세가 다소 극단적으로 기울었지만, 이는 항상 일어나는 일이다. 소규모 비은행권 대출기관 옹호자들은 연준의 제안된 변화가 자신들의 시장 점유율에 위협이 되지 않을 것이라고 말한다.

주로 주택 모기지 대출을 취급하는 소규모 대출기관들을 대표하는 업계 단체는 비은행권 대출기관들이 시장을 장악하게 된 원인이 금융위기 이후 강화된 은행의 자본 요건 때문이라는 주장에 대해 이의를 제기한다. 대신 자신들이 모기지 대출과 관련해 업무 능력이 뛰어나기 때문에 은행을 누르고 살아남았다고 말한다. 하지만 이제는 은행들이 대출 관리 권한은 유지하고 신규 대출을 취급할 가능성이 더 높아졌다. 이번 변화로 은행들이 그렇게 하기가 조금 더 쉬워졌다.

미국 최대 은행인 JP모건 체이스는 거대한 모기지 대출로 유명했다. 하지만 주택 시장의 정체로 모기지 업무를 축소했고 트럼프 행정부의 규제 완화에 따라 이번에 다시 신규 계획, 즉 향후 10년간 주택 시장 개선을 위해 7,500억 달러를 투자하겠다는 계획을 발표했다.

“아메리칸 드림 이니셔티브"라는 이름의 이 계획은 100만 채의 저렴한 주택을 건설 또는 보존하고, 50만 명의 고객이 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하며, 그 가운데 20만 명은 생애 첫 주택 구매가 될 것이다.

이런 움직임은 JP모건 체이스만이 아니다. JP모건과 함께 미국 4대 은행으로 꼽히는 웰스파고, 시티은행, 뱅크오브아메리카 역시 각각 대규모 주택 관련 계획을 발표했다. 5조 달러 규모의 자산을 보유한 JP모건 체이스처럼, 이들 은행들도 주택 문제 해결을 위해 수백억 달러를 투자할 계획이다.

전국적인 주택 공급 부족과 젊은 세대 사이의 만연한 비관론 때문에 이 문제는 더 이상 무시할 수 없다는 것이 은행권의 말이다. 결국 수요와 공급의 문제라며 가장 큰 문제는 공급, 특히 적정 가격대의 주택 공급이 부족하다는 것이며 은행들이 이 문제를 풀기 위해 나서는 것이라고 주장한다.

은행 개입의 사업적 근거

주택 문제는 오랫동안 은행들의 주요 관심사였다. 예를 들어, 뱅크오브아메리카는 2019년 이후 주택 구매자들의 계약금, 거래 비용, 저렴한 주택 모기지 대출 옵션 지원을 위해 150억 달러의 대출 및 보조금을 제공했다. 이 과정에서 300개의 주택 상담 단체와 협력하고 있다.

하지만 은행들은 이제 주택 시장의 가격 안정성을 회복하고 최근 감소 추세인 주택 모기지 대출 수요를 확대하기 위해 용도지역 개혁, 건축법 개정, 신규 주택 건설과 같은 노력에 대한 지원도 확대하고 있다

이는 신규 건설 둔화와 가족들이 이사를 가거나 더 큰 집으로 이사할 수 있었음에도 불구하고 현재 거주지에 머물도록 강요하는 '자물쇠 효과' 때문이기도 하다. 은행들은 최근 몇 년간 주택 모기지 대출 사업의 감소에 대해 우려하고 있을 가능성이 있다.

필라델피아 연방준비은행의 자료에 따르면, 대형 은행의 연간 신규 주택 모기지 대출 계좌 수는 지난 3년간 50만 건 미만에 머물렀는데, 이는 팬데믹 이전, 한 해에 100만 건 이상을 기록했던 수준에 훨씬 못 미치는 수치다.

대형 은행의 주택 모기지 대출이 급격히 감소한 것은 전문 대출 기관과의 경쟁 심화도 한몫 했지만, 주된 원인은 2022년 이후 전반적인 주택 구매 활동 감소일 수 있다.

2026년 1월부터 3월까지 약 58만 1천 건의 주택 구매 대출이 발생했는데, 이는 전 분기 대비 19% 감소한 수치이며 12년 만에 최저치다. 젊은 주택 구매자들이 높은 주택 가격 때문에 내 집 마련이 어려워지고, 고령 주택 구매자들은 저금리 주택에 묶여 있는 상황에서, 공급 측면의 해결책이 지금 당장 가장 손쉬운 수단으로 보인다.

