주택 구매 시즌 돌입하면서 모기지 수요 늘어
유가, 중동 위기 등 경제 외적인 불안 요소 증가
인플레이션은 적어도 소비자 수준에서는 많은 투자자와 경제학자들이 기대했던 것보다 더 완고한 것으로 나타났고 이는 금리가 내려오지 않는 것을 의미한다.
그 결과 월스트리트와 다른 지역의 많은 사람들이 연준이 가까운 장래에 금리를 인하하지 않을 것이며 아마도 2024년에는 금리를 인하하지 않을 것이라는 사실을 깨닫게 되면서 주식에 대한 심각한 매도세가 발생했다.
이는 채권 수익율과 달러 가치 상승을 가져오면서 소비 금융 이자율을 불안하게 만든다. 중동 지역의 불안이 더 커지면서 유가가 더욱 폭등하고 금융 시장의 불안은 확대되고 있다.
또한 소비자 물가 지수 보고서는 연간 주택 구매 시즌이 본격적으로 시작됨에 따라 모기지 금리가 치솟을 것이라는 우려를 불러일으켰다.
금리 인하가 다가오고 있다는 컨센서스는 여전히 있지만, 금리 인하는 두 차례에 불과할 수 있다고 월가는 진단한다. 첫 번째 금리 인하는 9월이 되어서야 이뤄질 것이며, 두 번째 금리 인하는 12월이 되어서야 이뤄질 것으로 예측했다.
이는 금리를 낮출 수 있는 동력이 거의 없다는 것을 의미한다. 모기지 이자율과 가장 밀접한 관련이 있는 10년물 국채 수익율은 4월에 약 35bp(0.35%포인트) 상승했다.
모기지 이자율이 더 높은 이유는 채권 수익율과 밀접하게 움직이기 때문이다. 모기지 이자율 상승은 봄/여름 대규모 주택 구매 시즌이 시작됨에 따라 주택 매매를 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다.
노동시장과 소비자물가 관련 경제 지표가 예상보다 강해 30년 만기 모기지 평균 이자율이 23bp 오른 7.29%를 기록했다.
모기지 이자율이 높을수록 구매자가 주택 비용을 지불할 여유가 줄어든다. 또한 이는 낮은 모기지 이자율을 갖고 있는 주택 소유자가 현재 모기지에 계속 묶여 있다고 느끼고 이사할 의향이 적어진다는 것을 의미한다.
낮은 모기지 이자율이나 중간 이자율을 선택하고 있다면 주택을 사고 팔 때 더 까다로울 가능성이 높다 그래서 재고에 어느 정도 영향을 미칠 수밖에 없다.
주택 시장이 직면한 과제
경제가 여전히 뜨거운지, 둔화 조짐을 보이는지는 연준에 중요한 문제다. 이 데이터를 연준이 경제 호황의 징후로 여긴다면 금리 인하를 연기할 수 있고, 이는 결국 모기지 이자율 상승에 압력을 가할 수 있다.
발표된 인플레이션 데이터로 인해 일부 사람들이 예상했던 것처럼 연준이 6월부터 기준 금리를 인하하지 않을 가능성이 높아졌다.
결과적으로, 부동산 시장은 더 높은 모기지 이자율에도 불구하고 여전히 정체되었지만 확고한 상태를 유지하고 있다. 주택에 대한 상당한 억눌린 수요가 있지만 높은 이자율로 인해 억제되고 있다.
현재 밀레니얼 세대는 가정을 꾸리고 아이를 낳고 주택 구입이 최고조에 달하고 있다. 하루 12,000명 이상이 35세를 맞이하고 있는데 이는 주택 시장의 기록상 최대 규모다. 잠재적 주택 구매 수요는 매우 높은 상황이라 할 수 있다.
높은 가격에도 불구하고 구매 욕구는 여전히 높다. 고소득 잠재 구매자가 행동하는 데 가장 큰 장애물은 가격 하락 여부다.
주택 시장이 직면한 또 다른 과제는 공급이 부족하다는 것이다. 즉, 수요를 충족할 만큼 시장에 주택이 충분하지 않다는 의미다.
많은 주택 소유자가 상대적으로 낮은 이자율의 모기지론에 묶여 있어 기존 주택이 부족하다. 올해 초 주택 건설 협회는 전국적으로 150만 채의 주택이 부족하다고 밝혔다.
이런 배경에서 주택 시장은 촉매제를 기다리는 기다림의 기간에 있다. 모기지 업계에서는 이를 통해 모기지 이자율이 높아질 것으로 믿고 있다.
주택 경기 침체가 현재의 현실일 수 있지만 업계는 회복하길 바라고 있다.
높은 모기지 이자율은 주택 구입자와 모기지 대출 기관에게도 고통스러운 일이다. 모기지 은행 협회(MBA)에 따르면, 2024년 4분기에 독립 모기지 은행은 대출 건당 2,109달러의 손실을 입었다. 왜냐하면 현재 모기지 이자율로 대출을 인수하고 대출을 발행하는 것이 수익성이 없었기 때문이다. 사업 수익 감소를 상쇄하기 위해 대출 기관은 수요가 다시 돌아올 때를 대비하고 있다.
최대 모기지 대출 업체 로켓은 최근 인공지능을 기반으로 하는 로켓 로직(Rocket Logic)이라는 새로운 플랫폼을 출시했다.
업체에 따르면 주택 구매자와 주택 소유자가 로켓에 제출한 문서를 식별하고 서류에서 정보를 추출하는 등 문서와 관련된 작업을 자동화해 한 달에 거의 10,000시간의 노동력을 절약한다.
페니매(Fannie Mae)의 2023년 조사에 따르면 모기지 산업은 일반적으로 인공 지능과 기계 학습을 채택하는 속도가 느렸다.
그러나 일부 대출 기관의 경우 현재의 느린 시장 상황으로 인해 지금이 인공 지능에 뛰어들기에 좋은 기회다.
매달 약 150만 개의 문서를 검토하는 업체는 문서 수집, 분류, 추출 프로세스를 자동화하는 능력이 향상될수록 모기지 프로세스 생산성이 높아진다.
그럼에도 모기지 업체의 인공 지능(AI) 활용은 모기지 대출 업무의 표면 수준에만 접근하고 있는 수준이다.
모기지 이자율은 불안정
모기지 이자율은 경제 건전성과 인플레이션을 반영해 오르락내리락한다. 30년 만기 이자율은 1981년 가을에 18.2%를 기록했는데, 당시 폴 볼커(Paul Volcker) 의장이 있던 연방준비제도이사회(FRB)는 인플레이션을 잡기 위해 포로 잡기 캠페인을 벌였다.
모기지 이자율은 1990년대에 10% 미만으로 떨어졌고 2000년 여름에는 8% 미만으로 떨어졌다.
그러나 2022년에 시작된 연준의 인플레이션 억제 캠페인으로 인해 2023년 10월 19일에 30년 모기지 이자율이 8%까지 올랐다. 이튿날 모기지 이자율은 다시 8% 아래로 떨어졌다.
인플레이션 데이터가 꿈쩍하지 않는다면 모기지 이자율은 다시 8%에 도달할 수 있다.
인플레이션은 2022년 9% 고점에서 현재 3% 미만이지만, 인플레이션을 연준의 목표치인 2%로 끌어올리는 것은 쉽지 않다.
휘발유 가격은 약 16.3% 상승했고 식당에서 지불하는 가격도 올랐다. 주거용 재산세도 오르고 있다.
재산 보험료도 마찬가지인데, 특히 허리케인이나 다른 큰 폭풍이나 지진에 노출된 지역에서는 더욱 그렇다.
폭풍우가 잦은 걸프 연안이나 대서양과 캘리포니아를 따라 지진이 발생하기 쉬운 지역은 주택 보험이 급등했다. 실제로, 소비자 물가 지수(CPI) 보고서에 따르면 식품과 에너지를 제외한 모든 소비 품목의 물가 상승분의 60%는 주거용 물가가 차지했다.