하지만 이런 정책들이 간단해 보일지라도 실제로는 훨씬 더 복잡하다.

주택 모기지 대출을 넘어서

은행은 주택 모기지 대출을 제공함으로써 항상 주택 시장에서 중요한 역할을 해왔다. 그러나 복잡한 원인과 어려운 해결책을 수반하는 심각한 주택 가격 부담 위기에 직면하면서, 은행권 리더들은 더욱 적극적인 역할을 모색하고 있다.

49조 달러 규모의 주택 시장은 여러 세대에 걸쳐 사람들의 재정적 번영의 기반이 되어 왔다. 그러나 수백만 채의 주택과 수백만 채의 저렴한 임대 주택 부족으로 인해, 주택 비용이 저축과 투자를 저해하면서 더 많은 사람들의 재정적 삶이 위축되고 있다.

씨티은행 기업 서비스 부문 책임자는 민간 부문이 주변부에서 역할을 수행할 수 있다고 말했다. 더 저렴한 주택을 짓기 위해서는 사람들의 창의력과 기업가 정신이 필요하다고 말했다. 주택은 혁신을 위한 최적의 환경이기 때문에 이런 뛰어난 지적 역량을 주택 분야에 투입해야 한다고 주장했다.

시티은행은 올해 25만 채의 주택 보존 및 건설을 지원하는 600억 달러 규모의 계획을 발표했다. 작년에는 3만 채의 주택 지원을 위해 70억 달러를 투자했고, 이번 새로운 계획을 통해 지원 속도를 두 배로 늘릴 예정이다.

또한 주택 관련 비영리 단체 지원을 위해 5천만 달러를 투자하기로 했다.

여기에는 신규 주택 프로젝트의 건축 설계 및 용도지역 연구와 같은 사전 개발 작업을 위한 초기 자금 지원도 포함된다. 이런 지원은 해당 단체들이 개발 사업을 본격적으로 시작할 수 있도록 준비하는 데 도움이 된다. 이런 단체들이 도시에서 중요한 역할을 수행함으로써 주택 사업 계획의 성공 가능성을 높일 수 있다.

은행들이 정책 변화를 추진

JP모건의 경우, 은행은 정책 결정 과정에서 주도적인 역할을 해왔다. JP모건은 정책 센터를 통해 주택 시장 분석을 지원하고 규제 장벽을 완화하고 조립식 주택 혁신을 장려하는 데 앞장섰다. 또한, 주택 건설 비용을 줄일 수 있는 수단, 특히 주 정부와 지방 정부 차원의 수단을 면밀히 검토하고 있다.

시티은행 역시 정책 옹호를 계획의 일부로 삼고 있다. 시티은행은 입법자들이 저소득층 주택 세액 공제(LIHTC) 제도를 개선하도록 장려하고 있는데, 이 제도는 저렴한 주택 개발 자금 조달을 지원하는 도구다.

세액 공제를 양도 가능하게 하면 더 많은 은행과 투자자들이 개발업자들이 활용할 수 있는 자금을 투자하게 될 것이다. 활용되지 않고 있는 자금이 상당히 많아서 이런 자금 조달을 위한 시장을 조성하는 것이기도 하다.

은행들은 민간 부문도 지원하고 있다. 웰스파고는 주택 가격 부담 완화를 위한 주택 건설 및 금융 혁신을 위해 5,300만 달러를 지원했다. 이 재단은 2019년 이후 주택 문제 해결을 위해 8억 3천만 달러를 기부했다.

이런 계획들은 단순히 자선 활동에 그치지 않는다. 주택 부족 현상이 노동 이동성, 생산성, 경제 전반을 저해하는 거시경제적 부문에 영향을 미치기 때문에 결국 은행 고객 감소와 민간 부문 전반의 성장 둔화로 이어진다. 그래서 은행이 주택 모기지 대출 사업을 적극적으로 확장하려 한다.

최근 재무 보고서에 따르면 체이스는 2024년 408억 달러에서 2025년 528억 달러로 주택 모기지 대출 규모를 늘릴 계획이다. 은행의 주택 관련 계획들은 주택 공급에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 더욱 포괄적인 시각을 제공한다.