앞으로 더 많은 경제 지표들이 모기지 이자율에 영향을 미칠 것이다. 모기지 이자율이 어디로 갈지는 시장과 매수자와 매도자의 신뢰에 달려 있다. 또한 모기지 이자율은 생산자물가지수(PPI)에도 영향을 받는다.
경제분석국은 4월 26일 3월 개인소비지출(PCE) 가격 지수를 발표한다. 이 지수는 미국 소비자들이 구매하는 상품과 서비스 가격의 변화를 추적하며 연준 관리들이 가장 면밀히 주시하고 있다.
경제가 과열되는 조짐이 지표로 나타난다면 금리 인상은 오랫동안 기다려온 주식시장 조정으로 이어질 것으로 보고 있다. 파월 의장이 아직 말할 수 없는 것은 시장과 경제를 냉각시키기 위해 금리를 얼마나 올려야 할 것인가 하는 점이 될 가능성도 있다.
전국부동산중개인협회(NAR)은 모기지 이자율은 7.3% 정도가 최고가 될 것으로 보고 있다.
프레디 맥(Freddie Mac)의 주간 데이터를 기반으로 볼 때 지난 주 30년물 모기지 이자율은 6.82%였다. 질로우는 모기지 이자율 상승이 오래 지속되지 않을 것이라고 보았다.
현재 인플레이션 압력의 핵심 동인인 유가는 중동 사태가 더 악화도지 않는다면 봄이나 여름 후반에 완화될 것이다. 게다가 미국 경제는 호황 국면에 진입하는 모습을 보이고 있다.
모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)의 모기지 시장분석가는 경제 데이터가 다시 8%의 모기지 이자율을 산출할 것이라고 말하기에는 너무 이르다고 보았다.
그러나 데이터가 나쁘면 모기지 시장은 신속하게 반응할 수 있다. 현재로서는 중동 사태를 비롯한 경제 외적인 상황이 지극히 악화되고 있어 물가 불안과 금융 시장의 혼란이 나타나고 있다.
채권시장이 미국 경제 상황과 국외 경제 외적인 상황에 반응해 나쁜 시기를 보낸다면, 몇 시간 안에 모기지 이자율도 변동하는 것을 볼 수 있을 것이다.
이런 상황에서 모기지 이자율은 더욱 불안정한 모습을 보일 수 있다.
불확실성 커지면 8% 근접할 수도
모기지 이자율은 얼마나 오를 수 있을까? 지난해 10월 30년 모기지 이자율이 8%를 기록한 수준에 다시 도달할 수 있다. 이는 주어진 여건이 나빠졌을 때 나타날 수 있는 최악의 상황을 의미한다.
▶우선 유가가 100달러 이상 크게 뛴다.
▶중동과 우크라이나에서 긴장 상태가 고조된다.
▶금융 규제 당국의 시장 규제 능력에 갑작스러운 신뢰가 상실된다.
▶미국 재정 적자로 인한 지속적인 채권 수익률 압박.
▶인플레이션으로 인해 연말까지 금리 동결 또는 인상한다.
전국 모기지 시장과 대출 기관이 제공하는 이자율을 다루는 모기지 뉴스 데일리의 일일 조사에 따르면 30년 모기지 이자율은 약 7.34%로 나타났다.
이는 지난 11일 7.06%, 3월 11일 6.9%, 12월 말 6.6%보다 상승한 수치다. 따라서 350,000달러 주택에 대해 20%의 계약금을 지불한다고 가정해 보면 이는 280,000달러의 모기지 대출을 의미한다.
월 원금과 이자 상환액은 3월 11일 약 1,844달러에서 1,927달러로 올랐는데, 이는 한 달에 83달러가 바뀐 것이고 이는 연간 996달러, 즉 4.5% 증가한 금액이다.
해당 모기지 이자율이 8%에 도달하면 월 원금과 이자 상환액은 한 달 전보다 11% 오른 2,054달러로 급증한다. 여기에는 모기지 상환금에 추가로 부과되는 세금과 보험은 포함되지 않는데 이것도 계속 상승하고 있다.